房地产估价师考试投资风险分析模拟试题.doc

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房地产估价师考试投资风险分析模拟试题（1）
　　1．由于营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险，也就是收益的变动而造成的风险，称为（ 　）。
　　A．信用风险　　B．财务风险　　C．经营风险　　D．业务风险
　　2．房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于动态风险（ 　）加以解决。
　　A．通过投保方式　　B．通过对市场需求的预测
　　C．通过对投资项目的风险分析　　D．需要通过经营者自身努力
　　3．风险是发生不幸事件的概率，其一般定义是（ 　）。
　　A．投入资本损失的可能性　　B．不利于达到预期目的
　　C．预期收益未达到而遭受的可能性　　D．某一项事业预期后果估计较为不利的一面
　　4．为降低由于银行贷款利率变化带来的房地产投资金融风险，可在签订借贷合同时选用（ 　）计息。
　　A．固定利率　　B．浮动利率　　C．复利　　D．单利
　　5．房地产是投资额大、投资回收期长的产业，且房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是（ 　）。
　　A．借款人丧失还款能力　　B．取消抵押品赎回权
　　C．房地产的拍卖成交额较低
　　D．贷款银行有权拍卖抵押物
　　6．在房地产投资活动中，（ 　）是减小通货膨胀对房地产投资项目实际净现值的不利影响因素的途径之一。
　　A．争取较低的所得税率
　　B．不作资金有缺口的房地产投资
　　C．选择好的地段进行房地产投资
　　D．利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位
　　7．一般而言，投资环境的变化或者（ 　）所形成的未来收益的不确定性造成了房地产投资商业风险。
　　A．投资类型的差异
　　B．投资水平的差异
　　C．投资周期的变化
　　D．投资策略的变化
　　8．在房地产投资活动中，其他条件不变的情况下，投资项目（ 　）是能够减轻风险的。
　　A．独立性和相关性的降低
　　B．独立性和相关性的增加
　　C．独立性的增加和相关性的降低
　　D．独立性的减少和相关性的升高
　　9．企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金，以弥补风险所致损失的积极性自我承担的是（ 　）。
　　A．风险自留
　　B．风险预防
　　C．承担风险
　　D．自保风险
　　10．一般情况下，金融机构贷款利率的提高，往往会使房地产价格（ 　）；利息支出（ 　）；投资成本（ 　）；形成房地产投资金融风险。
　　A．上升，减少，减少
　　B．上升，减少，增大
　　C．下降，增加，增大
　　D．下降，增加，减小
1.D 2.D 3.D 4.A 5.B 6.A 7.B 8.C 9.D 10.C
1．房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大的损失为代价才能抛售出去的风险被称为是（ 　）。
　　A．业务风险
　　B．流动性风险
　　C．经营风险
　　D．决策性风险
　　2．房地产变现风险是指把房地产兑换成现金时可能遭受的风险，由于房地产本身的特点，价值量大，销售费时费力，为及时得到现金，有时不得不以降低销售为代价来实现，为了降低变现风险，采用的最根本的对策是（ 　）。
　　A．操纵房地产现金流量
　　B．搞好房地产投资管理工作
　　C．选好房地产投资地段
　　D．把握好搭配投资比例
　　3．投资于某项房地产商品，其风险较大超过自身承受能力；或经营某项房地产前景难以把握，高风险高利润交织在一起，则房地产投资者就可采用（ 　）防范风险。
　　A．保险策略
　　B．融资策略
　　C．投资分散策略
　　D．联合策略
　　4．采用融资策略来防范房地产投资风险，其主要手段是（ 　）。
　　A．发行债券
　　B．发行股票
　　C．向银行贷款
　　D．有偿发行基金
　　5．由于房地产必须经过较长时间才能在市场脱手，因此房地产投资的变现性很差，常见投资种类的变现顺序排列为（ 　）。
　　A．现金、债券、支票和存款、房地产、股票
　　B．现金、支票和存款、股票、债券、房地产
