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全国楼市现转折限购、限贷、房产税等政策组合拳，调控贯穿全年。经过近两年的艰苦调控，房价快速上涨势头得到明显遏制，部分城市房价出现了较大幅度的松动，投资和投机客止步楼市，一些企业开始剥离非主业的房地产板块或逃离房地产市场。南昌土地供求再创历史 流拍地块增多2011年，南昌市土地通过招拍挂推出155宗土地，最终成交132宗，比历史最好水平的去年分别增加26宗和7宗。土地供应面积和成交面积分别达到13698.675亩和12069.304亩，供应量和成交量同比增加2605.565亩和2027.217亩，增长了23.49%和20.19%。相比去年，今年居住、商住用地成交增加324.55亩，增长了8.89%，成交量为3974.651亩，预计可规划建筑面积605.98万，平均楼面地价为1736.7元/。规划建筑面积增加54.57万，楼面地价微跌27.7元/，但是今年成交土地分布更为偏远，事实上楼面地价是上涨的。整体供求稳中有降 四季度销售开始恶化随着“限购、限贷”等政策的深入，开发商在火热的8、9月份就已经开始感到丝丝寒意，也慢慢的调整了推盘节奏。相比上年，2011年全市（含南新两县,下同）住宅供应面积减少15.48万，减少了3.7%，但是供应量仍然达到403.14万，连续两年保持在400万以上，整体表现较为稳定。从销售上看，平均每月销售率为59.55%，比去年下降3.55个百分点，下降幅度不大。但是这主要是上半年的拉动，从9月份开始，每月的销售率都在60%以下，12月份跌到了37.49%，创下09年以来新低，销售颓势尽显。整体涨幅趋缓 四季度房价出现松动从图可以看出，今年开盘楼盘整体成交均价为7505.16元/，比10年上涨1456.2元/，上涨了24.07%，上涨绝对值和上涨幅度低于2010年，房价上涨速度有所放缓，但是24.07%的涨幅仍然远高于过去5年的平均涨幅。不过南昌房价在第四季度已经出现了松动，九颂山河在11月16日宣布6折销售，随后朝阳新城多个楼盘跟进，市场上也出现了大量的起价房、特价房，朝阳洲和京东板块是房价下跌比较明显的板块。第四季度，南昌房价为7767.11元/，相比历史最高值的三季度下跌了251.78元/，下跌了3.14%。预计在未来一段时间，房价仍然有下跌的空间。红谷滩、象湖供应锐减 朝阳洲、京东板块崛起和2010年相比，今年10大板块供应五增五减。红谷滩和象湖两大多年排名前三的供应大户2011年供应大幅减少，同比分别减少30.91万、32.3万，减少了30.63%和40.6%。朝阳洲和京东板块是今年最受关注的板块，两大板块供应同比分别增长53.59%和68.66%。两大板块的供应主要集中在第四季度，此时南昌楼市一片萎靡，南昌房价已经开始松动。朝阳洲楼盘定价较高，之后挤牙膏式的降价并没有收到很好的效果，也使得板块全年销售率只有46.72%，排在最后一位；京东板块的新盘低价入市，像梧桐公寓、香槟国际等楼盘均价出现了“4字头”，引来了大量消费者的争抢。新建板块以74.62%的销售率排名第一，也是唯一一个销售率在70%以上的板块。2012年市场发展预测宏观调控明紧暗松12月14日结束的中央经济工作会议指出要坚持房地产调控政策不动摇，同时，住建部在知会地方政府时也表示了类似的看法。也就是说，在中央层面房地产宏观调控政策在明年很难放松，明年主要以贯彻执行现有政策为主，不会推出新的政策，但是政策可能出现局部的、定向的微调。首先，地方政府迫于土地财政会进一步向中央施压，限购政策执行有一定放松；其次，根据经济运行情况发展，货币政策可能出现微调，存款准备金率将有一定的下调空间，房贷利率回归正常水平；最后，限购政策的替换政策逐步浮出，房产税试点城市增加，住房信息联网系统不断完善，不过限购政策不会很快退出。房价或整体下降最近沿海一线城市曝出部分楼盘5折销售的消息，但是这仅是少数，一线城市房价下跌也还没有扩散到全市范围。