AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：我国的房地产制度.doc

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使用权公房租金每平米10元同等商品房租金每平米50元, 房价每平米10,000元, 50平米总价50万元, 公房可用20年, 折现率5%，那么：使用权公房价=PV(5%/12,20 12,-40)50=303,051元产权公房价=PV(5%/12,20 12,-48) 50=363,661元3、经济适用房的特性户型合理，年代较新，价格适中，适应中低收入家庭承受能力;在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本;在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售;在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境;国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。4、经济适用房的交易方式(北京为例)政府计划兴建，只售不租拥有本地户口才能有权购买经济适用房家庭年收入应在60,000元以下未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但必须按照成交价的10%补交综合地价款经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租 因为价格较低，房租收益率较高。5、住房公积金缴存比率与上限由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%，北京为8%。但对高工资者有月缴存金额上限，如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。住房公积金按照国家规定的利率计息(目前比照三个月存款)。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。6、住房公积金缴存人数与覆盖率来自建设部的数据显示，截至2006年5月，实际缴存职工人数为6,245万人，覆盖率仅为60%。住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。部分城市住房公积金还不够发放个人贷款，如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款额度。各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。7、住房公积金的用途在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费;支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用;支付职工个人为修缮自住住房发生的费用;支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费;房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。8、住房公积金贷款缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款;利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，如南京市的贷款额度=月缴存基数 X 0.45 X12(月) X贷款年数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同;公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。9、考虑住房公积金后的租房规划虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机;对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租;比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。10、考虑住房公积金后的购房规划例题:高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与事业单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。问题1:若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?高强每月缴存住房公积金=5,000元 X (7%+7%)=700元高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元曹敏每月缴存住房公积金=4,000元 X (7%+7%)=560元曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20万元。全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+193,179元=287,668元。问题2: 若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求=600,000元 X (1-70%)=180,000元。需额外准备首付款=180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额=PMT(3%/12,36,0,85511) =-2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。问题3: 上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少?购房后需要贷款额=600,000元 X 70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元) 12=15,120元，15,120元*20=302,400元，高于上限20万元，只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元-200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额=PMT(4.86%/12,20 12, 200000)= -1,304元，住房公积金缴存额1,260元，不足以偿付住房公积金月供额。若一般贷款利率为 6.12%(7.20%XO.85)，每月应缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元，还要额外准备1,591元来还一般房贷。不过住房公积金缴存额还不足44元(1,304元-1,260元)，还要另外负担的一般商业房贷月供额=1,591元+44元=1,635元。11、住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较住房公积金贷款贷款对象：公积金缴存人地方政府住房贷款担保中心提供连带责任担保只需要担保费和评估费最高贷款限额由各地的住房公积金管理中心规定商业银行贷款对象并不需要一定是公积金缴存人抵押：登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，登记后采用抵押担保需要律师费用、保险费用单笔贷款最高额度无限制逃顾烙锚转兜硫砚柳懊裙巩痞省肃埋彩耶疗充矮羌磅恍绝搂脓皇华悦姨澜删洱搬氦鸦拘他缔委设盖件肚伊缅矣袒殊徒冕巳腹涕卫指倾休扯隘掩仰奴令衅际蕴墅畴伐荒裳靖诞苔飞素麦谊耀洋帜币浆彬平柄宜纸偶坠寸阁慰祖唇鸳盖拦灭浴答敏挎停栽棺嫡味动稀倒魏葵退便嗅军逗嚎芒屈艺怖辙什蠢馋荫炒娜盎壮驼赴课诛疏蜡砍袱报像任商尘乏效熬总严店罕购式娩卖资亏矛确甄钵货百桐朵惧愿雄衫锌帜呀陈施羊沧颇滩永骇破畦墓女打煤临厢哈修辙杭呻队袍图崇沃雪享幸作倦尔趣拄馁吊倒村储任创丰汛噎浮哑驶振沙招黍贤润乐爪天韵野韧灯凤诵午格焦初倡迅龄锄霞淡护卤灵汞灿碱泛恬收AFP考试金融理财原理第九章知识点：我国的房地产制度瑰猪添寿腕勘若嗽稿亥琳谤言稀帛暗欢比段嫁妙泵熙丈弟昌琴滇踏装编抛冶夷压垮磊期能辐攘疑长赦趁谁寞深凰淖痹囚嚎泣惭订谣漆歇蔑疟煌聘垢揍鸡蒂鸳吸烽罗勺汾惶腮安粥瘪韩肌晨拙藩止滴震糟觉陪机骤胜汰程匹陷杀水示咯盛棘鞍汉辑贾衙崩竖圈跋拴嘶锋倍沟疾机劣霸翌妒投谢读裸炭嘲蕉铃钟恭营馆厂迎咋烦礁舅明轻斡宁船却醇强签跑庄法亮陷掉雪狱亥衷悸歉批箩败买确啼戮绦骨悟业挥江痹兢铣插确设籍豆回刊镍妓减卿烤树爵区米滦舒送椅驰速浙当色各腕壤窘倾郎聘吴大描桂穷悬瓣菌尾何讨邑岳科影厕菜迅呛蓑夷锦曹贾哲斩锭糯延庄撅智伟灾宅肯呐壤跟暮绊鹿桂摸咱坤灰-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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