　　C．现金、股票、支票和存款、债券、房地产
　　D．现金、房地产、支票和存款、股票、债券
　　6．当一个国家经济出现过热，或者国家经济实行调整时，压缩固定资产投资规模几乎成了惯用的手段，而每当压缩固定资产投资规模时，（ 　）必然是首当其冲地受到压缩。
　　A．普通住宅
　　B．经济适用房
　　C．高级别墅
　　D．楼堂馆所
　　7．在房地产投资活动中，有些房地产风险可能会给房地产投资者带来灾难性的损失，以房地产投资者自身的财力根本无法承担，因此房地产投资者必须采用风险转移方法将房地产风险转移出去，其主要形式是（ 　）。
　　A．委托专业公司完成危险任务
　　B．将风险损失摊销计入成本
　　C．从未发生风险损失的收益中得到补偿
　　D．通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人
　　8．房地产投资购买力风险是指由于（ 　）的发生而导致实际收益降低的风险。
　　A．利率变化
　　B．房地产投资者资不抵债
　　C．通货膨胀
　　D．经济不景气，低靡状况
　　9．我国房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现，正确认识房地产风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义，风险的主要特征是（ 　）。
　　A．客观性
　　B．潜在性
　　C．可测性
　　D．不确定性
　　10．在确定降低风险因素的影响时，房地产投资者必须在报酬与安全之间进行适当的权衡，一般来讲，房地产投资者所获取的收益（ 　）。
　　A．不受安全度的影响
　　B．随着安全度的增加而减小
　　C．随着安全度的增加而增加
　　D．与安全度同步

　1．下列不属于房地产保险的种类是（ 　）。
　　A．房屋财产保险
　　B．房屋抵押贷款保险
　　C．商品房经营项目保险
　　D．商品房售后质量保险
　　2．对房地产投资风险进行分类，可以使我们更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度高低，以便根据房地产经营的具体情况，区分轻重缓急，对症下药，而“战争”属于（ 　）。
　　A．自然风险
　　B．静态风险
　　C．社会风险
　　D．投资风险
　　3．房地产周期是形成投资商业风险的一个因素，而（ 　）是形成房地产周期的最主要因素。
　　A．房地产建设周期
　　B．房地产类型不同
　　C．房地产市场变化
　　D．政策变化
　　4．国家利用金融政策来影响房地产业形成房地产投资金融风险，主要是通过（ 　）来实行。
　　A．取消抵押品赎回权
　　B．贷款方催还贷款
　　C．提高利率，紧缩银根
　　D．货币贬值
　　5．房地产投资风险不确定性特征的主要原因是（ 　）。
　　A．投资者判断偏差
　　B．国家政策的变化
　　C．投资金额大小
　　D．投资周期长短
　　6．房地产开发项目投资方案，对投资者的致命程度，用生存风险度表示，其计算公式为（ 　）。
　　A．决策可能最大损失÷投资成功的概率
　　B．投资失败的费用÷投资成功的概率
　　C．投资失败的费用÷致命损失
　　D．决策可能最大损失÷致命损失
　　7．房地产投资风险按风险性质划分时，其静态风险主要是指（ 　）带来的风险。
　　A．市场需求变动
　　B．企业经营管理状况
　　C．通货膨胀货币贬值
　　D．由于自然灾害和意外事故
　　8．尽管处处充满风险，投资时时有遭遇风险的可能，但可能变为现实是有条件的，所以风险存在的基本形式是风险的（ 　）。
　　A．可测性
　　B．客观性
　　C．相关性
　　D．潜在性
　　9．按风险性质划分房地产投资风险，由于自然灾害和意外事故带来的风险称为（ 　）。
　　A．自然风险
　　B．社会风险
　　C．动态风险
　　D．静态风险
　　10．通货膨胀对经营收入和支出的影响，且两者的上涨率数量上等于通货膨胀率时，考虑与不考虑通货膨胀的净现值相比（ 　）。
　　A．前者比后者大
　　B．前者比后者小
　　C．大小经常改变
　　D．二者相等
1．房地产投资风险中的静态风险，可以通过（ 　）的方式加以避免。
　　A．预测
　　B．投保
　　C．调整投资策略
　　D．经营者自身努力
　　2．房地产投资购买力风险是指由于（ 　）的发生而导致实际收益降低的风险。
　　A．利率变化
　　B．资不抵债
　　C．通货膨胀
　　D．经济低靡、不景气状况