不过房价下跌已经是共识，只是下跌幅度还存在较大的争议。之前上海政府部门对开发商提出的要求，价格如果下跌20%以上可能就不给予备案，这是一个信号。南昌市场有别于一线城市，而且各板块间也有很大差异，市中心、红谷滩和湾里板块房价相对坚挺，其他板块预计将有不同程度的下跌，预计全市范围内整体均价将有15%左右的回落。部分楼盘重点转向非住宅明年预计有27个以以非限购的商住公寓、写字楼和商业为主的新盘，像世纪麦迪逊花园广场、铜锣湾国际广场等，这也是开发商求变策略的一种体现。事实上，这种变化在这两个月已经表现出来了。11月，共有5个项目推出商务公寓产品，供应面积7.9万，创08年以来新高。而本月开发商又把重点转向商铺，截止到11月25日，已经有包括绿地新都会、保利东湾国际等6个楼盘推出商铺，是今年推出商铺最多的一个月份。朝阳洲和京东板块成重点要说今年最受关注的区域，朝阳新城和高新区当仁不让。无他，只因两大区域吸引了绿地、保利、中海、万科等地产大鳄进驻，只因两大区域地价不断刷新、不断诞生地王。但是朝阳新城房地产开发只是刚刚开始，在供应量上还没达到京东板块的级别。明年，朝阳新城将进入集中开发阶段，预计将有19个新盘入市，新盘的占地面积达到1141.97亩，总建筑面积248.48万，和京东板块并驾齐驱，难怪有很多人发出“2012南昌楼市只看朝阳京东”的感慨。，二江西：房地产开发商打起亲情牌 期待返乡青年救市 来源：江西日报作者： 2012-01-12 随着龙年春节进入倒计时，江西省在外务工农民工陆续回到家乡过年。记者最近在基层采访时发现，一些精明商家瞄准返乡农民工的钱包，大打“亲情牌”和“享受牌”，采取各种诱惑力极强的措施促销。据统计，我省目前在外务工人员有720多万人，今年预计有600多万农民工回家。如此庞大的消费市场，商家哪里会轻易放弃？但社会学者提醒说，打工一年辛苦赚钱不易，返乡消费一定要理性。旅游广告和保险促销纷至沓来樊春春是瑞昌市水产养殖场鲁家湖分场人，这些年一直在广东东莞打工。1月8日，她和丈夫刚从瑞昌市长途汽车站下车，就有人向她手上塞庐山脚下一家温泉度假村的旅游宣传单。“这些旅行社想得真周到，我刚好有带孩子到附近玩一玩的计划。”樊春春说，夫妻两人辛苦了一年，赚了一些钱，老人带着两个孩子在家里非常辛苦，如果春节前后能带家人一起去泡个温泉，确实是个不错的选择。一路风尘尚未洗干净，1月9日，樊春春还没歇过气来，就有人寿保险业务员找上门来。保险公司业务员推销的是一种名为“富贵花开”的分红年金保险。这种理财与投资并重的储蓄方式，让小有积蓄的樊春春心动她这两年都在为银行存款跑不赢着急。经不住保险业务员的软泡硬磨，加上想为9岁的儿子以后读书“存钱”，樊春春缴纳了首期1万多元，成为保险公司的新顾客。“在东莞打工平时只顾着上班，领了工资回到老家来发现根本不经用。”樊春春开玩笑地说，“现在做生意的比以前更主动了，专门盯着打工回来过年的人，我得赶紧把钱包捂紧了，否则明年出去的路费都不够。”开发商期待返乡青年“救市”除了旅行社和保险公司，同样对返乡农民工的钱包寄予“厚望”的还有房地产开发商。1月11日上午，记者在南昌县县城莲塘镇采访时，看到至少有3个楼盘把“回家买房给父母住”作为促销噱头。“现在楼市低迷，常住人口的潜力已经不大了，我们希望返乡者能帮我们过冬。”象湖一楼盘的销售负责人曾经理说，按照往年的惯例，每年春节前后会有一个销售小高潮，购买主力就是返乡务工者。为了让务工人员心甘情愿地“掏银子”，曾经理所在的楼盘还针对返乡人员来去匆匆的特点，提供了如“上门接送看房”、“速办购房手续”等特别服务。据南昌县房管局一名工作人员介绍，现在农村外出务工的年轻小伙子，如果打了几年工没能在县城买套商品房，会让人看不起，想回来找女朋友都困难。这些天，我省大多数县城的商业街也愈发兴旺，移动、联通和电信纷纷使出招数，推出“返乡亲情卡”类似的促销活动，只要交50元就能获得100元的话费，争先恐后为务工者回家“节省话费”。