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杭州地铁一号线下沙区上盖物业项目可行性报告
一、 项目研究背景
杭州地铁的车轮正朝着万众瞩目的时间节点快速迫近。与此同时，蹲守繁华地段的九堡、七堡、武林广场三个总面积加起来超过140万平米的商业综合体、贯穿武林商圈的地下大型商城和商业街、盘踞站口要道近50个黄金商铺，以及受地铁辐射的沿线商业项目也都蓄势待发，地铁沿线商业开发勾勒出的图景也越发清晰。一号线上各大重要站点均已做好具体规划，部分已经投入建设。杭州市政府及各大商家都对一号线及其周边地区未来的商业前景拭目以待。然而杭州政府也认识到一边是繁荣的沿线土地开发、商业经营，另一边是城轨项目投入不足、项目建设进程缓慢的这种矛盾使杭州一号线的融资模式不得不作出创新改变。而正是在各大站点商业区如火如荼的开展和项目融资模式创新循序渐进的过程中，我们小组特针对杭州地铁一号线文泽路站进行了其上盖物业项目的设计及可行性分析。
二、 项目研究意义
文泽路站处于高教园区中心地段，位于文泽路和二号大街相交路口处，是地铁一号线下沙段的终点站。文泽路站毗邻浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积10.91平方公里，集聚着杭州科技大学、浙江理工大学、中国计量学院、浙江传媒学院等15所高校。约16万的在校大学生，他们或趁着闲暇来往于市中心与下沙之间，逛街，吃饭，娱乐；或每天为了实习、兼职等穿行在城区之间。谈起出行，他们都会跟你说出自己的公交“辛酸史”。但是随着地铁的开通运行，“出行难”将不再是问题；随着文泽路站的上盖物业的建设和发展，不去市区也能休闲娱乐。
文泽路站的上盖业务发展不仅便利了下沙区在校大学生的生活和消费，而且为大学生创业提供了非常好的契机，并且对于带动整个下沙区的经济发展也具有重大意义。除此以外，随着一号线上其他站点的商业蓬勃发展，文泽路站的商业发展能形成很好的互补效应，充分发挥地铁沿线的商业优势。这与杭州地铁未来的投入建设，杭州未来的经济发展和杭州市民未来的生活便捷都息息相关。
三、 项目策划实施
(一) 具体实施计划：
1. 地上部分
针对庞大的大学生消费群体，以及下沙区的商业空缺，文泽路站点很适合开发精品时装店，购物商场、针对大学生和SOHO的小型公寓，高档酒店，书城，影院，理发店，电玩城，KTV,餐饮业。所以，在文泽路站点可以打造一个文化娱乐气息浓厚的商业中心，打造一个大学生的创意天地，为大学生创业提供契机。

2、地下部分

l 地铁商业招商方式
地铁商业招商方式的选择主要有四种：委托商业公司（中介）负责招商，由杭州地铁集团（以下简称杭铁）或香港铁路有限公司(以下简称港铁)经营；转让招商权、经营权给港铁铁（在约定经营期内）；杭铁自己负责招商，负责管理；杭铁与港铁共同招商，港铁在经营期内管理。可以实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。地铁公司在运营初期可以对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。
l 租金
地铁地下商业区商铺的租金1500-4000元/月(8-9平方米)，再加上物业管理费250元/月，有税金、工商管理费也列在其中。
站厅内零星商铺租金价格一般在每月100-350元/平方米。
连接商业区和站厅的通道部分的租金一般在每月100-350元/平方米。
租金递增率：每年5%-10%
l 引进商铺类型
地下商业经营范围分为四大类：第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。这些店铺的设置需要满足消防条例的规定。
文泽路站点站厅面积较大，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。可以设置商业零售网点，主要经营书报刊、冲印、西饼店、ATM机、CRS机、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。
地铁较大型的地下商业区和商业通道，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，为迎合目标消费群体大中学生和追求时尚的年青人的需求，价格多中低档，但需强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。此外，应开设几个精品商铺，诸如特色书店，咖啡厅，影像店，健身房等等，以满足大学的文娱和品质生活需求，打造大学生的“创意天地”。
l 其他注意事项
地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。
地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。
避免地下商业区与地上商业区要趋同，形成互补效应
（二）运作模式
1、投资结构：
l 参与者：A杭州地铁集团B香港铁路有限公司C原材料供应商D部分商铺的经营承包商 E项目公司 （A,B,C,D共同成立项目公司E，为项目建设融资）
l 各方的权利义务
A: ①提供项目的特许经营权 ②向政府申请批准建设用地
③项目开发方案的设计项目招商引资方案的设计
④提供贷款担保 ⑤和B公司一起负责C,D的招商引入和审核 ⑥提供资金缺额担保性质的贷款协议。
B: 合约期内：①项目的建设方案参与 ②项目施工建设与管理 ③项目招商引资参与 ④项目经营管理10年 ⑤项目完工及质量保证
合约期满：将资产所有权和控制权无偿转让给A，退出项目
C：①提供协议确定的价格，质量要求的原材料供应
②项目建成后退出项目
D：以确定的租金，经营年限，经营类型中招商中承包部分
B公司的商铺或大型超市电影院使B公司避免市场风险，获得租金收益。
l 各方的投入产出：
沿线待开发的上盖物业设计总面积：20万平方米， 地下约5万平方米 ，地上约15万平方米。
经营期限:15年
预期投资规模：20亿
预期年租金收益: 平均每年运营收入在3-4亿元人民币水平