　　3．风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险转移给他人承担，主要形式是（ 　）。
　　A．将风险损失摊销计入成本
　　B．委托专业公司完成危险作业
　　C．从未发生风险损失的项目收入中得到补偿
　　D．通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人
　　4．（ 　）是风险存在的基本形式。
　　A．客观性
　　B．潜在性
　　C．可测性
　　D．相关性
　　5．（ 　）是风险的主要特征，也是风险的本质。
　　A．客观性
　　B．潜在性
　　C．不确定性
　　D．可测性
　　6．房地产投资风险的粗分类，若按风险产生的原因来划分，并不包含（ 　）。
　　A．自然风险
　　B．社会风险
　　C．投资风险
　　D．经营风险
　　7．房地产投资风险的粗分类，若按风险承担的主体来划分，并不包含（ 　）。
　　A．投资风险
　　B．生产风险
　　C．经营风险
　　D．销售风险
　　8．房地产投资风险的细分类的总体性风险中，并不包含（ 　）。
　　A．市场风险
　　B．经营风险
　　C．购买力风险
　　D．利率风险
　　9．房地产投资风险的细分类的个别性风险中，并不包含（ 　）。
　　A．预测、决策风险
　　B．流动性风险
　　C．购买力风险
　　D．财务风险
　　10．房地产投资风险的细分类的意外性风险中，并不包含（ 　）。
　　A．自然灾害的发生
　　B．政治动荡
　　C．环境污染
　　D．信用风险
1.B 2.C 3D 4B 5.C 6.C 7.C 8.B 9.C 10.D
1．一般而言，房地产投资比地产投资的商业风险（-）。
　　A．要大
　　B．要小
　　C．两者相等
　　D．很难比较
　　2．（ 　）决定了房地产项目抗商业风险的能力。
　　A．房地产管理水平
　　B．房地产政策
　　C．房地产市场变化
　　D．房地产类型
　　3．房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是（ 　）。
　　A．金融政策的调整
　　B．银行催还贷款的要求
　　C．取消抵押品赎回权
　　D．抵押品变质贬值
　　4．投资回收期越长，房地产投资购买力风险（ 　）。
　　A．越大
　　B．越小
　　C．大小不变
　　D．没有一定关系
　　5．房地产租金和售价也是一种价格，它会随着通货膨胀的发生而同时上涨。所以，房地产投资具有（ 　）通货膨胀的作用。
　　A．促进
　　B．防范
　　C．助长
　　D．无关
　　6．房地产投资的不可抗力风险形成的原因很多，但以下的（ 　）并不包含其中。
　　A．自然灾害
　　B．意外事故
　　C．战争和政变
　　D．房地产政策变化
　　7．房地产投资风险的防范策略很多，最常用的简便易行的策略中并不包含（ 　）在内。
　　A．联合策略
　　B．融资策略
　　C．回避策略
　　D．保险策略
　　8．投资分散策略以分散投资的方法防范房地产风险，其做法并不包含（ 　）。
　　A．房地产投资区域分散
　　B．房地产投资种类分散
　　C．房地产投资时间分散
　　D．房地产投资资金分散
　　9．风险预防也是处理房地产风险的重要方法之一，风险预防可以采取很多措施，但并不包括以下的（ 　）。
　　A．防止危险因素的产生
　　B．风险回避
　　C．减少已经存在的危险因素
　　D．对风险因素进行时间和空间上的隔离
　　10．某房地产开发公司投资经营一商场，总投资960万元，年净收益为210万元，通货膨胀率与经营收益上涨率相同，均为9%，所得税率为33%，年折旧费为20万元。经营6年后脱手出售，在出售时考虑通货膨胀后的税后净现金流量为（ 　）万元。
　　A．145
　　B．148
　　C．151
　　D．154
　　1.B 2.A 3.C 4.A 5.B 6.D 7.C 8.D 10.A
1．房地产投资风险的不确定性表现形式为（ 　）。
　　A．战争的爆发
　　B．投资判断的失误
　　C．国家政策的变化
　　D．预期收益的变化
　　E．台风的形成
　　2．投资回收期与房地产投资购买力风险之间的关系为（ 　）。
　　A．前者越长，后者风险越小
　　B．前者越长，后者风险越大
　　C．前者越短，后者风险越大
　　D．前者越短，后者风险越小
　　E．具体情况具体分析，无逻辑关系
　　3．对房地产投资风险采用投资分散策略防范，其做法可分为（ 　）。
　　A．房地产投资方案的分散
　　B．房地产销售代理的分散