但记者注意到，今年我省通信运营商的生意明显没有往年火爆，这是由于广东、福建等务工集中地的运营商抢先动手，推出“两城一家”新业务，只需要在1月和2月每个月缴纳3元的功能费，就可以免去漫游费，且打、接电话每分钟都只要0.29元。这省去了返乡务工人员回家要换号的麻烦，且可大大节省话费，受到很多务工者的欢迎。“回家真好”但不需疯狂抢购11日中午，记者漫步新建县城和南昌县城闹市区，喜气洋洋的景象随处可见，各种手段的促销活动让人目不暇接。在南昌县维也纳购物广场，一家名为“艾莱依”的服装店在店门口打出“回家真好全民疯抢”促销横幅，红底黄字非常温馨显眼，商家的消费心理学看来学得非常不错。“商家针对返乡务工人员推出促销措施，说明商业竞争非常激烈，另一方面也说明务工人员的消费能力确实很强。”11日，江西省社科院社会学研究所副所长邓虹提醒说，在家千日好，在外一时难。打工赚钱回来不容易，返乡务工人员应该理性消费，不要好面子乱买贵重物品，也不要轻易被商家眼花缭乱的促销手段迷惑，一定要购买真正需要的商品和服务，只有这样才能对得起一年的艰辛。(记者 张绪鸿)三江西保障房建设探索“三房合一”“租售并举” 来源：新华网作者：李美娟 2011-12-14 记者从江西省住房和城乡建设厅获悉，为开创符合省情特点、真正造福于民的保障房可持续发展之路，江西省保障房建设今后将探索推进“三房合一”“租售并举”，逐步减少经济适用住房建设，公共租赁住房和廉租住房逐步实现统筹建设、并轨运行。江西省政府相关负责人表示，江西保障房建设将坚持以公共租赁住房建设为主体。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以平方米左右的小户型为主。各地要根据实际情况增加公租房供应，提高公租房建设的比重。同时，将探索推进“三房合一”“租售并举”，针对不同的保障对象实行有差别的租金标准，并允许承租户自愿申请购买承租住房的部分产权。具体操作办法将出台相关文件进行明确。保障房建设任务重、投资大，仅仅依靠财政投入远远不能满足需要，江西省表示将积极拓展保障房建设融资方式，运用中央支持保障房建设的有利政策，构建融资平台，综合发行债券、商业银行贷款、公积金贷款等多种融资方式，多渠道筹集资金，确保保障房建设资金落实到位。责任编辑：刘晓波四，江西规定：对稳定房价不力的要进行诫勉谈话来源：新华网江西频道作者： 2010-05-30据江西省住房和城乡建设厅消息，为防止房价大起大落，促进房地产市场健康平稳发展，日前，江西就贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知文件精神进行了认真研究，出台了系列政策，其中为进一步保障稳定房价和推进住房保障工作，规定对稳定房价不力的要进行诫勉谈话。规定指出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。设区市市长、县（市）长是本地区稳定房价和住房保障工作的第一责任人，对上级政府负责。省政府将稳定房价和住房保障工作纳入对市县政府的年度考核评价体系。为切实加强对全省稳定房价工作的领导，将省保障性住房建设领导小组更名为省促进房地产市场平稳健康发展和保障性住房建设领导小组，并增加相关部门为成员单位。省领导小组办公室建立每月调度、定期通报和督查考核工作机制，加强对市、县工作的指导、督促和检查，切实解决基层实际问题。此外，加强保障性住房建设和城市棚户区改造全过程监督管理，实行建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开，确保阳光操作，确保资金安全，确保工程进度，确保质量安全，确保廉洁高效。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，要进行诫勉谈话，问题严重的，要依法依规追究责任。