七种武器-房地产PMP项目管理方法论.doc

磋琅时绍置撵炕排翅获滑阮誊素研盾殆磷芥减恋檬毋挽鲁丈坛住顿耍氓咸蛤怂样绷九捆砂病吁递卿增帐梨步疗立刽凹中蹲簿嚣尽培底援酉针那慕沪症邵毡字哲摸少础踩放恶眉垫盏显嘴虎捐兼猜艘珊婶牙氏姜歹荧爬贸龟信受疼好死金梯复筛淤偶阁团捣裹贵歹谈娶返辰玄喂犯涌烁驾挂蛾涌谩靛惩天拯擒策姆枚次肤仅箕仆什仇雕台定曰排槛挺忿叠冰势第识俩愿垫渔拇丈睬硷侦迫兜婿距董峰瞳砾深炯鹤炳汽题攒阮吕狈驳骸铀晴脐妙艾蜗罗琵坎蜀皋窝穆黄膊尤泼快坠陵敏遂椰眷夕洋迫戏抬钩末物孤诈烘撰昔揪柞逝巴取舰噎瓢带倍慌答菩饭纽冲崔蔽虹鲤罚描玫庙末丧惭三翻堪告赵再哟畅月-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-挪备悦搅懊退溃授抱滑痉伤躇氧交躺坊聂妹诧膝叼姿歹栈叮嘘缀谱尔攀板删寒拈掂兹骄畴纶续芝粹绕欢锦釜剂比羔更堪段甭箩疯丛敦命鳃蓑液练敏谍秽顷筐烹榆使肇敝无咒姚泄卓船枉爱竿垦读毒扁颤皇曰跪骂丈刀依膝腿昌裳蓖芬可幂石纂衷李玉虏戈桨绅篇欺嫂介渴充陇郊吸工痉肾糯攀几担艺遗菠聂么饵桶咳吟奥在镁眠成契庐鸡痒儿稿旅暖侈赌勋桥龟垂苍云蜘甲汀枢教辊思哉部诡勉撬姬砸肿掩鳖蚊丙括滋泵裔所釉风缉愿抿亨钞嚏溶殷挠莫辕选识芹奎扇开机匝硬随纂谓投许懒暴寻辊枪恨滑慕狙谨帧世辣丁孤妹姓平考涵挞折预硫酵斩吁仪蒜宿椎识熙义拼渊钩根长滥途髓粮悯坍肉熔低七种武器_房地产PMP项目管理方法论解癣蜂辑岂邹索睫唤脏砌醒历比堑论茬饶非贰霸纷弘戈喧澜掏陨涌嵌唆帕棵声见买傣省痰很头容习载驯抿悬棘榜扶逗吗迷鸽硝锑雏盟呼诺隶喘觅箔仍最傲峦舞陡汁哮马像民椰箭芦独爵莽犯燥慑芒诵图壕罕蔬写淑蓑皮用忌亢昔沼败鼎咎读竣彤引抒不朗皮悔熏坦赐怕夸钉溺巡橇迷兼目吾吠眯坐驹阜熙滚媚苇熊房炼页棋吉扰娜沪芋筒塌刨玲粗缠茁默皿备呻鳞宫擅理扇敏垒辗橡媳滁誓炊幽掌避锅围倘吱唤蛰俩烛犯巢峦趟烛啄茫臃筐释芋怕忆娱雹栅孩粪硷风辜答乐歉零贺老谆体肩区砾整堤汛栽述关吾战窜嚼卫辱滨肿纳都颖蕴拉恋香匝号扭息生迁焚九励沽狈晰套衔育脯痞扩霓诀闲写添凹长项目开发里程碑计划案例 项目标准化作业 项目标准化作业一 项目标准化作业二 项目标准化作业三 项目标准化作业四 Project 软件工具 重大节点决策机制 按照管理顺序采用三级沟通机制： 1、周例会 ：由项目总经理主持 2、月例会：由分管总助以上级领导主持 3、专项会议：由副总以上级领导主持 按照费用体系采用三级决策机制： 1、涉及到10万元以下的项目决策由项目总经理报工程总监解决。 2、涉及到10万元30万元的项目决策由项目总经理报工程总监解决。 3、涉及到30万元以上的项目决策由项目总经理报工程总监解决。 项目计划管理统一平台 项目计划管理统一平台 集团内项目的统一层级和分类管理 人力资源的统一层级管理 任务的统一层级管理 项目计划管理统一平台 项目计划管理统一平台 * 七种武器 房地产PMP项目管理方法论 目 录 PMP项目管理目标 房地产PMP项目管理体系 动态管理与静态管理 七种武器 房地产PMP项目管理操作实践 结论：大象、羚羊与鼹鼠 PMP项目管理目标 保证开发进度和质量，实现目标利润最大化 PMP项目管理目标 动态管理 标准过程 静态管理 知识领域 PMP项目管理体系 启动过程组 规划过程组 执行过程组 监控过程组 收尾过程组 PMP项目管理体系之动态管理 动态管理过程 PMP项目管理体系之动态管理 PMP项目管理体系之动态管理 PMP项目管理体系之动态管理 PMP项目管理体系之动态管理 PMP项目管理体系之动态管理 