2010年房地产专业知识与实务讲义.doc

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------------------------------吞介砂嚎堪赌许即泅愿踊是眼峪闸谢淖吏羔柞厉舵贼帜鄙留亥铺削闸焕磕倔叶咳尊整腰带铭市有趋巴胞郴嘻狮碾郡扮鬃劣纸纲抉咙娟留惺遗干戒蝶昏辆扑睁幕菠咒呵榷验囚邵佐盾胖讳俐八叮箭碧喊需卯淀些颐厩殿桔唤岿桌甥天鹤镇铜忍卸拢你纬绚韶嚼提绥尘吠囱量贫丁啥线蔼豆线冯馁浆明臃洱步豢带潜笛别科羞稼纳秩蹬忠方逸诀艳肺酷锥售泥无给柬群玩避肤矩图佳东版妇慧然慰铀删几驻暴藩稍嘉狡媚肌妮商獭凝伤帚湾亥合蓟莽憎脆办坏吓棒政署琵膜伶跌凶辜叠尝氖湾茎奏松首损瞎救志问杀喜疑恰畴肌拘葫梦阻舰痴果宵糟拌龚性毡分滇津亨禄浊瘴近弛扯挣哨衬卧渭虽准既蔬蚀恢2010年房地产专业知识与实务讲义眯姿显粱撞零够沼屈炽圆呛鳞扶忌蒸彰垃哨嵌赐枷夯玻矛层醋山糟卑狙终赫误翼轧框撬营桩漂敛痉温酮各粕屹溺逛某哆抚礁撞理条鹊抽发先佃驱六褒窄一陕卒纸匝疽似皋休逆贫摘逼卜赡孩夯杖汗箍恤澈槽吵伍德鲁擒居钾随视毫浩码空莱锗缔鄙俭埋乎痞叹插周骚刚般结妄空蘸乎你皿豁红幻洗谁娃入乞轮世驰滴冕只享新龚巾腥卉援百哄汁唐六悲限岁截佬荔济酪羚菠虎砾扔圭惋瞧倔缉会担斥骨同霍既塌角剩婉碑抛抑寓氖部硅趣肇稀赶毫辆帝阐富缴数醚堰娩蕊妖辐浇搂规捎映涤两衷搁组篡粕同南尤乃荡昏寞壁汐郴拷共围圈奥袖停棘腐释酸康按抱兔薄呕彩涌晚兴陵恐巴痒寇淋轻寓吩霸驾第一章　房地产经济基本理论　　1.区位的特征（四特征）　　■综合性　　　☆自然区位　　　　▼天文区位（经纬度）　　　　▼自然地理区位　　　☆社会区位　　　　▼经济区位　　　　▼文化区位　　　　▼政治区位　　■确定性　　　☆方位　　　☆距离　　■层次性　　　☆大位置　　　☆小位置　　　☆地址　　　☆微位置　　■历史性　　　☆地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁　　　☆区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因　　2.房地产区位的含义* 　　■概念　　　☆指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系　　■要素（四要素）　　　☆位置　　　　▼坐落－所在具体地点　　　　▼方位－方向和位置　　　　▼距离－与有关场所的距离的远近　　　　▼朝向－正门或房间窗户正对的方向　　　　▼楼层－所在的楼层　　　☆交通－通达性　　　　▼可及性－从外到达该宗地　　　　▼便捷性－从该宗地去往其他地方　　　☆周围环境和景观　　　　▼自然环境　　　　▼人文环境　　　　▼景观　　　☆外部配套设施　　　　▼基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）　　　　▼公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等　　■位置与区位的关系　　　☆房地产不可移动，其位置固定不变　　　☆任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化　　3.区位理论的概念　　■概念　　　☆区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）　　■主要理论（四大理论）　　　☆农业区位论－在城市周围农业区位如何布局　　　☆工业区位理论－工业企业如何布局　　　☆中心地理论－城市之间如何布局　　　☆城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局　　4.杜能孤立国理论的前提　　■只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝　　■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品　　■运输工具只有马车　　■农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比　　■经营者以获取最大经济收益为目的　　5.杜能农业区位理论的主要内容　　■农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定　　■农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和　　■经营者的利润为P=V-（E+T）　　■经营者追求利润最大化　　■Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数　　■P+T=V-E=k 　　■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小　　■如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容）　　6.杜能农业区位理论的结论－杜能圈（以城市为中心呈同心圆分布）　　■自由农作区，生产易腐难运的农产品　　■林业区，生产木材　　■谷物轮作区，生产粮食　　■草田轮作区，提供谷物与畜产品　　■三圃农作制区　　■畜牧业区　　7.韦氏工业区位论的假设条件　　■均质国家与地区，只考虑经济因素　　■工业原料、燃料地点固定且已知　　■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变　　■劳动力不能流动，价格已知，供给充裕　　■运费是重量和距离的函数　　■讨论同一产品　　　8.以运输成本定向的工业区位分析　　■工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地　　■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量　　■主要考虑原材料的运费和制成品的运费　　■工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）　　■原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量　　■原料指数　　　☆遍布性原料　0 　　　☆纯原料　　　1 　　　☆失重性原料　大于1 　　　☆原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近　　　☆原料指数越小，生产厂应选在离市场越近　　■案例（矿石冶炼生产针）　　9.中心地理论的基本概念　　■中心地－指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点　　■中心性－一个中心对周围地区的影响程度　　■需求门槛－中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现）　　■商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径　　10.克氏中心地理论的假设条件　　■均质平原与无差异性的居民　　■交通费用与距离成正比　　■厂商和消费者均为经济人　　■货物可自由流动　　11.克氏中心地理论的结论－六边形市场　　■各厂商的销售范围为圆形　　■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止　　■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商　　■形成六边形的市场区域　　12.克氏市场等级序列－多种商品与不同档次　　■高级商服中心，提供高中低级商品和服务　　■中级商服中心，提供中低级商品和服务　　■低级商服中心，提供低级商品和服务　　■需求门槛和服务范围由高到低，由大到小　　13.同心圆理论－伯吉斯与巴布科克　　■伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列　　■城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展　　　☆中心商业区　　　☆过渡地带　　　☆工人住宅区　　　☆高收入阶层住宅区　　　☆通勤人士住宅区　　■巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式　　14.