浅谈房地产估价风险.doc

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房地产估价师执业资格制度暂行规定第二十八条第五款规定，“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的”，“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师执业资格证书、房地产估价师注册证，并可处以罚款”。房地产估价师注册管理办法第三十条第一款也规定，“给当事人造成直接经济损失的”，“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款”。 c.刑事处罚风险 我国刑法中针对房地产估价师执业规定了两个相关罪名，分别是“中介组织人员提供虚假证明文件罪”和“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”。 刑法第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”。 属于故意犯罪刑法第229条第3款规定，“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”。 属于过失犯罪最高人民法院有关的司法解释对上述两罪的立案标准作了明确的规定，“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的立案标准是造成直接经济损失50万元以上，“中介组织人员出具证明文件重大失实罪” 的立案标准是造成直接经济损失100万元以上。受到刑事处罚的后果是相当严重的，不仅会被剥夺人身自由，而且估价师的职业前途也将受到极大的影响。（二）估价机构承担的风险1、信誉风险：作为专业性极强的房地产估价行业，最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实，伤及估价机构的资信。公正性和专业胜任能力是估价机构生存的基础，估价机构的资质和商誉是企业的生命。2、经营风险：估价机构作为市场经济中新兴中介行业的一份子，同其他竞争行业一样面临着越来越激烈的市场竞争。由于市场不确定因素的存在，估价机构也同样面临着经营风险。经营风险的加剧可导致估价机构经营不善以至达到破产的风险。3、法律风险：房地产价格是权益的价格，不同权益下有着不同的价格，容易产生争议，加之有时权属证明的真伪难辨，如果不慎极易产生法律诉讼，形成法律风险。在房地产估价机构管理办法中对估价机构的违法违规行为作出了相应处罚规定，触犯法律的承担相应法律责任。4、经济风险：房地产估价属经济鉴定类行业，它的估价结果与价值是分不开的。但是由于影响房地产价格的因素较多，易使估价结果偏离市场价值，尤其外部因素剧变或因估价人员主观原因使估价结果产生巨大偏离且直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失时，会面临着经济赔偿的风险。如果估价机构的注册资本与其所估价资产价值悬殊过大，那么这种经济赔偿对估价机构来说将是使命的。5、管理风险：作为一家评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险，而估价机构又存在其管理风险的特殊性，如人力资源管理和估价质量管理不善都易造成评估人员的执业水平和职业素质降低，带来估价技术风险；行政管理（如公章和人名章管理）不善会引发估价机构的信誉风险和法律风险；财务管理不善会引起估价机构的经营风险和业务风险等等。四、风险防范房地产估价每项业务都是与市场经济紧密联系在一起的，无风险的估价业务是不存在的，因此估价人员必须在认清估价风险来源的基础上，寻找出可能产生风险的主要环节并控制它、应对它，以达到有效防范风险、规避和减轻风险之目的。（一）风险来源方面的风险防范1、政策风险防范：政策风险来源于国家政策的改变为房地产市场带来的不确定性。估价人员应时刻关注着政策动向，如土地、住房、经济、税收等与房地产相关政策。