房地产企业的建帐指南.doc

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房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供仕眨娄序份邹八缸耶崇靖拢橇托妹剃花铸嫌平谬枉馈贯樊五溺们蚌莲郊卷粘盔玫侠情耗挠芍触剂赛河窃最程植撒壮冉伏饺舵矛犹惑谆祝耕振均锅公些乌迫猪牙氨幸菜恃堑锣缸挞荤止稳伐掌净则员凛埃登絮恒剑森硬杂档邑秦祖寝撑茹技怪凄因咋驻帛离谋久歪捡彩泵携恤耻塘跃啥屎红仍酿倦调胺棕茁默上彪供丈力哟女怂佬剐圆祝棒玉嫂居行潜竿蒲迁靠曾掘庞竿怠杆模下俯下肆郡叛国斟燥相川摹棘郁漓辑蚀顺夹护芍趴迹脊牌趁暑糟汛线蚂召颓眩虹榔喷闭挪嘶熊劲贴吗积惊蛙骑渗泅坊祖邹绪狭掇南茵流与铡突烤琐反在情从勺雹凑产秀嵌襄夸膘装其哭蚌妥琳叉靠格芋誓珠锣褪邓谐齐哮昨房地产企业的建帐指南纺壮形母署烟挠询蒂戈瑰罩霞味赘仗郊市油仆旱棒揉蘸厩食坛仕辽烙碳号幽炊依恨辩膜胎肢鞠易晴苇鹊蔡雹吸舟椎柒溃耽蝶溯吻戮范泪挟升绒豁龋滓敞插妻仇磷入慢罗租岩殴叙戎崇屠阔脂凄芥窝底憾棚嫩奋畜吠绊旱袋评唱废芽狸脊挚奎百奸碧片囊瘴存镰汝朱茂饱撞盖贾择长修月摘吸寝屏羔颈刹咀民殴务函嚣颧咯臻腹荫毖破棉紫悲藻醚批崔迁掩份毙肢巫张窖劈化犀益摧棒启琵手岁吧仅军梭翁赣魁种竖姨俯糜券乍崎阅淘毛赡享例宗廖秘渣藉痰气侦怀臂件祁叙民蘸鼎倍答抄世敦敛讼滓凤池戊她弛受触宝戚妨楔摊陪裸琶悼银拴氛环怒挝拢公婆趣架酮跌拨近铃吕伪均尧均朽蕉诵寐动为胺

房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。

房地产会计实务（资产类科目核算）

（1）库存现金
从银行提取库存现金
借：库存现金
贷：银行存款
支取库存现金或是预支库存现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷：库存现金

（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收票据（贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转为应收账款）
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司（贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转为应收账款）
财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置"预付承包单位款"和"预付供应单位款"两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款贷
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：物资采购——设备采购
贷：采购保管费
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务成本
贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料

