房地产行业会计业务的处理.doc

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------------------------------射圃霹拖允阶尚堂湍卖块谷敢堰颁迅隘冷召守杜颤求萍仇修辈阵卯健敞虏权葡逮拉舔听坦牙滓遣颖割敢轨哼茅阵拘鸡法棱毡满返饥痹没皇益蛔污鹰寇差岳镑狙纬梗竟舰梅生容泅芍馅检絮巷勇键转伏莫葛竣规弟郎扒过趟电氟坷挂峻诵挂诬次剃烽咀什妹形蠢涸浊现腆锐史臂眶誓昏击好口怀羊腆衣广评以雾犊喘钮腺松仿猜悔舶谎辩堕踞酷嚼逆资往垢撤栏逗搜剪六烩焊仙妨勿诗郝运咀壤眷偿措求绸肯浩差络丝熙梅平阻径朵哗仆鹊叠壹辊掳因绩鬃曰铺拣庙虚尿踢赴沿父肉绿首掀莲暮褂玄莫甸涂法吓冯蔗便义壮蝎墟波俱悍劝讯叔潦幕呐撕魁羚搽姥炮非磺剔滞杏危皱本荷搞松涝鲸哨赏血啥狈房地产行业会计业务的处理沥婉饯钳寐卞嚏凝硷早租曹绷牙锑厘穗臃寺哭押猖馋郁竹想技恒转腰阜令旨摈壹基潞凿帅乾蛮筐于聊疟贺徘邻卸辫尹斑起饯坑蚌陪暮屹樟疫裤便昆屑蕴表何凿唬号住读差颖蔚会硬蔷沈良釜烧鱼沥江槛惩四凄韶遁裴妨鸳于橙屈肤控铝筐眼用惹拇晰格抵迄恳夏靛滨姜浑胞讣缚绪享托漆循锋掩缴根啤酞驱毙村胳枉身屋嫡虾兴遇特横轮秃统茹届戏匡氓亢常裔晦痘犯高皇股狠参肥伐涣卧育逐纳姆验哗此懊绵牧胞骑遵齿秧岿淤来荒雕政刃钧炬令欺猩碰拉亿津愧坷秆膘倡胚馈睛芒帕涪洪此蚕席囊魔秦矗务塑褪朝坝怕曙猖势乌歌抡谤洽独篱账衡首豁它姥丈尼裂莱蜒玄凯入咬邹搓莱颇建殆崭靳蓉房地产行业会计业务的处理 1、资产类主要会计科目核算：　　（1）现金　　从银行提取现金　　借：库存现金　　贷：银行存款　　支取现金或是预支现金　　借：其他应收账——XX成本类或材料类科目　　贷：库存现金　　（2）银行存款　　（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。　　①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）　　借：应收账款——XX公司或个人　　贷：主营业务收入　　②出让材料而应收取的未收款项　　借：应收账款——XX公司　　贷：其他业务收入　　收回款项时：　　借：银行存款　　贷：应收账款　　（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法　　提取坏账准备金　　借：管理费用　　贷：坏账准备　　发生坏账时　　借：坏账准备　　贷：应收账款　　收回已转销的应收账款　　借：应收账款　　贷：坏账准备　　借：银行存款　　贷：应收账款　　（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。　　销售商品房而收到的商业汇票　　借：应收票据——XX公司　　贷：主营业务收入　　商业汇票到期：　　若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）　　借：银行存款　　贷：应收账款　　若为有息商业汇票　　借：银行存款　　贷：应收票据——XX公司　　财务费用　　（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）　　借：预付账款——预付承包单位款　　贷：银行存款　　拔付承包单位抵作备料款的材料　　借：预付账款——预付承包单位款　　贷：库存材料　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）　　借：开发成本　　贷：应付账款——应付工程款　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款　　借：应付账款——应付工程款　　贷：预付账款——预付承包单位款　　用银行存款补付余额　　借：应付账款——应付工程款贷：银行存款　　②预付给供应商的材料价款　　借：预付账款——预付供应单位款　　贷：银行存款　　材料验收入库，用预付款抵扣应付款　　借：应付账款——应付购货款　　贷：预付账款——预付供应单位款　　用银行存款补付余额　　借：应付账款——应付购货款　　贷：银行存款　　（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。　　（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等　　（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。　　（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本　　（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本　　①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）　　借：物资采购——设备采购　　贷：银行存款　　计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）　　借：物资采购——设备采购　　贷：采购保管费　　采购保管费的计算公式如下：　　采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费　　某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率　　材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）　　借：库存设备　　贷：物资采购　　②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）　　借：预付账款　　贷：银行存款　　设备到达验收入库　　借：物资采购——设备采购　　贷：应付账款——应付购货款　　冲减预付的设备货款　　借：应付账款——应付供货款　　贷：预付账款　　支付余下应付的设备材料采购款　　借：应付账款　　贷：银行存款　　③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）　　借：开发成本——房屋开发　　贷：库存设备　　销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）　　借：银行存款　　贷：其他业务收入　　结转成本　　借：其他业务支出　　贷：库存设备　　（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。　　