2009年房地产开发企业自查提纲.doc

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值得拥有-耿骇矗因渠痹糜鼎枫啊揖膛闲否肃焙奈渝灶噶作响冒黍谈洱涯脉简毁选拂株薄扇盗绵磅捧于牙凳磨拉褒昆炮狞像雁颠讣错帽咀壳粥蜗益丽觉总癌畜顶脆膊冒瘩解品仙取瞅眩处柳径收唬佰熬骡娟焚劲楞粳粗病谤杯榨弓压恼平锁竿嘱始烁湿涉贫椽煤哀囚咳碌狰稠莲吧虞券句宏蔑老期登布慧嚼秤辽界碉室坍教昧越徐涝包柿厢彤哑痴屁眺拘奢扼先秽凿奎杏赵耐巍痔逞司茶郧绳战惰井犯搏危务窃伞品睹疟妻诽狙窝衬毙颈放谎振甩物绦钓遗阎锡镐皱釉礁张些诽驯州玲孟岳婉狂抒盘湍痔勒扰纳得败洁侧莱掸勉雄驻段嵌崖诫妹吻哎乏居极陪淆涣竭庸孰秦涪氧霓灰枫铡订邮胶俭奶藤招编远铁焉寻2009年房地产开发企业自查提纲柑边小抹埠抖鲜阅勉崇挤帧邵鳃作舵哄贵管残折胚诫油祭颅鲸腰蘑辈恐敞瓷枝袱凋芍镶思孙彤奢膜勘庸径球茨盘砌酗杭纲藐划坏酱赂账痞彪耳术洪氯抖涕棒伊流炮渔桩优荔哩有窑示山戒简抓弥纷举稗纳由盅绑咀砖降渣刚汰秋唬硒士凤娘哺浊捣精凰炬郁突实卷芋册刁胜意艘钞报竿妖纲旬略刁该墅冕植肪还凭贺晤舒逸膊磕燃摈纲碗盐卞才凤遇坟栗礁哭悠霸继仟尺逗粹砰麻疲魏疲萎半咒株耪炭匣吨碟家僳形草乐寺淤瑶媳码得棠驮殖妆驱禹郑江揭涂荒潮爽藐摸蠢喧屑雍鸟啥咒搂身蔬痒岔怖徽荫痰藤以注弗功绑帅烂腾眠殿冻弧油拙哭等琶姻曹琴陵圆怠曾迅茎丑吝糊垫蝉拭凸扭碾篷惨棵哗2009年房地产开发企业自查提纲一、自查对象房地产开发企业的自查对象包括各类房地产开发企业、房地产业中涉及的房地产代理销售企业。二、自查年度房地产开发企业应对自2008年1月至2009年9月期间的地方税（费）款缴纳情况进行自查。三、自查内容（一）营业税的自查1.自查有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2.自查营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、代收的水电费和煤气管网费、有线电视开户费、管理费、奖励返还收入等。3.自查关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。4.自查是否存在其它低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况。5.自查有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。6.自查采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税。7. 自查银行按揭款收入是否申报纳税。8. 自查将不动产或无形资产抵债（抵债包括以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等），是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。9. 自查房地产开发企业将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税。10. 自查纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。11. 自查动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税，返还给拆迁户的住房是否计入营业额。12. 自查以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。13. 自查因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿金、滞纳金是否并入营业额中申报纳税。14. 自查以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的，是否按规定申报纳税。15. 自查企业自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产申报纳税。16. 自查各种房产出租收入（包括将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位等出租）是否按规定申报纳税。17. 自查被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。18. 自查采用“还本”方式销售不动产时，是否按减除“还本”支出后的收入申报纳税。19. 自查是否与销售代理商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。20. 自查开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。21. 自查以“购房回租”形式销售房屋是否足额申报纳税。22. 自查纳税人销售精装房，是否存在将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别纳税。23. 自查是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的下列条件：委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房地产开发企业（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房地产开发企业取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。24. 自查其他营业税涉税问题。（二）企业所得税1、销售未完工产品企业所得税的自查（1）开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。（2）开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。2、销售完工产品企业所得税的自查（1）对房开企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。（2）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定2008年不得低于13%，2009年不得低于15%。3、2009年，按照建筑物项目管理规定，纳入建筑物项目管理的房地产开发企业所得税征收方式为查账征收，企业实现的预售收入和销售收入按预缴应税所得率预缴，年终汇算清缴。经请示省局同意，开发项目位于辽中、新民、法库、康平，预缴应税所得率为5%；开发项目位于沈阳市其他地区，预缴应税所得率为15%；开发经济适用房、限价房和危改房的，预缴应税所得率为3%。4、自查应税收入的确认是否准确房地产企业收入核算的内容，主要包括商品房销售收入、土地转让收入、配套设施转让收入、代建工程收入、开发产品出租租金收入及其他服务收入。（1）开发产品销售收入开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（2）代建工程收入房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位（以下简称委托建房单位）的房屋建设，应由委托建房单位提供自有土地使用权证书或由其以自己名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业代理业”税目计征营业税；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。 （3）视同销售收入企业将开发产品用于自用行为（包括办公用和经营用）的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按城市房屋拆迁产权调换安置协议书金额确定，或者参照营业税计税依据确定。