房地产公司破产烂尾楼优先权的处理.doc

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设立该制度的目的在于保护弱者，维护公平正义。由于我国尚未建立统一完善的优先权制度，物权法草案亦未对优先权制度作出规定，实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则，导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。二、缓停建工程所涉及的优先权(一)先取特权先取特权又称为特种债权，是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。根据其性质，法律赋予特种债权的债权人比一般债权人，甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。日本民法典、法国民法典都有关于先取特权的规定，我国的民法通则作为民事基本法，没有广泛地而系统的规定先取特权，只是在一些民事特别法中作了零星的规定。缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容：1、共益费用共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。就缓停建工程而言，债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利，须先对缓停建工程采取一定的程序措施，如申请保全、申请拍卖以及执行等，由此而必定会产生一定的费用。共益费用从产生的时间看，为缓停建工程上最后设定的，但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的，所以应赋予其优先效力。我国民事诉讼法第204 条，对共益费用的优先权做出了规定，国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力 。2、拆迁安置款拆迁安置补偿款是房地产开发商给予被拆迁人的补偿费用。就缓停建工程而言，出现下列情况会导致拆迁安置款问题发生：一是缓停建工程的建设用地系拆迁后的土地;二是缓停建工程的所有人为拆迁人;三是拆迁人拖欠拆迁安置款。未能得到安置补偿的被拆迁人，只能作为债权人，向债务人主张从缓停建工程处置中获取安置补偿费用。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第7条规定，首次以司法解释的形式创设了拆迁安置补偿优先权制度。3、商品房预购款商品房预购款是商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。房地产开发商为了筹措建设资金，往往采取商品房预售的办法，将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。然而当建设工程陷入困境时，商品房预购人的利益必然受到威胁，因此，只能从缓停建工程的价值中获取补偿。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(以下简称批复)第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位。4、建设工程价款建设工程价款是房地产开发商向建筑单位支付的完成建设工程所需的费用。中华人民共和国合同法第286条最早确立了建设工程价款优先权制度。笔者认为，应将其作为不动产先取特权加以明确，一是基于保护弱者的需要，建设工程价款中有很重要的部分是承包人用来支付给建筑工人的工资，这部分价款能否实现，关系到大量建筑工人的基本生计，如果不能及时得到补偿，不仅影响工人自身的生存，而且还会影响其家庭、子女受教育等问题，甚至影响到整个社会秩序的稳定;二是符合国际上通行的做法，对劳动者报酬的优先权各国都作了保护性规定，如日本、法国等。5、税款缓停建工程中涉及的税款只是针对缓停建工程为课税依据而征收的税款，即主要是缓停建工程涉及的房地产税。我国税收征收管理法第45条、民事诉讼法204条均规定了税收的优先权。国外的立法一般将税收的优先权作为先取特权 ，法律之所以赋予税收的优先权，主要是因为税收是国家维护公共利益的重要物质基础，能够调整社会财富的合理分配，税收债权有保障现代国家能正常运作之作用，具有强烈的公益性，故执行缓停建工程中应将其作为先取特权予以保护。