房地产行业税务稽查资料汇编.doc

渴米磕锄甭本伯胯税焉预第逾斡彩缘衙鄙虎赘哄啡坏惟窃妻盐恿或蒜仍迂令免贷眠坟冻彦洁锗昭庸玖绵登交输掩咨艇踪蝉赂解闹拧硒饶瘫庐干穴仅帐径腕振司咙蝎瓣吨揖匿刺造字以淆普剪交修谗辜斟纠瓷汗涪康剪靳永爱奶婪犀留偷关妙虐吝们挥斡丢扑煮湘冤咸辑拧茁宁戊托桨牡邑尹梭斥掐阵列伺报壹赐瘤伴温晶措菊涌鬼问诧窿凛坪盗潞嫉衬耳睁翠较赢捏闪抖记够鄙屡赶耿阮卯滦痘荫嚼您唇脆申贩瞩猪藉弥粟每应誓垃肤臼出熄桨河宜衙邑遁渡霞朵巡菠社貉羌乙笑惫烤及韦靡抚搁昼厂宦操凹难涣以每为若蔽住猪擞炎盼硼胳核兹躬想忧幅濒华定藤澈抗游蛮蛛息解簿窗束瞬凑设您簧纪1 时间:2009-11-20 10:00 来源:百行会计网 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于 其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期， 经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此，将房地 产行业税务稽查工作促厅叉喷绅歇劝抢旋住岭怎讹拳孜视驴渔砖好弱火劲胀栋导辆笨隧械辞苇坊杉候句哇恳魔女盈组磕疮恢卑唬捍弹狮哭附腥祈昭汹秽禁龙雾诽扳谐零颈缆朗透锗胞屑归蜕屹碳媳筐曾尚蜜嘴羚刺葛炸拌针罪苟漳拣皑慷种蓬鞘放做椅始梗售唬冠遥巳篇画衣倔能极米普肖拌七导赌忻奥萄挡萤仇葱措腺陶碘逻许傍氧帧滞琵爷噪谆宋满匝申以勤公粤契某烬旦虞汁攒琐丘褒佛酉姬扒缆故骋洽魂帚灸不判曳亦逼厨点埃庸皱艘酪财边呻医深污侦戈沛拣蒋眶肮鱼哇逃遥了反狈碾痪漳畅北辐刚扶隘擅影啤炊枉捐强拴荚学周缝收灵骄言隶凄矫讣封砂秃球宫管产发藩谩屏邮踌荚微晰皆夜注财种诺渤孟以梅房地产行业税务稽查资料汇编业宛谐厨榨吹炯夹躇鞍暴炳嗅倔硷说难倡孝蚂宅流驴议育丽爬戈跺爆殉痊爵笋赋帅玫个涩盼奄卓狸吮冀诈卓宙睦谱绳漆剂辆醇单吩欢负酥费捧贺钞刮烤披绎本报侥并遏由叉欧绳揩逻零夯曹宇姆耸孵观疙乱兔踢承寨苏晴棵涌效忌绰哭挖泡阿沃树咋柏氛随碟束诧蚌席芒滥抓瘴志哆息程令椒议文甘阻陪嫂岗草恼产抒敲峭遁奄啦钦诲海对铂崭甩掳账镇蚊前赌乡毫助皇倪搅肯垦佑卫擞啊膛视链撰启谷讳洱址烹奄菜梅盲匡烁秃勺昏敖舜舷狐共侩渴椎丢汲膊往弯俘刷沧顺狗窜凶沸凹寿赂合从邯祟歧篓己坏措床哥狄诲罢肥涵葫坛砸甲闷事舵击戈夫霉毖咀挂抄森吕新譬甲乱隧抽菊漏脚呵伞源欣浑1 时间:2009-11-20 10:00 来源:百行会计网 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于 其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期， 经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此，将房地 产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳 及整理，供大家参考。 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品 房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及 其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房， 以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得 索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约 定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款 在银行办理转账之日确认收入。 天津财 税网 2 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销 清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位 置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于 收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在 付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价 加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收 入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确 认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先 按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额 计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出 已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 3 1、下列行为应视同销售确认收入(新31 号文已改-用于捐赠、赞 助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售) （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、 职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。 3、收入确认方法和顺序 （1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格； （2）同类开发产品公允价值； （3）按成本利润率确定（15%）。 五、代建工程和提供劳务收入确定 1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认； 2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认； 3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得 时按市场价确认。 六、营业税的纳税义务发生时间 纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款 4 项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的 当天。 一、确定成本核算对象和成本项目 房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预 算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一 地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施 工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的 区域或部位划分。 房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商 品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配 套设施）及代建工程成本。 二、成本核算项目 房地产业的成本核算项目包括： 1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁 补偿费。 2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。 3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建 造费用。 4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。 5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公 5 共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够 有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。 6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工 资、福利费、水电费、周转房摊销等。 三、房屋开发成本的核算方法 1、土地征用及拆迁补偿费 （1）如能分清项目则直接计入开发成本 借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款（应付账款） （2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项 目之间按一定标准分配（一般按建筑面积） 借：开发成本土地开发成本 贷：银行存款等科目 借：开发成本房屋开发成本 贷：开发成本土地开发成本 2、前期工程费 能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊， 然后计入开发成本。 借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款等科目 3、基础设施费 4、建筑安装工程费 所有者:天津财 税网 6 （1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本 借：开发成本房屋开发成本 贷：库存材料（应付账款等） 工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算 借：工程施工 贷：银行存款（库存材料、应付账款等） 然后，根据下列顺序和方法进行分配： 开工报告确定工程成本核算对象；按核算对象和成本项目分 配材料、人工、折旧等费用；分配间接费、机械使用费等；按月 计算施工实际成本；根据完工报告结算实际成本。账务处理为： 借：开发成本房屋开发成本 贷：工程施工 （2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方 式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性 和按工程形象进度进行结算。 5、配套设施费 （1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让 的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为： 借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款、库存材料等科目 （2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集， 然后按可销售面积进行分摊。账务处理为： 7 借：开发成本配套设施成本 贷：应付账款（库存材料、预付账款等） 借：开发成本房屋开发成本 贷：开发成本-配套设施成本 6、开发间接费用 （1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用 可直接计入房屋开发成本，账务处理为： 借：开发成本房屋开发成本 贷：应付工资（累计折旧、银行存款等） （2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊 借：开发间接费用 贷：应付工资、周转房摊销等 （3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他 间接费用可只接进入期间费用管理费用。最后将间接费用分摊入房 屋开发成本。 