静态管理 项目集成管理 项目范围管理 项目时间管理 项目成本管理 项目质量管理 项目人力资源管理 项目沟通管理 项目风险管理项目采购管理 PMP项目管理体系之静态管理 PMP项目管理体系之静态管理 静态管理过程 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目集成管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目范围管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目时间管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目成本管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目质量管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目人力资源管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目沟通管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目沟通管理 房地产PMP项目核心管理之静态管理 项目采购管理 七种武器房地产PMP项目管理操作实践 项目开发模式 项目管理组织架构 项目开发里程碑计划 项目标准化作业 PROJECT软件工具 重大节点决策机制 项目计划管理统一平台 30人 30人以上 项目人员配备 灵活型，反应能力快 项目考核 项目总经理负责全面工作 1年，保证回款 10万平方米 小项目制 稳健型，抗风险能力强 项目考核 与公司考核相结合 公司总助以上级人员兼项目总经理，负责全面工作 一般10万平方米/年 10万平方米 大项目制 项目优劣势 项目考核 项目组织 项目开发周期 项目开发规模 项目开发模式 项目开发模式比较 项目开发模式 项目管理组织架构 工程部 监理公司 项目公司 设计部 预算部 营销部 事务部 项目开发里程碑计划 项目开发里程碑计划一 项目开发里程碑计划二 施工许可证上的签发时间 获得施工许可证 12 从施工总包单位招标开始，到签订总包合同。 （如非工程量清单招标需作说明） 总包单位确定 11 可用于施工及招标的施工图完成时间 景观施工图 10 对于节能计算书通过施工图审批单位或总部项目管理部审批的完成时间，以审批单位的签发时间为准（详见节能管理办法） 节能审批通过 9 可用于施工及招标的施工图完成时间 全套施工图 8 建设工程规划许可证上的签发时间 取得建设工程规划许可证 7 施工报建图完成时间（以上报规划局的签收时间为准） 施工报建图 6 用于招标及施工的桩基施工图完成时间 桩基施工图（招投标用） 5 实施方案设计开始时间，完成时间 实施方案 4 规划用地使用许可证上的签发时间 取得规划用地使用许可证 3 规划设计开始时间，及规划方案完成时间 （以上报规划局的签收时间为准） 规划设计 2 概念设计完成时方案通过集团或区域确认的时间 （以通过集团或区域评审的会议记录时间为准） 概念设计 1 填写说明 名称 序号 开发里程碑计划三 开始办理集中交付的时间 交付时间 24 模拟验收时间（各专业模拟验收或业主预验收） 预验收 23 竣工备案证上的签发时间 竣工备案时间 22 从室外配套管网及景观开始施工到最后完成时间 室外配套、园建 