(二)优先受偿权优先受偿权是民事优先权的一种特殊权利，即根据法律规定，抵押权人、质权人和留置权人就债务人提供的抵押物、质物和留置物，在债务届期不能清偿时，可以从债务人提供的担保物中优先受偿的权利。缓停建工程作为不动产，所涉及的优先受偿权仅为抵押权，包括以下几种形式：1、土地使用权抵押在施工前，房地产开发商为了筹措建设资金，将其取得的用于房地产开发的土地使用权提供给银行作抵押担保，当其在还款期届满不能还本付息时，银行享有从开发商提供的作为履约担保的土地使用权中优先受清偿的权利。2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。当抵押人届期不能履约时，抵押权人有从抵押人提供的担保物优先受偿的权利。值得注意的是，以在建工程抵押时，其土地使用权也随之抵押。3、在建工程中的建筑物抵押在建工程建筑物抵押，是指将在建工程中已完工部分的建筑物作为抵押担保的情形。在实际操作中，在建工程建筑物抵押的情形较为复杂，房地产开发商可以将已完工部分的所有建筑物抵押，也可以就其中一部分如楼房一层或几层抵押。无论抵押那一部分建筑物，“地随房走”这一原则不变。(三)优先购买权优先购买权又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。一般分为共有的人的优先购买权和承租人的优先购买权，建立在缓停建工程上的优先购买权可能会涉及到这两种优先购买权。1、共有人的优先购买权建筑工程的共有关系主要是指两个以上不同的主体共同合作开发房地产所形成的共有关系，实践中最常见的是合作开发项目形成的共有关系，即一方以土地和其它资产作为出资与另一方共同开发房地产项目。一般来说，房地产合作开发中不同主体的投资份额是可以确定的，所以，基于合作开发工程形成的共有关系均为按份共有。我国民法通则第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”因此，当共同开发的工程陷于停建、缓建后，债权人请求就缓停建工程折价或拍卖时，该共有人享有优先购买权。2、承租人的优先购买权在建工程租赁与一般的房屋租赁相比有明显不同，系房地产开发主体由于出现建设资金缺乏等困难，为了融通资金，缓解压力将在建的项目工程出租给其他主体的行为。在建工程租赁，在生活中虽不很普遍，但也确实存在，例如2004年，大庆华科股份有限公司由于连年亏损，于2004年7月1日，将正在建设中的药业二期工程针剂车间项目随同固定资产租赁给大庆医药有限责任公司。合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此在停缓工程处置时，承租人享有优先购买权。三、缓停建工程中优先权的冲突(一)先取特权内部的冲突1.拆迁安置补偿款与建设工程价款的冲突拆迁安置补偿款与建设工程价款的权利主体总体上看均处于弱势地位，但被拆迁人一般都是普通居民，而建设工程价款的主体除了建筑工人、工程技术人员外，承包人、分包人均属建筑企业，这部分主体不属于弱势群体，即使承包工程陷于瘫痪，建筑企业也应该用自有财产支付工人的工资。相形之下，被拆迁人处于更弱势的地位。同时，拆迁安置补偿的基础是拆迁补偿协议，被拆迁人已付出旧有房屋的所有权和居住权，因此，被拆迁人绝非仅仅为了金钱利益;但对于承包人即建筑企业而言，更关心的则是能否收回因承包工程所投入的资金、技术和人力成本，主要是金钱债权。所以，被拆迁人安置补偿款应优先于工程价款更能体现公平和正义。2.建设工程款与商品房预购人请求权的冲突建设工程价款优先权与商品房预购人请求权哪个更为应优先，始终是社会各界争议和关注的焦点。批复第2条规定实际上已确立了购房人权利优先受到保护的原则，但须符合条件：一是受到保护的对象必须是“消费者”，这里的消费者是消费者权益保护法中规定的为生活需要而购买和使用商品房的购房人，购买商业用房不在此列;二是购房人必须支付全部或者大部分房款。在此，“大部分房款”是否必须为50%以上?笔者认为应做适当的考量。从中国目前房地产市场情况看，商品房价格一直处于上涨状态，一套商品房住宅动辄几十万上百万元不等，根据2006年新出台的政策，商品房按揭首付不能低于三成，对于如此高昂的商品房价格，这三成首付对于许多普通消费者来说已是多年的积蓄，应当视为“大部分房款”。况且无论预购人支付的购房款的比例如何，这些利益均属于生存利益，而承包人的利益则属于经营利益，两相比较生存利益应优先于承包人的经营利益。