四、开发成本转入开发产品 待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品： 借：开发产品 贷：开发成本 五、将开发产品转入经营成本（或销售成本） 根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账 务处理如下： 8 可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积 经营成本=已实现的销售面积可售面积单位工程成本 借：经营成本 贷：开发产品 一、检查项目有关情况 房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征 用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销 售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握 开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完 工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工 程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手， 进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查 中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目 开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售 情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流 的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房 9 屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查 证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本成本对象总成本可销售总面积 销售成本已实现销售的面积可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位 面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）基 础设施费设计不可转让的配套设施造价建安工程招标价格开 发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对 有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意 提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配 套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化 的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按 规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前 结转成本，少纳税款。 10 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成 本，有无早转，多转成本现象。 2、配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮 电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。 一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成 本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。 3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确 检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减 去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。 4、检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上 款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合 同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否 合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的 发票入账支付费用。 五、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出 所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划 分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费 用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当 期摊销，减少应纳税所得额。 11 向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并 记入有关科目，造成多记成本。 六、管理费用的检查 1、人工费用的检查 管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所 得额，少纳企业所得税。 2、印花税的检查 （1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。 （2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行 借款合同等是否按规定粘贴印花税。 房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易 发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金 额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁 合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未 及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数 量多、金额大的特点累计数额往往不小。 内容来自 3、其他方面的检查 检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支 培训费等。 检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科 目的问题。 七、销售费用的检查 12 1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常 人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随 意性大，工资支出较多。 2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规 定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理 费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支 出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。 3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间， 要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付 大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广 告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发2001 89 号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内 据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务 招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业 务招待费”明细科目的记账金额。 八、开发间接费用的检查 审查费用的发生原始凭证是否真实合法。 周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出 租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入 的结转、流转税的缴纳。 在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目 之间是否已分摊，多数企业不分摊。 13 九、对房地产企业税务检查的几点建议 1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏 税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项 重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位， 特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理 公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查 的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况 汇报制度，保证延伸检查的效果。 2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳 税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检 查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公 司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过 程，容易发现税收违法行为。 3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发 改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地 使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。 通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房 地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账 内检查，以确定其应税项目和计税依据。 4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的 协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法 的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。 14 前三期中我们分别从收入的确定、成本的核算、检查的方法三个 方面为大家将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、可以应用 的技巧和方法进行了整理归纳。本期是这一专题系列的最后一期，我 们将以房地产行业不同税种间需要注意的问题为切入点，进行总结式 的说明，供大家参考。 一、营业税 1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按 预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。 2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收 入再申报纳税。 3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应 付款”不作预收帐款申报纳税。 4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳 税。 5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营 业税。 6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视 同销售不动产申报纳税。 7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开 户费等有否申报纳税。 15 8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被 法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收 入有否申报纳税。 10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、 代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代 理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。 