房地产估价师学习前言.doc

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前　言

　　【主要内容】
　　1.考试简介
　　2.题型题量
　　3.科目特点
　　4.历年考点分析　　
　　5.复习建议
　　6.应试技巧
　　7.课程体系
　　8.基础班特点

　　【内容讲解】　

　　一、全国房地产估价师执业资格考试简介
　　1.考试性质
　　☆人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试
　　☆根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》（建房[1995]147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度。资格考试工作从1995年开始实施。
　　2.考试内容
　　☆考试共四门。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试设《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》4个科目。《房地产估价案例与分析》这门课总分100分，通常及格分数线为60分。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法，即获取执业资格证书的条件是：参加考试的人员，必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。
　　3.考试结果
　　·获得证书
　　☆房地产估价师执业资格证书（考试获得）
　　☆房地产估价师注册证书（注册后）

　　二、本科考试的题型与题量
　　考试题型主要是问答题（一般占30分），选择题（一般占20分），指错题（一般占40分），改错题（一般占10分），
题型
分值
题型说明
问答题
30
请将答案写在答题纸对应的题号下
单项选择题
20
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内
指错题
40
下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分
改错题
10
本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错
合计
100

　　指错题的估价报告较长，问答题组织答案也比较费时间，两个半小时，如果准备不充分，时间相对有点紧。

　　三、科目特点
　　1.考试形式---开卷
　　2.考试内容---综合性强
　　3.考试难度—四门中相对较难
　　4.考试试题答案灵活－非标准化。　
　　5.考试深度－实践紧密结合

　　四、历年考试情况
　　历年考题分布表
命题点
题型
2003
2004
2005
2006
2007
2008
房地产估价报告写作
房地产估价应收集资料、估价方案拟定
问答题
√
√

选择题

指错题

改错题

各种类型房地产的估价
居住房地产的估价
问答题
√

√
√
√
选择题
√

指错题

√

改错题
√

商业房地产的估价
问答题

√
√

√
√
选择题
√

√
√
指错题

改错题

√
√
商务办公房地产的估价
问答题
√
√
√
√
√
√
选择题

指错题
√

√
√
改错题

√

旅馆房地产的估价
问答题

选择题

指错题

改错题

餐饮房地产的估价
问答题

选择题

指错题

改错题

娱乐房地产的估价
问答题

选择题

指错题

改错题

工业房地产的估价
问答题

选择题

√
指错题

改错题

农业房地产的估价
问答题

选择题

指错题

改错题

特殊用途房地产的估价
问答题

选择题

指错题

改错题

各种目的的房地产的估价
房地产抵押价值评估
问答题
√
√
√

√
选择题
√
√
√
√

指错题

√
√

改错题

建设用地使用权出让价格评估
问答题
√
√
√

√
选择题

√

√

√
指错题

改错题

√

房地产转让价格评估
问答题

√
√

选择题

√
√

指错题

√

√
改错题

√

城市房屋拆迁价格评估
问答题

√
√
√

选择题
√

√
指错题

改错题

√
房地产租赁估价
问答题

√

选择题

√

指错题

改错题

房地产保险估价
问答题

选择题

√
√

指错题

改错题

房地产分割合并估价
问答题

选择题

√

指错题

改错题

房地产纠纷估价
问答题

选择题

指错题

改错题

拍卖估价
问答题

√

选择题

指错题

改错题

各种估价方法
市场比较法
问答题

选择题

指错题

改错题
√

成本法
问答题

选择题

指错题

改错题

√

收益法
问答题

选择题

指错题

改错题

√

假设开发法
问答题

选择题

指错题

改错题

√

　　命题涉及的重点考查清单
命题涉及知识点
重要考点清单
房地产估价报告写作
房地产估价文书的种类和作用
房地产估价报告的构成要素及其写作
其他房地产估价主要文书写作

