房地产入门.doc

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房地产基础知识

1、 土地所有权？
答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。
2、 土地使用权出让？
答：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、 土地使用权出让方式？
答：有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式。
4、 土地使用权出让年限：
答：土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：
1）居住用地70年
2）工业用地50年
3）教育、科技、文化、卫生用地50年
4）商业、旅游、娱乐用地40年
5）综合或其它用地50年
5、 土地使用权转让及方式
答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与。
6、 什么是房地产?
答:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托
于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整
体性和不可分割性。包括：
1）土地
2）建筑物
3）房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。

7、 房地产的特征
答：自然特征
1）位置的固定性
2）使用的耐久性
3）资源的差异性
4）物业的差异性
5）不可移动性
经济特征
1） 产周期长
2） 资金密集性
3） 相互影响性
4） 易受政策限制性
5） 房地产的增值性
8、 房地产的类型
答：1）、房地产的类型按用途划分有哪些？
A、住宅房地产
B、商业房地产
C、旅游房地产
D、工业房地产
E、农业房地产
F、特殊目的的房地产
2）、房地产的类型按收益划分有哪些？
A、收益性房地产
B、非收益性房地产
3）、房地产的类型按市场性划分有哪些？
A、出售的房地产
B、出租的房地产
C、营业的房地产
D、自用的房地产
9、 什么是房地产产权？
答：1）是指对使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；
2）抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。
10、 房地产按层数和高度分哪4类？
答：1）低层建筑（3层以下）
2） 多层建筑（3层以上、8层以下）
3） 小高层建筑（8层—18层）
4） 超高层建筑（18层以上）
11、 房地产市场的分类？
答：
1）一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。
2）二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。
3）三级市场：指在二能市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业所有者与第三者。
12、 什么是房地产预售：
答：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。
指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在
未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
13、 房地产预售应具备哪些条件？
答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条规定：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
1）已交付全部土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记，取得《土地使用权证书》。
2）取得《建筑工程规划许可证》和《开工许可证》
3）按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，经注册会计师验资，并已确定施工进度和竣工交付日期。
4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

