浅谈房地产企业财务风险及防范.doc

河南理工大学2013届本科生毕业论文浅谈房地产企业财务风险及防范摘 要 近年来，我国房地产行业出现持续增温的现象，房地产行业在国民经济中占据越来越重要的地位。一方面，房地产行业的快速发展为国民经济增长做出了重要贡献；另一方面，由于房地产行业本身属于高投资、高风险、高收益的行业，再加上我国房地产产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产行业在高歌猛进的同时，也承受着巨大的财务风险。本文主要阐述了房地产企业财务风险的背景、现状及特点，在资产负债率高，存在偿债风险、利率风险、再筹资风险、税收政策风险及市场供求风险的现状基础之上，从内因和外因两方面分别分析其财务风险形成原因，并针对不同的原因分别提出了树立风险价值观念，研究政策环境与形势，整合社会资源，正确选择开发的物业状态，优化资本结构，提高财务管理水平，增强风险意识，提高决策水平五大措施，为房地产企业的财务风险防范和规避提供了一定的参考。关键词: 房地产企业 财务风险 防范 IABSTRACT In recent years, Chinas real estate industry appeared the phenomenon of continued warming, real estate industry more and more important role in the national economy. On the one hand, the rapid development of the real estate industry made great contribution to the national economic growth, on the other hand, because the real estate industry belongs to high investment, high risk, high income industry, coupled with the real estate industry in China is still not standardized, the financial system is not perfect, the real estate industry in rapid development at the same time, are also under enormous financial risk. This article mainly expounds the background, present situation and characteristics of real estate enterprise financial risk, in the asset-liability ratio is high solvency risk, interest rate risk and financing risk, tax risk, and based on the present situation of market supply and demand risk, respectively from two aspects of internal cause and external cause analysis of the financial risk formation reasons, and puts forward set respectively for the cause of different value at risk concept, research policy environment and the forms, the integration of social resources, choose the development state of property right, optimization of capital structure, improve the level of financial management, strengthen risk awareness, five measures to improve the level of decision-making, for real estate enterprise financial risk prevention and avoid providing a certain reference. Key Words ：Real estate enterprises Financial risk Prevention II目 录前 言11 房地产企业财务风险现状及特点11.1房地产企业财务风险现状21.2房地产企业财务风险特点42 房地产企业财务风险形成的原因52.1系统性风险形成原因52.1.1经济环境52.1.2资源环境52.1.3市场环境62.1.4法律、政策环境62.2非系统风险形成原因62.2.1自身经营特点72.2.2资本结构72.2.3财务管理水平72.2.4决策风险意识73 房地产企业的财务风险防范对策73.1树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势93.2整合社会资源，正确选择开发的物业形态103.3优化资本结构103.4提高财务管理水平113.5增强风险意识，提高决策水平12结 论13致 谢14参考文献15前 言 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。尤其在住房制度改革以来，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起，我国房地产行业进入了空前繁荣的时期。由于房地产企业的发展不仅关系到人民群众的切身利益，而且关系到整个国民经济的发展，因此一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策，例如“国八条”、银行准备金率上调、“限购令” 等一系列措施的执行，一定程度上遏制了房地产行业的经济泡沫，打压了房地产行业的快速增长势头。与此同时，房地产企业的特殊性所带来的问题也日益凸显，如资产负债率大、通货膨胀风险、利率变动风险、再筹资风险、税率变动风险、投资收回风险等。 房地产行业是资金密集型的高风险行业，受其经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投融资金额均较大，资金是其运作的生命线。一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给房地产企业及其他利益相关主体带来很大的风险。因此，如何有效防范和降低企业的财务风险，实现企业的可持续发展成为摆在房地产企业面前的一个重要问题。在市场经济条件下，企业财务风险是客观存在的，尤其是房地产企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在，无疑会对企业生产经营产生重大影响。在这样情况之下，财务风险防范就成为各房地产企业亟待解决的现实问题。所以，如何全面有效地防范财务风险，对房地产企业的发展具有重要的现实与理论意义。1 房地产企业财务风险现状及特点房地产企业财务风险是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面产生重大影响的可能性。