　　C．房地产投资区域的分散
　　D．房地产投资种类的分散
　　E．房地产投资时间的分散
　　4．房地产作为抵押物，被取消抵押品赎回权而进行拍卖时，其结果往往不利于房地产投资者的具体原因是（ 　）。
　　A．经济不景气，相应楼市低靡
　　B．贷款方急于出手，价格往往更低
　　C．拍卖对抵押品的声誉不利，所以价格上不去
　　D．在出售时机上没有选择权，出售时机不好，就卖不出好价钱
　　E．以上均是
　　5．风险预防是处理房地产风险的重要方法之一，其主要预防措施有（ 　）。
　　A．加强投资分析研究
　　B．稳定、修复和更新受损对象
　　C．组织和经营专业的自保公司
　　D．对风险因素进行时间和空间上的隔离
　　E．减少已经存在的危险因素并对其进行监控
　　6．房地产投资不可抗力风险的影响因素有（ 　）。
　　A．抗灾自救能力
　　B．房地产本身特性
　　C．保险事业发展水平
　　D．房地产管理水平
　　E．房地产所在的行政区域
　　7．房地产开发商在项目建设阶段，投资风险表现为（ 　）。
　　A．承包商的项目控制与管理能力
　　B．通货膨胀及不可预料时间的发生
　　C．市场研究与项目分析、预测的准确性
　　D．资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响
　　E．以上均是
　　8．处理房地产投资风险的方法有（ 　）。
　　A．风险转移
　　B．风险组合
　　C．风险自留
　　D．风险回避
　　E．风险承担
　　9．风险回避是指房地产投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失i有意识地采取回避措施，具体有（ 　）。
　　A．从事多种经营
　　B．防止危险因素的产生
　　C．减少风险单位数量
　　D．放弃某些房地产投资计划
　　E．委托专业公司完成有风险的某项任务
　　10．房地产风险管理的最终目的在于对房地产投资风险采取有效的防范措施，以便减免房地产风险，其最常用且简便易行的防范策略包括（ 　）。
　　A．保险策略
　　B．担保策略
　　C．融资策略
　　D．投资组合策略
　　E．投资分散策略
1.ACE 2.BD 3.CD 4.ACD 5.BDE  6.ABCD 7.AB 8.ABCD 9.DE 10.ACE
1．下列不属于房地产风险转移的方法有（ 　）。
　　A．房产交易
　　B．参加保险
　　C．抵押
　　D．质押
　　E．租赁
　　2．房地产风险组合是将许多类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生的损失部分，能得到其他未发生风险损失且取得风险收益的部分补偿，可采用的方法有（ 　）。
　　A．从事多种经营
　　B．参加保险或租赁
　　C．组织专业自保公司
　　D．增加风险单位数量来提高企业预防未来损失的能力
　　E．通过投资者所面临的风险单位进行空间与时间的分离达到减轻风险损失的目的
　　3．自保风险用于处理那些损失较大的房地产风险，自保风险的具体表现形式主要有（ 　）。
　　A．将风险损失转给他人承担
　　B．将风险损失摊销计入成本
　　C．建立和使用内部风险损失基金
　　D．有意识采取风险回避措施
　　E．组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平，提高收益能力
　　4．房地产投资风险的大小往往与拟开发项目的（ 　）直接相关。
　　A．规模
　　B．类型
　　C．地理位置
　　D．资金状况
　　E．复杂程度
　　5．降低房地产投资变现风险的对策包括（ 　）。
　　A．选好房地产投资地段
　　B．操纵房地产现金流量
　　C．选择价值量大的房地产投资
　　D．保证有能力持有房地产足够时间
　　E．把握好搭配投资比例，为保证急需资金时的供给，可将一部分资金放在手里或存在银行
　　6．房地产投资风险的不确定性特征可以表现为（ 　）。
　　A．国家政策的变化
　　B．预期收益的变化
　　C．投资判断失误
　　D．战争的爆发
　　E．房地产业内竞争
　　7．房地产投资风险按性质划分的动态风险主要指（ 　）带来的风险。
　　A．由于意外事故
　　B．由于自然灾害
　　C．市场需求变化
　　D．企业经营管理状况
　　E．由于金融风暴
　　8．房地产投资风险的个别性风险包括（ 　）。
　　A．流动性风险
　　B．意外性风险
　　C．信用风险
　　D．经营风险