14、 房地产基本技术指标：
答：
1） 建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
2） 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。
3） 总用地面积；包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。
4） 总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。
5） 居住建筑密度=建筑基底面积/总占地面积，简称覆盖率。
6） 容积率=总建筑面积/总占地面积
7） 绿化率=绿化面积/用地面积
8） 实用率=实用面积/建筑面积
9） 开间：住宅€横向长度
10） 进深：住宅纵向长度
11） 层高：指每层上、下楼板中心线间的垂直距离；
12） 楼间距：各楼宇之间的直线距离；
13） 车户比：车位/总户数
14） 人车分流：对小区内居民的干扰达至最小，使干扰因素减少；
15、 什么是商品房?
答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
16、 什么是微利房？
答：微利房指的是房地产开发企业依照国家政策及当地政府要求修建的带有解决社会住房问题，调节市场与政府计划矛盾的，用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
17、 房屋划分为哪几个功能区？
答：房屋一般可划分为5个功能区：
⑴娱乐休息区，⑵学习区，⑶餐饮区，⑷睡眠区，⑸仓储区
18、 建筑基本结构
答：砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（24米以下）
框架结构：以柱为承重结构
特点：施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米
剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承重结构
特点：造价较高、一般结合框架运用
19、 何为竣工？
答：竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装，如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。
竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。
20、 《房地产证》及其记载的内容？
答：房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
其记载内容有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况、房地产的面积、价格、位置、结构、用途、使用期限等。
21、 什么是三通一平、七通一平？
答： 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
22、 开发商销售商品房应具备“五证”、“二书”、“一照”？
答：“五证”：1、房地产管理局的《建设用地规划许可证》；
           2、国土局的《土地使用证》；
           3、规划局的《建设工程规划许可证》；
           4、建委的《建设工程开工许可证》；
           5、房地产管理局的《商品房销售预售许可证》；
“二书”：1、《住宅质量保证书》；
          2、《住宅使用说明书》；
“一照”：营业执照；
23、 标准平层、复式房、跃式、错式？
答：标准平层指室内标高相同的单层住宅。
复式房上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。
错层、跃式——由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。
24、 红线图？
答：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、
界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
25、 银行本票、银行汇票、银行支票？
答： 银行本票是指付款人将款项交存银行，由银行签发给付款人凭此可以
办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行汇票是指汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往
异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行支票是指银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据，有效期为十天。
26、 那些是房地产市场的主要管理部门？职能如何？
答：房地产市场的主管部门主要有：
国土局——代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、迁移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与的部门
公证处——是国家的证明机关，是指供法律公证的机构。
27、 什么叫建筑面积？
答：指建筑物室内净空面积、室内墙体面积、外围独用墙体面积、共用墙体面积的一半、公摊面积。
28、 什么叫实用面积？
答：指建筑面积减去公摊面积。
29、 什么叫净空面积？
答：指实际使用的面积，不包括墙体面积。
30、 什么叫公共面积？
答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，
设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。
公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。
31、 什么是房地产产权及其登记？
答：城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。
房地产作为特殊商品，按法律规定，其所有权、使用权的确认，都必须经过主管部门的登记才有效。
32、 什么是契税、地市土地使用税？
契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。城镇土地使用税：指对在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人征收一种税收。（租住公有住宅的住户除外）征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
33、 什么是建筑容积率？
  答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。
34、 什么是销控表？
答：是用来控制销售及直接反映销售情况的形式，视情况可以在售楼处现场公开。销售人员销售时需确认房号时应与销控表相符，绝对不允许重复买卖。
35、 按揭的含义
答：是指客户一次性付清一定比例的房款后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并分若干年月等额向银行归本金和利息的方法。
36、 抵押人在抵押期内可否撤销保险？
答：根据银行要求及有关法律法规的规定，在抵押期内抵押人不能撤销对抵押物的保险，否则视为违约。
37、 什么是共有房地产？
答：共有房地产是指两人或两人以上对某一房地产不同份额地享有平等的所有权，同等地承担义务，则该房产称之为共有房产。
38、 如果竣工面积与现售面积不符怎么办？
答：按照合同规定，按建筑面积计算的，交付使用时，实际建筑面积与合同规定之面积差异在3％（含3％）的，为允许的合理差异，双方不退．不补；差异在3％以上（不含3％）．5％以（含5％）的，按单位价格，多退少补；差异在5％以上（不含5％），买方有权解除合同，卖方在10日内退还房款及利息，并承担违约金，如双方协商不解除合同的，实行多退少补。
39、 不可抗力的范围
答：不可抗力是指“不能预见．不能避免并不能克服的客观情况，具体主要包括：1．人力不能抗拒的自然灾害如地震．洪涝灾害．
2．人力不能抗拒的社会事件，如战争．动乱
3．发展商不能抗拒的国家行为，如对房屋的征用．对房屋建筑的征用导致不能如期竣工等。
40、 住房公积金制度
答：结合我国城镇住房制度改革的实际民政部而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
41、 土地的使用年限是如何确定的？
答：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
42、 款期如遇利贷息调整如何处理？
答：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。
43、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
44、 计算一半的建筑面积有哪些？
1） 有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。
2） 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、贷棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5） 建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
45、 什么是套内建筑面积?
答： 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
46、 哪些公用面积应分摊？
答：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
47、 哪些公用面积不能分摊？
答：有能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开入空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
48、 各套（单元）应分推的公用面积怎样计算？
答：该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积*应分摊的公用面积除以各套（单元）使用面积之和。
49、 房屋销售面积由哪些组成？
答：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和
50、 层高？
指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构项面标高之间的距离
51、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
52、 如借款人逾期还款，如何处理？
答：如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款息率计收。
53、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
54、 什么是套内建筑面积？
答：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
55、 什么是公用建筑面积？
答：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
56、 绿地率
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积*100%
57、 绿化率
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积*100%。
58、 物业管理
泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
59、 物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
60、 业主公约
一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。
61． 维修基金
又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
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