估价报告中应提示重大政策改变可能带来风险，同时应对国家新推出的政策对房地产市场影响加以分析，如土地招拍挂制度的执行、土地增值税征收方式的改变、土地使用费的增加等土地政策促使土地粗放式使用向集约式使用发展，导致土地价格变化；近期央行连续加息提高准备金使得开发商融资成本增加敦促开发商向市场投放房屋的速度，同时高起的借贷利率也抑制了抄房行为，这将导致房屋价格变化等等。一般市场对财政政策反映较快，估价人员应快速作出反映，及时调整对市场的估值水平；而市场对金融政策的反映则略显滞后，估价人员应认真观察政策对市场趋向改变状况，提前做好防范风险准备。2、市场风险防范：影响房地产市场变化因素众多而又复杂，市场变化趋势难以预测。如何在大起大落的房地产市场中回避市场风险是所有执业者和估价机构面对的难题。估价人员需尽可能多的把握市场信息，密切观察宏观经济动向，洞察市场供求关系变化，并利用手中可靠性较强的数据准确研判市场趋势，掌握市场价格走向。另外，估价报告中估价时点和估价报告有效期的限定，也为市场风险的回避起到积极的作用。3、业务风险防范：由于估价行业竞争日益激烈，委托方经常提出压低收费标准、缩短报告时间、高估或低估标的物价值的无理要求，为估价机构和执业者带来巨大风险。报告质量高低与成本直接相关，成本包括费用成本和时间成本，费用成本过低导致人力资金投入过少，限制了本应更深入细致的工作，同时收费标准降低势必加大业务量来弥补减少的估价机构利润，从而更加大风险可能性；时间成本过低无充裕时间对市场进行充分调研，易致使短时间内调查出的市场数据不足以支持估价结果或结论，同时易使得短时间内书写的报告质量低劣，增加风险。而过高或过低的估值则直接损坏估价机构的信誉，严重的可导致资质降级或撤销、经济索赔、行政处罚。在承接业务过程中，有的委托方可能由于某种目的需要，故意提供虚假资料和信息，有的委托方由于不懂而未能提供合法权属证明和相关文件，还有的委托方提供的是有争议的权属资料，这些都会为估价机构带来业务风险。因此市场人员在承接估价业务的过程中，要时刻牢记风险二字，睁大眼睛认真识别详细核查资料，同时，以我们高质量的报告和高水准的服务赢得客户替代低质量的不良竞争，才能达到降低业务风险之目的。4、技术风险防范：房地产估价是估价人员以主观的形式，通过对房地产市场价格形成过程的模拟，反映房地产客观价值的行为。房地产价值的客观性要求估价人员必须采用行业内通行的估价方法，严格按照房地产估价规范的规定进行估价，回避并减少估价人员个体的主观因素对房地产价值的客观性影响。在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富详实的基础资料是估价结论能否准确的重要保障，因此我们在实际评估过程中需要长期积累房地产行业相关的基础技术资料，如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等，以减少房地产预期的技术上的不确定性。对于实效性强的市场数据提取如售价、租金等则需要做到时时更新并严格筛选，以直接降低估价结果与市场价格的偏差程度。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会为估价机构和估价人员带来不良后果，因此应不断提高人员综合素质和估价水平，牢固掌握房地产估价基本理论，努力积累实际估价经验，在技术参数选择和方法运用上避免的漏洞，防范估价技术风险。 （二）执业者和估价机构的风险防范1、信誉风险防范：无论是估价行业从业者还是从业机构，信誉是生存之本。如果一个执业者丢失了信誉，就等于终身丧失了其所从事估价事业的机会；而作为一个没有良好信誉的估价机构，就等于丧失了其所在估价行业中的生存能力。信誉风险是我们每一个估价行业的从业人员都需要时刻铭记和防范的。信誉是一点一滴积累起来的，自觉维护和不断提高估价机构的信誉度是每个估价从业人员的义务。市场人员直接面对着社会上的服务群体，为客户带来第一印象，代表着估价机构整体的人员素质和服务水准，到位的沟通和服务可在客户群体内建立良好的信誉。估价机构提供的产品即估价报告的品质的高低直接影响着估价机构和执业人员信誉度，提高报告质量，完善质量管理制度，提升全员素质是防范信誉风险的重要保障。2、经营风险防范：打破垄断充分竞争是估价行业发展的必然，能否持续的经营下去是每个估价机构都要面临的问题，强大而有力的竞争手段是防范经营风险的根本途径，只有高品质、专业化的服务才能真正地化解估价机构的经营风险。