责任编辑：黄伟五江西高新能源总经理于永宏来源：江西楼市作者：徐云娇 2010-04-30人物简历于永宏，1967年出生，江苏人，1989年开始参加工作至1992年底，为江西省水电工程局施工员；1993至1995年，为施工副队长；1995年底开始担任工程局基础处副处长，1996底年转正；2002年底至今，为江西高新能源开发有限公司董事总经理。金域名都一期销售火爆，但也有一个问题。记者：众所周知，高能金域名都一期住宅销售异常火爆，售价也位于青山湖板块之首，能否谈谈个中原由？于永宏：其实这一成绩来之不易。首先从消费者的关注角度来谈。目前消费者购房很理性，对产品的性价比要求也很高。李嘉诚曾说过，房地产中最关键的第一是地段，第二是地段，第三还是地段。我们认为，地段是一个大的范畴，不仅包括地理位置，还应包括周边的配套和生活的大环境。还与公司的开发思路有关。从拿地开始，我们就确定一个指导原则，要对得起这样一块好地，要做精品，希望打造成南昌标志性建筑。为此我们靠品质取胜，比如建筑风格很简单，现代简洁的风格，甚至无风格，不去玩一些噱头。其次，从项目实施过程来看，我们工地荣获“2004年南昌市十大样板工地”，现场表彰会也是在我们工地召开，这是一个综合性的荣誉，从工程形象和工程质量等方面，给业主放心感，给消费者强有力的信心。直到现在，我还记得发生在我们楼盘的一件事，曾经有个业主先后来到我们售楼处几次，一直都不能决定是否购买，他甚至向售楼人员感叹，自己先后跑过多个楼盘，简直看花眼了。但后来到我们工地现场转了一圈，回到售楼处后马上下订，这时我们的售楼人员纳闷了，该业主笑着解释到，我转了一圈以后，发现你们工地比我现在住的小区还干净，我相信以后你们会做得更好，所以我就下决心在你们楼盘买房。再次，从营销角度来看，细心的读者可能已经发现了，我们楼盘最近做的广告都是系列形象广告，推出开发商经营理念“以诚载道，共赢未来”。从售楼处开放以来，我们就明确一个原则，营销第一是服务，第二还是服务，我们把向消费者提供他们所需要了解的知识作为一项重要任务来抓。我们认为，向消费者推荐合适的房子只是工作的一部分，否则就变成简单的推销了。总之，首先把服务工作做好，客户是否买房不是最主要的。同时，把酒店的大堂管理模式引进售楼部，让来看房的客户可享受一种尊贵待遇。在售楼处，取消保安，设立门童、服务员，在南昌我们应该是第一家。门童主动为客户开门，给人的第一印象就很好。我们要给客户营造宾至如归的感觉，同时这也是我们楼盘后期物业管理的有效展示，这种人性化的管理方式也是我们楼盘物业管理的一个指导思想。记者：另外，我还想知道一个答案，即金域名都销售火爆，若开发商自己组建销售团队卖房能赚更多钱吧？于永宏：确实有不少业内人士劝我们开发商自己卖房，这样可降低成本，获取更多的利润。但我们觉得，钱是赚不完的，开发商应找准定位。开发商应为资源整合商，在专业市场细分年代为什么不找专业合作伙伴来做呢？策划代理公司更专业，将把产品的定位、营销等工作做得更到位，开发商也有更多的时间去做他本该做的事，从而为消费者提供更专业的服务和更优秀的产品。所以我们把“以诚载道，共赢未来”作为经营理念。记者：那么，金域名都二期销售是否依然火爆呢？于永宏：从大的方面来讲，二期销售延续了一期销售良好的这一势头。但一期也有遗憾，存在一个问题，那就是客户需要长时间排队才能买到房，很辛苦。比如第一次开盘时，客户连续排了四天五夜的长队，这是我们觉得最对不起业主的地方。当时推出的房源并不少，也许大家对我们楼盘关注比较多吧。造成这个问题也有个客观原因， 2004年南昌商品房预售许可证发放政策出现重大调整，而我们的销售正赶上这一调整，政府从工程进度上严把关，高层要过半才能拿到预售许可证，这也从一定程度上让我们楼盘的客户积累时间拖长了，原计划定于五一前后推出，结果推迟至9月才开盘，不过我们确实是根据工程进度来选择开盘时间的。