005成本核算制度.doc

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第一章 总则
第一条 为了规范集团的成本核算工作，根据《企业会计准则》和《公司管理办法》，以及本集团实际情况，特制定本制度。
第二条 根据集团业务分类，成本核算也分房地产版块成本核算和物业版块成本核算两大类。
第二章 房地产版块成本核算
第三条 房地产项目的运作流程：
房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：
（一）前期准备阶段
　　前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下：
（1）开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。
（2）房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般集团在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。
（3）用地审批要对集团产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。
（二）建设施工阶段
　　在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下：
（1）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。
（2）开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。
（3）市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产开发企业的开发产品才能交付使用。
（4）对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。
（5）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。
（三）销售或自持阶段
　　对于销售物业模式，是指房地产开发企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办集团等方式，取得租金或经营收入。
1.销售阶段的特点
（1）销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
（2）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。
（3）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。
2.自持阶段的特点
一般情况下，房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下：
（1）为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。
（2）房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。
（3）持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。
（4）持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。
第四条 房地产开发项目投资费用估算
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
1.开发成本
（1）土地使用权出让金。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费。
①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
（3）前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路和平整建设场地）等支出。
（4）建安工程费，是指直接用于建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
（5）基础设施费，又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用，包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。
（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述（1）～（6）项之和为基数，按3%～5%计算。
（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
2.开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（1）管理费用。可以项目开发成本构成中前（1）～（6）项之和为基数，按3%左右计算。
（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下3项：①广告宣传费。约为销售收入的2%～3%；②销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%；
③其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%。以上各项销售费用合计约占销售收入的4%～6%。
（3）财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，要把估算结果以汇总表的形式列出。
第五条 房屋开发成本明细
开发项目名称：
图表：
年
凭证
摘要
借方
贷方
余额
借方明细项目
月
日
字
号
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
建安工程费
公共配套设施费
开发间接费

（一）土地征用及拆迁补偿费
　　土地征用及拆迁补偿费，是指房地产开发企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括以下内容：
（1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
（2）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。
（3）市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用土地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。
（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
（二）前期工程费：是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用，主要包括以下内容：
（1）项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
（3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4）“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
（5）临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
（6）预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
（三）基础设施费，是指房地产开发企业在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括以下内容：
（1）道路工程费：小区内道路铺设费。
（2）供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。
（3）给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。
（4）煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
（5）供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
（6）通信工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。
（7）电视工程费：小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。
（8）照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
（9）绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。
（10）环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。
（11）其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
（四）建筑安装工程费：是指房地产开发企业在开发项目过程中所发生的建筑工程费用和设备安装工程费用，主要包括以下内容：
（1）土建工程费：包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
（2）安装工程费：包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
（3）装修工程费：内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
（4）项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
（5）其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商甲方承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。
（五）公共配套设施费，是指房地产开发企业在开发项目过程中发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或居委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
（六）开发间接费，是指房地产开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括以下内容：
（1）现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费，修理费，办公费，办公用水电费，差旅费，市内交通费，运输费，通信费，业务交际费，劳动保护费，低值易耗品摊销，周转房摊销等。
（2）利息与借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
（3）物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（4）质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
（5）其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。另外，房地产开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用，称为期间费用。
第六条 房地产开发成本核算程序
　　房地产开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
　（1）确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
　（2）归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。
　（3）确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。
　（4）在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
　（5）计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
　（6）正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
　（7）正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
　（8）编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第七条 间接成本的分配方法
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法
　　占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法
　　建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法
　　直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法
　　预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
　　集团下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法进行分配。其他成本项目的分配按建筑面积法。
第四章 物业版块成本核算
第八条 物业项目运作方式
一般情况下，房地产开发企业自持阶段的管理就是物业管理，自持的经营性的物业有写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。通常有两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。集团目前没有有收入的自营项目，基本是以出租的形式经营。
第九条 物业经营成本明细（表单）：
(一）人工费
(四）间接费用
(五）营业税金及附加
1.保安人员
1.管理处管理层工资及福利费

2.清洁绿化人员
2.总公司工作人员工资

其中：外包清洁费用
3.工会经费
(六）企业所得税
外包绿化费用
4.汽车使用费用

3.维修人员
5.差旅交通费

4.其他人员
6.办公费
(七)营业外支出
(二）直接材料费
其中：电话费

1.维修材料
7.员工社会保险费

2.清洁材料
8.物业管理公众责任险
（八）财务费用
3.其他材料
9.固定资产折旧费
1.手续费
(三）其他直接费
10.业务招待费
2.利息
1.公用水电费
11.社区文化活动费

2.大厦维修费
12.长期待摊费用

3.机电设备维修保养费
13.低值易耗品摊销

4.清洁卫生费
14.员工培训费

5.租金
15.其他税金

6.佣金
16.坏帐损失

7.其他
17.其他

物业管理成本及费用相对简单，只需要按以上分类归集，无须分配。
第五章 附则
第十条 本制度解释权归集团财务中心。

文件传阅记录
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文件编号

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年 月 日 时
部门负责人阅文批示

签名：
传阅人员
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文件落实跟进检查记录
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