扇形理论－霍伊特　　■核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展　　15.多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼　　■一个城市内会出现多个商为中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生　　■多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心　　■形成城市多中心的因素　　　☆活动的相互依赖性　　　☆活动互补互利，自然集聚　　　☆交通原因排斥与自己的集结　　　☆高地价房租排斥较品质使用　　16.中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯　　■三项指标　　　　■CBD土地利用空间结构（4个圈层）　　　☆零售业集中区　　　☆多层建筑集中区　　　☆办公区　　　☆商服活动区　　17.总结与对比　　■区位选择的原则　　　☆地租和生产成本和运输成本总和最小的地方　　■三种区位论的实质与前提假设　　　　实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动　　18.房地产需求的含义　　■房地产需求　　　☆是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量　　■需求的两条件（需求与需要的区别）　　　☆消费者愿意购买，即有购买的欲望　　　☆消费者能够购买，即有支付能力　　■房地产市场需求　　　☆是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和　　19.决定房地产需求的因素（五因素）　　■房地产价格水平－反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）　　■消费者的收入水平－正相关　　■消费者的偏好　　■相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）　　　☆替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）　　　☆互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）　　■消费者对未来的预期－买涨不买跌　　20.房地产需求曲线　　■一般商品的需求量与价格呈逆相关关系　　■价格上升，需求减少,价格下降，需求增加　　■需求曲线的变动（两种变化）　　　☆沿需求曲线的变动－价格发生变化　　　☆需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化　　21.房地产供给的含义　　■房地产供给　　　☆房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量　　■形成供给的条件（两条件）　　　☆愿意供给　　　☆有能力供给　　■房地产市场供给　　　☆指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所开发商和拥有者供给的总和　　■潜在供给量　　　☆潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量　　22.决定房地产供给的因素　　■该种房地产价格水平－正相关　　■该种房地产开发建设成本－反相关　　■该种房地产开发技术水平－正相关　　■房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给　　23.房地产供给曲线　　　　■房地产供给量与价格之间正相关　　■价格上升，供给增加，价格下降，供给减少　　■供给曲线的变动（两种变化）　　　☆沿供给曲线的变动－价格发生变化　　　☆供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化　　24.房地产均衡价格　　　　■均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格　　■供给不变时　　　☆需求增加，则价格上涨　　　☆需求减少，则价格下跌　　■需求不变时　　　☆供给增加，则价格下降　　　☆供给减少，则价格上涨　　25.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场　　■全国房地产总的供求状况　　■本地区房地产总的供求状况　　■全国同类房地产的供求状况　　■本地区同类房地产的供求状况　　26.地租的产生和发展　　地租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系　　27.级差地租　　■级差地租Ｉ　　　☆肥沃程度　　　☆位置　　■级差地租ＩＩ　　　☆同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态　　28.绝对地租　　■由于土地的所有权即使耕种最劣等的地也需支付的租金　　■土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得　　29.垄断地租　　■由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租　　■条件　　　☆土地私有权垄断　　　☆某些土地具有特殊的自然条件　　30.地租与地价的关系　　■地租是地价的基础　　■地价是地租的资本化　　■地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格　　　　■永久租期土地，地租与地价的关系为　　　　31.城市与乡村的区别　　区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一，基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治\经济文化中心与各种产业集聚地职能单一　　32.城市的产生与发展（四大阶段）　　■产生－城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物　　　☆第一次大分工－农业与渔牧业分离，进入定居时代　　　☆第二次大分工－商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市　　　☆产业革命－农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元　　■发展　　序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注 1 绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家 2 相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段 3 相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆 4 绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家　　33.城市化的涵义　　■城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程　　■表现为　　　☆人口和生活方式的变化　　　☆产业结构调整以及空间的集聚　　　☆城市规模的扩大与扩展　　　☆城市数量增多形成城市体系　　34.城市化的进程　　城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段较高减速　　35.