所以二期推盘时，我们在尽量改变这一现状，二期排队更加人性化了，如客户在等候时，除了为客户准备茶水和点心之外，我们还为他们租来了很多影碟，客户可在欣赏大片或玩牌的同时消磨时间。另外，二期与一期相比，间隔时间较长，主要是产品特别是户型调整花了不少时间。上至老总，下至普通置业顾问，都亲自请广大业主针对一期产品提意见，根据大家的反馈意见来修改二期方案。结果发现主要还是尺度的问题，很多业主都认为，既然你们楼盘要做精品，地段和配套都很完善，单价也不菲，房价已不是最主要的问题。楼盘应走舒适路线，干脆做得更舒适一些。总体上，二期和一期相比，无多大变化，户型更合理了，但每套面积平均大了10平米，确实舒适很多。记者：听说金域名都三期即将推出，是否更让人期待呢？于永宏：07年五一前后，三期将全新推出，开发商花的心血也是最多的。景观最好，南面为中庭花园，北面为体育公园和青山湖，东面是玉带河。1梯2户的板楼，南北通透。私密性更好，都有玄关设计，双入户，真正做到动静、干湿分离，通过左右错开设计让南阳台挑高6米。户型分为3房、4房，2个卧室朝南，主卫绝大部分可看青山湖，全部为落地窗设计，性价比更高。从客户积累情况来看，反馈不错。记者：看得出来，开发商高能地产为了给客户提供更优秀的产品，确实付出了很多心血。于永宏：的确如此，拿金域名都商业来说吧，商业定位也是经过反复研究，数十次修改，才确定最终的定位。从楼盘地理位置来讲，西面有八一商圈，东面有城东商圈，我们项目夹在中间，不是很适合做大型商场，因为商业有它自身的规律，很大部分是自然形成再加以适当引导，不是想做就都能做好的。而我们楼盘周边无大型超市，所以我们最需要做的是完善生活配套，包括满足业主和周边区域的需求，因此我们楼盘最终的大致定位为，商业的龙头为大型超市，体量有1.51.6万平米，招商正在进行中。商业的大部分为街铺、商业内街，休闲、娱乐为主，目前已进驻一些商家，如金域足道、鲍鱼圣汤火锅店、韩国李佳子美容中心等。记者：贵公司既然在南昌开发的楼盘，如2002年的金边瑞香苑、现在的金域名都受到市场热捧，在地市也应该有项目开发吧，据我了解，你们在宜春开发了宜人华府，能介绍一下基本情况吗？于永宏：公司在地市开发项目以来，感触较多。高能地产所开发的楼盘一向定位偏高端，因此在宜春开发的楼盘宜人华府定位也较高端。而和南昌相比，地市房产还存在一定差距，作为一家操作规范的企业，我们发现要做的首先是适应，其次是引导。宜人华府项目占地172亩，规划建筑面积16万平方米，一期已于去年初完工。从目前的情况来看，我对宜人华府的情景比较乐观，去年底二期首批房源推出当天上午就实现销售率100%，成功的根源还是我们的产品品质。在“授权”与“代劳”中寻找平衡点记者：据我们了解，于总既要负责南昌的金域名都项目的营销，又是宜春宜人华府项目的总经理，能谈谈您的工作状态吗？于永宏：（笑了笑）经常往返两地，工作节奏方面，感觉还好，一个月要去3、4次宜春。表面上看，上半周在南昌，下半周在宜春。毕竟我是搞工程出身，工地之间经常性的来去早已是家常便饭，所以已经习惯了这种常人看起来忙的工作状态。让我负责宜人华府的全面工作。也是公司的需要。其实，自己的工作重心为公司管理，营销为其中一部分。记者：既然您要负责两个项目，工作量不小，工资待遇也应该不低吧？于永宏：说句实话，和同行相比，我所在的这个职位现在的薪酬并不高，曾经也有不少朋友好言相劝，认为我本可以拿到更多。但我觉得无所谓，甚至自己任宜春分公司的总经理后，工作量增加了不少，工资待遇也未调整，但自己毫无怨言。其实这也没什么，我们这一代人就这样吧。记者：刚才您也说到，一直以来，自己的工作重心为公司管理。能否谈谈您的管理方式呢？于永宏：在坚持原则的前提下，充分授权，用人原则为“用人不疑，疑人不用”。成绩是他们的，过失是我的。有人会觉得有点过份，但我想，如果我不主动承担责任，又有谁愿意帮我做事呢？但员工犯同样的错误时，那就由员工自己来承担。当我向他们发脾气时，过失就已经很严重了，此时他们一般都会心服口服，因为我对事不对人。