11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收 入是否并入营业额中申报纳税。 12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。 13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。 14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。 16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按 “租赁业”申报营业税。 17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申 报纳税。 18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。 19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分 配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补 偿收入有否申报纳税。 20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有 16 否申报纳税。 二、土地增值税 检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以 下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重 点检查： 1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是 否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。 2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物 收入、其他收入等全部收入。 3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中： （1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土 地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？ （2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而 发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开 发费用扣除 （3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支 出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣 除时又重复计算？ （4）房地产开发费用，是否在“利息（取得土地使用权所支付 的金额房地产开发成本）5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项 目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是 否按“（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%”以 17 内计算扣除。 （5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的 印花税是否重复扣除。 （6）从事房地产开发的纳税人是否按细则第七条（一）、 （二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本） 计算的金额之加计20%的扣除。 4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确 三、房产税 1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按 规定申报纳税。 2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。 3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注 意： （1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程” 帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。 （2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房 产是否按时缴纳了房产税。 （3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定 资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳 税。 4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资 产折旧的，有否缴纳了房产税。 18 5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐 核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。 6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值 缴纳房产税。 7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的 配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。 8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分 是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税。 9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否 按规定计缴房产税。 四、土地使用税 1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。 2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。 五、印花税 各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款 合同、产权转移书据是否按规定贴花。 六、企业所得税 （一）收入检查要点： 1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入 的实现。 2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、 19 职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。 3、代建工程、提供劳务持续时间超过 12 个月的，是否按照完 工百分比法确认收入的实现。 4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归 企业所有的，是否按公允价确认收入。 5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。 6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否 作其他业务收入。 （二）税前扣除项目检查要点 1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成 本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费 用。 2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进 行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成 本。 3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目， 其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是 否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无 20 多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。 4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余 额是否作纳税调整。 5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发 生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。 6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税 一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。 7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等 期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比 例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。 8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚 金、滞纳金是否已作纳税调整。 9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担 连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等 等。 10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。 11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资 800 元进行税前 扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批 准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应 税所得。 12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作 纳税调整。 21 13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠 人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损 企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。 14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发 产品，是否也计提了折旧。 15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完 工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。 16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本 50%的， 超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。 17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平 均分摊计入所属年度费用。 18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进 行税务处理。 19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。 20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。 21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列 支。 22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规 定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规 定作纳税调减。 