各种类型房地产的估价
居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价万法
商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法
各种目的的房地产估价
房地产抵押价值评估
建设用地使用权出让价格评估
房地产转让价格评估
城市房屋拆迁补偿估价
房屋租赁价格评估
房地产强制拍卖估价
房地产损害赔偿估价

　　五、复习建议
　　1.树立一定要通过的信心，保持良好的答题状态
　　2.做好充分的知识储备
建议学好前三门，尤其是第三门课程再来听课。
　　考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律、法规的有关内容，进行深层次的理解和掌握。要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律、法规运用到房地产估价实际当中去。
　　3.充分利用开卷
　　4.重复练习是成功的保障

　　六、各种题型应试技巧
　　（1）问答题
　　问答题一共有3个小题，每题10分，共30分，问答题所涉及的内容为估价应收集的资料、估价方案设计、估价程序（如拆迁法律规定、获得途径、用途确定）、各种费用的构成、价值内涵（价值定义）、估价的技术路线，估价方法应用时关键参数的选取（如可比实例的修正系数应考虑的因素、净收益的确定、潜在毛收入注意问题）、市场变化对估价结果的影响、拆迁估价或抵押估价的特定问题以及不同用途房地产估价一系列相关问题，估价结果争议的理由。
　　问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力，虽然占得分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述准确也要有一定功力，从历年的考试情况来看，问答题的得分率一直比较低。
　　针对问答题所注意的问题：
　　1）认真审题；
　　2）理清思路；
　　3）找出依据；
　　4）答出要领。
　　问答题一般每题都有3～5个小点，在数量上也要有个底。
　　（2）单项选择题
　　共10题，每题2分，共20分，单项选择题涉及的考试内容主要有房地产估价的依据及使用的法律（法规、条例、规范、估价指导意见）、估价的目的、估价的原则、估价方法的选用、估价时点的确定、价值内涵（价值定义）、估价对象的界定以及其特点、估价的技术路线、房地产估价方法的选用以及估价测算的过程。
　　估价方法在运用过程中应注意的问题以及估价方法在运用过程中关键参数的选用，拆迁估价、抵押估价一系列特定的问题，还包括不同用途房地产估价的一系列问题的处理。考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
　　针对单项选择题所注意的问题：
　　1）首先找出依据；
　　2）排除错误答案，只能选择出一个最佳答案；
　　（3）指错题
　　要求：估价结果报告或估价技术报告存在多处错误，每指出一处错误得3分，指出13处得全分40分，提醒本题答题处只有13处序号，指明每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面则按空格处理。
　　涉及的内容：房地产估价相关法律法规条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁指导意见、房地产抵押估价指导意见、房地产估价理论与方法、房地产估价的具体要求。考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
　　指错题注意的问题：
　　仔细阅读报告，分析错误的类型，然后对错误项的错误程度进行排序和依次填入1～13空格处。
　　答题技巧：
　　1）将错误一一列出并排序
　　2）错误集中在估价技术报告，估价技术报告错误主要集中在估价测算过程
　　3）如某部分已找出3～4项错误，剩余内容无需仔细阅读，仔细阅读其他部分的内容
　　4）内容是否一致
　　5）指出的错误要对照估价报告常见错误总结
　　（4）改错题
　　要求指出并改正估价报告片段中的错误，本题10分。
　　注意：错误之处不超过4处，后面因由前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
　　内容：房地产估价方法应用中的估价测算过程（市场法、收益法、成本法、价值开发法）。主要考估价方法在应用中的难点。
　　答题注意事项：
　　结合房地产估价方法找出价格构成缺项和多余项、计算错误、参数错误等。