支出
收入
A
①项目设计及招商引资过程中产生的劳务支出费用②B公司若资金缺乏的补助支出

①B公司支付的租金（投入地铁建设）②D公司支付的租金（经营期）③项目建成后土地增值收益，客容量增加带来的票务收入④B经营期之后的经营收入
B
①支付给A的租金②投入E的股本资金③经营管理费④贷款及利息支出
①获得在扣除经营成本，建设成本和支付租金之后的全部项目收益②政策支持③地铁地下广告带来的收益④广告收入（整个建筑物上的）
C
原材料，E公司的股本资金
原材料销售收入 ，项目建设完成后股本资金及利息的收入。
D
租金支出
经营收入
E
建设资金，保险费，利息支出

2、融资结构
E：股本资金：35%源于B，5%源于C，10%源于D
债务资金：50%来源于银行贷款
3、信用保证结构
①A公司的银行贷款保证
②B的完工协议及质量保证及到期转让
③保险公司的项目保险
④政府支持信
四、 项目可行性分析、
文泽路站处于高教园区中心地段，位于文泽路和二号大街相交路口处，是地铁一号线下沙段的终点站。文泽路站毗邻浙江省最大规模的下沙高教园区。文泽路站的亮点在于其地处下沙大学城腹地，交通便捷，为将广大的学生群体出行提供了方便。另一方面，BRT、地铁站口较为集中，方便换乘，从而带动了大量的商业人群，同时，也为商家提供了大量的消费群体。
位置：下沙文泽路和二号大街相交处，呈东西走向，在二号大街路中。该站所在的二号大街，现为30米宽的城市干道，规划将建设成为50米城市干道，西侧为文泽路及五号大街，东侧为九号大街，北侧一河之隔为下沙大学城。该站西南侧为月雅苑住宅小区，东南侧为一天然气站、学生公寓、下沙城常规公交中心站。结构：地下二层岛式站台车站。车站总长451.8米，标准段宽度19.4米，总建筑面积20283.42平方米。车站设8个出入口。
（一）市场预测
文泽路站毗邻浙江省最大规模的下沙高教园区，定位为以满足大学的文娱和品质生活需求，打造大学生的“创意天地”为主的商业区，是下沙建设商业中心、构建服务体系的重要组成部分。未来将成为杭州高强度发展的商业服务中心。
而从长远来看，该区域建设商业中心具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。出入口步行到公交站也只要2分半钟左右；南接成熟繁华的下沙核心商圈，距离物美大卖场约200米；北临儒雅宁静的下沙大学城——正对浙江理工大学和中国电子科技大学。而周边从幼儿园到中小学，从银行到医院，从酒店到超市，从电影院到公园的全配套设施都为周边 的业主提供了便利的服务。
从文泽路站出发，沿着文泽路往北走，约1.7公里处，就是已经投入使用的福雷德广场——集会展、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化的高档次生活中心。
未来，还会有一个地铁上盖物业面世，那就是位于下沙文泽路站3号出入口附近的和达城。据了解，和达城主要由地下两层地上四层的6层商业中心和6层以上的酒店式公寓以及旁边的高层住宅组成。
据和达城案场经理汪晖介绍：商场部分将有KFC、星巴克、中餐、西餐、韩国料理、日本料理、大型商场、银乐迪KTV等知名商家加盟。到时，消费者能在这享受吃喝玩乐的所有配套服务。
(二) 项目建设进度
工程拟于2012年报批报建，2013年初开始动工，预计2018年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时5年。各部分建设进度如下：
地铁沿线较大型商场或商业街及酒店部分于2013年初开工，2016年12月31日前完工，历时3年。
地铁站厅内商场部分于2015年初开工，2017年2月完工，历时2年
地铁站零星商业网点于2016年8月开工，2018年11月工，历时2年。
各地块的物业类型开发秩序依次为购物、餐饮、娱乐。
(三) 投资估算和资金筹措
1.投资估算
本项目开发建设总投资额合计为20亿元，地上部分（地铁沿线较大商场或商业街）自2013年开工，至2016年底，历时3年，各年开发投资额分别为8亿元、4亿元、3亿元，共计15亿元。
地下部分（地铁站厅内商场、地铁站零星商业网点）自2015年开工，至2018年底，历时3年，各年开发投资分别为3亿、2亿、2亿，共计5亿。
2.资金筹措
本项目的资金来源主要有两个渠道：股本资金，债务资金分别为10亿。该上盖业务建设采用合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：

筹措资金来源
筹措资金额（亿）
比例%
股本资金
10
50
债务资金
10
50
总投资额
20
100
备注：1、表中融资金额为地上和地下总筹资金额
(四) 项目综合评价结论
1.市场可行性研究结论
本项目开发建设有精品时装店，购物商场、针对大学生和SOHO的小型公寓，高档酒店，书城，影院，理发店，电玩城，KTV,餐饮业等各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来文泽路站对于商业中心的需求。
2. 经济可行性研究结论
本项目利润主要来自于地上部分，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。
在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、等四大因素，建议分配比例如下表：

B
C
D
备 注
出资额（万元）
3.5亿
0.5亿
1亿

出资比例
35%
5%
10%

建议分配比例1
45%
25%
30%
知名品牌开发商，如：万科等
建议分配比例2
60%
15%
25%
一般品牌开发商，财政实力较强
建议分配比例3
60%
10%
30%
无品牌开发商，财政实力较强

(五) 项目风险及防范建议
1.技术风险
地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的险。
酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。
2. 项目整体的财务风险
本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。
3. 风险防范建议
地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。
本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。经营方面，可与国际知名管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。
项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。
本项目的开发建设以商业中心为主并包含办公、酒店等物业类型的大型综合项目，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。
4. 综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

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