由于行业内的市场竞争越演越烈，目前市场大量充斥着竞相压价、恶意诋毁同行等低档次的恶性竞争，这种不良的恶性竞争行为不但有损整个估价行业声誉，还将使短期获益的估价机构逐步丧生长期的竞争能力。在实际的经营风险防范上，我们应推行平等竞争与优化竞争相结合，即在公开、公平、公正的基础上平等竞争，在优化资源配置的条件下实现特色服务错位竞争。在我们的经营上力求兼顾短期利益和长期利益，切无因眼前小利去损害公司的长远发展。在竞争手段上，对于同质化竞争层面，尽可能扩大市场份额，提高公司影响力和市场占有率；在多元化竞争层面，逐步将相关行业纳入全程化的服务体系之中，为客户提供全方位的综合性服务；对于专业化竞争层面，逐步加强专业化研究，提高专业化程度，为企业、行业甚至为政府决策提供高质量的咨询服务。3、法律风险防范：房地产估价是估价师对房地产权益价值的判断，权属证明或文件是所有者或使用者拥有房地产权益合法性的唯一证明文件，为了防范权属证明或文件给估价机构和执业者带来的风险，应严格核对委托方提供资料的原件，加强辨认权属证明文件真伪的能力，对有权属争议的更要注意以免陷入不必要的法律诉讼。对于政策性极强的估价工作如拆迁评估，要注重程序上的合法性。对已处于诉讼中的估价工作如法院项目的估价过程更要严格按照评估程序，估价人员应二人以上并有一名注册估价师，当事人双方或第三方见证人在场，对进入现场的时间、勘查情况记录并保留影像资料，各方人员签字证明。估价工作中处处都隐藏着法律风险，稍有不甚就会造成法律诉讼和索赔。如在未正确判断自己专业胜任能力的情况下，签订的委托合同不能达到合同要求时，需要承担违约责任；估价报告中使用了虚假或误导性陈述语言导致委托方使用后造成严重后果的，面临着经济索赔和行政处罚；承揽业务或报告引用中无意泄漏委托方的商业秘密、技术秘密或业务资料时，面临着法律诉讼和经济索赔。因此估价人员应认真学习法律知识，严格自律行为，主动回避法律风险。4、经济风险防范：经济风险来源于两个方面，即外部风险和内部风险。外部风险是由于外部因素巨变如政策变化、自然条件变化、政治动荡等引起的房地产市场剧烈振荡，而引发估价机构的经济风险。外部风险是系统性风险，是不可控的，尽管某些政策的变化可以预测，但需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响程度，否则也会使估价结果失去现实性。内部风险主要是由于估价人员主观因素引发的经济风险，是非系统风险。为了争夺客户无原则满足委托方要求致使估价结果与市场价格偏差过大、估价报告叙述不当或不完整而引起报告使用者误解、执业能力受限致使报告质量低劣估价结论偏差较大、明知与委托方有厉害关系而不予回避等内部风险均可引发重大的经济索赔风险。内部风险是可控性风险，可以通过加强公司内部管理制度的完善如报告质量管理制度等，来防范因内部因素产生的经济风险。估价机构的资本金往往与其所估资产价值有较大的悬殊，建立风险准备金也是风险防范的主要措施，可提高估价机构的抗风险能力。5、管理风险防范：估价机构管理风险防范的根本在于合理构建管理架构，完善公司管理体系及各项管理制度。对房地产估价这一特殊行业，人力资源管理和估价质量管理是公司管理的首要风险管理内容，另外，财务管理、估价档案管理、行政管理等也是至关重要的。估价机构作为技术密集型企业，最大的资本莫过于人才，最大限度地发挥员工潜能，合理开发与配置人力资源是估价机构在激烈的市场竞争中取胜的关键；作为技术型服务企业，估价报告是企业为客户提供的最终产品，高品质的估价报告是估价企业良性发展的基础，全程的估价质量管理是企业为客户提供高质量产品的保障。完善企业内部各项管理制度如估价质量管理制度、估价档案管理制度、财务管理制度等是管理风险的主要防范方式。五、实际工作中的风险防范在具体操作过程中，严格履行房地产估价程序是防范估价风险的最有效方法。操作方法是：对估价程序中每个步骤可能产生的风险进行逐一分析，并按其风险发生的出现频率和重要程度进行排序，将排序前列的风险因素所在步骤确定为重点风险防范环节，对重点风险环节加以控制。 1、房地产估价程序及可能发生的风险：获取估价业务：是指公司市场开拓人员通过不同途径，采用不同方式或方法获取估价业务的一个过程，这一过程中的的风险主要是业务承揽风险，也存在着政策风险。受理估价委托：是指公司的市场人员或估价人员与委托单位充分沟通和协商后，达成并签订具有法律效力委托合同之过程。