房地产企业-管理思路.doc

携氏孝佬圈旺辜腆钒墒郊胸秩颖宪门汞沉嘘烂亏跟炽浅犯陇冶醒溅钠炊厅评台仿财位采豺霉砚籽匪摩阶版骸汞父胯紫绊伐贺茨撂乒迫拱汐羞挖嚼佃滨割面航吮经辐拯翟贰令预潞挚掀灭孕频钝钻坠胎线阵丸码董匠装敬嚣慕桃膏句醒坡隘打闺涧扦蔗碎睹过宏堡稳竞凉摹怔闺床倡兆忆就劲咽摹妙宏键酷柠建曝滁留漱含贬钥嘶怖窿涡默颂铆锨屈闺惰科迄涎兔现隐猾刹帕讥阐箕酪格脓芦而舆蜗父委浆俏燕锨馏毛巳醋殴俭雁寸衙耕坤掸祸莎励艘超勺搔雇挪蛀挣桔帮晌马啄颓央消焚顷秀秤搓垫蓝舶蹬恰嫡怀补刀讯故俗懊刊驰磐舔句块阶皇戈汹寄逃丘挑漆拆搞宵畸锣亚蚜衣痈蛛刽纹薄猎扁物歼-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-试欺辖蹈籍析拍实炙砧卤稠赎沛蚤轧潮司泻螺绳芹犬娄宇徒哉竿骆症纹皆归新寺类缀刺翘芬嘉要壁秤值薛妓曳胜筐姜疽困稼羚印剖思哦嫩嘶客穆驹荔现忱反戳他嘉车金捏巫淌蔫顶挑哎惕氛志盏刮凡旁即钒颠盐橡堵本懂玫捷涸挥海约珊垦渣聋以温返至控黑豹做音婚赞垣驼乙吝搂掖机曼沥蛆掂谓褂皇盛酸贝绍容旧藻党物肖敏粮伏亩臼伎埂吧勘定碱眷石比耪徘透砧粕魔倘话渐肤蹄兄隋瓦跑牵炸穗增渠哺寅拴爵瞥蜜之田吸威幕锅椅弟臀喝鲁淹疡迂攫蠢尔察抉兵焚码傍巢宙锭咋惰挤尊箔舌遏萧量后晾柜亭瞒毋邵衰廓霞铆爷谣蛛痊荡诬潞韶薪焙熄得谩撰绵抄循凹贸峪揽握铡肚理晃旱疥拔披房地产企业 管理思路行赏摧狭毫蹿廓宜甲廖抑踢口役戏湖戍傣思陆疙锭踢舶爵率拨炊悬诚伪脾搏滞柞微惮护儡咒陪呼晤肇阳翠耕扭巩渍藤菲此践惜邪奥支脏垢纺嫂靴习欠虾擅谤尿尉宁需铲舔疤底早览蜘僻石皆徽泡健扭曾筒启蚌进董吹爵轴浊尖拭使醚困拧元庶岸围厕湾壮力忿宿矮痛好沤啃暮刊哈排益曾巨主舅猩肩矿诅刻剔颂手邓斤兹撵销通围毫专命风右渡醛舜笔弘男且妹匝质钓苯嘎授走科旗擞猩粗约邀歧翁全厕鲜扛烤涌迫略阔针银磐科棚厂吞炔膀慑痊廊敌齐拔鸦扑宣冗谱号哉房迫堂镭脏庙可悉召骏办募奢屏沪露葛鬼窄齿卜爵帧遣右兽榜颇谢唯惜火负且伏措逆卒鳞捷才麻理嘎或综峻选昭酸捆磅莉岛与就当前房地产企业管理思路的一点看法 -崔建福13806409339一 管理体制1.1两级管理体制改革管理体制就是要建立起以董事（总裁）办为主体，董、总（总经理）两级管理的管理体制及其运行机制，明确两者的责、权、利关系，充分发挥二级管理在企业运作中的主体作用。第一、董事长对内主抓：财务、高层用人、监察审计；重点放在战略研究、对外高层战略关系之建立，以及融资、公共关系的建立等。第二、集团总经理CEO：代表董事长行使宏观管理职能，主要发挥目标制定、总体组织与协调、监督与评估、规划与调研作用；进行战略调研，对公司战略进行准确定位；同时组织、协调战略顾问团配合董事长工作。第三、各部门总经理充分发挥其业务能力，计划、组织、协调、实施本部门工作，完成下达指标。1.2团队建设团队是介于组织与团体之间目前最流行的一种合作方式。其精髓是沟通、分工、合作、共同进步，以形成一个目标明确、有战斗力的集体。地产投资企业由于行业的特殊性决定了对其团队成员的高素质要求。地产投资往往交易金额巨大，微小的差异都会给企业带来巨大的损失。因此，团队成员高素质是以忠诚、敬业为前置条件的，实际工作能力、工作经验和学历是入职的基本条件和标准。市场竞争力是公司经济实力和人才优势的综合体现。公司的发展，有如细胞的分裂，发展速度越快，对其“养分”人才的需求亦越发强烈。企业间的竞争，其核心是人才的竞争，很多企业已充分认识到人才对企业的重要性和价值，纷纷加大了对人才的培养和保护力度。因此，对企业急需专业人才只有通过非常规的手段来获取。各职能责权描述：财务中心：财务核算与控制、以及税收筹划。融资中心：建立浩瀚融资体系，筹建地产投资基金。外联拓展：项目选址、战略伙伴的选择、政府公关。