DB37∕T 4302-2021 城市地价动态监测数据上报质量控制规范.docx

ICS 35.020CCS L 70 37山东省地方标准DB37/T 43022021城市地价动态监测数据上报质量控制规范Regulations of report data quality for dynamic monitoring on urban land price2021 - 02 - 02发布2021 - 03 - 02实施山东省市场监督管理局发布目次前言II引言III1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 总则25 备案资料上报要求26 季度监测数据上报要求47 年度监测数据上报要求5附录A（规范性） 城市地价动态监测数据上报用表7前言本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由山东省自然资源厅提出并组织实施。本文件由山东省自然资源标准化技术委员会归口。本文件起草单位：山东省土地调查规划院。本文件主要起草人：郑燕凤、朱伟亚、张勇、姜怀龙、刘炳良、张涛、王玮、王志晓。引言为推动和规范山东省城市地价动态监测工作的开展，满足“城市地价动态监测数据处理系统”和“中国城市地价动态监测工作平台”监测成果上报要求，提高山东省城市地价动态监测成果质量，根据关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发200851号）、城市地价动态监测技术规范（TD/T 10092007）、省级监测技术指南（试行稿）及有关技术要求制定了本文件。城市地价动态监测数据上报质量控制规范1 范围本文件规定了山东省城市地价动态监测备案资料、季度数据、年度数据上报的内容、数据质量要求等。本文件适用于山东省行政辖区范围内国家级监测城市和省级监测城市数据上报，其他级别监测城市数据上报参照执行。2 规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 18508城镇土地估价规程TD/T 1009城市地价动态监测技术规范3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1 城市地价动态监测dynamic monitoring on urban land price根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。3.2 地价监测点land price monitoring point即标准宗地，在一定地价区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。3.3 监测点地价land price of monitoring point通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。3.4 地价区段land price region地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。3.5 基准日the valuation date所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。注： 城市地价动态监测季度基准日为每季度的最后一天，即分别为3月31日、6月30日、9月30日、12月31日；年度基准日为每年的最后一天，即12月31日。3.6 备案变更changes for the record data城市地价动态监测联络员及技术负责人信息登记表、标准宗地登记表等备案资料的变更。注： 按备案资料变化的内容分为一般备案变更、重大备案变更。一般备案变更指仅对城市地价动态监测有关参与工作单位及人员备案资料变更的情况；重大备案变更指有关城市地价动态监测范围、标准宗地备案资料变更的情况。4 总则4.1 监测范围城市地价动态监测范围根据不同监测目标设置，区分为区域性监测范围和城市内部监测范围。区域性监测范围按照行政区划或者宏观经济区域划分，城市内部监测范围按照城市某一种标准（如规划区红线、建城区界限等）划分。山东省级监测范围包括省域范围内所有设区市，根据工作需要，可逐步扩展到县级城市和重点建制镇。4.2 监测周期以季度、年度为周期。4.3 监测指标地价动态监测指标包括地价水平值、地价增长率（同比、环比）、地价指数（定基）。