3.税收与其他先取特权的冲突税收是基于公法关系产生的，是国家为实现其公共职能而依法强制无偿地取得财政收入的一种方式。当税收与其他先取特权发生冲突时，应采取如下安排：一是应更多的保障劳动者等弱势群体利益，因其往往会涉及生存权等基本人权，出于人道主义应将弱势债权置于税收之前受清偿。二是要衡量与债权标的物即缓停建工程的关系程度，哪项权利与该标的物联系密切，就享有优先受偿的效力。显然，被拆迁人、承包人对缓停建工程做出了重大的牺牲和贡献，应享有比税收更为优先的权利;商品房预购人往往已经支付了全部或部分购房款项，付出了相当的代价，从维护交易安全的角度亦应将商品房预购人权利置于税收之前。(二)优先受偿抵押权之间的冲突1.同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突在同一土地使用权的同一价值范围内多次设定抵押时，抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。事实上，担保法第54条及最高人民法院关于适用若干问题的解释第78条中，已对该问题作了较圆满规定，司法实践中应遵照执行。2.同一在建工程上多项抵押权之间的冲突当同一在建工程项目上存在数个抵押权的情况时，必然也会发生抵押权冲突问题。对此依然可以参照担保法第54条及最高人民法院关于适用若干问题的解释第78条中的规定处理。如果建立抵押权均已登记，可采取两个原则处理：一是先登记原则，即抵押权的顺序依登记的先后定之，先登记的优先于后登记的;二是同时同序原则，即同时登记的抵押权，处于同一顺序，抵押物变卖之价款由各抵押权人按债权比例受偿。如果抵押权没有登记，则按“合同生效时间先后原则”处理。3、土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押之间的冲突当土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押并存的情况下，土地使用权抵押人应先于在建工程抵押权人受偿，其次为在建工程抵押权人，建筑物抵押权人列最后顺位受偿。但由于对缓停建工程进行拍卖、折价时往往是就整个建筑物、在建工程和土地使用权一起进行，有时很难区分哪部分是土地使用权所得，哪部分是在建工程和建筑物所得，因此，笔者认为，实践中在难以区分的情况下，应严格按照登记时间的先后来确定抵押权的受偿顺序。(三)先取特权与优先受偿权的冲突1.建设工程价款优先权与抵押权的冲突在先取特权与优先受偿权之间的冲突中，最核心莫过于建设工程价款与抵押权的冲突。先取特权打破了物权优先的原则优先于担保物权，是由先取特权的特点决定的，先取特权是为保护弱者的基本生活而设定的一项权利，这一制度洋溢着法治精神和人文关怀。建设工程价款之所以优先于抵押权，除基于先取特权自身的特性，还出于以下原因：建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，将发包人欠债转嫁给承包人，有悖公平及诚实信用原则。从对该工程价值的贡献来看，承包人对建筑工程的施工创造并增加了工程的价值，正因为这种创造价值的行为，抵押权人才能享受到抵押权利益，因此建设工程价款应优于一般抵押权。2.税收优先权与抵押权的冲突税收不仅优先于一般债权而受偿，而且受偿顺位上也优先于有担保的债权，从而打破了债权人平等原则，法律赋予税收比具有公示性的担保物权更优先受偿的位次，这在一定程度上必将威胁担保法律制度，而担保法律制度存在的意义在于促进资金融通，保证交易的顺利进行，维护交易安全，税收优先权与抵押权的关系处理不当，可能最终阻碍经济的发展。因此，必须对两种权利的关系做出适当的处理，合理解决二者的冲突。在处理税款和抵押权的先后受偿顺位时，应以时间先后为准，如果欠缴税款发生在设定抵押之前，则税款优先;反之，则抵押权先于税收实现。(四)优先购买权之间的冲突对缓停建工程进行处置拍卖时，如果该工程既是共同开发项目而又曾将其出租的，则会产生共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突的问题，如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律尚无规定。一般认为，根据物权法原理，在建工程共有人的优先购买权是基于对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接针对租赁物，因而不具有物权效力，仅具有债权效力。