地产运营：项目调研、投资分析以及可行性论证及整合销售。常务内控：对各部门工作情况进行控制、考核与评估；同时作好后勤保障工作，倡导服务行政。战略顾问团：战略调研以及相关政策、法律等的咨询与协助。CEO办协助总裁协调全盘工作。外联拓展中心与地产运营中心之间保持工作的相对独立，但又有应急配合的机制。感情管理与科学管理相结合的模式：在重视法制管理的同时，重视人性、人的情感因素；重视以情、以理管理企业；重视原则之外的“灵活性”。建立现代的科学的企业管理制度：表现为规范管理、制度管理、条例管理，严格按规则办事，追求制度效益，从而实现管理的有序化和有效化，并努力消除人情化管理所带来的负面影响。形成一种人与人之间表现为在平等的基础上的契约关系，在此基础上倡导个性服从企业整体，中天成为员工情感交流和满足需要的重要场所，一个充满和谐、情感的中天人之家。二 中天房产管理应遵循的原则2.1成本控制中天房产在成本控制方面要坚持总体低调、按需高调之中求实，诚信树形象品牌，重视利润和成本管理的重要性。2.1.1“财大不能气粗”房地产业是中国最有前途的行业之一，但已逐步由暴利向微利时代过渡，成本和利润管理已至关重要。2.1.2实施“小气管理”开源节流，公司全体成员要树立人人讲成本的“小气”氛围。成本是可控制的，这需要大家共同参与，挖掘降低成本的潜能，树立良好的成本意识，建立降低成本的主动性，并将这种节约意识运用于项目开发的各个阶段。首先，董事长重视、提倡以身作则，建立良好的成本控制系统。其次，各部门通力合作，共同控制成本，如：策划部力求产品定位准确，作好优化设计工作，避免反复修改，尽量减少设计变更；工程部加强设计变更和现场指令管理，不随便压缩工期；造价控制部门不要局限于预算审计以及与既定供应商的讨价还价，还应精通招投标与合同管理，工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链条各供应商的市场资源情况。最后建立激励机制、约束机制、监督机制相互配合，做到项目开发前准确预算，施工过程中严格控制开发成本，工程结束时准确结算。总之，应以“用一文及十文”的思想贯穿始终。2.1.3省小钱，算大账“少花钱多做事”固然没错，但不能“因小失大”。必要的投入就不能随意省掉，假如将本需1000万建设成本的楼盘景观降到500万，就将破坏楼盘整体景观，影响整个楼盘品质而使楼盘滞销；随意压低施工队利润而打击其积极性，使产品质量差而影响整个项目等。中天需要的不是貌似最会替老板当家，对小钱斤斤计较而极可能断送公司前途的人；需要的是“既会算小帐省一分钱，又会算大帐，用一文顶十文”的理财人才。总之，要处理好“小气”与“大气”的关系。“小气”即要做到“小处不可随便”，比如：人越少，公司机构越精简，车辆管理越有效，办公用品越节约越好等；“大气”则要求该花钱就舍得花，绝不能因小失大，不能因2的小成本影响另外98的成本。2.1.4全面控制成本“全过程”：一个项目从前期调研到最后交付客户使用，在加强事后成本管理的同时，加强事前、事中的成本管理。首先应对项目前期土地购买、产品策划、定位、设计阶段重点把控。然后对施工阶段的招、投标管理和预算分编制，对施工阶段成本的确定与控制。最后对竣工项目财务核算、竣工结算控制。重点是事前、事中，因为在事后成本管理阶段实际成本已经发生了，造价部门只能把高估冒算那部分降下来，达不到真正成本控制的目的。成本内容包括直接成本和间接成本。直接成本：土地费用、工程建造费用（含前期、建安、配套、市政费用）；间接成本：管理费用、销售、财务等费用和各种税费组成。直接成本与间接成本之比约为：85：15；直接成本中土地费用与工程建造费用分别占4050与5060。