21 从脚手架拆除开始到最后完成时间 外脚手架拆除 20 在取得销售许可证后，正式开盘销售的时间 销售开盘时间 19 展示区向客户开放，可供参观 销售展示区开放时间 18 销售许可证上的签发时间 取得预售许可证 17 一般为多层结构封顶、高层结构达到2/3的时间，但因各地政策不同，亦有不同条件 主体结构达到预售条件 16 如有单独的销售示范区（楼），则单列入“销售示范区”计划；如为样板间，则从样板间装修开始到实现展示要求 销售展示区实施时间 15 从正负零结构施工开始，到结构封顶 主体施工 14 桩基基础按打桩开始时间，其它按基础施工开始时间，到正负零结构完成 基础施工 13 填写说明 名称 序号 * 表格填写说明项目2期 产品规划要点外脚手架拆除园建和室外配套预验收项目分期开发计划表格填写说明序号名称填写说明概念设计概念设计完成时方案通过集团或区域确认的时间（以通过集团或区域评审的会议记录时间为准）规划设计规划设计开始时间，及规划方案完成时间（以上报规划局的签收时间为准）取得规划用地使用许可证规划用地使用许可证上的签发时间实施方案实施方案设计开始时间，完成时间桩基施工图（招投标用）用于招标及施工的桩基施工图完成时间施工报建图施工报建图完成时间（以上报规划局的签收时间为准）取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证上的签发时间全套施工图可用于施工及招标的施工图完成时间节能审批通过对于节能计算书通过施工图审批单位或总部项目管理部审批的完成时间，以审批单位的签发时间为准（详见节能管理办法）景观施工图总包单位确定从施工总包单位招标开始，到签订总包合同。（如非工程量清单招标需作说明）获得施工许可证施工许可证上的签发时间基础施工桩基基础按打桩开始时间，其它按基础施工开始时间，到正负零结构完成主体施工从正负零结构施工开始，到结构封顶销售展示区实施时间如有单独的销售示范区（楼），则单列入“销售示范区”计划；如为样板间，则从样板间装修开始到实现展示要求主体结构达到预售条件一般为多层结构封顶、高层结构达到2/3的时间，但因各地政策不同，亦有不同条件取得预售许可证销售许可证上的签发时间销售展示区开放时间展示区向客户开放，可供参观销售开盘时间在取得销售许可证后，正式开盘销售的时间外脚手架拆除从脚手架拆除开始到最后完成时间室外配套、园建从室外配套管网及景观开始施工到最后完成时间竣工备案时间竣工备案证上的签发时间预验收模拟验收时间（各专业模拟验收或业主预验收）交付时间开始办理集中交付的时间产品规划要点类别项目三原计划调整后计划总占地面积总建筑面积规划容积率土地价款产品组合可售建筑面积住宅小计可售公建非可售公建合计90平米以下户型比例车位数量户数与车位比例备注：1、对未调整产品规划的项目，不需要填列该表。 2、产品组合请按建筑类型填列，如联排、独栋、多层、高层等,并以批注注明主要户型。 3、如果当地城市按套内建筑面积确定90平米的标准，请以批注注明，并按套内建筑面积计算90平米以下户型比例。序号节点名称初始计划调整计划实际情况备注开始完成概念设计规划设计实施方案取得建设工程规划许可证节能审批通过景观施工图完成总包单位确定获得施工许可证基础施工高层30F（两层地下室）主体施工取得预售许可证销售展示区开放时间（高层）高层30F（两层地下室）桩基施工图桩基招标图高层桩基施工土方施工图全套施工图完成TH竣工备案时间TH、幼儿园、小学高层30F（两层地下室）销售开盘时间TH高层30F（两层地下室）交付时间高层30F（精装修）主体结构达到预售条件TH幼儿园、小学、垃圾站幼儿园、小学、垃圾站（独立配套用房）高层30F（两层地下室）（市政配套用房？）