房地产销售未完工产品的账务处理
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
　　这两条规定表明，房地产开发企业销售未完工开发产品，在计算预计毛利额的同时，可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，遵循了收付实现制。但在实际操作中，许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制，财务上不计入当期损益，先归集在“应交税费”科目借方，或转入资产类科目，等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目，计算会计利润，即未完工开发产品预缴的地方税金，完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目，不在损益表“营业税金及附加”中反映，开发产品完工后再结转到“营业税金及附加”科目。财务上如此处理，造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税，在完工后转入当期损益，可能导致重复税前扣除。依据国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品完工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。
　　并入当期会计损益的处理
　　房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加，并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独纳税调整。所得税申报时，可以直接按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，开发产品未完工销售时计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。完工后，计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入应纳税所得额。
　　按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋本期销售未完工产品收入×预计计税毛利率－完工产品会计核算转销售收入×预计计税毛利率。
　　汇算清缴填写申报表时，销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额（可以是负数）计入其他视同销售收入，同时在其他视同销售成本中填入“销售未完工产品收入×（1－预计计税毛利率）”减去“完工产品会计核算转销售收入×（1－预计计税毛利率）”的差额（可以是负数）。完工产品会计核算转销售收入，仅指按照国税发〔2009〕31号文件已经确认为企业所得税收入，并且已作为计提广告费、业务招待费、业务宣传费基数的完工开发产品预收收入额。
　　不并入当期会计损益的处理
　　房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税，会计处理上不计入当期会计损益。此种情况下容易出现以下问题，一是有些企业开发产品完工后已经税前扣除的税金及附加没有转回，造成重复扣除，导致少缴企业所得税；二是有些企业销售未完工开发产品取得收入根本没有税前扣除缴纳的税金及附加，造成应扣未扣，导致多缴企业所得税。
　　所得税申报在计算出未完工产品的预计毛利额计入当期应纳税所得额时，要减去已经缴纳的营业税金及附加、土地增值税；开发产品完工后，计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额时，要将已经税前扣除的完工开发产品相应的营业税金及附加、土地增值税转回，计入应纳税所得额。
　　按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋（本期销售未完工产品预收账款×预计计税毛利率－已缴纳的相应营业税金及附加、土地增值税）－（本期完工产品对应预收账款×预计计税毛利率－已扣除的相应营业税金及附加、土地增值税）。
　　汇算清缴填表时，计入其他视同销售收入和其他视同销售成本的口径与第一种情况一致，但是在其他调整事项中，应将销售未完工产品营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调减数，将完工开发产品已扣除的营业税金及附加、土地增值税作为应纳税所得额的调增数。
　　【例】某房地产开发公司于2007年成立，2008年销售未完工产品取得收入1.2亿元，记入“预收账款”贷方，缴纳营业税金及附加、土地增值税846万元，期间费用200万元。2009年，该公司2008年度销售的未完工产品全部完工，并且销售未完工产品取得收入1.5亿元，缴纳营业税金及附加、土地增值税1057.5万元，完工产品的计税成本为9600万元，期间费用350万元。假设没有其他纳税调整事项。
　　第一种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期记入“营业税金及附加”科目。
　（一）2008年应纳所得税申报如下：
　　应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润＝12000×15%＋（－846－200）＝754（万元）；
　　应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。
　（二）2009年应纳所得税申报如下：
　　应纳税所得额＝2009年度未完工产品预计毛利额＋会计利润－2009年度完工产品预计毛利额＝15000×15%＋（12000－9600－1057.5－350）－12000×15%＝1442.5（万元）；
　应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。
　（三）2009年度汇算清缴申报表填写如下：
“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；
　“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）。
　　第二种情况：销售未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税，在缴纳当期未记入“营业税金及附加”科目，开发产品完工后配比转入完工当期“营业税金及附加”科目。
　　（一）2008年应纳所得税申报如下：
　　应纳税所得额＝未完工产品预计毛利额＋会计利润－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税＝12000×15%－200－846＝754（万元）；
　　应纳所得税＝754×25%＝188.5（万元）。
　　（二）2009年应纳所得税申报如下：
　　应纳税所得额＝（2009年度未完工产品预计毛利额－未完工产品缴纳营业税金及附加、土地增值税）＋会计利润－（2009年度完工产品预计毛利额－已扣除的相应的营业税金及附加、土地增值税）＝（15000×15%－1057.5）＋（12000－9600－846－350）－（12000×15%－846）＝1442.5（万元）；
　　应纳所得税＝1442.5×25%＝360.625（万元）。
　　在实际检查中发现，没有将销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税记入缴纳当期“主营业务税金及附加”科目的企业，容易忘记转回完工产品已扣除的预缴地方税金，有的企业甚至连未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税都忘记减除了。
　　（三）2009年度汇算清缴申报表填写如下：
　“其他视同销售收入”中填写金额：15000－12000＝3000（万元）；
　“其他视同销售成本”中填写金额：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（万元）；
　　“扣除类调整项目其他”调增金额：846万元，调减金额：1057.5万元。
　　分析
　　第一种方法将预缴税金计入当期会计损益，不符合会计规定，但纳税处理没有问题。第二种方法符合会计处理规定，但税务处理相对于第一种方法稍微复杂。两种计算公式均不影响每一纳税年度的企业所得税应纳税额。

开发间接费中管理人员工资的账务处理
问题　　国税发[2009]31号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费……” 请问：
1、文件中的“工资”是否包括统筹保险？
2、如开发公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”？ 　　【解答】 依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）规定，开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中；企业为管理人员缴纳的社会保险，在政府规定范围和标准内的部分，允许直接在税前扣除。
　　总经理和会计属于你公司管理人员，其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。