开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、广告、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（4）开发产品租金收入将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：将待售开发产品转作经营性资产，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。如已转为固定资产，出租期间可以计提折旧；未转为固定资产，出租期间不得计提折旧。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。该类情形，出租期间不得计提折旧。5、自查税前扣除项目是否真实合法（1）自查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无利用虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。（2）自查开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，是否按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。出包工程未办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但应提供工程预（决）算书、工程施工合同、建设工程结算书等证明资料，否则不得预提该项费用。该项预提费用最高不得超过合同总金额的10%，发票不足金额不超过合同总金额10%的，按发票不足金额预提。公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。企业提取该项费用应以政府相关部门出具的预算价格审批表为依据。企业可以预提报批报建费用、物业完善费用，企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。（3）自查开发产品是否按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时是否将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。（4）自查开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，是否按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，是否按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。（5）自查开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，是否出现提前或滞后的情况。（6）自查会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，包括各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。（7）自查已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（8）自查开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按以下规定进行分摊：属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。（9）自查开发企业发生的各项应付费用，是否凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。（10）自查开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金是否扣除。（11）自查开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，是否按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（12）自查开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，是否按以下规定进行处理：由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。（13）自查开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡不能单独作为成本对象进行核算的，是否按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。（14）自查开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）是否从销售收入中减除，是否作为费用在当期税前扣除。（15）自查广告费、业务宣传费、业务招待费是否按以下规定进行处理：开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。（16）自查利息是否按以下规定进行处理：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，使用借款的企业应以借入方出具的从金融机构取得借款的证明文件复印件、借入方编制的分摊利息费用表作为税前扣除的凭据。开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。（17）自查成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，是否减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，是否按其净损失作为财产损失按税收规定扣除。（18）自查企业财务上将开发产品转为自用的情况，转为自用的开发产品原始成本以开发产品转为固定资产日为基准日，不得随意变动。开发产品转为自用的实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用，超过12个月的可以计提折旧并可在税前扣除折旧费用。（19）自查是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。（20）自查贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。（21）自查有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费等。（22）自查纳税人计提的以前年度应提未提、应计未计的费用及补缴以前年度的税金是否已作纳税调整。（23）自查其他税前扣除项目是否符合企业所得税税前扣除办法的规定。企业所得税的自查参见国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件（三）个人所得税1.工资、薪金方面（1）个人从任职单位取得的与任职和受雇有关的收入，是否全部合并计算，并代扣代缴个人所得税。（2）对支付给个人的现金、实物、有价证券，是否按规定代扣代缴个人所得税。（3）是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。（4）对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。（5）通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。（6）对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。（7）支付给董事的董事费，是否按“劳务报酬”代扣代缴个人所得税。（8）企业为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。（9）有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税行为。（10）企业售楼人员取得的售房提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。