根据用地类型的不同，地价动态监测指标分为商业、居住、工业三类，根据土地市场发育程度及区域土地利用类型特点，可细化到二级类。在商业地价、居住地价、工业地价的基础上测算综合地价，用以反映地价总体水平。省级监测指标根据监测范围可分为省域监测指标、区域监测指标和城市监测指标。省域地价水平值及区域地价水平值均为所包含监测城市地价水平值的算术平均值。4.4 监测系统监测系统由公众端、城市端和中央端构成。公众端是公共信息平台，依托中国地价信息服务平台运行；城市端是各城市进行地价动态监测的管理平台，具有对地价数据及相关指标进行采集、整理、初步分析和传送到中央端的功能；中央端是国家级地价动态监测的管理平台，主要任务是对城市端上传的地价信息进行整合与宏观分析。5 备案资料上报要求5.1 初始备案资料上报要求5.1.1 资料内容初始备案资料包括以下内容：a) 城市地价动态监测联络员及技术负责人信息登记表；b) 城市地价动态监测承担单位信息表；c) 标准宗地信息采集人员登记表；d) 标准宗地登记表；e) 地价区段登记表；f) 标准宗地影像照片；g) 标准宗地图；h) 监测范围地价区段标准宗地分布图；i) 范围及标准宗地布设方案。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。5.1.2 资料要求5.1.2.1 标准宗地信息采集人员登记表内列举标准宗地数量应与标准宗地登记表数量一致。5.1.2.2 标准宗地信息采集人员登记表、地价区段登记表中宗地信息应严格一致。5.1.2.3 标准宗地登记表的填报应满足以下要求：基准日应为初始备案资料提交当季度的最后一天；如标准宗地为综合用地，标准宗地仅选用一种用途的，在土地面积及建筑面积中应填写整宗地信息，在备注项中说明标准宗地选取的具体用途和分摊面积，供估价师测算使用，综合用地不得同时作为2种及以上用途的标准宗地；同一地价区段的标准宗地的设定内涵必须一致，设定容积率应在现状容积率的0.52倍之间；位置草图必须绘制或粘贴图片，且与监测范围地价区段标准宗地分布图标示位置一致。5.1.2.4 每宗地应至少有一张宗地影像照片，标准宗地影像照片应清晰、完整地反映宗地内建筑物、构筑物等利用情况。5.1.2.5 每宗地应至少有一张标准宗地图，宗地图应清晰反映位置、四至、面积等内容，不得体现坐标等涉密信息。5.1.2.6 监测范围地价区段标准宗地分布图应为三张分用途的图件，图件清晰，能全面显示监测范围、区段划分、区段编号、宗地位置、宗地编码及必要的地理要素（如：道路、水域、重要单位注记等）。5.1.2.7 范围及标准宗地布设方案中反映的监测范围、区段划分、标准宗地布设及估价师工作分配等应与对应表格数据一致。5.1.2.8 关于资料的其他要求参见TD/T 1009。5.2 备案变更资料上报要求5.2.1 一般备案变更5.2.1.1 资料内容一般备案变更资料包括以下内容：a) 城市地价动态监测联络员及技术负责人信息登记表；b) 城市地价动态监测承担单位信息表；c) 标准宗地信息采集人员登记表；d) 备案变更说明。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。5.2.1.2 资料要求5.2.1.2.1 技术承担单位变更的需由当地自然资源行政主管部门提交正式的变更申请。5.2.1.2.2 技术承担单位名称变更的，需提交工商管理部门核准变更登记通知书、变更后营业执照扫描件或当地编办文件扫描件。5.2.1.2.3 备案变更说明需要清楚准确的说明变更情况及原因，并保持与其他表格数据的一致性。5.2.1.2.4 有关参与工作单位及人员备案资料变更的，需当季度上报备案变更申请资料，审核通过后的下一季度启用。5.2.2 重大备案变更5.2.2.1 资料内容重大备案变更资料包括以下内容：a) 标准宗地信息采集人员登记表；b) 标准宗地登记表；c) 地价区段登记表；d) 标准宗地（年度）变更统计表；e) 标准宗地影像照片（新增、替换和被删除的标准宗地）；f) 标准宗地图；g) 监测范围地价区段标准宗地分布图；h) 范围及标准宗地布设方案；i) 备案变更说明。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。5.2.2.2 资料要求5.2.2.2.1 年度标准宗地累计更新数量原则上不得超过该城市第一季度标准宗地总数的10%；当城市地价动态监测范围发生更新时，标准宗地更新的数量可超过10%，但不得超过50%，当标准宗地更新数量确需超过10%时，技术承担单位需提交相应的更新说明，省级监测城市自然资源主管部门向省自然资源厅提交变更申请，国家级监测城市自然资源主管部门向自然资源部提交变更申请。