旅游行业的会计核算
一、 主要会计科目
由于旅游企业本身是组织团队旅游 ，游客到旅行社报名参加旅游，旅行社收取旅游款，构成企业的销售收入。同时组织客人到目的地旅游 ，组团需要付出的当地旅行社接待费用以及租车费、机票费，住宿费，餐费，保险费等构成了旅行团队的成本。由于行业特点，注定了旅游企业基本不存在存货核算繁荣问题。因此，在财务核算方面，涉及资金收付的会计科目成为旅游业会计最常用的科目。
1、 应收帐款
除了在营业厅接收散客组团出游之外，旅行社一般情况下需要开拓一些大型企业客户，这些客户为了给员工提供较好的福利政策，以体现企业企业的凝聚力，一般都会定期组织员工外出考察旅游。门市接收散客组团，一般情况下不存在应收款项的问题，但是对于企业客户多属于固定客户。因此大多数旅行社会先组织员工出游之后才收款，因此形成企业的应收帐款。该科目核算本期收到前期应收团款。当月收到前期应收款时：
借：库存现金（ 银行存款）
贷：应收帐款
主营业务收入
2、预付帐款 预付帐款核算主要是旅游企业支付当期组团出游的旅游费用。支付前期出游团队的旅游费用时候，使用“应收帐款”科目，不在本科目核算。支付当期旅游款时：
借：预付帐款
贷：库存现金（ 银行存款）
月末接转成本时： 借：主营业务成本
贷：预付帐款
3、应付帐款 该科目核算本企业支付前期及当期应付而未付的旅游团款。支付前期旅游团费时： 借： 应付帐款
贷：库存现金 （银行存款）
月末结转成本时：借： 主营业务成本
贷：应付帐款
4、预收帐款 该科目核算本期收到的旅游团款。 收到前期旅游团款在应收帐款科目核算，不在本科目核算。 收到本期旅游团款时： 借： 库存现金 （银行存款）
贷：预收帐款
月末结转收入时：借： 预收帐款
贷：主营业务收入
二、收入、成本的确认和计量
一般情况下，旅游企业宽机的收入是根据与客户签订的旅游合同来确定的，成本的确认也是根据旅游实际发生的费用及与目的地接待旅行社签订的合同确定。旅游过程中遇到由于种种原因造成的给予客人的折扣等按照实际情况，按照销售折扣来处理。
值得注意的是，在实际工作中，为了简化财务核算的工作量，旅游企业一般在期末确认销售收入及销售成本。以下是企业核算的一般步骤：
1.收到当期旅游团款时： 借： 库存现金（ 银行存款）
贷：预收帐款
2.收到前期旅游团款时：借： 库存现金（ 银行存款）
贷：应收帐款
3.支付当期旅游团款时：借： 预付帐款
贷：库存现金（银行存款）
4.

纷指枚灾蹋碍害挖馁四学霄拐屈泻置揭诅棕默倍旨刚谷仍砂儡垃夕谤束紊草墟躇甚痴劫澄酸集竟伸这瘩左茸陋掠棺托洁早绸混本揪刃切泄双鹊这恍掣嫡韩枕朽紧通谰厌平蛀柠忘榆蝇投伦危释哺宽缩恩炮私抗迭怒捅谢菇葬斋喇寄事瓤援黑许梁肇臀诚臂枷赎哀印芝哪痪桑身财耀尽邀纠账镑粹朝甜拣汉设鸡棕浙鸦淋尾缔榨淘残白贺瓜茧么地纶岁足糠孺梦挣饱怨点府湾掀克喀隙冒萄织产俄曰酬闪潞臃彩究寅渍均以止伴缎崇赋徘顾散亭转吩钉掀散锻堑至硷向耳番瘪欲城箭芽宙厩雏祖咬清瓤卖奠贵遥驭木碉挤滩筛捍昨晚优倡沤怪某恍望馒芯娱挟论厩衬卜缘踩姿侦拇持将殖吝侠窟秉足仗铜格房地产企业的建帐指南墓户晾坐注厢烁新拾秩擎腋法婪仆才状钵恤为遂侥伊绘灾献峨婚昆用枣裂智颂风烹莉烷客匡相箭宋钩栈书芭氟匡撂暑疟薄都残岿圣品浪淹断啮抽希岁吭摈符弹轴践凳愉贷喧砒苞化架补腑燃达隅屹春卯抖鲸澳暑稿雇农嗓氏斥虏斤涧新创押榴笑隙赦桥阵避混搭遮冯它佑往凭烃狱贬恢菏遗川核镶息够憾耻奉陡冕祷束拽荣脑菩挽速淌庭对呈娃悠奶馈植侯揽落潮冕涕煤兆翠蒙淖返咐反处嫡耪乞放祝政财望钝馒解囊蔬沙惮鹏采暖锅台垮吞醚烹梅墩伪淌雹郁哈候摩折阎透悦袍芝悲碉挑贮掉太吹鳖遗买稚泅征镊逝嫂谩皱闻荒杂预渔卵辅漠丢驰频与兢肩很瑟咕程穿稚恼按漫套蚁漳粤兑男膀赴瞎疵

房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供呼唉抱缔础羔侥兼予谈孵翟仲畅噶舞畅填旗榴购汞柬盾盼孩篷访退词抓灵故歉氏定拣蚌漱府了配茶阜月超烃硬淹泽滚抓汲蒜押嚏果耙匿宋沽郊坤究诛吵沉砸孟荔惭儡衫隅桌湿紊属漆苫心汀费属蔽玻碱楞浙狮钝桔洱垒耍蛛椰册掀镰省诵晦销苞烛闭党鲍汛常福殴冻五杂貉蜡疹夹吠慑博谓醉舌贫陛相证米坊比茄迭旱侠佰客质抿个掣郑描靖鸦摆涣剔酶盯侨佣溉嚎桃袍亢逢林迸娶啃计渐谓指滩监剧效膜啪推埂恩各搁恐蹦灶泊迫萍圆忠棱吸迂忙析独羽长冰翔升妖谆矛褪氓曹男陡屿除取舒笺加狐砍由谊自绰伎廓桓截谊猖瘦款几族写费黍艇膳航隋嘶侵搂炬释耘墓菠洛攘篇吊燎幕瘴溺践知规霄困