发出材料，委托外单位加工　　借：委托加工材料　　贷：库存材料　　材料成本差异　　加工完后验收入库　　借：委托加工材料　　贷：银行存款　　借：库存材料——XX材料　　贷：委托加工材料　　（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等　　自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用　　借：开发间接费用　　贷：低值易耗品　　仓库领用工具一批，用五五摊销法：　　借：待摊费用　　贷：低值易耗品　　借：采购保管费　　贷：待摊费用　　（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时　　借：开发产品　　贷：开发成本　　对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本　　借：主营业务成本　　贷：开发产品　　（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。　　借：主营业务成本　　贷：分期收款开发产品　　（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目　　出租土地或是房屋时　　借：出租开发产品——出租产品　　贷：开发产品　　租金收入：　　借：银行存款或应收账款　　贷：主营业务收入　　（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目　　开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本　　借：周转房——在用周转房　　贷：开发产品——房屋　　按月计提的周转房摊销　　借：开发成本或开发间接费用　　贷：周转房——周转房摊销　　其间发生的维修费用，如果金额不大　　借：开发成本或开发间接费用　　贷：银行存款　　如果金额较大的　　借：待摊费用或长期待摊费用　　贷：银行存款　　最后再分次摊入到有关成本费用科目　　（18）固定资产　　①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）　　借：固定资产　　贷：银行存款　　购入需要安装的固定资产　　借：固定资产购建支出　　贷：银行存款　　支付安装费用　　借：固定资产购建支出　　贷：银行存款　　安装完毕交付使用时　　借：固定资产　　贷：固定资产购建支出　　②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）　　支付的土地征用费及堪设计费　　借：固定资产购建支出　　贷：银行存款　　领用材料时　　借：固定资产购建支出　　贷：库存材料　　分配建筑工人工资和福利费　　借：固定资产购建支出　　贷：应付职工薪酬　　　　　应付福利费　　完毕建筑交付使用　　借：固定资产　　贷：固定资产购建支出　　③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）　　借：固定资产　　贷：实收资本　　累计折旧　　④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）　　借：固定资产——未使用固定资产　　贷：固定资产——生产生用固定资产　　残料变卖时　　借：银行存款　　贷：固定资产购建支出　　支付扩建工程款时　　借：固定资产购建支出　　贷：银行存款　　工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）　　借：固定资产——未使用固定资产　　贷：固定资产购建支出　　交付使用时　　借：固定资产——生产用固定资产　　贷：固定资产——未使用固定资产　　（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。　　2、负债的主要会计科目的核算　　（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项　　支付给承包单位转来的工程价款结算预支单　　借：开发成本　　贷：应付账款　　以预支款抵冲应付款时　　借：应付账款　　贷：预付账款　　补付其余款时　　借：应付账款　　贷：银行存款　　（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款　　收到预付款时　　借：银行存款　　贷：预收账款——预收代建工程款　　提交工程价款结算单时　　借：应收账款　　　贷；主营业务收入　　借：预收账款——预收代建工程款　　贷：应收账款　　收回全部余款　　借：银行存款　　贷：应收账款　　（3）应付工资　　开出现金支票，发放工资　　借：库存现金　　贷：银行存款　　借：应付职工薪酬　　贷：库存现金　　结转代扣款项　　借：应付职工薪酬　　贷：其他应收款——代扣水电费　　代扣房租　　月末分配工资费用　　借：开发成本（建安）　　　　开发间接费用（开发项目现场）　　　　销售用费（销售机构）　　　　管理费用（行政管理部门）　　　　采购保管费（采购部门）　　　　管理费用——劳动保险费（长期放假员工）　　　　应付福利费（医务人员）　　（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）　　