在目前我国房地产行业热度不减的情况下，及时准确的了解我国房地产企业财务风险现状，尽可能规避风险就显得颇为重要。本章主要论述了我国房地产企业目前的财务风险状况及其特点两方面的问题。1.1房地产企业财务风险现状由于我国房地产开发企业起步晚、基础差、规模小，企业行为远未实现规范化，不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产开发企业承担着巨大的财务风险，加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险已经成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的首要问题之一。目前我国房地产开发企业筹资结构不稳定，资金成本高，在借贷资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报率的趋动下，我国很多房地产开发企业置到期能否偿还本金及其高额利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目繁多的筹资活动、资金空转、借贷短期流动资金、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及其利滚利负担的高额的财务风险。与此同时，利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多风险之中最为致命的风险之一。目前我国房地产企业财务风险现状具体表现为以下几个方面：（1)资产负债率偏高，存在偿还债务风险据2011年中国房地产上市公司测评报告显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2010年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64，速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。据调查，在我国，房地产企业的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒水准。与此同时，定金及预收款所占比重大，导致房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大部分企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进行多渠道融资活动，如将借贷短期流动资金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。 （2）利率变动风险房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是通过商业银行的贷款来进行的间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本是增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，其项目资金的运作会受到较大的影响。随着当前通胀压力的加大以及在国家对宏观经济运行采取密集调控的背景下，房地产企业通过银行途径进行融资的方式显然极易受到影响，并进而对企业的财务安全与稳定造成危害。例如，央行连续上调银行存款准备金率，使得国内大型金融机构的准备金率达到了20.5%，并冻结资金共约3600亿元。而准备金率的上调，又难免会造成银行贷款利率增加，从而给房地产企业进行银行信贷带来影响。鉴于房地产企业对资金的依赖度较高，资金来源的缩减，无疑极易造成企业资金链条受阻或中断，并在相当程度上增加了房地产企业的财务风险。（3）再筹资的风险在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。近年来，国家对房地产行业实施了一系列调控政策，导致房地产企业资金需求量不断上涨，同时，国家出台的一系列银根紧缩政策,又使得房地产企业的筹资环境愈发紧张，房地产企业面临的筹资风险不断增大。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会也较少。（4) 税收政策风险作为国家对当前房地产行业的调控手段之一，税收政策对房地产企业的财务影响也不容忽视。从当前的实际情况来看，国家税务总局一方面提高了对房地产企业的土地增值税税率，另一方面对企业所得税的预征率也有所提高。各税收管理部门还设置了建安行业的预警线机制，从而进一步加大了房地产企业的财务管理成本。此外，由于当前国家对房地产行业的调控力度加大，也使得税务部门对房产企业格外关注，并造成不少房地产企业频频触及税务事件的现象。而从客观上分析，当前税收政策方面的变化给房地产业带来的财务问题主要是增加了企业的资金负担，同时减少了资金回笼率，并从支出和收入两方面减少了企业的流动资金数量。另一方面，针对房地产行业的税收政策还会释放出一种政策信号，使得企业在融资中面临的困难进一步增加了。（5） 市场供求风险当前国家对楼市的调控政策不仅直接对房地产企业的资金和财务运作产生影响，而且还会通过影响房地产市场的供求状况间接的影响到企业的财务状况。例如，2011年1月出台的“新国八条”中就规定，对于贷款购买第二套住房的家庭首付款比例应不低于60%，贷款利率则不应低于基准利率的1.1倍。而此前的2010年11月，住房与城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委则联合下发通知，全面叫停了第三套住房的公积金贷款。宏观政策对楼市的直接干预，不可避免的造成部分购房需求收缩，并引起住房交易数量的下滑。而房地产业的运行经验则告诉我们，当房产企业因供求状况导致商品住房积压时，往往就会陷于资金回笼不畅、无力偿还贷款等困境，并带来不可避免的企业财务风险。1.2房地产企业财务风险特点(1) 房地产投资周期长由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。(2)房地产投资额巨大 房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。(3)房地产投资追求高收益房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。2 房地产企业财务风险形成的原因2.1系统性风险形成原因系统性风险是由公司外部风险因素的变化而引起整个理财环境的不确定性, 从而对全社会所有公司的财务经营都产生影响的共性风险。从性质上讲, 系统性风险就是环境风险。引发系统性风险的因素主要经济环境、资源环境、市场环境以及法律、政策环境。2.1.1经济环境（1）从发展周期性角度分析 房地产作为国民经济的支柱产业，构成GDP的重要组成部分，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。所以，经济周期的波动和宏观经济环境的变化都能对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况造成重大影响。（2） 从产业关联性角度分析 房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的5%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。