5.2.2.2.2 重大备案变更且准备下半年启用的，应于当年4月底前上报备案变更资料；准备次年启用的，应于当年10月底前上报备案变更资料。5.2.2.2.3 变更宗地的标准宗地登记表中的基准日应为变更备案资料提交当季度的最后一天，位置草图标示标准宗地位置与实际一致，未变更宗地的标准宗地登记表不必重新上传。5.2.2.2.4 监测范围地价区段标准宗地分布图发生变更的，应于备案启用季度的第三个月开始并完成图件在中国城市地价动态监测地图上报系统的在线更新。5.2.2.2.5 当监测范围、地价区段或地价内涵发生变化时，应由技术承担单位负责做好季度间数据衔接，确保地价指标真实反映土地市场变化状况，避免地价增长率因技术原因出现失真，同时，应填报监测指标测算结果表。5.2.2.2.6 关于资料的其他要求参见TD/T 1009。6 季度监测数据上报要求6.1 估价师季度上报数据6.1.1 资料内容估价师季度上报数据资料包括以下内容：a) 估价师标准宗地调查表；b) 标准宗地地价评估技术要点表；c) 标准宗地地价评估报告。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。6.1.2 资料要求6.1.2.1 数量要求：每位估价师提交一份估价师标准宗地调查表，每位估价师每宗地提交一份标准宗地地价评估技术要点表和一份标准宗地地价评估报告。6.1.2.2 时间要求：估价师填报资料的填报日期均应在每个季度第二个月下旬至第三个月的上旬之间20天内，如3季度估价师资料填报时间应为8月20日至9月10日之间的某一天，不得过早或过晚。6.1.2.3 数据一致性要求：估价师提交的估价师标准宗地调查表、标准宗地地价评估技术要点表、估价报告间对应数据应一致，评估报告中填写宗地信息应与标准宗地登记表一致。6.1.2.4 标准宗地地价评估技术要点表相关要求：市场比较法中采用比较案例成交日期早于基准日不得超过3年；测算时所用的两种方法按照所填写权重测算的地面价（楼面价）应与最终现状地面价（楼面价）结果一致；测算价格地面价除以楼面价测算获得容积率数据应与标准宗地登记表填写对应数据一致；如采用的不同评估方法所确定的评估值之间存在30%以上差异时，需在标准宗地地价评估技术要点表的备注栏中就各评估方法权重确定的理由做出说明。评估方法按照GB/T 18508规定执行。6.1.2.5 关于资料的其他要求参见TD/T 1009。6.2 技术承担单位季度上报数据6.2.1 资料内容技术承担单位季度上报数据资料包括以下内容：a) 技术承担单位标准宗地汇总表；b) 地价动态监测指标（季度）调查表；c) 地价动态监测指标测算过程表；d) 土地交易样本调查表；e) 异常点汇总表；f) 分用途土地交易样本分布图；g) 第四季度加报地价动态监测指标调查表（年度）；h) 每年的7月15日前上报商品房成本构成调查表。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。6.2.2 资料要求6.2.2.1 技术承担单位标准宗地汇总表、地价动态监测指标测算过程表均为系统自动生成，不得修改。6.2.2.2 地价动态监测指标（季度）调查表的序号为“1、2、3、4”部分为系统自动生成，系统下载后填写剩余部分再上传。6.2.2.3 季度内无土地交易样点时，应上报土地交易样本调查表的空表。6.2.2.4 异常点汇总表中出现异常点时，技术单位确定地价，应注明地价确定的思路，季度无异常点的，应上报空表。6.2.2.5 地价动态监测指标调查表（年度）中数据应与四季度的地价动态监测指标（季度）调查表对应。6.2.2.6 商品房成本构成调查表中填写的案例应满足数量要求，调查范围为：调查开始年期进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目，按照各项目区位（城市中心区、边缘区、中心至边缘的过渡区）选取若干有代表性的项目进行调查，每区位样点数不得少于6个，如数量不足的，调查全部符合条件的项目。案例数据应符合常理，如建筑成本不得高于售价。6.2.2.7 分用途土地交易样本分布图应在土地交易样本调查表上报中国城市地价动态监测工作平台后，季度数据上报时间段内在中国城市地价动态监测地图上报系统绘制、上报。6.2.2.8 关于资料的其他要求参见TD/T 1009。