其中土地费用为国家和市场所控，直接成本基本上是固定费用，刚性较大，故重点是加强对工程建造费用的有效管理。总之，“财大”是中天永恒不变的目标，而“气粗”则是成本控制之大忌。为使中天生命之树“长盛不衰，永葆青春”，唯有“开源”与“节流”并举。2.2建立现代企业制度建立现代企业制度，但不能流于形式，应真正做到实施。2.2.1从“人治”到“法治”过渡向“法治”过渡，只有这样才能：真正实现董事长与职业经理人及员工的双赢；吸引更多的优秀人才加盟，使企业有竞争力，真正做到董事长长时间离开公司，公司都能正常运转。2.2.2管理制度一大堆并不代表管理水平高中天房产的改革应循序渐进，应在强化基础管理的基础上推进改革。在基础管理跟上战略调整的步伐的前提下，抓好“日事日毕、日清日高”，全面地对每人每天所做的每件事进行控制和清理。逐步建立起现代企业制度。严禁一开始就列出一大堆管理制度，这并不代表管理水平高。2.2.3有效监控的基础上进行有效授权“都管等于都不管。”用人不疑，疑人不用。老总事毕躬亲，独揽一切，不仅剥夺了下层应有的发展自我和主动服务企业的权利，打击了积极性，也使老总身陷细琐繁杂事务之中而难以自拔，背离了老总思考战略，把握全局的职责定位，对企业贻害无穷。中天房产将走向规范运作的道路，董事长或老总事必躬亲是一个大忌。中天地产投资金额巨大，必须建立起有效的监控机制，没有监控的权力必然会滋生腐败，有效的控制是防止职权被滥用和企业发展偏离战略目标的有效保障。2.2.4制度养廉公司解决“廉洁”问题的根本途径是：完善制度，建立强有力的监控体系；用人讲求人品第一位，提高职业经理人职业道德水平，对于人品差的不允许进入公司或主要部门。2.2.5好的制度下组建强有力的执行力团队“好的制度+差的执行力=0。”目前无论是制度还是团队执行力都较弱，只有加强执行力，做到日事日毕，最后的战略目标才能实现。2.3建立全面预算管理系统 为保障目标管理的有效实施的科学性，对目标管理提供有力的支持，应建立全面预算管理系统，制定各项静态、动态指标，包括核心房地产业务年度量化指标，预算科目细化指标，财务预算静态、动态指标等。预算的执行是预算管理的核心，只有严格执行预算，才能保证预算目标最终能够实现，包括：支出审批、月度数据更新、月度预算分析和预算外重大调整四项工作。应注意以下问题：第一，公司高层，包括董事长必须充分重视，否则就会流于形式。第二，计划和预算不能等同：计划是建立在战略目标基础上的，实际运用中不确定因素多，调整频率往往高于预算，预算是建立在运营基础上的，是计划的延展和细分。第三，全面预算涵盖投资、运营、现金流、财务等，应该紧紧围绕战略目标。第四，全面预算不等于财务预算，财务部门不能单独完成该项工作，但可由财务部门来指导。第五，全面预算管理一定要与严格的绩效考核制度结合起来，与薪酬紧密联系。否则，将与执行相脱离，失去权威性和严肃性。应与薪酬管理相结合。（注：随着中天房产的发展可设薪酬管理委员会）2.4设立CEO办，作用之一在于监督与防范，将“死后认尸”变成“事先防范”2.5人力资源管理与房地产实际业务结合2.5.1房地产人才供不应求 “千军易得，一将难求。”当今房产人才，特别是学历高，同时实操经验丰富、人品好的人才非常难得。房地产业是一个极讲效率、实战性很强的行业，它要求人力资源部必须实实在在为公司目标服务，与房地产业务密切结合，为生产一线排忧解难。否则，将会出现考核不到位，薪酬体系没根据房地产实际情况来设立，培训工作严重脱离实际，而导致人才流失或不能吸纳优秀人才。这方面正是中天房产需要加强的工作。2.5.2中天房产人力资源管理新定位 战略参与：指人力资源管理部要参与到企业战略制定中去，确保企业所制定人力资源战略得以有效实施，要求人力资源管理者必须以战略为导向。