合同违约及其他的法律风险是这一过程中的主要风险。拟定估价作业方案：属于正式估价的前期准备阶段，采用何种技术路线和方法，以何种渠道收集相关数据和资料等计划编制的过程，主要面临的是技术性风险。收集估价所需资料：收集什么样数据和资料取决于拟采用何种估价方法，而最终采用什么样的估价方法则取决于所能采集到何种估价方法所需的数据和资料。技术风险也是这一阶段的主要风险。实地查看估价对象：实地查看是估价作业的必要程序，做好查看记录，对实物与权属文件相符状况核验，并对查看记录签字认可。它不仅为估价作业提供依据，也是估价报告中的重要法律要件。该过程中的主要风险是法律风险，也存在着技术风险。分析估价对象及房地产市场：通过实地查看和调查估价对象情况及类似房地产市场状况，分析对委估房地产价格影响的各方面因素及程度。该过程面临的主要风险是市场变化风险，还有政策变动风险。选定估价方法进行测算：根据拟定的估价作业方案和实地查看情况选取适用的估价方法，再根据收集到数据和资料的数量、质量确定最终的估价方法，并对估价对象的价值进行测算。这一过程存在的主要风险是技术风险。同时也存在着市场风险。确定估价结果：对采用的不同估价方法测算出的结果进行比较、分析和判断，如果不同估价方法测算的结果差异较大，则找出差异原因并消除不合理性后，确定最终的估价结果。这一过程主要风险是技术风险和市场风险。撰写估价报告：估价报告的撰写是履行估价合同提供最终成品的过程，是估价水平和估价质量高低的最终体现。估价报告中所承载的信息和内容都以不同方式在不同方面存在着风险因素。撰写报告包括了政策变动风险、市场变化风险、技术风险、法律风险、经济风险等。内部审核估价报告：在估价报告出具之前，为了保证报告质量，降低风险，估价报告必须履行审核程序。内部审核是防范估价报告风险的最后一道防线。出具估价报告：经审核合格的报告需二名估价师签字并加盖公司法人章和公章。这个阶段的主要风险管理风险和法律风险，同时可能引发信誉风险甚至经济风险。估价资料归档：估价机构承担的估价责任期一般至估价服务行为结束日止，因此估价报告出具后，应及时归档并保存至估价服务行为截至日。这一程序的主要风险是法律风险，也存在着管理风险和经济风险。2、估价程序中的重点风险环节及其控制：获取估价业务和受理估价委托业务承接风险是房地产估价重要风险来源之一，在获取业务和受理委托过程中应注意：a.由于市场竞争激烈，委托方可能会提出高估或低估房地产价值的不合理要求，业务承揽过程中应避免该类现象发生。另外大幅降低收费标准、不切实际的缩短提交报告时间等不正当竞争手段也会为公司带来严重风险。b.承揽业务过程中应杜绝大包大揽现象。对受专业胜任能力限制的项目，不宜轻易承揽；对于确实通过各种途径难以满足委托方要求的项目宁可放弃；对项目的合法性不能确定或权属文件有缺陷的项目，不宜轻易答复，更不能草率签订合同。c.有利害关系需注意采取回避方式。若估价人员与估价对象有厉害关系应予回避，改由其他估价人员进行评估；若公司与委托机构如分公司、入股公司等有关联单位的资产评估，应予回避。d.承接业务时要确定报告用途，不同用途价值差距甚远，特别是抵押用途一定要采取谨慎原则。未确定报告用途、估价范围等情况之前不要轻易谈定评估费用，未确定报告繁琐程度不要轻易确定完成时间。报告提交时间最好由估价人员现场查看时确定。e.正式签订合同前，须核验权属文件并判断其合法性、相关性和合理性。签订合同时，不仅要注意收费方式和水平，也要注意确定委托范围和违约责任。拟定估价作业方案和收集所需资料估价人员在实地查看之前，应通过传真或邮寄方式向委托方提交报告交接资料清单（注明文件证号），获取估价对象的权属文件和相关资料，据此初步拟定技术路线、人员、时间、费用等方案，搜集相关资料初步了解估价对象周边的房地产状况，根据需要设计现场调查表。这个阶段起承上启下作用，也是估价质量控制的开始，准备工作越充分，实地查看和撰写报告越有顺利，技术风险越易控制。实地查看估价对象实地查看既是估价上的技术要求，也是规避法律风险的必要程序和步骤。现场查看应注意：a.权属资料与现场状况相比对，有无拆除、改矿建等与产权证不符现象；b.详细勘查估价对象实体结构、装修和设备设施等情况，在建工程项目确定完工程度，特别要注意其状态是在建还是停工状态，确定停工时间长短。c.详细勘查周边情况，调查估价对象周边交通、临路、景观、配套等环境情况，并对周边类似房地产的市场情况进行调查。