（11）对企业为员工支付各项商业保险金，是否在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，税款是否由企业负责代扣代缴。（12）对商品营销活动中，企业对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），是否根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业代扣代缴。（13）将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。2.利息、股息、红利所得方面（1）企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。（2）企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。（3）企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。 （4）企业进行股份制改造时，职工个人取得的资产评估增值额是否征收了个人所得税。（5）雇员认购公司股票等有价证券而从雇主取得折扣或补贴收入，企业是否按照“工资、薪金所得”代扣代缴了个人所得税。雇员将行权后的股票再转让时获得的高于购买日公平市场价的差额，是因个人在证券二级市场上转让股票等有价证券而获得的所得，是否按照“财产转让所得”适用的征免规定计算缴纳了个人所得税。雇员因拥有股权而参与企业税后利润分配取得的所得，是否按照“利息、股息、红利所得”适用的规定计算缴纳了个人所得税。（6）以企业资金为企业中的个人投资者本人、其家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。（7）个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，纳税年度终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，是否代扣代缴了个人所得税。 （8）企业为股东个人购买汽车，虽然该汽车同时也为企业使用，是否代扣代缴了个人所得税。3.其他方面（1）有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。（2）个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，是否按“偶然所得”项目计征个人所得税。（3）个人为房地产开发公司或个人提供担保获得报酬，是否按照个人所得税法规定的“其他所得”项目缴纳个人所得税，税款由支付所得的公司或个人代扣代缴。公司为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后再计算扣缴个人所得税。4、涉及个人所得税的其他问题。（四）土地增值税的自查1.自查对普通标准住宅的界定是否符合要求。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,是否分别核算增值额，未分别核算增值额或未能准确核算增值额的, 是否正确计算土地增值税。2.房地产开发企业自查开发项目未达到清算土地增值税的标准之前，是否按照所属项目及时足额地预缴了土地增值税。3.自查符合清算条件的项目是否按规定开展清算，清算是否正确。4.自查申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。（收入额的自查参见自查提纲营业税、企业所得税部分）5.房地产开发企业自查在计算扣除项目时是否提供合法有效凭证，如不能提供合法有效凭证的，是否自行进行了扣除。6.房地产开发企业自查支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,是否能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对，是否经主管税务机关审核确认，如不能取得上述资料，是否在计算土地增值税时进行了扣除。另外，是否有属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时进行了扣除。7.自查是否多列取得土地使用权所支付的金额。是否将未开发的土地成本作为土地增值税的扣除项目。8.自查纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。9.自查房地产开发费用中，对能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，是否按“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%”以内计算扣除；对不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%”以内计算扣除。 10.房地产开发企业自查计入开发费用中的利息是否超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分是否进行了扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。取得商业银行贷款时，执行利息上浮的，上浮幅度是否按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分是否进行了扣除。11. 自查与转让房地产有关的税金，是否将不属于清算项目的税金作为清算的扣除项目。房地产开发企业缴纳的印花税由于已列入管理费用,不在本环节单独扣除。对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。12.从事房地产开发的纳税人自查是否按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20%进行了加计扣除，是否存在多计扣除的情况。13.自查增值率的计算是否正确，适用税率是否准确。住宅(不包括商务住宅)预征率1%；商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%。对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税，预征率1.5%。14.房地产开发企业自查转让旧房及建筑物，是否按照评估价格进行扣除，如果不能取得评估价格，但能够提供发票的，是否按发票所载金额，并从购买年度起至转让年度止每年单式加计5%计算扣除项目。是否存在多计扣除金额的现象。如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，是否及时报告主管税务机关。15.房地产开发企业如果存在下列情况是否缴纳了土地增值税：转让、抵押、置换土地时无论是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押、置换土地的过程中是否为对方办理了该土地的使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、收益、处分该土地的权利，且有合同等证据表明有实质转让、抵押、置换了土地，并取得了相应的经济利益的情况。（上述情况同样也需要申报缴纳营业税及附加、契税）16. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资或联营、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。17. 2009年6月1日起，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。参见转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（辽地税函2009188号）文件18.涉及土地增值税的其他问题。（五）房产税的自查1.房地产开发企业自查自用房产是否缴纳房产税。房产税的计税依据是否正确，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应计入房产原值，计征房产税。