2.1.2资源环境房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金量过大，不仅会影响企业的资金周转率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的闲置土地处置办法(修订草案)(征求意见稿)，如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。2.1.3市场环境由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看, 随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军, 客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性, 就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。2.1.4法律、政策环境法律、政策环境国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济杠杆对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下四方面来体现: 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的影响到房地产业的开发状况；政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况；政府对金融的政策会影响房地产企业的融资。2003 年以来，国务院、人民银行、银监局相继出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、严格控制固定资产投资规模的通知、商业银行房地产贷款风险管理指引等，这些政策的出台改变了房地产企业原有的融资模式和融资渠道对房地产行业和金融业都产生了深远的影响。从2005 年3月17日起，人民银行调高了商业银行自营性个人住房贷款利率，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。房地产开发企业所面对的是: 房地产开发贷款必须“四证”齐全，贷款只能通过房地产开发贷款形式发放，不得以房地产流动资金形式发放，自有资金不低于项目总投资的35%，贷款只能用于本地区房地产项目；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价的70%，期限最长不得超过2年；建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工必需设备，不得挪作他用；对个人住房贷款只能对结构已封顶的住房发放，而且购房者月均还款额与收入比不能高于50%等等。毫无疑问，目前的政策抬高了房地产银行融资的门槛，符合标准的房地产企业数量大大缩水。2.2非系统风险形成原因 非系统性风险，是由特定经营环境的变化而引起的不确定性，从而对个体产生影响的特有性风险。它源于各个公司自身特有的营业活动和财务活动，是公司特有风险。引发非系统性风险的因素主要有自身经营特点、资本结构、财务管理水平、决策风险意识四个方面。2.2.1自身经营特点从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，这一过程涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，如变更设计、施工条件和环境条件等发生变化，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。2.2.2资本结构资本结构主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。权益融资是指企业股东提供的资金，不需要归还，没有固定的股利负担，筹资的风险相对较小。借入资金是指债权人提供的资金，它要按期归还，有一定的风险，限制性条款较多，但筹资费用较少，要求的报酬率比权益资金低。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，借入资金的成本低于权益资金的成本。因此，完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。我国房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。2.2.3财务管理水平 我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象, 造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证。企业决策者财务管理的观念和方法滞后、财务管理制度不够健全、财务人员素质参差不齐、缺乏合理的财务筹划，盲目举债加重成本负担，从而给企业带来很大的财务风险。2.2.4决策风险意识 决策的风险意识财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。3 房地产企业的财务风险防范对策从2010年1月1日开始，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。5月“限购令”地方版纷纷出台。全年连续六次上调储备金率，不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。2012年5月，中国社会科学院发布的2012年房地产蓝皮书指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果、抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控的中心任务。2013年“国五条”政策的颁布，这些政策无疑给房地产行业带来巨大的影响，若不及时了解掌控这些信息，并将其合理的消化吸收并结合自身情况作出相应的调整，企业将面临一个个的“寒冬”。鉴于房地产行业在我国经济发展中的重要性，在分析其现状及存在的财务风险的基础上，挖掘其风险成因，并提出相应的防范对策使其继续得到良性发展显得尤为迫切。本章针对上文对房地产企业财务风险的成因进行分析，并结合当前我国房地产的政策环境，因地制宜的提出了其相应的防范策略。3.1树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势树立风险价值观念就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制，如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注，因此，一些大的开发企业纷纷设立风险管理机构对政策加以研究，对项目加以预测随着市场机制的不断完善，各项调控政策相继出台。房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。3.2整合社会资源，正确选择开发的物业形态 合理安排开发周期房地产企业异地开发项目（任书芳，2006）。