d.做好现场查看记录，保留现场查看的影像资料。查看记录上应有查看人、产权人（必要时须第三见证人）签字并作为存档资料保留。分析估价对象及房地产市场市场变化风险也是房地产估价的重要风险来源之一，防范市场风险应主要注意： a.了解估价对象的历史背景，调查估价对象及类似房地产的过去和现在的市场行情，数据具有真实性和实效性；b. 分析影响估价对象价值的因素，特别是有利因素和不利因素，确定其影响方向和程度；c.调查分析房地产价格变化的总体趋势和估价对象用途类型价格变化趋势。d.房地产市场分析要与价格测算过程和估价结果相对应，逻辑上合理。如收益法中租金预测要与市场分析中的趋势判断相一致，市场比较法中修正方向和程度要与市场分析中的有利不利因素分析相一致等等，市场调查资料需做保留并存档。选定估价方法测算和确定估价结果估价方法使用不当是最大的技术风险。技术风险也是房地产估价重要风险来源之一。对于估价方法的选用应依据房地产估价规范的5.1部分，这里就不进行赘述。下面只对在房地产价值测算过程中的发现主要问题进行说明：a.市场比较法中可比实例，应在充分市场调查的基础上搜取的可靠成交案例选取，要求具有真实性，要进行现场查看，搜集的楼盘销售资料应保留存档；b.收益法中租金水平应估价对象类似房地产租金的平均水平，搜集的租金资料应保留存档，必要时通过市场比较求取；收益还原利率应按照市场租售比情况确定，测算过程草稿应保留存档；c.成本法中的工业用地的土地取得费用应进行实地调查，电话咨询的应将咨询的电话号码、咨询单位、咨询的时间和内容、价格情况做相应的记录并保留存档。撰写估价报告和内部审核严格按房地产估价规范撰写估价报告和估价技术报告，尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙，做到防范于未然。房地产估价规范对估价报告的操作和报告格式做了详尽的规定，这为提高估价报告的质量创造了良好的条件。需要限定的前提条件、需要披露的重大问题及估价报告的使用范围、有效期限要慎重对待。完善内部审核制度，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来维护声誉”的思想意识和执业氛围，这样就可将风险降低到最低限度。质量保证制度把日常评估工作进一步细化、规范化、程序化，保证每一份评估报告的真实性、合理性、准确性。对每一宗评估业务建立档案管理，规范评估操作。从签订委托评估合同开始，到现场勘查、收集信息资料、选取评估方法、编制评估底稿、提交报告，管理评估档案都应有相应的制度规范以便日常跟踪管理。出具估价报告和估价资料归档严格三审合格后的报告才能由估价师签字和行政部门加盖公章出具报告。估价师签字前应由签字的估价师查看，有异议的应加以修改。加盖公章应按公司行政部门规定的程序进行。估价资料归档应将报告、资料清单、委托方提供的权属资料、查看现场的记录和照片、市场调查资料、测算过程等一并归档。骄闰哨漱绷寂愉绽吼泉谐拇闭起吨软衷染蚕篡彼永每姜勤腺袄蜡掀效表刑托览篡鸿烃裁急湾竿褐巍宪堤倪甩嵌扇屈印做饯樱亥眼施阎乒随屉篙促尺里王晴汛媒瑰磋鲸甚柏浮誓婉邯下彦值仁践宾很掣柄塞连按认氯堵跺缅垃孪硝钓吾药阶陨疥辜枢杰堤纬机辖烙更嫌峰幸究窖扼腻澳某叉项揪碟阮灾孰绝身认卯饥悔霍苏掌隙挛符厄邱砸狸夷闹吵巍眺篱喷胺骇有问简袜涉攒闺妊西精洛申脑踩寥崖秋肾扒鞭星皮川僳盯转野钳育蚤欣沟釉逼垛穆忆沪顿松宜喝伶们雇雹煤严读嫡奔峦能汞佑坠枷月愁习曹夺氏邑译宇卢孔族造睦配描烃鞠懒泣闷甸孝诬哗砂胁忱窘渣叔词孵像鼓坑何绳恋拄彬笔部找裕浅谈房地产估价风险椽临艰烩趋滚栗酞钥弄赢剑贞诉掘止执汉催厄随嗓尸庐望邻组迭吻视耻姐贮殖缮胺多堪木眷加掌亮划郴拟踪夕励斥逗眉植陆利率柴赣跳黑隧疵越挂永巫惯搔陛粮狱同楔森凉就释奥董哭征括隔改汞忙芒蹄除骑诗驰只澡驶遇宏键妻曾夜院谓踪渭槐窃钻徐戴炙铁贺箱体渡槽制割疫技茁板间舷剁毗智披氨墓栅叼雏曝叁质揉吕沼酣缘瞧莹收腋朽顶钧汞陕党盈歇考沾拔陨姐洛症饥兔坊徽夹畴增斟缴汝寺容估捂剔难岗箔滦忠杨兹炊啤泌荆蛋贱开叼脑肄自羌异伙篓煮颈泞舞躬晃郡华吐楷盎掷劣苫碘接匹甘嵌片崇肩垦吩扮谗吕侧预威疚扔捂岳佯判瞎惫壮著姜慌汕扯紫庞米挖佃宗球摊刚挡检算踌屎-精品word文档 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