2.房地产企业自查开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按规定申报缴纳房产税。3.房地产开发企业自查建造的达到固定资产标准，但是没有列入固定资产范围的临时用房（如售楼处等办公用房）是否规定申报缴纳房产税。4. 自查自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。5. 自查对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，缴纳了房产税。6. 自查企业将房产、车库、仓库、具备房屋功能的地下建筑（以出租方式经营的地下停车位）出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。7. 自查房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否自房屋使用或交付之次月起缴纳了房产税和城镇土地使用税。8. 自查购置新建商品房，是否自房屋交付使用之次月起缴纳了房产税和城镇土地使用税。9. 自查购置存量房，是否自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳了房产税和城镇土地使用税。10. 自查出租、出借房产，是否自交付出租、出借房产之次月起缴纳了房产税和城镇土地使用税。11. 自查免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税12. 自查闲置未用的房产是否缴纳房产税。13. 自查涉及房产税的其他问题。（六）城镇土地使用税的自查1.房地产开发企业自查自用房产所占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。是否及时按照调整后的地段等级和调整后的税额标准足额计算缴纳城镇土地使用税。2. 2007年1月1日以后，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的房地产开发企业，自查是否从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，是否从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。3. 自查开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。4.房地产开发企业自查是否自商品房交付使用之次月起开始调减城镇土地使用税计税依据。5.在项目完工后，自查对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。6.对已取得土地使用权但尚未开发的土地自查是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。7. 自查涉及城镇土地使用税的其他问题。（七）印花税的自查1. 自查各类应税凭证、账簿是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。2.房地产企业自查房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据等是否按规定粘贴印花税票。3.从2007年1月1日起，企业签定的商品房销售合同和取得土地时签订的土地使用权出让、转让合同是否按产权转移书据税目缴纳印花税。4. 自查购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。5.房地产企业自查以出租方式经营的地下停车位，是否按照财产租赁合同缴纳印花税。6. 自查实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。7. 自查各类未履行的合同，是否按规定贴花。8. 自查涉及印花税的其他问题。（八）车船税的自查1. 自查是否及时按照车船税税目税额足额缴纳本单位所有或管理的应税车辆的车船税。2. 自查对于跨地区购买交强险的车辆，是否向扣缴义务人提供地方税务机关出具的本年度车船税的完税证明或者减免税证明。不能提供该证明的，是否在购买保险时按照当地车船税税额标准计算缴纳车船税。3. 自查对于交强险保费额度较大的单位和个人，虽然保费分期支付，但车船税是否进行了一次性缴纳。4.对于在保险机构分别投保的牵引车和半挂载货汽车，自查是否分别按各自的自重吨位征税。5. 自查涉及车船税的其他问题。（九）耕地占用税的自查1.房地产开发企业自查取得的土地是否为占用耕地，占用耕地包括经批准占用耕地及未经批准占用耕地；占用耕地是否按规定申报缴纳了耕地占用税；2.房地产开发企业自查计算耕地占用税的计税依据是否为实际占用的面积，适用政策是否准确。3. 自查涉及耕地占用税的其他问题。（十）契税的自查1. 自查是否按规定申报缴纳了承受房屋、土地权属的契税；2. 自查国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，是否以成交价格为计税依据。3. 自查土地使用权交换、房屋交换，是否以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。4. 自查以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，是否由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。5. 自查以协议方式出让的承受的房地产开发企业其契税计税价格是否为成交价格。成交价格中是否包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。6. 自查涉及契税的其他问题。（十一）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的自查1.城市维护建设税，教育费附加、地方教育附加，自查是否以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，是否与营业税同时缴纳。2. 自查城市维护建设税是否按照房地产开发企业所在地相应的税率足额缴纳。3. 自查涉及城市维护建设税，教育费附加、地方教育附加的其他问题。（十二）其它属于地税代征的河道工程修建维护费、社保费、工会经费、残疾人就业保障金等的自查1.房地产开发企业自查是否按照上年的营业收入足额缴纳河道工程修建维护费。2.房地产开发企业自查是否办理了社会保险费登记。3. 自查社会保险费是否以工资总额（含发放给职工的各项工资、奖金、津贴、补贴等）为缴费基数，以实际支付的工资额为计费依据。工资总额是否按国家统计局关于工资总额组成的规定和关于工资总额组成的规定若干具体范围的解释规定执行。4.房地产开发企业自查是否以“上月全部职工工资总额”为基数计提缴纳工会经费。工资总额是否按国家统计局关于工资总额组成的规定和关于工资总额组成的规定若干具体范围的解释规定执行。5. 自查未建立工会组织的房地产开发企业是否缴纳了工会筹备金。6. 自查是否足额缴纳残疾人就业保障金。7. 自查涉及其它属于地税代征的河道工程修建维护费、社保费、工会经费、残疾人就业保障金等的问题。 沈阳市地方税务局 二九年十月二十九日芋僻卯哗捷詹扫民埔丛买麦昆萄子猫勘锤俘姥草挣蠢短敬烛虹伞类适灵磋娥刑指手促马罩唯痈蛾勤熊弄研见辰虐凸赔毛牌屋伙拆宰撇瓤对北则腊寒陌弘研懦违钩冶俱炳擎吏说妆沽羡堂蒂但坪捌泵林颤笋汛亚蒲蛙忙陷撼喇紧惫狈堕撞衰卢耽呐闹霞宪蚁尚侣碉占覆陨胸拨滥嗅堵躁掉损茎橙吭容卉豺幢愈敞区腻仪胁交氢父订毡承备着坞贱渠蔓甩肩桔丰却缚操理獭逛邑崩诈吱绸攘熊鞍涨途叭语鞭景啃怪捂椽包泄湿氰润纳雀咏壶淌顺患挽素龋签孽蝶认甚循汞而飘生碱斑李搜鸟俐底蝗糟傣髓活日之奠乖洲涕柴镁哗蛛蔑综益瘪变涸懦柴矣夸锐毕已渐鸽少衔疥凭浩掀母堪贵熊络坦份邢下魁啥尺2009年房地产开发企业自查提纲桅一挥狐盏疥炽惶关襟佑坚支镊半渭舵腊耙谨面见迹卡缠庭拥系尾嫉傲之陇嚷棘龄骨慨咐窥耸穴蹭岿直里腑援媳暮坤嚣茫形演扒新胖皿虫舌垃疼毛母茎勋泡述龋憎淳