7 年度监测数据上报要求7.1 资料内容年度监测数据资料包括以下内容：a) 土地（年度）供需情况调查表；b) 级别地价更新情况调查表；c) 路线价更新情况调查表；d) 区片地价更新情况调查表；e) 年度地价状况分析报告；f) 分用途土地交易样本分布图；g) 标准宗地范围确认函；h) 基准地价更新情况确认函。表格应符合附录A要求，若系统中表格有修改，按照系统表格格式上报。7.2 资料要求7.2.1 所有资料的填报时间在当年的12月31日之前。7.2.2 如城市基准地价更新，应填报级别地价更新情况调查表、路线价更新情况调查表、区片地价更新情况调查表；如当年基准地价未更新，应上报与上一年度相同的表格；如当地无路线价和区片地价体系，应上报空表。 7.2.3 年度地价状况分析报告中涉及数据应与已上报数据一致；报告应符合TD/T 1009，有市场形势变化、地价变动趋势分析等内容。7.2.4 分用途土地交易样本分布图各一张，图上应包含该用途全年上报土地交易样点，即与四个季度上报的土地交易样本调查表中的该用途交易样点一致。7.2.5 年度成果扫描件需加盖当地自然资源管理部门公章。7.2.6 关于资料的其他要求参见TD/T 1009。AA附录A （规范性）城市地价动态监测数据上报用表城市地价动态监测数据上报用表见表A.1表A.20。表A.1 城市地价动态监测联络员及技术负责人信息登记表（初始/变更）年份：年序号监测城市省（直辖市、自治区）厅、局联络员市局联络员技术负责人备注姓名单位地址邮编联系电话传真电子邮箱姓名单位地址邮编联系电话传真电子邮箱姓名单位地址邮编联系电话传真电子邮箱填表说明：此表用于各监测城市地价动态监测工作联络员信息的初始登记与变更登记。填表单位： 填表人 ： 填表日期：表A.2 城市地价动态监测承担单位信息表（初始/变更） 年份：年序号单位名称法人所承担城市所在省份地址邮编联系电话传真邮箱登记机关注册资金营业期限土地估价师数土地估价师协会会员证书号土地估价师协会注册证书号所注册的土地估价师协会名称账户开户行账号备注(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)(19)(20)填表说明：此表用于各监测城市地价动态监测技术承担单位信息的初始登记与变更登记。填表单位： 填表人 ： 填表日期：表A.3 标准宗地信息采集人员登记表（初始/变更）城市： 年份：年序号标准宗地编码原标准宗地编码是否同时为一、三季度抽样宗地所在土地用途所在土地级别所在区段编码位置承担估价师1承担估价师2备注姓名土地估价师证号估价师所属机构机构资质姓名土地估价师证号估价师所属机构机构资质(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)土地管理部门审核人员土地管理部门审核时间土地管理部门公章填表说明：此表用于各监测城市标准宗地信息采集人员的初始登记与变更登记。填表单位： 填表人 ： 填表日期：表A.4 标准宗地登记表（初始/变更）城市： 年份： 年标准宗地编码：土地位置：权利状况（1）土地使用者（2）土地使用权类型（3）他项权利（4）批准使用年限（年）（5）剩余使用年限（年）（6）土地使用证编号（7）宗地号利用状况（8）土地实际用途（9）土地面积（平方米）（10）现状建筑面积（平方米）（11）规划建筑面积（平方米）（12）现状容积率（13）规划容积率（14）现状开发程度（15）区域设定开发程度（16）规划限制（17）主要建筑物影响因素（18）距市中心距离（公里）（19）临街状况（20）周围交通条件（21）周围环境条件（22）地质条件（23）宗地形状设定条件（24）设定用途（25）设定权利状况（26）设定容积率（27）设定使用年期（年）（28）设定开发程度（29）价格基准日价格状况（30）所在土地级别（31）所在区段编码（32）基准地价（元/平方米） （基准日：）（33）曾发生的交易价格（元/平方米） （交易日期：）（34）前一年评估价格（现状）（元/平方米） (地面价) (楼面价) （评估期日：）（35）前一年评估价格（设定）（元/平方米） (地面价) (楼面价) （评估期日：）（36）本年评估价格（现状）（元/平方米） (地面价) (楼面价) （评估期日：）（37）本年评估价格（设定）（元/平方米） (地面价) (楼面价) （评估期日：）（38）本年评估地价所使用的方法（两种以上）备注草图：登记人员登记时间审核人员审核时间承担单位（公章）填表说明：1、此表用于各监测城市标准宗地资料的初始登记与变更登记。2、“（32）、（33）”两项均填写地面价。