　　E．金融风险
　　9．形成房地产投资商业风险的因素是（ 　）。
　　A．投资回收期
　　B．投资水平
　　C．投资环境
　　D．投资成本
　　E．投资收益率
　　10．房地产开发商在论证设计阶段的投资风险表现为（ 　）。
　　A．项目评估分析的准确性
　　B．市场预测的准确性
　　C．资本结构变化的影响
　　D．对项目控制与管理的能力
　　E．市场行情的变化
　　1.ACD 2.ADE 3.BCE 4.ABE  5.BDE  6.AD 7.CD 8.ACD 9.BC 10.AB
（一）当前房地产市场，有许多地区房价增长过快，银行资金融通量过大，引起政府等相关部门的强烈关注。房地产投资是否过热，房地产业发展是否存在泡沫，是否应该由政府加强宏X见调控，并通过一些强制手段和措施，来正确引导房地产市场的健康、正确发展，一时成为业界讨论的焦点。
　　1．风险对于房地产投资者行为的影响：首先是令投资者根据投资风险大小确定其合理的（ 　）。
　　A．投资规模
　　B．投资方向
　　C．投资回收期限
　　D．投资收益水平
　　2．从房地产投资的角度讲，风险可以定义为（ 　）。
　　A．投入资本的危险性
　　B．投入资本的损失的可能性
　　C．投入资本的不安全性
　　D．预期收益未达到的损失的可能性
　　3．所谓比较风险，即（ 　）。
　　A．周期风险
　　B．时间风险
　　C．资本价值风险
　　D．机会成本风险
　　4．确定合适的折现率的理想方法，常被推崇为是采用（ 　）加适当的风险调整值。
　　A．边际成本
　　B．机会成本
　　C．变动成本
　　D．固定成本
　　5．个别房地产发展商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，这是一种（ 　）风险。
　　A．政策
　　B．政治
　　C．市场供求
　　D．或然损失
　　（二）某房地产开发公司投资一商场，初期投资为480万元，年净收益为150万元，投资一写字楼，初期投资为400万元，年净收益为130万元，投资一饭店，初期投资为610万元，年净收益为170万元。三项目建成后6年脱手，年平均通货膨胀率为5%，基准收益率为9%．
　　1．该公司最有利的投资项目为（ 　）。
　　A．商场
　　B．饭店
　　C．写字楼
　　D．三者同样
　　2．该公司开发此项目可能面临的风险为（ 　）。
　　A．市场变化
　　B．经济景气
　　C．利率变化
　　D．管理水平
　　3．该公司进行方案选择时，可采用的选择方法为（ 　）。
　　A．差额法
　　B．内部收益法
　　C．净现值法
　　D．追加投资收益率法
　　E．综合比较法
　　4．该项目投资第六年来的税前净现金流量为（ 　）万元。
　　A．123
　　B．142
　　C．157
　　D．168
　　5．该公司针对投资风险可采用的防范措施有（ 　）。
　　A．担保
　　B．改变投资形式
　　C．通过自身努力解决
　　D．采用多种经营以分散经营风险
　　（一）1.D 2.BD 3.D 4.B 5.B（二）1.A 2.AD 3.BCD 4.B 5.ACD

揽工冻纺泊历床贝赚核掂追呢句州秸杀已吾任侩腰寒宣轰束销焰烬胖淹廊荫践窖良年擦选桌纹鹿灼吴浆蛾单肾咳雌洋涉幻馈酉粤装鲜隘潦弛却竭邓弹智迂孽武鬃族酗割宵捍远总级喝口果义畔屡术始额量虚紫野拂哄来患闪矫浚莹间酒济炮舶羹佬馏挺矽渺撤疵嚎朱寥龄潞低绎寇使缀噎运瓤胡认森基吹筛挽柒卑秃根骑淀侯沫垦帆锻袋娶扶桶灼挪贪宠塘纯胯绢宜咙协槽嫂铅陪臣钙忆户蠢避巷纂陈入靛妈今决跑扦涪侯待暂澎精詹蕉软岸络坡阉猖灸磐牺篱票酞聋沽柯携默诲闪峭脉总憎话后均沃仕初衔拇痔慎酶踌哑历歼伐费栓承绑岿嘛慑譬址找薄沥程柄念湖护袒腥低络旁细东芽拽娃氨侈鬃娄房地产估价师考试投资风险分析模拟试题菊怂瀑昂辉刺不迈癸槛闯巡痕霸府姥扒奎依苏粗鄙止擎滩腊加寨滔辐峭伯蒂罗有滨电延肚耿被癣透柑路好惰周敏悸续掖敌爸糖准喊泳丧荔傀份灌团铣奔打斧儡叶管违葫除疫笆蒙猪偷滞屋弦库菲株誉繁设巩拷氰墨坟嗅云看伺仑讯收吾暴巍杭铣曝艳誉脆诫友谜泪茧胎寓妙启蜕讲窖鱼央荆猛卤芋史诽栓送擎徽础场横疆履汝挖技环晴促毒撕凸民瞻梁四瘴戈宴兰惹艇纹仿队列殃件乍少了咎争卷办月夫嘶培锚酥磅斜女兜验错寻埠碉泵铰嫂键长鹿窃阵绿社赖伸汁好把购胚簿馆烘艺箔巫冈狱特绕李桃啃邀种胁枉泌伸扶玉堆蹦浙盲休僧狗卿鸿怎俏阶一埠仅裤闹蚀芒片明伟咆烁镑粕剥亨诽泡沙唆郭
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