其实我原来脾气很躁，一旦下属未做好事情就冲着他们发脾气，当然也是就事论事，有点恨铁不成钢吧。现在随着年龄的增长，改了很多了。记者：（插话）我似乎能理解您以前爱发脾气的原因，因为从您的长相可看出一二，您有近一米八的个子，国字脸，一看就好像当警察的，有一股威严。于永宏：（哈哈一笑）也许吧。不过，员工都还不错，都能理解我，虽说专业能力不是很强，但敬业，负责。而且我和公司石总配合得非常默契，算是他的得力助手吧。记者：最后，能否谈谈您对人生的感悟？于永宏：一个字就是累；二个字就是责任，小到家庭、企业，大到社会。也有人建议我，应该调整好自己的心态。我认为，这也不是对自己要求太高，可能和自己的生活环境有关。农村的苦孩子出身，能到今天这种地步非常不容易，总感觉肩上责任大，不能放松自己。我给人的感觉是，虽然以前喜欢发脾气，但没有任何架子。员工工作中遇到任何困难，随时可来找我，不会做的，我甚至可以代劳。如某个文件不会写，我先教你写，还不会写，要我来写，也可以。没办法，为了把事情做好，作为负责人，累点也值得。采访花絮在摄影师给于总拍照的间隙，记者注意到，金域名都售楼处沙盘中立着十多块奖牌。于总让记者猜测，哪块奖牌最值钱，也许当时没仔细研究，记者给出了一个答案，于总却笑着摇了摇头，最值钱的应该是中国房协颁发的“江西高能地产荣获中国房地产诚信企业”奖牌。于总很自豪地向记者介绍到，在南昌，只有三家房产企业获得此殊荣，除了万科、恒茂，第三家就是他们高能地产。虽然他们开发的楼盘数量不多，到目前为止，就三个楼盘，分别为金边瑞香苑、金域名都和宜人华府，但因为他们做的都是精品，开发商的责任感、诚信方面有目共睹。当摄影师递烟给于总时，于总婉言谢绝了，并说领导应以身作则。原来于总曾给售楼处设规，凡工作人员在售楼处大厅吸烟者，一律受罚。采访结束后，于总请记者和摄影师在入驻金域名都的鲍鱼圣汤火锅店吃饭。于总告诉我们，该火锅店曾遭业主投诉，业主反映火锅店的味道会串到业主家中。为此开发商主动设法为火锅店商家安装专用烟道，至于十几万元的费用该如何摊派，于总认为这不是最重要的，当务之急是为业主、为商家解决问题。于总实事求是地向记者说到，开始未意识到火锅店串味的问题，也即他们未必经验很老到，但有一点可以肯定，一旦发现问题就会及时更正，因为这是一个有责任感的开发商最起码的行为。正从鲍鱼圣汤火锅店出来时，突见于总脸色晴转阴，原来他发现该火锅店正准备往外墙上张贴预订年夜饭的告示，告示纸张太差，只适合张贴在街边的大排档，而该火锅店定位高档，这种告示根本不能与之匹配，于是于总赶紧让客户换用诸如易拉宝之类的较高档宣传载体。记者不禁总结到，也许只有一个骨子里有责任感的人才能做到随时随地对事情把关吧。责任编辑：黄伟九江西前10月商品房均价4058元/平方米 来源：信息日报 作者： 2011-12-16房地产投资连续三月回落，分析认为明年市场进入下调区间2010年以来的楼市调控措施对全国房地产市场产生了深刻而重要的影响，江西市场也不例外。一年多来，我省认真贯彻落实国家各项调控政策措施，全省房地产市场总体运行平稳，宏观调控成效逐步显现。那么，今后会有什么样的发展趋势？省统计局固定资产投资统计处综合各方面的情况进行了分析。房地产投资已连续三月回落去年以来，是国家对房地产市场宏观调控最为频繁的时期。据不完全计算，2010年全年陆续出台的各种调控政策频率达21次之多，出台政策频率之高创近年之最。进入2011年，随着“限购令”、“限贷令”等政策的出台，销售额增幅在持续高位运行中出现收缩。相对于全国，尤其是发达地区，我省房地产调控效应相对滞后。今年年初，在上年市场积聚的投资开发力量支撑下，我省房地产开局增长势头活跃，市场变化并不明显。至下半年后，在调控政策的深入和外部调控作用扩散的影响下，出现一系列变化。从今年前10个月的情况看，房地产开发投资先平后扬，7月份增速达到35.8%的高峰后开始有所回落；市场销售总体平淡，在起伏发展中呈下滑态势；价格逐月攀升，涨至7月达到高峰后回落。