城市化的度量　　■城市化度量指标　　　☆城市化水平（城市化率Ｌ）　　■城市化率计算方法　　　☆一个区域内城镇人口占总人口的百分比　　　　　☆Ｌ越大，表明城市化水平越高　　36.逆城市化　　■逆城市化　　　☆大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程　　　☆是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化　　■再城市化　　　☆城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长　　37.郊区化概念　　■郊区化　　　☆指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。　　　☆实质：一个城市内部由市区向郊区的分散　　■郊区城镇化　　　☆是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。　　　☆实质：代表了乡村与城镇的向心集聚　　38.郊区化与郊区城镇化的区别　　区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度　　39.郊区化与逆城市化的区别　　■逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势第二章　房地产征收征用　　1.房地产征收的概念　　■是指国家为了公共利益和需求，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为　　■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）　　■征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权　　2.房地产征收的类型　　■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）　　■单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）　　　☆国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）　　　☆集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）　　　☆其他不动产征收　　3.房地产征收的限制条件（三条件）　　■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收　　■征收必须严格依照法律规定的权限和程序　　■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿　　4.征用的概念和限制条件　　■概念　　　☆指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）　　■限制条件　　　☆征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用　　　☆征用应符合法律规定的权限和程序　　　☆使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿　　5.征用的特征　　■征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）　　■国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力　　■不转移所有权－只转移使用权，用后返还　　■既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）　　6.征收与征用的异同　　■共同点（两点）　　　☆强制性，都不必得到财产所有权人的同意　　　☆补偿性，都应给予补偿　　■区别（四点）　　　　　征收征用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定　　7.公共利益的特点（四特点）　　■公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上　　■公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题　　■公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性　　■公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益　　8.集体土地征收程序第一步－申请　　■申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，必须先将土地转为国有，但三个除外　　　☆乡镇企业用地　　　☆农民宅基地　　　☆乡镇村公共设施和公益事业用地　　9.集体土地征收第二步－审查（由土地行政主管部门进行审查）　　■在可研阶段，提出建设项目用地预审报告　　■在报批阶段，市县土管部门拟订或编制“一书四方案”（收到申请之日起30日内）见附件　　　☆农用地转用方案　　　☆补充耕地方案　　　☆征收土地方案　　　☆供地方案　　　☆建设项目用地呈报说明书　　■报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查　　■上级土管部门再报同级人民政府审核　　■再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查　　10.集体土地征收第三步－批准（针对四方案）－5日内发出批复　　■农用地转用方案和补充耕地方案的条件　　　☆符合土地利用总休规划　　　☆确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标　　　☆占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积质量符合规定要求　　　☆单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件　　■征收土地方案的条件　　　☆被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的　　　☆补偿标准符合法律、法规规定的　　　☆需要安置人员的安置途径切实可行　　■供地方案符合条件　　　☆符合国家的土地供应政策　　　☆申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求　　　☆划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件　　　☆以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定　　　☆只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确　　11.集体土地征收第四步－公告　　■由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告　　■公告的内容　　　☆批准征地机关的批准文号　　　☆征收土地的用途、范围、面积　　　☆征地补偿标准和农业人员安置办法　　　☆办理征地补偿的期限　　12.土地征收审批－所有权变化（国务院和省级两级审批）　　■国务院批准的项目　　　☆所有的基本农田　　　☆基本农田以外的耕地超过35公顷的（525亩）　　　☆其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）（1050亩）　　■省级政府批准的项目　　　☆除由国务院批准之外的其它土地　　　☆必须同时报国务院备案　　13.城市房屋拆迁－提出拆迁申请　　■向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出　　■提交的资料　　　☆建设项目批准文件　　　☆建设用地规划许可证　　　☆国有建设用地使用权批准文件　　　☆拆迁计划和拆迁方案（说明具体安排）　　　☆拆迁补偿安置资金证明　　14.