填表单位： 填表人： 填表日期：表A.5 地价区段登记表城市： 年份： 年商服级别总数： 住宅级别总数： 工业级别总数： 序号地价区段所在级别所在用途区域备注区段编码区段总面积（平方米）区段实际面积（平方米）包含标准宗地编号填表说明：1此表用于各监测城市地价区段基本信息的初始登记与变更登记。2注意包含标准宗地编号一项中宗地编号用半角字符逗号(,)进行分隔。填表单位： 填表人 ： 填表日期：表A.6 标准宗地（年度）变更统计表 城市： 年份： 年序号标准宗地编码所在土地用途所在土地级别所在区段编码土地位置土地面积（平方米）变更类型（新增/删除/替换）变更原因说明备注(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)填表说明：1、此表用于各监测城市标准宗地变更的备案登记。2、字段“变更类型（新增/删除/替换）”中的“替换”是指某一标准宗地删除后，在同一区段当中代替原标准宗地的新宗地；“删除”是指被删除的标准宗地；“新增”是指与原标准宗地不存在替换关系的，新增加的标准宗地。填表单位： 填表人 ： 填表日期：表A.7 估价师标准宗地调查表 （年度/季度）城市： 基准日：序号标准宗地编码现状条件下评估地面现状条件下评估楼面设定内涵条件下评估地面设定内涵条件下评估楼面（代表的）区域房地租金（代表的）区域房地产价格土地估价师证号备注地价（元平方米）（元/平方米/年）（元/平方米）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)填表说明：此表用于土地估价师采集标准宗地年度和季度地价信息，进行标准宗地地价信息采集时，土地估价师将自己承担的各标准宗地信息依次填入同一张表格。填表人： 填表日期：表A.8 技术承担单位标准宗地汇总表 （年度/季度）城市： 基准日：序号标准宗地编码估价师1采集估价师2采集技术承担单位确定的设定内涵条件下标准宗地价格备注土地估价师1证号现状条件下评估地面现状条件下评估楼面设定内涵条件下评估地面设定内涵条件下评估楼面（代表的）区域房地租金（代表的）区域房地产价格土地估价师2证号现状条件下评估地面现状条件下评估楼面设定内涵条件下评估地面设定内涵条件下评估楼面（代表的）区域房地租金（代表的）区域房地产价格地面楼面地价（元平方米）（元/平方米/年）（元/平方米）地价（元平方米）（元/平方米/年）（元/平方米）地价（元平方米）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)1234567填表说明：此表用于技术承担单位汇总土地估价师上报的标准宗地信息。填表单位： 填表人： 填表时间：表A.9 标准宗地地价评估技术要点表标准宗地编码：估价师姓名：估价师证号：用途：面积(平方米) ：位置：市场比较法评估案例名称位 置所在土地级别实际用途开发程度容积率成交时间成交价格(元/平方米)比准价格（元/平方米）现状条件下评估价格（元/平方米）(地面价)(楼面价)收益还原法评估房地（或土地）年收益房地（或土地）年费用房屋现值房屋年折旧率(%)还原率土地总价（万元）现状条件下评估价格（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）综合(%)房屋(%)土地(%)(地面价)(楼面价)剩余法评估房地产价值建筑重置价房屋现值房屋年折旧率(%)折旧年限(年)税费率（平均）(%)土地总价（万元）现状条件下评估价格（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）(地面价)(楼面价)假设开发法评估预计房地开发价值预计开发成本开发周期(年)利息率（年）(%)开发利润率（年）(%)投资回报率（总）(%)税费率(%)土地总价（万元）现状条件下评估价格（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）(地面价)(楼面价)表A.9 标准宗地地价评估技术要点表（续）成本逼近法评估土地取得成本（含税费）土地开发成本开发周期(年)利息率（年）(%)利润率(%)增值率(%)土地总价（万元）现状条件下评估价格（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）总价 （万元）单价（元/平方米）(地面价)(楼面价)样本修正评估实际用途交易目的交易方式交易时间交易单价（元/平方米）交易总价（万元）现状条件下评估价格（元/平方米）(地面价)(楼面价)