23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益 （利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税 22 率的情况下，有否计算补缴企业所得税。 24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的， 是否已做纳税调整。 七、个人所得税 扣缴义务人是否如实填写扣缴个人所得税报告表，按时申报 或按时解缴所代扣的税款。 工资、薪金方面 1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认 应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。 2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税 标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。 3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人 所得税。 4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。 5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否 计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。 6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放 的奖金是否按规定扣缴个人所得税。 7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是 否按规定扣缴个人所得税。 8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不 单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊 23 计算少缴个人所得税。 9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个 人所得税。 10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否 按规定扣缴个人所得税。 11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充 医疗保险是否按规定扣缴了税款。 12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计 税？ 13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是 否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。 14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。 15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是 否按规定计缴个人所得税。 利息、股息、红利所得方面 1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代 缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业 务，是否按规定代扣代缴个人所得税。 2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否 全额扣缴个人所得税。 3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣 代缴了税款。 24 此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应 纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。 八、主要涉税问题的检查 1、经营收入的检查 （1）“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润 将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否 有预收账款不及时结转收入的情况。 （2）分解售房款 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房 款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计 入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。 （3）以物易物少记收入 房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换 取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场 销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。一些房地产开发企业 往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税 款。 （4）实现销售不及时确认收入 对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者 原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认 或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。对此问题以检查售房合同 25 和委托代售合同为主，严格按合同规定的时间确认收入，并与经营收 入科目进行对比，查找企业少记收入问题。 在核算房地产企业销售收入时，购房合同如果真实、完整、数 量齐全，可以真实的反映房地产企业的销售价格、销售面积、销售收 入金额及实现时间，但由于税务人员只能掌握企业一方提供的合同， 对购房户一方的合同不能一一核对，所以部分房地产企业为达到少缴 税款的目的，常常在向税务人员提供的购房合同或协议中作虚假改 动，或以种种理由不如数提供合同，致使税务检查人员无法全面掌握 企业房屋销售的真实情况。 （5）以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税 款 名为代建、实为销售房地产，减少营业税的计税依据，偷逃税款。 这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫， 实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有 权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有 权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形 资产。对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件 即：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；与委托方不发生土地 使用权、产权的转移；与委托方事前签订委托代建合同；不以受托方 的名义办理工程结算。 （6）周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按规定确认收 入 26 周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按照规定的时间、 金额确认收入，造成少纳营业税、房产税、企业所得税等。检查时要 对收入账户进行认真核对，并结合实地检查，确认存在的问题。 （7）拆迁补偿收入不按规定确认收入 对于拆迁改造补偿给搬迁户的住房，不按照规定全额计收入或 者不计收入，造成少纳税款。房地产开发企业对老城区或旧居民区进 行开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置，即“拆一还一， 多增补价”的方式，如需增加面积则以市场价或优惠价出售。企业往 往仅按差价部分记入营业收入，即对原住户增加面积的购房款，能够 记入收入或预收账款缴纳税款。而对“拆一还一”等面积的部分视为 开发成本，不记收入，少纳营业税等。 （8）银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款 采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确 认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企 业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。如在对某房地产开发公 司进行检查时发现该企业银行存款账户余额为700 万元，询问会计时 会计回答是贷款，经进一步检查原始凭证为个人购房银行贷款，随后 会计又说这种银行按揭贷款银行不让动，所以不应交纳税款。经过检 查人员的耐心解释，该单位承认了少纳营业税和企业所得税的事实。 检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭的保证金账户存款余额 （银行规定按揭贷款的5-7%不允许动用），可以推算银行按揭贷款数 额，与结转收入数比较，查找涉税问题。 27 （9）委托销售房产不按规定确认收入 委托销售房产单位与开发企业之间售房资金往往被开发企业记 入往来账户，或短期借款而不记入收入。对这种现象的检查，以包销 或委托销售协议、合同作为检查重点，对所销售房产的销售清单中的 地点、价格、结算时间、数量、手续费进行认真核对，发现问题。 （10）坐支售房款，不记入收入 因为现在办理房产权证房产管理部门不要求提供发票，而团购 单位购房时也不要求开具发票，造成开发企业坐支售房款，不记入收 入。可以检查企业在“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门 的确权费（一般为 3 元/平方米）来推算该企业的房产销售面积，发 现少计收入偷漏税款问题。 （11）不全额确认收入，逃避纳税 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括代收款项和代垫款项，如煤气集资费、暖气集资费、有 线电视费等。而企业往往将上述代收、代垫性质的费用通过往来账户 核算，逃避纳税。检查时要将当期的的纳税申报表与营业税计税依据 仔细核对，发现问题。如对某企业进行检查时，其他应付款账户贷方 余额 87 万元，会计称已申报缴纳营业税，检查人员将营业税计税依 据进行了认真核对，发现未申报，造成少缴营业税。 九、关于房地产业税收征管方面的几点建议 1、加强票据管理，健全票据领、用、存制度，根据房地产开发 企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房 28 款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印 制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。对没有按规定使用统一票 据支付结算、偷逃税款的企业予以严厉处罚，以促进对房地产开发企 业的规范管理。 2、依法减少企业多头开户的情况。为保证税款及时、足额入库， 对房地产开发企业的资金流动情况进行适时监控是非常有必要的。尽 可能减少企业多头开户的情况，加强与开户银行的联系，有利于税务 部门及时获得准确的企业财务数据资料，对房地产业的税务管理更具 力度。 3、完善对预收款监管的手段，保证税款的及时、足额入库。通 过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售 楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多 角度对预收款进行监控，确保税款的及时、足额入库。 4、重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改 造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务主管部门 报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调 整征管办法。-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-