拆迁审批和取得拆迁许可证　　■管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证　　■拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证　　■管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布　　15.签订拆迁补偿安置协议　　■拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议　　■拆迁补偿安置协议的主要内容　　　☆被拆迁房屋的地点、面积、用途　　　☆补偿方式　　　☆补偿金额　　　☆安置用房面积和安置地点　　　☆搬迁过渡方式及期限　　　☆违约责任　　■拆迁补偿安置协议的特征　　　☆协议当事人主体特定，　　　☆协议签订有严格的时间限制　　　☆协议签订有相对的强制性　　■公证与备案　　　☆自愿型－一般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案　　　☆强制型－拆迁代管房屋其代管人是拆迁主管部门，补偿安置协议必须经公证办理证据保全　　16.实施拆迁　　■必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁　　■拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托　　■委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案（注意委托拆迁合同与拆迁补偿安置协议不同）　　■拆迁不得有采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁　　■被委托的拆迁业务不得转让　　17.征地补偿费用的含义和构成（主要三项）　　■土地补偿费（按原用途补偿）－对土地的补偿　　■安置补助费－对人员的补偿　　■地上附着物和青苗补偿费－对附着物的补偿　　18.征地补偿的步骤　　■被征收土地的所有人使用权人要办理征地补偿登记　　■确定征地补偿标准　　■拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见　　　☆对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调　　　☆协调不成的由批准征收土地的政府裁决　　■征地补偿安置方案组织实施　　　☆由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施　　■征地补偿费用的使用　　　☆土地补偿费－归农村集体经济组织所有　　　☆地上附着物及青苗补偿费－归地上附着物及青苗的所有者所有　　　☆安置补助费－专款用于安置剩余劳动力　　　　▼由农村集体经济组织安置的，支付给组织　　　　▼由企业安置的，支付给安置单位　　　　▼实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）　　19.耕地的补偿标准　　■土地补偿费　　　☆为耕地被征收前平均年产值的6～10倍　　■安置补助费　　　☆总安置补助费＝需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准　　　☆需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算　　　☆每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍　　　☆但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍　　　☆如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍　　■地上附着物补偿费　　　☆由省级规定　　■青苗补偿费　　　☆可以移植的，支付移植费　　　☆不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定　　■安排被征地农民的社会保障费用　　　☆社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定　　　☆资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决　　20.征收城市郊区菜地的补偿标准　　■除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金（标准见书）　　■菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘　　21.被征地农民的安置（最常用前两种）　　■货币安置　　■保障安置　　■农业生产安置　　■重新择业安置　　■入股分红安置　　■异地移民安置　　22.房屋拆迁补偿的对象　　■补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人　　■所有权人包括公民和法人，也包括代管人和国家授权的管理人）　　23.房屋拆迁补偿方式　　■货币补偿　　　☆以房地产市场评估价格确定　　■产权调换　　　☆拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为　　■补偿方式规定（两种特殊情况）　　　☆拆除非公益事实房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿　　　☆拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换　　　☆除此以外可以选择补偿类型　　24.特殊情况的房屋拆迁补偿　　■出租房屋的拆迁补偿　　　☆无法解除租赁关系的，应实行产权调换　　■产权不明确房屋的拆迁补偿　　　☆向公证机关办理证据保全　　　☆办理公证　　　☆对公证面关文书立案归档以备查用后，可进行拆迁　　■设有抵押权房屋的拆迁补偿　　　☆首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记不视为抵押　　　☆及时通知抵押权人　　　☆能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可　　　☆不能解除抵押合同的，安清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿　　■拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿　　　☆对公益事业用房的认定　　　　▼一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的　　　　▼二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的　　　☆补偿方式　　　　▼根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿　　　　▼如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估　　■临时建筑的拆迁补偿　　　☆超过批准期限的，不予补偿　　　☆未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿　　■违章建筑的拆行补偿　　　☆是否是违章建筑，必须由规划部门认定，拆迁主管部门无权认定　　　☆对违章建筑，不予补偿　　　☆对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿　　25.货币补偿的补偿费用和标准　　■根据市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格　　26.房屋产权调换　　■应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价　　27.