在如何预测近期将形成的新的中心区位或新的区位时，可聘请当地的规划专家或专业公司退休人员作为企业顾问，争取收到事半功倍的效果。房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成某一开发项目。一般应在投入一笔启动资金，如：地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发，从而达到开发风险抑制和风险转移的效果。3.3优化资本结构资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业的偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内、优化资本结构，降低筹资风险。3.4提高财务管理水平 （1) 提高决策者的财务管理意识 火车跑得快全靠车头带，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。中小房地产企业高层管理者要转变经营观，切实树立财务管理是企业核心管理的理念，要把目光从“挣了多少钱”转移到企业可持续发展的目标上来。要认清财务管理的重要性和必要性，确立财务管理在企业管理中的中心地位。企业领导可通过参加一些高级管理培训班提高思想意识和经营理念，也可通过加强与同行业的沟通和学习来开拓眼界，提升管理水平。还要强化中小房地产企业法人的法律意识，明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。这不仅可以避免会计违法行为的发生，还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息，为企业发展提供准确的决策依据。 （2）提高财务管理人员的业务素质 首先，中小房地产企业在选拔聘用财务人员时，必须摒弃家族式财务管理，应根据需要聘用一些专业水平高的财务管理人员，建立一支高素质的财务队伍。其次，要加强对在职人员的专业培训。鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，及时掌握房地产行业的最新税收法规，学习新的财务准则等。也可在本公司组织不同部门间的业务交流，如请工程专业人员给财务人员讲解施工过程和工程结算知识等。再者，财务人员还要加强职业道德修养。震惊世界的美国世界通信公司和安达信公司的财务丑闻就是有关人员职业道德缺失造成的直接后果。这种情况在中国的证券市场也时有发生。制度是死的，人是活的，再好的制度也要人来遵守和执行。只有加强思想和业务两方面的管理，才能确保财务人员的水平真正提高。 （3）建立健全财务管理制度通过制度规范财务行为，切实克服房地产企业财务管理中的主观随意性，重点应加强以下制度建设：项目决策制度 投资项目的决策一定要严格按照程序作好可行性研究，房地产项目投资都比较大，对中小房地产企业来讲有时一个项目的成败就决定了企业的生死存亡，只有在决策中引入科学的管理机制，慎重地进行可行性研究之后决策，才能避免损失。建立健全日常财务工作制度 资金筹集、管理、使用制度要按照国家财务制度的要求做好日常财务会计工作，按行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作。严格工作权限，做到日常工作有分工，样样工作有专人负责。国家对房地产业的不断打压使房地产企业面临前所未有的资金困难，中小房地产企业更是雪上加霜。传统的筹资方式受限，迫使企业要广开筹资渠道，如与资金实力雄厚的企业搞联合开发等。资金的管理使用要严格按制度规定运行，对项目的开发要有周密的资金筹集和使用计划，避免项目资金缺乏而中途停工。对预收购房者的定金要专款专用。完善内部审计制度 加强审计监督，以提高财务信息的真实性。要引入竞争及奖惩机制 良好的激励竞争制度有利于财务人员形成一种与企业同荣辱的使命感和建立一种稳定长久的职业规划，促使其立足岗位，刻苦钻研业务，良好的激励竞争制度也会鼓励财务人员积极参与企业的经营管理，通过财务分析、财务预测、成本控制等方面为企业的发展献计献策。3.5增强风险意识，提高决策水平首先，要成立董事会直接领导的风险管理委员会，负责监控企业管理人员的管理运作情况，对企业重大风险管理事项进行集体决策，制定企业风险管理制度。另外要成立独立的风险控制和稽核部门，接受风险管理委员会的领导，结合企业各业务和管理环节进行独立的风险控制和内部稽核。 企业应通过会计政策和会计策略来解决财务风险问题。财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都会給企业带来财务风险，因此财务管理人员必须将风险防范一时贯穿于财务管理工作的始终。基于目前财务人员风险意识淡薄的现实情况，企业高层管理人员应定期对财务人员进行风险意识培训，积极向风险管理较好的企业学习，努力提高财务人员的风险意识，并能够贯彻于整个企业财务活动的始终。结 论 本文在总结国内外有关企业财务风险理论研究成果的基础上，探讨了国内房地产企业财务风险的成因，并就成因提出了防范财务风险的措施。通过研究分析，主要得出以下观点和看法：房地产企业财务风险的成因主要分为系统风险和非系统风险，针对不同的风险成因我们一方面要及时把握市场和政策环境，一方面从自身原因出发，不断地优化资本结构，提高内部财务管理水平和风险意识，进而将财务风险降到最低。 以上就是对可能导致我国房地产企业财务风险的原因及相应的防范措施的研究,由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业相比有很大差距，因此我们要特别重视我国房地产企业的财务问题，防患于未然，及时识别我国房地产企业可能出现的财务风险，采取相应的措施对财务风险进行防范。同时，我们应从企业自身的具体情况出发，具体分析企业财务风险形成的具体原因，并就具体的原因找出相应的对策来对本企业可能的财务风险进行相应的防范。致 谢在本次论文写作中，从选题、拟定大纲到论文写作过程中都得到了经管学院指导教师韩鹏教授的悉心指导，不仅给予我很多灵感，还使我避免了许多弯路。导师广博的学术造诣，严谨的治学态度，如指明灯一样照亮我前行的道路，使我对生活学习的态度更加认真。这些将会令我终身难忘，也必将终身收益。感谢韩老师在我的人生旅途上无形中赠予我的这一笔巨大的宝贵财富。韩老师，谢谢您，您辛苦了！ 同时，感谢河南理工大学经管学院的领导、老师，在这四年中，在他们辛勤培养下，我的学习有了很大进步。他们渊博的专业知识、严谨的治学精神影响了我，并对我今后的求知之路有了深远的影响。在此，要向给与我指导的各位老师道声：老师，辛苦了！ 也要感谢我的同学在这次论文写作过程中给予我的无私帮助，以及她们大学四年里的热情关怀，谢谢你们！参考文献1 谢良凤.房地产企业财务风险防范对策分析J.企业导报，2012（13）2 张彩霞.房地产企业财务风险控制方法研究J.西部财会，2012（7）3 陈松华.房地产投资开发风险析J.中外房地产导报，2009（2）4 宋民刚.房地产投资风险识别与防范J.价格理论与实践，2002（6）5 樊利.浅析房地产投资及风险防范J.四川建材，2007（3）6 李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理J.财会研究，2007（2）7 颜国群.房地产企业财务风险成因及控制对策J.北方经贸，2012（7）8 袁爱群.浅析房地产企业财务风险及规避J.现代商业，2008（5）9 谢菲.浅谈房地产企业财务管理的风险防范J.经营管理者，2009（9）10 周爱