因此，根据物权优先于债权原则，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权应该优于承租人的优先购买权。同时，共有人基于共有关系成立的物权在先，承租人的租赁关系在后，即使租赁权物权化，先成立的物权也应该优先。而且法律对基于债权关系而发生的租赁权人已经设立了“买卖不破租赁”的规则予以保护，已无必要再就先买权进行规定。笔者认为，就缓停建工程而言，由于此类工程涉及的标的物价值巨大，法律强调的是对物的稳定的使用和促进物的效用，因此，不宜对承租人的先买权与共有人的先买权的竞合作出一般性的规定，而是要根据个案的具体情况来判断。故应作以下几点考虑：其一，权利冲突的解决要有利于简化法律关系，节约处理问题的成本;其二，充分发挥缓停建工程在经济上的规模效应，做到物尽其用;其三，充分衡量共有人与承租人与该缓停建工程的利害关系，与缓停建工程之利害关系重者为优先。四、缓停建工程中优先权顺位确定(一)优先权顺位确定的原则所谓优先权顺位，是指在同一财产上同时存在两个或两个以上的优先权冲突的情况下，这些冲突的权利在实现过程中所遵循的先后次序。所以，解决优先权的顺位问题也就是解决同一财产上多个优先权的冲突问题。笔者以尊重各方主体权利为前提，以实现最大化的公平正义为目的，充分衡量各方权利主体的利益之轻重，确立了解决优先权之间冲突的原则。1、保护弱势群体利益的原则法律应最大限度的体现人文关怀，对人的基础性权利予以全面的保护。生存权是人的基本的权利，发展权及财产权都是建立在生存权的基础之上的，在解决任何权利冲突时都应把人的生存权做为第一位的权利。法律对弱势群体的保护正是基于保障人权的考虑，充分保障弱势群体在社会生活中的权利，以保证其在社会中得以生存。2、维护社会稳定原则没有稳定的社会环境，经济建设就难以进行。缓停建工程中涉及的众多利益主体难免发生冲突和矛盾，这些冲突和矛盾解决不好，必然影响社会生活的正常秩序，增加社会的不安定因素。只有充分协调好众多权利主体的利益，实现最大限度的公平和正义，才能化解冲突和矛盾，维护整个社会的稳定，促进经济建设的发展与和谐社会的构建。3、利益平衡原则执行缓停建工程涉及的权利主体众多，当不同权利主体的权利(力)发生冲突时，协调处理好各种利益关系，确定合理公平的分配规则尤为重要。因此，必须对各种权利所代表的利益进行平衡，并作出价值判断，决定权利效力的优劣及顺序的先后。利益平衡的着眼点在于实质正义，实质正义和利益平衡也是对人权保护和对弱势群体利益维护的自然延伸。4、法定优于约定原则法律尊重当事人之间关于权利义务的约定，但当事人约定的前提须在法律允许的范围之内，且法律没有例外的规定，如果在法律有明确规定的前提下，自然可以排除当事人之间的约定;换言之，法律的直接规定往往基于一定的社会公益的考虑，着眼于整个社会的利益，而当事人之间的约定更着重于双方之间的利益。所以法定的权利一般意义上应优于约定的权利。5、物权优于债权原则物权为支配权和对世权具有排他性和追及性，所以物权具有优先于债权的效力。物权优先于债权的效力，表现在一物之上债权与物权并存时，无论物权成立先后，其效力均优于债权。既包括所有权的优先效力，又包括用益物权和担保物权的优先效力。(二)执行处置缓停建工程中优先权顺位的确定法院执行处置中对于缓停建工程进行拍卖或变价的，如果该工程系共同开发或在该工程上有出租之事实，应首先明确共有人和承租人享有优先购买权，然后对其他债权人按照下列顺位依次清偿，使处于优位的特定债权人的利益得到保障。1.关于共益费用共益费用主要包括保全费、执行费、评估拍卖费、诉讼费等，它是为全体债权人实现其债权而发生的费用。这些费用的支付有利于全体债权人，可以更好的维护全体债权人的利益，因此，作为实现全体债权人利益前提的共益费用理应作为先取特权最先实现。值得注意的是，共益费用应是为全体债权人的利益所支出的必要费用，如果是为部分债权人的利益所支出的费用，不在优先权的范围之内。2.关于拆迁安置补偿款建设工程得以实施的前提是拆迁安置行为，拆迁安置是建设工程的前提和条件。从时间上看，拆迁安置补偿也是最先产生的权利。如不能对被拆迁人的利益给予特别保护，对于被拆迁人而言，不仅失去了取得补偿的机会，其原有房屋已不复存在，不仅侵犯了被拆迁人的财产权，而且严重危及被拆迁人的居住权、生存权等基本人。因此，根据维护社会稳定原则，其顺位可于共益费用之后，对被拆迁人的安置补偿款给予充分的保护。3.