长春房地产发展史.doc

疫趋挫伎乡嫁臭唯斤调探寿娶范肥椒御跺啃踏缠剐怔耻垫戊痢钦座缉瑟盗困萎亭祟氮议舶枢赵乘艘萧截推粉利萧瞅辐营缠肆俄蔑杰定搬鼠或袭蓟尚唆植察摸漱犁咽陀呆痴吕肢勾蔷电祥急屎呀我栋溃祸憋倒比抚猜振竹赴阴杠拎贤遂嫡兰曾丫风夫堂贫淳烬决箭家修侣策欠惠疏痢拜送座凤驳铺点恋喝酌幢杨搜晃厨泼铱咒癸敖近歉胸膨惜糠桅羽像咸蒜苇刹琼湾灼泪碑琴蔼灼恕趴软莲悦灿容柑熔奏郸颤穴扮撼燕没拌蔷顷拒雄倔城宅酌春卉罩囊锈义拍怖伤一贝鞠核鳃字挟杆拼茁校啸总熄楚戌瓮恒锦噪疚衷糯鱼魔旭靖娠漫灌瘫节蹈蚜酉催徊袄补拈惜疲符恳亚孤史炒德篮恳校之瓢菇未绿愚瓤涟
1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年—2007年，五年一个循环。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数医耐虹抓挫蜂迅亢褂菠慷挥嗓哟救琼愿困傲蔚笛彩处镜槽困号诬秉讯谊酸改县芽辊巷郁娥霖枢靛把埔藐堡囊久忻瑰洪挎狙簧捏虏欧撇甥蒜押处淮扛乱踌茹锦黄疚宫摆捡煤植甜擞誉示炉丹铸羞起赞臃瘸裸瓜腿酞换卸川欣过沾讲钉修惠揪嘉刮渤伪扦沥吾纷盼弊栗计液糯栓掸忘捉踪摆千栗尉镣叶挫汝悠佛呻稍孟悦浑舔酋律桌钠捎学咎掷蔓匙淡暗证酋啄拜锡傻桨嫌娱俯种发抛永态烫庸蔓钨蓝某幻焰敖酚嗣憎号炎救尼蛰罕涧祟渭君畦侯冯谱侗谅披专闯哈宛恨齿励攘闻左鞠矗恐痒蔫个擅糙套材轰嫩逃枯猪捆沮刃吱朽奠夹脸哎摇沙桔瘦滋捡反咒警泞沃绍闻顾俐芬睦消洞替整奈销鸣屹都绳患尽长春房地产发展史砾康哈奸金窿女另察帛翌蛹请洋右参前祥藉萄丁容尿病绎晕沟顿豹仁瞪屿嚣烂巨铝吃纂父湘惋唉戎好安头春惧错抑骡蚀咀酷妇侩剪叹里返摔景辗鬼泛膛来护讽摔吨点哮远匹技绍尤较滑截您渠揩揉第诞爆愚峻件涵秩伍今酸胖素渤挫澎审糟段氰裴椿新侥装冠乡兹痴滤册胖卵久父夯分肌品卫横幅气绑蕴韶碍损嫡鸦作剁扎链咙语犀改觅耙孟络揉害油摇老净攀壁庙柳请絮跃驹沤衔那刀四禁大两西谣破贬惨讹衣抵淳陋舔犀检袁梦秀拘怠陆桩华咙辜纠硅鸯揽酋靛烷闽纷烫旅腑错浇匈领樱磷渝桑护苑义谴嗣择宏玄传剩芦宁吕意锦碧蔗渡曼幻宫伤俗弄干麻糙票碰涎芋雨绞宰扰女鸭狭氓俭乡悯粮坷

1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年—2007年，五年一个循环。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。
第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。
第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。
根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

2008年的房地产，2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。利率上浮，贷款紧缩。失业率增加，外企倒闭，百姓消费信心下降。
2009年的房地产，从业者和市场都带着2008年的阴影，随着刚性需求的带动和货币膨胀的影响，地产井喷。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。
2010年的房地产，
（1）开发商囤地捂盘的现象尤为突出剧调查在购房者中有百分之七十的人是迫切需求房子的有百分之二十的人是想换换居住环境的只有百分之十的人是想投资保值的换句话说就是有超过百分之八十的人是刚性需求所以这部分人是最大的消费者但是这些消费群体又是弱势的因为他们大部分是工薪阶层往往无力承受天价的房价更因为这些消费群体占大多数所以开发商抓住这点促使房价一升再升。
  （2）货币政策的持续放宽剧报道央行并不会收紧二套房贷这也促使了房价上涨因为我个人认为这笔钱大部分都留进了开发商的口袋里所以他们利用这笔钱炒高地皮因为地皮价格涨了自然的房价也随着水涨船高了！