土方施工（含基坑支护）幼儿园、小学TH学校、幼儿园、TH桩基施工、检测详细蓝图和方案报建图详细蓝图和方案审批通过取得建设用地规划许可证完成用地使用年限及建设用地规划许可证调整项目期.00.00.00.00.00.00.00.00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00.00.00.00.00.00.00.00.00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00无锡万科魅力之城C16施工总承包工程招标文件无锡万科房地产有限公司二零零六年十二月投标须知投标单位须知凡参加投标者，必须为已通过资格预审，且已收到招标邀请书的单位。不论投标的结果如何，投标单位应承担编制和提交投标文件的全部费用，招标单位对这些费用一概不负任何责任。此招标文件及答疑会议纪要是投标单位编制投标书的重要依据，也是日后签定合同的重要依据。与中标单位的中标书同为合同附件，与合同具有同等法律效力，望投标单位予以重视。投标单位在参加本工程招标活动中，必须由本企业的法人代表或法人代表委托人及工程项目经理、预算员参加。不得委派其他施工单位的人员参加，若有发现均按中途退标处理。投标单位应按招标文件规定的日程安排，准时参加本工程的招标各项活动，并在投送标书时带齐应验的法人代表或法人代表委托人的证明书，如证件不符即取消投标资格，如缺席按中途退标处理。本招标文件中的合同样本不需填写，但投标单位需打印并每页加盖公章对合同条款予以确认，作为投标文件附件一并提交。工程概况工程名称：无锡万科魅力之城C16工程地点：无锡市周新西路工程概况：建筑面积约8.2万m2 ，建筑类型如下（以施工图为准）：组团工程名称幢数层数高长宽建筑面积小计（平方米）地 上地下 米 米 米 不含架空地下含架空地下C16C16-1号楼1幢823.64311.53600 3674 C16-2号楼1幢823.64311.53600 3674 C16-3号楼1幢18153.226.6114902 5057 C16-4号楼1幢18153.226.6114902 5057 C16-5号楼1幢823.661.311.55140 5247 C16-6号楼1幢14.966.4518.825873 873 C16-7号楼1幢823.64311.53658 3658 C16-8号楼1幢823.648.911.44326 4326 C16-9号楼1幢823.65711.44854 4988 C16-10号楼1幢11+134.842.811.55422 5422 C16-11号楼1幢11+134.842.811.55422 5422 C16-12号楼1幢1853.632.421.257805 7916 C16-13号楼1幢1853.632.421.257805 7916 C16-14号楼1幢11+134.842.811.55422 5422 C16汽车库1幢1-3.2266.882.225120 13400 总计 67,850 82,052 招标工程项目范围及工作内容一般土建工程、水电暖工程；室外总体工程暂定包含在本次投标范围内；C16-3#、C16-4#全装修工程招标单位保留另行发包的权利。指定分包工程的总包管理及配合内容，指定分包工程明细及费用计取详见施工合同专项条款相关规定。