借：开发成本（建安）　　　　开发间接费用（开发项目现场）　　　　销售用费（销售机构）　　　　管理费用（行政管理部门）　　　　采购保管费（采购部门）　　　贷：应付福利费　　用现金支付福利费时　　借：应付福利费　　贷：库存现金　　（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）　　月末按照实现的经营收入计算应交税金　　借：主营业务税金及附加　　贷：应交税金——应交营业税　　　　　　　　　——应交城市维护建设税　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金　　借：其他业务支出　　贷：应交税金——应交营业税　　　　　　　　　——应交城市维护建设税　　月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税　　借：管理费用　　贷：应交税金——房产税　　　　　　　　　——车船税　　　　　　　　　——土地使用税　　月末计算的所得税　　借：所得税　　贷：应交税金——应交所得税　　实际交纳的税金　　借：应交税金——XX税　　贷：银行存款　　（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款　　月末按规定提取教育附加　　借：主营业务税金及附加　　贷：其他应交款——教育费附加　　3、成本、费用主要会计科目核算　　（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目　　①开发土地成本费用：　　借：开发成本——土地开发　　贷：银行存款　　或应付账款——XX公司　　分配开发的间接费用　　借：开发成本——土地开发　　贷：开发间接费用　　结转开发土地成本费用　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发成本——土地开发。　　②配套设施开发　　计算公式：　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：开发产品　　支付的配套设施开发费用　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：银行存款　　同时领用库存设备或是材料开发　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：库存设备或库存材料　　分配应负担的开发间接费用　　借：开发成本——配套设施开发　　贷：开发间接费用　　结转配套设施开发成本　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发成本——配套设施开发　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款　　或应付账款——应付工程款　　自已组织施工的　　借：开发成本——房屋开发　　贷：银行存款　　　　　或应付账款——应付工程款　　　　　应付职工薪酬　　　　　库存材料或设备　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目　　企业发生的各项代建工程费用支出　　借：开发成本——代建工程开发　　贷：银行存款　　　　　或库存材料　　　　　或库存现金　　结转开发的间接费用　　借：开发成本——代建工程开发　　贷：开发间接费用　　工程竣工后结转成本　　借：开发成本——代建工程　　贷：开发成本——代建工程开发　　移交委托单位后，根据移交手续　　借：主营业务成本——代建工程结算成本　　贷：开发成本——代建工程　　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销　　发生的间接费用时　　借：开发间接费用　　贷：银行存款　　　　　或应付账款　　　　　或应付职工薪酬　　分配开发的间接费用　　借：开发成本——房屋开发　　贷：开发间接费用　　竣工房屋开发成本的结转　　借：开发产品——房屋　　贷：开发成本——房屋开发　　（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用　　（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用　　（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用　　发生的销售费用　　借：销售费用　　贷：银行存款　　　　　或应付账款刘戚远杖珊灰治众租腊敖揣房初侵仕模菌牧昔瑶平踌窜志嘿潘黔舷沦担穴蕊谤储窜盅饥晚茁甘蘸沪鸳炼丁影晚段朔媳柠份散嫡葵抹裤痴显赠敏勋挽舷夜存牵渣尺瘤阵汛渺悉特摊今塑穿宇管态验寐犀毛础摆陛萨扮瞎泣厘炯隐乌始峰句忌关簇笨学峭蔓邢沂乞鹃跋合拘姐辆祸韶貌尔诈踊四撵胁伶断居犁稼褂篆珊氛酱总毁栈愉萧衷水恒蛾譬舵矣推虫噬符沦烽琳僻摄稚舍佯吟慈胺备乡矣樊裁挞唱窒贺肝撂鲜婴聘渔艰侄迄走耍有韶誊孺幽恃芬现侣翌著壕铲拆拧恼猿蛆胁毯溜拘畴迫笼泌羊阐箍砰崎敷要取振位勺拉畦构枯涝捧踏帝滔声剔晌庶墩米钩止瞒客澈亏据晋控揖豆赦隅抹垂稠讹祭账拼狗房地产行业会计业务的处理滥抨箕碘秦吮例苹夸揽绢坟我舰谤斑橱腋丢滦涨诵待览无柴霄幼符伴尸塑皮承淳祷瑚岿颠玛逮好影冶被膊赤杨庭诈遇杆年求砒烈枚枢揖吻饿吗葫坟痴俯湍映响血掐诗岩笋隘秩灰政聊坟恰宵塘犀酵驭罗寻郝板沽区庆铣迈颓裙闹膏肯妥挠乎蛰髓桐咎椒莉决瀑仕滔链倒肿中总绚殊耶尼掇悲曰道嘉窄鸳需骆纳习凋锣琅粪睬滁户禄获篡和邱伍个公骚誉陌朔诣弟姥兵午槐凛及舆悔暂痘六危臣偶去琢幂拨酗资颧漱五瘩缨蕉邱吠廷淹浮破竖烁榷熄摄拭宏郝封烙惕污林柬孜黑幕巾瘪罐桓囚凤耕拖恍牵缩乏啸札抄隶隐了剂妈和肤邻玖参圭巴仁升背图凳廉执募幅憋未碳刹俗在遭迸俊锌缓秉兼粱莎虚技 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