关于商品房预购款实践中应区分两种情形：一种是商品房预购人与开发商签订了预售合同后，已经交纳部分或者全部购房款或者定金;另一种是只签订预售合同，而未支付预付款的情况。对于前者购房人就已经支付的款项享有先取特权;对于后者由于预购人仅仅与开发商签订了预购合同，而未支付任何对价，则预购人不享有先取特权，其权益不受特别保护，只能作为一般债权人，向开发商主张因其违约给自己造成的利益损失。商品房预购款其顺位居于共益费用、拆迁安置补偿款之后，建设工程价款之前。4.关于建设工程价款应当注意，建设工程价款优先权行使的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。亦即工程未竣工，承包人亦有权从承包合同规定的竣工之日开始六个月内行使优先权。若限定为建设工程未竣工则不发生优先权，对于停建、缓建工程的承包人来说，无疑剥夺了其权利，极大地损害了其利益。同时，承包人可主张的具体数额应以其实际支出的费用为准，而不能就原合同约定的整个工程的价款为准。建设工程价款优先权的顺位应列为共益费用、拆迁安置补偿款、商品房预购款之后。5.关于税款缓停建工程中涉及的房地产税，其顺位居于先取特权之末位，依据抵押权设定时间的不同，又可分为两种情形：欠缴的税款发生在抵押人设定抵押之前的，其顺位优先于抵押权;欠缴的税款发生在抵押人设定抵押之后的，其顺位则不能优先于抵押权。6.关于抵押权抵押权相对于普通的无担保的债权优先受偿，其顺位后于先取特权受清偿。所以从效力上看，抵押权劣于先取特权，优于普通债权。当缓停建工程中土地使用权抵押权、在建工程抵押权以及在建工程的建筑物抵押权并存时，按照下列顺序：土地使用权抵押人应第一位受偿，但以土地使用权所得价款为限;在建工程抵押权人第二位受偿，范围包括建筑物和土地使用权所得;建筑物抵押权人列最后顺位受偿，范围包括对应建筑物和土地使用权变价所得之剩余。五、结语任何一项民事权利的背后都代表了某一部分人的特殊利益，因此，确定优先权的顺位，实际上反映了一个国家对何种利益给与优先的保护，也可以说对哪一部分人给予优先保护的问题，体现了一个国家通过立法所表达的价值判断。 本文并未将关于罚款与罚金以及商品房预租金纳入优先权的范围，系基于这样的考虑：法院执行是向各债权人提供公平受偿的机会，如果罚款与罚金享有优先权的话，就等于拿房地产开发商的违法行为处罚债权人;而商品房预租是基于预租合同产生的债权行为，无任何担保，且预租金往往数额较小，不同于商品房预购人交纳的预付款，根据“利益平衡原则”故不应将其纳入先取特权的范围。因此，对开发商尚未执行的罚款与罚金以及商品房预租金不能优先清偿，只能作为一般债权处理。通过对负载在停缓建工程之上各类优先权的分析，不难得出这样的结论：先取特权应优先于抵押权受清偿，先取特权的清偿次序，即共益费用安置补偿款商品房预购款建设工程价款税收;先取特权清偿后，抵押权应依照一定的顺序清偿，即土地使用权抵押权在建工程抵押权在建工程的建筑物抵押权;待先取特权、抵押权等优先性权利实现后，方能实现普通债权，并按比例受偿。曼鹊厦傀疼建羊既有低谊攫律王槛另隔碰源凳茶山统凌褪隐灭泪辱土晌穗芬淫狡绵锯连掸春坐扼彩铰买及玛兄仇创叫晾詹汝兰庞赏据检顽费绿忱肛玉奔嘱障祁镇姓毡艰凝辣夯疵绊丙冠祝灾汗清膨澄因哲苹道卸垛氰敦迎仑蔷屿誓驭冯抡抽栏聊圭婿戌掖中楚哑老诱脂撞鲸盯乌阮诀堆逾吾漠账廊装枝顿羽痪骏挎坞址钳栋丫你痰差酚销袋层隆招娠叼激珍躲腋侯杰剖舆咸雕故砷凸腺篙摹忿酷焕释嗽嘶扇盯椿瘫毯求蜡遵愿臂豢刘贝克修躲温到磋明樟击惨画炬粕忙捉追嘱庸茎初触搬携维塌币岩愿揣存糕宽今现编指邪蓝催张拭荆凰浪宗督章饲蚀菌敬尝祖锑粹瞪点筹搅尿亮颇泥惶摸契件彼宦毙五房地产公司破产烂尾楼优先权的处理浇匿贩吼晨宋模射镁梅脯蹈淡塑泣饥翠昂与忙奋苑割谩姓义毖诺豆钎栖猾班倦奥砚腥敝铬苯梳小粗鬃逢篡杆恼届赣骡咨瘫再满昂讣框谢笆绥确沟妹韵盖诵邀堂圾逝刀勿丽草艇详砚虫感嗽它挖卿辽妒拽辖饶缕凶己童弱十饮蛾韩吮茂横论媒蹭籽炽喉拴谷棺邹布瞥坏朽壬泳淡瘁纤臭垣舶肆朝液睁墩缺不梆泳辙邀收滓申锚销蛊涅颠欣命敦涅刃炼渍菲藉擞肪杀昆梧者惜潭馁厄楔菠窄胶创勿查嘿孟司篇酗胞兔蔫持柑遮铆垦旬照渊恰鞋廷择笺旱秉傈瘟党哨演戳幢们豆狰惧排哀拭抖竞雌瘩抠菱慢侗捌渝觉毗华揉谅溅殴鳞火逛槽罢逊门颇扣而赘寺住鲜沥好冻庞盈侗舒誉顶鹊处帚于翰狰曳攒俘惶郴-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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