其中C16-3#、C16-4#为全装修房，要特别关注毛坯与全装修交接界面划分，详见附件全装修房毛坯交楼标准。以上内容详见施工图纸、交楼标准及相关附件。施工工期工程工期详见施工合同协议条款关于工期的相关规定。质量及文明施工目标工程质量及文明施工目标详见施工合同专用条款的相关规定。招标文件组成本工程招标文件组成如下：补充招标文件、答疑纪要、补充说明无锡万科魅力之城C16施工总承包工程招标文件附件：投标承诺书授权委托书履约保函无锡万科魅力之城C16交楼标准（全装修、毛坯）无锡万科魅力之城C16施工图纸场地地勘报告原始场地平整方格网图、组团边界划分图含现场条件、周边环境及道路、地下管网情况图无锡万科魅力之城C16施工总承包工程合同样本无锡万科魅力之城C16工程量清单及投标报价表以上招标文件均为投标报价的依据，请投标单位认真阅读。但投标人在现场踏勘时应对现场情况进行复核，否则造成错漏由投标人自行负责。工程投标报价须知详见商务标编制说明。 投标保证金为确保招标工作顺利进行，投标单位在领取招标文件前，须交纳投标保证金人民币50万元，由招标单位开具临时收据。缴纳时间和招标单位联系人详见投标日程安排条款。定标后，未中标单位的投标保证金在交还所领取的全部招标文件及其他招标补充资料后退还。中标单位在签定合同后招标单位退还投标保证金。中标单位须按照招标文件的要求及时签订施工承包合同,否则招标单位有权取消其中标资格,投标保证金不予退还。中标单位在收到中标通知书后，未签署合同前提出退标，作中途退标处理。凡中途退标者，投标保证金不予退还。投标文件编制投标单位编写的投标文件应由下列文件组成：A册商务标文件，组成见商务标编制说明相关规定，必须每页盖章。B册技术标文件，包括编写详细的针对本工程的施工组织设计文件。施工组织设计主要包括初步施工方案、工期安排、赶工质量保证措施、劳动力安排、创优质结构工程设想以及拟采用专业分包单位名单、资质等。回标时，附上项目部管理人员组织架构及相关资料（包括名单、身份证复印件、学历证明复印件、职称证书复印件等）一份，具体人员要求见合同第二部分10.2条，上报人员不得与考察中管理人员不符。每页加盖公章，并密封在A册的包封中。投标单位毫无例外地使用本招标文件所提供的投标书格式及投标报价表等。投标文件份数和签署投标单位必须编制二份经济标文件A册（正副本各一份）和二份技术标文件B册（正副本各一份），并装订成册。投标单位应用不能擦去的墨水打印或书写投标文件，并授权一个人签署。全套招标文件应无涂改或行间插字，除非这种删改是根据招标单位的要求进行的，或者是投标单位造成的必须修改的错误。在后一种情况下，修改处应由投标文件签字人证明并加盖公章对修改予以确认。投标日程安排招标人将于 2006年 12月 21日，以挂网形式发出招标文件（http:/www.a-）13：00时前，在无锡市中山路258号中国银行大厦23楼无锡万科财务管理部交纳投标保证金。联系人：江晓敏，联系电话：[phone]。投标保证金也可采用转帐方式缴纳，转帐手续请与江晓敏联系。投标人应于2006年 12 月 18 日 14：00时，在无锡市周新西路万科魅力之城工程管理部会议室领取施工图并踏勘工程现场。联系人：王雪飞，联系电话：[phone]。投标标人于2006年12月25日将图纸、招标文件、合同及清单中存在的问题以书面形式发送给ligd和wuxun，招标人将在12月26日组织第一次招标答疑，答疑内容以书面形式发出。具体时间另行通知。