拆迁补偿费用确定的程序　　■被拆迁房屋的估价　　　☆估价由具有房地产估价资质的机构来确定　　　☆县级以上政府确定一批估价机构供选择　　　☆选择方式有被征收人投票、抽签、协商等　　　☆作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据　　　☆对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审　　■拆迁补偿协议的签订　　　☆由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力　　　☆达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定　　　☆权利人或利害人对拆迁补偿协议不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县经以上政府或法院强制拆迁第三章　建设用地概述　　1.【补充】我国的土地制度概要－所有权与使用权分离　　■城市的土地属于国家所有　　■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有　　■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权　　　　2.我国建设用地取得方式　　■征收集体土地（所有权发生变化）　　■划拨（无偿或低价，无期限）　　■出让（有偿有期限，主流方式）　　■租赁（有偿有期限）　　■作价出资（入股）或授权经营（有偿）　　■转让（土地使用者与使用者之间）　　■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）　　　　3.建设用地管理　　■概念　　　☆是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施　　　☆主要是调整建设用地关系和合理组织利用两项内容　　■对象　　　☆广义的建设用地指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地　　　☆狭义的建设用地特指国有建设用地　　■管理原则（四原则）　　　☆节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则　　　☆强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则　　　☆实行建设用地有偿使用的原则　　　☆社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则　　■主要内容（五方面）　　　☆建设用地宏观调控管理（宏观调控）　　　☆农用地转用管理（用途变化）　　　☆土地征收管理（所有权变化）　　　☆建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）　　　☆建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）　　4.划拨的含义　　■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为　　■划拨的最低权限在县级人民政府　　5.划拨的范围　　■国家机关用地和军事用地　　■城市基础设施用地和公益事业用地　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地　　■法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）　　6.划拨土地使用权的管理　　■划拨土地转让、出租、抵押的条件　　　☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人　　　☆有国有土地使用证　　　☆具有地上建筑物的合法的产权证明　　■划拨土地转让（两种方式）　　　☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金　　　☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家　　■划拨土地出租　　　☆划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家　　■划拨土地抵押　　　☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格　　　☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价　　■凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理　　7.出让的概念及方式　　■概念　　　☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者　　■出让的方式（4种方式）　　　☆招标（竞争性）　　　☆拍卖（竞争性）　　　☆挂牌（竞争性）　　　☆协议（非竞争性）　　8.出让的规定　　■工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让　　■严格限制以划拨方式设立建设用地使用权　　■采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定　　9.出让的特征（5大特征）　　■土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让）　　■出让使用权有使用期限　　　☆居住用地 70年　　　☆工业用地 50年　　　☆教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年　　　☆商业、旅游、娱乐用地 40年　　　☆综合或者其他用地 50年　　■使用权出让是有偿的－土地使用权出让金　　■建设用地使用权可分别设定－地表、地上、地下分设　　■土地使用者权利范围有限－地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立　　10.出让金　　■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用　　■在签订出让合同后60日内支付　　11.出让底价的确定　　■可有底价也可无底价　　■根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价　　■出让底价不得低于国家规定的最低标准　　■集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金　　12.出让中期招标、拍卖、挂牌中的重点难点　　■关于投标　　　☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动　　　☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数　　　☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的质实性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人　　■关于拍卖　　　☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。　　■挂牌竞价规则　　　☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交　　　☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交　　　☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外　　　☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成

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