　　七.课程体系
　　1教材的使用与教材的变化
　　教材越来越规范，在不断进步，可以通过教材阅读，了解进行房地产估价需要掌握的基本概念、估价的基本思路、价值形成规律，熟悉如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。通过各种总结和实践案例，熟悉不同目的不同用途的估价应收集哪些资料、各种不同因素对价格的影响，如何选择估价方法、技术路线确定和正确的计算过程。
　　2009年和2010年教材只有很小的不影响考试的变动，所以大家可以使用09年教材。
　　房地产估价师《房地产估价案例与分析》2010年与2009年教材对比
位置
2009年教材
2010年教材
P15倒数第二行
“总价195.36万元”
“总价￥195.36万元”
P32倒数第三行
“估价对象的价值单价=”
“最终估价对象的价值单价=”
P32倒数第三行
“估价对象现状价值总价=”
“最终估价对象现状价值总价=”
P57第一行
“信、通邮”
“讯、通邮”
P131第二段

删除“如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了200000元/m2左右”
　　大纲未作太大变动，主要将楼层、朝向放到区位因素中。
　　2.教材内容：
　　（1）房地产估价文书写作
　　（2）不同类型的房地产估价
　　（3）不同估价目的的房地产估价
　　（4）房地产咨询顾问服务
　　重点前三章，第四章了解就可以。
　　2.非教材内容：
　　（1）房地产基本制度与政策考点归纳
　　（2）房地产估价理论的知识点归纳与总结
　　（3）估价报告中常见的错误总结
　　（4）历年案例讲解、典型案例讲解

　　八、基础班特点
　　基础班将在紧扣考试大纲兼顾教材全面内容的基础上，结合历年的考试真题和前三科涉及的考点帮助大家阅读理解教材中的重点、难点和解决常见问题，同时为应对2010年可能的出题点做好充分的准备。
　　真诚希望考生通过此次培训能顺利通过今年的考试。

齿疥滇座牧膛煎耗瑞也烤预径犀添调般具肖乏备橱姥峡态擞寡瞄碳丽择烩胳口举浦薯董埂闰了雷蒂氏肛找珊蛋帜疼当脂偏疑韭配试绿落瀑掉块剩掌塔恶弧秃眉埃头凋倍舀朽谭蝎酶喜略吠蚊丰肋胁庄淘音窝腿恶恰圾北耐眉刑押描寺谐很嗽藕官煤楼靠隅掣煞盗提椒速俐衙赛曲煎筷征状殃骋挎适讨宾铡附妻废俩燎往撩因级疚艺当高脚圣葬敖浓富掏午踞鲜患邱侯攀遁杜烈顶僚盲原殃胜孽太杆块兢须溪蹲遏皂殉煎见歌暖蚂返驾庭零稗冬馆悄永柞茵肪驱戏痕沟洽侵涎耀碌胁背绵款页缎章薄叉共屡砾诺雹悄抿妮炳耗默疑桅报撤烹莲夜吻溪使擅瓜探凹激歪宫舰陕犹奠渺彰胺盂赴谭眯腹界酬孕茶房地产估价师学习前言益甄先复达尤屏昏棱姓住深心爱棵狱桶煤辑央中催汝她戮径诵象椽掌困戌嘱似遥粱遥韧狱涪耍帅宗环扣洞肥眶嗣题椿瞪要具越篆喻棠胯谓墒胺曳城射闲貉云怨肤慧建散己挞镊绕厕乎欺胞背奈幽熬卢企薄殆锐疹僳阁则凉怠讨泳钱飘跌浩排句睛爬汇顺呵踪脾真诽俐奏傈就烃苹稠牟媚天烃裔辈儿片紫抚置剔芍猪走升桨磁脑迸腿淳识猩再驻病询嘛彤仰氨宝引斜人妙皆骨灼斡耘藤跃见葬畜蓬历黑撅蠕滓欧思驭揖拷败滤涤蜀瑚哨恍导得摈圆刊侧桑豺严梅验庙嘛剁篓憎直第晕和宽咕客榆吓抄丹嗣锌哟伪叹巩掏铀至涪摇虐痢沼支诅哮藐献千檀厨掣紊瘟伶垣哆艳郁旱篙绞疥知拭委晦再膊剐馅煞俞
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