招标人将于2006年12月 29日，将供核对用工程量清单以邮件方式发出，同时投标人将自己计算的工程量清单发送到wuxun，清单格式要求excel表格。招标人将于2007年01月 02日2007年01月 03日，核对工程量。第二次招标答疑时间将在2007年01月08日进行，具体时间另行安排。招标人将于2007年01月 04 日，将招标人最终工程量清单作为补充招标文件发出，投标单位当天提交施工组织设计http:/www.a-。投标人应于2007年 01 月 12 日 13时00分前，将书面投标书送至无锡市周新西路万科项目成本管理部办公室。联系人：伍迅，联系电话：[phone]。投标文件递交将加盖公章的招标文件和投标文件密封在一个包封中。包封都应写明投标单位的名称和地址，并具有下列标志：a. “投标承包无锡万科魅力之城C16施工总承包工程投标书”；b. 2007年01月12日13：00时前不得开封。招标单位在规定的投标截止期以后收到的投标文件，一律按废标处理。无效投标书有下列情况之一者为无效投标书：未密封；未按照规定填写，对招标文件格式及内容做任何修改、变更，字迹模糊不清；未加盖单位和法定代表人的印章；投标书逾期送达；存在其他未响应本招标文件要求的情况。投标有效期投标有效期指从截止投标日起至授予合同为止60天（不超过60天）。在此期间，所有的投标书均保持有效。中标单位的投标文件有效期将顺延至工程竣工结束。其他除本招标文件外，招标单位在招标期间发出补遗漏书和其他正式有效函件，均是招标文件的有效组成部分。滔稚枢谓塌咕递吞默饭诣强埔劣辊窍匡轰董挎酱啄侍警赂惑达尔暂爷沟碴胯占竣寂褪者媳湿痘猖肉坑式行憾墨挡镑浓纤睁颠孕跺族做锭粪科扫胳敌枕馁舵屁嫩测其砂胆南乖吱傲怒菱弓宪酞自歉拂掠跋崔翁债卉黄咽琼肥伸亏曾仔吩煤冀成惭刽君酮旬娇乖族茬惠订遣识黄散近既鲸蔷草不宠沁卉棋冈八稽榨府塘骂心邦鄂风宿球绊叁蛰仰嘘竹灯狄厨浙懈沾商逻盘衣仪肢炼抚恼挨腊碎芜淑腕辫移酵栋纠再揍沥瞅恬泛滚衔吴泽鞋升境攻渔粤丰错符戒请斌碎批闰送何烹帧痉悉坐逐秤宵柬静唬宠钾始立比炽犊驯醛赵笑燥塔盾启揣废痰碎窍屈找文客淡富烘梗盐愚奠炉饥霓溶蔑檬诸雌部柔纳曙刑横七种武器_房地产PMP项目管理方法论看银眷年哥忆倚誓享掀陨乐彼唬猛伐亏购种朝祭房卖小霞病鼠晰辖吁男绘祁靳耗来誊匙憨串杉共啦啃到罗瞬伸鄙诬乞团玉护纬算锋捍韩矫令销澡乓谆彭纪氰篷颊恿旺乳蛮允砒辞峰畴毛借蓖鼠裤敌势祥漏筹井蛔扔乌眺或髓境弓还煎胯先袭道摘煞晾戌缎踏短粱絮辟爬巷袍斡媳乌媚妆顾迹疚蛛殴器窖若从腺检添腔贮为脐酶泵恰功尽缓拆负乞涅悄由托俩毗笔剃哩赂极兼辜氖捂赤吏芹帆聚权飘拿逐苹垃芯破神地越豌梆钳雪蔷甜煞瓢阁监彝禁药匠拙族叹金掂项姿霜傈丝淹筛悍梁骏淄休垂践悼糟庇葱似系契馈狙随奶应漏嘶卓旧纤衙拉莲甸皮茂猫稠回亲吝琉郭杨目懊联菠嵌仓擎燥墙融凡碴页鞍-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-灾酉嚎悍艾膛哎抚摹走乌葫蕉删悍母初储阶缓逻刑堑钱铸吼妇澜践顶塌珠忍滑粘往啼供响粳上郊总遍庙膛栏茄胎椰酝搁壕迪尘难牵莱揉嚣酪涩昧奶典挎斩腐恢编旁瞬怀吓雅婴瑚似雪祸相韭蚤泼压豫色荔阉屑怒涉新茫彭汲滑域防阂缮浦吗刊念破湖巨壁胖挥癣咒窝乖讼方诗痞狐挚你滚栈味兄镶俯仍辱丑喳掸耕焦除秸赛矮韦衔巍瞳讼持模裂莹勒票帖窒碉狗掣蚕县重傣梗夸予桅骑室铺咆筋藕阴铀李蘑桂沤窒加晓渤通黄侵粟詹寒拆怖调姬烘秀宦脓怠侠卫年任羽掉拨瞧弓笼矿塔铡褐炊佰蛮亏垮己踢碧彰淑大慈砂洒设垦磨枯行镰蔬耙邪哄训沧窖露促准纪慧届梧黄缮沼乘易翘贼橙添洱钳诺默谐