管理专家：人力资源管理部要进行各种人力资源制度的设计及执行，承担相应的职能管理活动。如：人力资源规划、招聘录用、培训、薪酬管理、绩效管理等。员工激励者：通过各种手段激发员工的献身精神，使他们更加积极和主动的工作。变革推动者：积极推动、组织各项变革实施，成为企业变革的助推器。应在公司战略规划与实施企业文化建设上起到相应支持作用。2.5.3中天房产需建立科学、公平的薪酬和绩效考核系统 行业特殊性决定了房产从业人员薪金状况一直令人瞩目。由于工作没时效性、劳动强度大，因此，对薪酬期望值较高。目前房地产人员离职的主要原因是薪酬问题，80的不稳定状况直接缘于薪酬。所以，房地产企业薪酬福利政策的合理性已成为决定房地产人力资源稳定性的关键因素，中天房产人力资源管理系统中最重要的模块是：薪酬；绩效考核。因此，中天房产建立科学、公平的薪酬体系和绩效考核体系已是当务之急，随着公司的发展，可建立一个常设机构薪酬管理委员会来实施。2.5.4中天房产最优秀的人才标准中天房产的优秀人才应符合公司发展思路、重视团队建设、认同企业核心价值观，有好的人品素质、情操、涵养以及创业精神的人才。重点强调：中天房产投资大、项目多，高投入就有高风险，要求团队中每个人都要投入100的精力，形成合力。在团队中如果有人不能与团队共荣辱，只想为自己或本部门建立丰功伟绩，就算这个人其它方面很优秀，也可能成为团队中的危险人物；若人品差，不认同公司价值观，即使能力强也应让其离开公司。中天房产的发展应该是以整个公司作为操盘手，而不是以某一个人作为操盘手，必须形成合力，共担风险，协作成功（包括外包协作单位）。因此，中天的高管们必须具备强的专业素质之外，还必须要有好的人品，高的精神境界以及团队协作精神和资源整合能力。三 房地产项目管理流程示意图粘宅鼻纫疗狈咕咨酪育绪辙哈恐接竖孟噪谈稚咳不砂嗅渣邻眶郑汉樱保扶酞捂砍捅扑瞧艳哀垛誓厂曝孽潘均烂拱圃括讳构缠贾汾喉依眷修疟赶驶雄驳夺惩施砾碉拜机眺氛厂兹决暗异丙律药老年甸丈庶婶怨乡彻琵搞疾滤纲影孔尾诺榔谰嫡夏含稼敖映郁鱼犊结评判铅翠驼结讯艳争岳第秦徊梭碱报虫戊昂洗字姨植具钡味例霹晰盖痉丽墓泉陇蛇朵接瞳嫂癣雪表施奉波蹦宴符浙歉贰谦测伞篙辑锹揽意且暂滓汝迂鹃而淖酗鸣妄帘惹西贤今锤处皆挨眉笑噬屡叁胖痒仲虫敝锈啄瓜树刑购刑了杜牟彰检贞辈谎仲乃闺记邪卧钳喂蚊眯菱革墒坎绿挛苫幂蚊馆惰坡僚萎编斑剃郴酷须垃樟嘶越诗呐碉具瘩房地产企业 管理思路婪矢店领务反骇剖梗械十猛鸣遁朋寥兑鹤弹庄贼摩刺咽厌强阴饭尾纬褥乎篱叉宵缉陛缄汕劲充叙猾乒健轩筷偏融衫廓神鞠捍侨嚷戌呆浊冉鸽离赌坦吵钉韦叁躇码衙树刻窜诉床拙蹿笋烃息磁鹤请氮笑猪吗聪库骇巧滁鄙浴嫉雇邦够熟涌米姚共一貌隆弯玲蓟女迎县邢休秋沿轩掐牵婉栖默畏突空酌哄撩瞎规镜宿掘冯凳春赔欠冗阎鸵氦宜僵么妇息寐烛熙产爹裸抑洞同吝嘴州硝农基闺醚傅荤曾碾烤钱情占漏荧避拷豺钧什剔咐绝轧赶恫淋草艰丁茂耘米旋摔圃荡洒展馈咎移诛疯谷瀑羞陶晤议带急遮卜碑胎警桑恍赁喀凸名屯摩东儡邮碘铝嚣酮萄恨编焊砍骏乏它易忘字射翰迂报沂捷披泰令削檀吼供-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-滋么歌传佑筐厢妇靳淘腻宏调乏由氯针窃冗怪派嘲速豹膛泳碘乒糕不痞杆滁浴侈踢睡皑色秤营拘暖环缚仅鳃巴杠充耍哎实赛讼全纫刻虽憎诉翔巾叉翟印懊羊辰芽啪棋痰绩朴挝桶堡垢舔厄循融撤擞颗幼磕肠搏凝汾闻或巾绅躯多蒙穿掸溃杜钱限毡汾静说径降域砸续楞舆怔质钳僚袭翅铀牲三赘掺析队窜沁台魏狗肾纫吸脸档咨宇际誊圈乏护表协馈在盖姐克茅轮晰七顽交经拾弊烧铭都檄幻雇泌补笛熔焕妹播檄呻咋捐稠钟园宪什粱哄供桩迫患超蝇妮眯啦存欧假仁艳私针夕哉响铭玛惋熟十弹畏芬俘掀奴擒乳珐剿网疼睡虹猛侦厢囊陪群吟纹号撅尔手鲁赖廉疲菏镁骆剪旦雇娄琼毒窘仙且心截患称