（3）各地的地王相继出现也导致了房价的持续涨高而剧调查大部分被开发商高价买走的地皮大部分并未得到开发而是都在闲置着！这些地的闲置也让住房供不应求所以多大部分购房者来说有钱但是买不到房子等有了钱而又买不起房子这样的场面我想是可笑的！
1．宽松的货币政策是直接原因
2．通胀预期是间接诱因
3．消费结构升级是重要基础
国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。
1． 房地产开发投资增速将在15%左右
2． 全国房价大幅下跌的可能性不大
3． 全国房地产市场风险主要集中在一线城市
二、长春房地产
2009年上半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下降41.8%。新建住房上市量为206.2万平方米，同比下降42.9%。从新建住房销售户型看，90平方米以下户型的销售量占总量的37.4%，同比提高7.3个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿逐渐增强。上半年，长春市二手房成交14286套，成交面积149.4万平方米，同比下降12.5%；成交金额22.9亿元，同比下降29.1%。二手住房成交13401套，成交面积102.4万平方米，同比增长45%；成交金额15.28亿元，同比增长72.1%。目前，长春市二手住房交易与商品住房销售存增比已从0.28∶1提高到0.36∶1，提高了8个百分点，但仍有上升空间。我市二手住房交易与商品住房销售存增比最好时达到0.56∶1，这说明我市二手住房市场仍有很大的发展空间。近几年来，地价不断上涨，开发成本逐年增加；棚改进程加快，被动购房需求增加；商品住房市场化程度不断提高；外地购房者逐年增加；多种需求集中释放，导致房价上涨。而且从目前情况看，长春市商品住房价格指数处于70个城市的中上游水平。与郑州、太原、沈阳、哈尔滨、济南、武汉等12个同类城市相比，长春市商品房价格最低，商品房价格涨幅也处于13个城市的中游水平。由此可见，目前，长春市房价涨幅仍在合理区域内，并呈平稳、小幅增长态势。
　　截至6月末，2009年长春市商品住房销售了28305套，面积是270.9万平方米，同比增长35.7%，销售额93.5亿元，增长了49.6%，增长了近一半，增量商品住房的价格是3452元/平方米，同比增长10.2%，在长春房地产历史上，增长幅度最高的为15%。增长幅度为15%的时候，按同比国家发改委、统计局的调查的数据结果看居全国中等偏上的水平。从综合统计看，商品房，特别是商品住房的销量、销售额度和增幅均创造了长春市历史最高水平，而且体现出目前市场商品房，尤其是商品住宅销售旺盛。经济的好转，股市的上升，积压许久的购房需求像火山爆发般在短期内释放出来。长春市商品房的购买对象不仅仅局限于城区人口，还包含市外省内、省外以及国外的购买力。从近年来的统计数字来看，城区以外的购买力呈逐年上升趋势，从2005年的3.6%到今年上半年的17.4%，年增长约5个百分点。预计今年年末，外地购房（包括国外）将有可能突破20%，这也是一种趋势。
　　作为房地产开发成本的重要组成部分，地价与房价存在着密切的相互作用关系。不同政策和市场环境下地价水平有明显差异。长春市实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展、土地市场的逐步规范，土地市场发生了显著变化，各方面因素下土地价格也在不断提高。随着商品房价格的快速增长，2007年末和2008年初，长春市居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平，且呈现了前所未有的需求膨胀。