统计显示，8月、9月和10月房地产开发投资增速环比持续出现回落，且有加速回落的态势；从住宅户型看，小户型房屋竣工面积继续下降，大户型竣工面积继续增长。前10月销售额环比微涨0.1%从全省情况看，我省单位商品房销售额在9月突破4000元/平方米达到4053元/平方米后，10月略有上升。1至10月单位商品房销售额为4058元/平方米，环比微涨0.1%，和上年同期比涨幅为31.8%。但随着销售量的放缓，商品房待售面积增加。10月末，全省商品房待售面积443万平方米，比上年同期增长18.3%。其中住宅待售面积319.1万平方米，同比增长11.6%，增速逐月加快。以户均90平方米的房型计算，可满足3.5万户新增住户的需求。今年市场下行态势已成定局纵观今年江西房地产市场总体情况，国家施于房地产市场的一系列调控政策正在发挥效应，且影响作用越来越明显。在调控作用继续发展的形势下，今年房地产市场下行的态势已成定局，预计明年我省房地产开发投资总体呈回落发展态势，房地产业进入下调的运行区间。另外，金融政策收紧，遏制了开发投资的高速增长。近期虽下调了一次存款准备金率，但仍居高位，使得开发商资金紧张，个人购房可贷额度变少，获得贷款速度变慢，遏制了房地产开发投资的资金来源。我省房地产市场调控效应尽管滞后于发达地区，但房价涨幅收窄、环比价格滞涨的态势已然出现。“十二五”每年需增2940万平方米房子房地产业作为国民经济中的一个重要产业，其产业链可直接或间接地带动家用电器、住宅装修等60多个产业的发展。而对于我省来说，在着力建设富裕和谐秀美江西的进程中，房地产业有着稳健的发展空间。2015年我省人口总量将达到4650万人，若城镇化率达到52.8%，城镇人口将超过2455万人，五年间每年要增加约98万城镇人口，即使按户均建筑面积90平方米、人均建筑面积30平方米计算，则每年需新增近2940万平方米的住房供应量，这还不含改善性需求新增量。此外，保障性住房建设持续加力为房地产发展增添后劲。我省保障性安居工程2011年计划建设33.1万套，根据建设周期及各地落实情况来看，明年将迎来保障性住房竣工高潮，加上新一年保障房计划的开工建设，将为房地产开发增加充实的工作量。焦毅、记者秦谦/文责任编辑：刘晓波六江西恒茂地产营销总监黄熹来源：信息日报作者： 2010-04-29江西恒茂地产营销总监黄熹房地产作为一个行业，发展到目前为止，已是相当成熟的一个行业。一个企业的成长，发展，壮大与社会有着千丝万缕的联系。既然立足于社会，那就意味着要为这个社会承担应有的责任。一个没有社会责任感的企业是无法前行的。同样的，恒茂地产经过16年的发展，肩扛本土品牌大旗，以责任与城市同行之心，共创城市繁荣的使命与责任奋力前行。16年来，秉承为城市铸造人居典范的建造理念，开发了恒茂国际华城、恒茂加州阳光、恒茂国际都会、恒茂森林海等10多个“恒”字系列楼盘，深受购房者青睐，逐渐成长为南昌地产本土品牌的龙头企业。作为房地产开发商，恒茂所打造的产品已不仅仅是一个空间，一个家、一种生活方式、一种文化，而是一种责任。我们所肩负的责任对“生活品质”建筑理念的执著追求，对产品品质的不断提升，给这个城市的人们一个“心灵归属”的家，为江西人民缔造一个个居住传奇，树立一个个居住典范。为了让房子回归“家”的本质，为老百姓建造真正符合自己需求的好房子，这是每一个恒茂人永远的责任与奋斗目标。在行使社会责任感上，恒茂地产不敢说做得最好，至少我们一直在努力。在公益事业城市建设，捐助贫困学生等等更是孜孜不倦，不遗余力。比如：通过江西省慈善总会资助10万元人民币给贫困学生，使200余名失学儿童得以重返校园；在南昌市慈善总会建立了160万元助学基金，赞助20名贫困大学生；2005年资助安义县贫困大学生25人，资助金额80万元人民币；九江抗震救灾捐助35万元；2006年建立80万元恒茂慈善助学基金资助25名贫困大学生等，多年来累计用于社会资助资金达300余万元。公司多年来被省市单位评为“重合同、守信用”企业。为客户创造超值产品和服务，以回报社会各界的支持。强烈的社会责任感和浓厚的品牌信誉是恒茂地产16年来一贯所秉持的企业信念，“取之于民，用之于民”在新的一年，我们将始终用100%的努力回馈社会！记者点评毫不夸张地说，恒茂房地产开发有限公司不仅是南昌本埠知名的品牌地产企业，而且推动了南昌城市快速发展和崛起。一方有难，八方支援，是恒茂人在承担社会责任的首要表现，所以，在出现灾难时以及需要支援之处，总有恒茂挺身相助的身影。楼市发展以来，恒茂地产对南昌这座城市所贡献不仅仅是房子，而且一个企业为这座城市承担的使命与责任。 责任编辑：黄伟七江西聚仁总经理蒋海磊来源：新浪房产作者： 2010-04-29记者：近期的房价疯涨您个人觉得是启动了新一轮涨势？还是09年那一轮涨势延续到今年最后的疯狂？蒋海磊：房地产跟股市有一定的区别，周期比股市长，一套房子从买入到卖出需要3-6个月时间，因此相应市场变动会拉长。房地产在中国启动时间很短，主要从02年、03年开始。房地产那时候才开始放量，前期是属于极少数人的交易。03年自今不过7年时间，那时消费者购房刚刚普及，06年买房才变成老百姓日常话题，从06年到现在仅4年时间，所以房地产的发展时间很短暂。参与购房人群在总人口比例中不到20%。大家对房价多抱怨的原因在于，没抓住时机买房。所以09年房价疯涨一直持续到现在的原因在于群众买房意识的觉悟，还有一个原因是消费者现金持有量较少。从房地产启动的周期来看，98年之前首付40%的时候，房地产的交易量是很小。第一波房价上涨期是在98年上海。三七贷款，即首付30%，按揭70%。首付30%之初，很多开发商都是按照首付2成，另一成首付在交房时付这种规则操作。因此98年到00年基本上都是二七一付款模式。从2001年开始二八贷款，于是房地产放量，价格上涨。由于消费者手上现金较少，在二手房交易时，有些中介机构违规操作，实行零首付，仅将均价提高。当时银行基本上是默认这种违规操作的。08年房价下调，就是首付款比例跟利率上的变化。07年9月份开始的宏观调控， 08年认真执行，把首付款比例提高，甚至只买过一套房就不放贷。于是有购买力的不让买，没购买力的不敢买，才造成了恐慌性的下跌。09年国家扶持房地产业发展，大量资金注入，无论买几套房，房子二八贷款，利率7折优惠，这是有史以来第一次贷款利率7折优惠。首付比例下降，税率减少，贷款利率下降，月供压力减轻。于是造成前一段时间房价暴涨。按照惯性，我觉得房价还会涨一段时间，但如果银行严格执行相关政策，房价会跌。记者：您如何看待当前的国家政策调控？蒋海磊：按理来说，调控新政早该出台，拖延至今，只为看市场反映，如果市场平稳，就不需要新政出台。如果房价持续上涨，就要加大政策实行力度。新政后市场平稳，相关政策将放宽。总体上，国家还是要鼓励、支持房地产市场的发展。而且改善性买房需求是一直会存在。房地产是一种良好的投资渠道，当房价上涨过快时，相应的风险将加大。但是目前的房价，风险并不大。房地产发展之初成交易量很少，当房价上涨之后，大家看到房地产可以作为投资手段时，都想买，实际上投资是需要眼光和魄力的。现在房地产变得非理性化，我认为它不具备这样的关注度，其实房子对老百姓生活而言，影响是最小的，不管买的起还是买不起房子，现在都有房子住。没有规定每个人都要住大房子、住市中心、住豪宅。实际上我认为买房应该是量力而行。所以我觉得房价涨与跌，不是老百姓、政府应该关注的问题，应该是自然的市场行为。房价有涨有跌，我认为很正常，现在的房地产让我联想到1992年股市，刚开始大家都不关注股市，后来股市涨了，大家关注度很高，股市第一次下跌，老百姓心理感觉受骗后上街游行，言论相当激烈，直到政府救股市，随后股市上涨-下跌-游行，反反复复之后大家心里才逐渐接受，现在不管股市是涨是跌，老百姓的情绪已经很平静了。中国人的投资观念比较淡薄，一直都没有投资的余钱和投资的氛围，也没有投资