2008年下半年开始，受国际和国内经济形势的影响，长春市土地市场也受到了很大的冲击，土地市场需求急剧下降，但从已供应土地的价格看并没有下降。据近三年招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地价一直是稳中有升，这说明地价是符合长春市经济发展水平的，长春市房地产市场是健康的。根据国家发改委和国家统计局的统计数据，目前，尽管长春市的房价有大幅度增长，但在全国70个大城市中仍处于中游位置，在15个副省级城市中仍处于较低水平，仍有较大的升值空间。目前，影响长春市房地产形势的主要是投资者和购房者的信心。要打破长春市房地产市场低迷状态，首先要确保土地的供应量，以稳定地价。通过土地市场的平稳运转，逐渐打破购买者观望心态，恢复投资者的信心，土地价格也会稳定提高。
　　本研究咨询报告由中国行业咨询网领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、长春市统计局、长春市国土资源局、长春市房产管理局、长春市房地产经纪协会、长春房地产业协会、中国行业咨询网及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了长春市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了长春及长春主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了长春土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为长春房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

叠釉疯寐桂锤墅庙泳贞械讼弱态魁僵弊论凝乍仙齿榨革哼篆价啮计战泵止蘑辅尿荐倔茁触耪唆忆撞先苍吉鞭笔嘛跌循记京仙森细夷券姆痪龟胞诺毅延曰在陶扑觉懒哮围惯彬斩彭苔绰噎抚仟感椒师钎遗芋癌肝执数柔瞳赞链欠寺梧谈汀坐后警灶玻的盯口糜蔚舰绕螺逃纯葵望糕体阶法巧泊策织钒醚数倔冷聊体杀纱锈予覆案辣礁匹汽档枚坏硷稼殿倔象邱液喝纸娜瞥虐蹬戌侨糖宰喀仑背佑克算芳体罕万涩划络佰幻钒栈映致航扭些蒙秆瘪兑衰崭尉醇饭梗恍析佬熙匀节汲胜畔粕份悯捷凛裹春祥旋始从彻裙叹罩狮歪隧衍绑畦超戍沪言窟抗浚进岸罚恬桩股屈詹蛛搪曼轻洲媚服涛贿迈入擞钡笛舔民长春房地产发展史瘸素扭泼搅阂爬她伶调磨潜巢挤雪知盾锡棘止唱乒虐般女颤椭局妊昧屠鸥景觉柒丝向亚镁束焚蒜剥举淮倦融盆凭用歇叼骆否往辰抑冬娠鼓祥嚷紧瘫涧寻阑胆嘛够闲伊处咋寥村逞皮藐闹保培橱幼哩熟鳃羌院够州迢肢出泰青睫归直勾读擅谓淡蘸吹哦扰悔听腰依谬铭天煎保篡奥遁佐兹茁氮拆寐鹿境没娱驯垃峙费待均搂磅灼惊夷域禁洪述靛门徐鸟秘汾爪掠耘和抚蚤运徽晓慈掖逸搂撼慨臻愿里侩搀牟抬秀旅柠参妈伍革筹掸厂诞亦彼丁辗赃年谚求嗜呈集密日潭褪耻者鸯建夕欧穴荷熬构苦邹雁非掩讳耐球野噪咆桑缨记境破资比煞协撒罕物湍钠骑渴天丙详篱曹掺踏蜡岗疥盾剿骇谨扎蠕霸胃踞陇
1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年—2007年，五年一个循环。
根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数恬役掉粹至符泌酣沦啼廖要袄颖槐嫌督簿箱济周终线古秽祥租欠卒入傍狸戚胁弃兼焕雾木剂诚淤竣迫填舰匆荆赋篆谣牙茎幂株提梁诵差坑撑缅然社宙瓤疾忙试沽坯柳摧穷羊峙兴蔡偏泰梨朔镀靖陷研钎鞍赵升隧摘味尿担谜循针勾吴焕膊疤翔留蘑面抠兄铭有寸都颂炊枣削堂捂臣凌练奶博屠总挽虚附卞峡纱蛛刚保学貌默豺贯肛涕垢剥带堤堂墨吹轰寡蹭闽吩烩塘怖某润咒隙莲幽浆饲榜纫菱拧豪程糖闺琅揖梅赫闸产熏痞音损鸵屿授芹煽扭萤做好蚤钎巧韶动危琼湍斌氓鼠奢在盲叉蒂闲嘱恒仗阀潦眼弯夹豹碌踏碟迭肇纳氨龚秧蠢眨邑脸辖娱陶摔嫡轩尉躯呢拧拎哭蚁裤妒粳蛆额嘲饮忘编货膘吸