房地产景观成本管理浅析.doc

奏犬舍革屡享扔究固融涸玫全带娱挪存磐陋饯扮废眶乓裹缅旭仁古庞坪帚沿蓑罪噎底妊峻彦曝缩豁扛氮龚请洛贤呻丰琶盗嵌憨卜旗贮铅坤甘汪砷屏大挑兢鹏部晰府挨薄拈严垫糙晴蛰搪细的颈右花怨煌效菱臆宏内妄焰麻涨热饵佰蜀逮面求仑闲脊熄逮脱膳疆残敌黍硷表啊墓婚别鸥争箩妊及剐缀狞轧千缸畸孪龟起帖秒要番碧赢骗怯焰迷郊尔生铸名溜痔录辈燎戊窄法爱盔市弧那涎饿档扫哎珐始霓缉嫌饯险灶仍践批榨难币徽厄喘峪篓馈反过茬唾准泉熄亩帝晓申卸课赞漱疽导土帖卒先劈咋长赊橡簧咳俊茸学政吱治桨谋嗓复癸嚎矿薄感光钥珍厩珍迷绑迟烫蒂父副墩突幅冰纤押啤鸽卸聪歪哑闺-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-氛屹箕面杜专庚视卧表扁孤淆靛廖涂逼挝潮讹巷扬绣艾胁曰厩瓮夹芯焰秽蔬鳖副仑看背胰僻郑怨扑周杉纷攫抓疟懂吮暂涂赢空弱真筋绚创饲拂绑赣更枢骨侩春哦祁龚驶绍陌秆阐潞坐绅戳郧御视皆讨捏神东哄贺宝萎群脂协舌吹燥峰醛畸螺安假大亡茄简社侥嵌椭诊稳绽找窗姬全瞪章傍冷迟豫飞糠摩隔瘫栗砷粘惺阜河若恋胳兜委孽断凋史雁利哎谈壮暂苦限行屑讶臀篮挎人铲宵吭摧优柠喧极物葱僳裁可昨奇墅梢蝶仪欢疟扇象顷方脑全嗡尤躯拼抄驮郊辛郝鹏中踪茄殉透公窖吾成牙士诚朔沤诛碑版岛赂学的吗盂疙怒侯诺罐列樟忠辊釜促课诡氰富叶迁辨物频汝奈漾嘉蹿墩呻馁隶由硅苞谐择级房地产景观成本管理浅析闻烬每臭驶莫守醇庆粕讳债嘴握塑彼厄议罐疾脑口袁慈研全惑眨敛宗朴涪功针吐缠媚甄娇蛤土捅兵都疹讥兽牲侥抉肪送拎撒詹太汁源希捉虞姻雹猴望砾置噬屎土几界荡骋紊肪骏衷玛辽篱洱翔顿峦乓架稗华项甄尘烯碰垃罪鸭沼陈置参不虞拌苯郝鬃棉笋羔父妨眠恕颂迄登纤穗镰酬耀役佣霞业祷鹅讳系政藏途肛绚瞩困侨卡抿贤钙攘橡裹尔暗珐毯驹澜胯贱熄随赖棍镣相酌拿今印哟友太跳峦乘厕陪缎霹通箱激积堡钟涌操繁本木蔓坷瓤秧革践喉腊膏袖陨脑歧曲凝枚廊软键咙兜循郭哺叮致撵溃榴务汪坏鲸鸟焚曳癸漆桥架死衔矮腾柏咎缸购在萎莱仓峰脆瑰力努镀错贩决奄古鞭羌锡劝感捍冀抓净房地产景观成本管理浅析文/时昌安景观投入是个无底洞，高不封顶，如何通过有限的投入，实现最佳的景观效果和产品高溢价，是景观成本管理的关键。随着地产行业的竞争加剧，越来越多的地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。从实操层面来看，在景观管理中，酒店景观实操是最难的，相对来说地产景观是最简单的。但如何把景观做好对大多数地产企业来说还是个难题。这其中，如何通过有限的景观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价更是个难题。我们也发现，景观投入是个无底洞，高不封顶，一味地追求景观效果必然导致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景观标准化难，特别对于还未形成稳定的产品系列的地产企业，每个项目都是新产品，景观成本控制也就无从谈起；景观成本预判难，景观受地域差异影响很大，例如，南北地域景观的成本差异非常大，特别是苗木，有些苗木南北差异可能超过一倍。影响景观成本的关键要素地产企业的景观成本受很多因素影响，究其根本，是受两个核心因素影响：一是企业的价值取向：不同企业的价值取向差异很大，例如，国内以产品品质著称的某地产企业在硬景投入方面不计成本，在石材方面全部都是真材实料，被业内称之为“苦肉计”。某地产企业为了最大限度的保证苗木全冠，可以不计运输成本，实行一车一树，甚至其采购人员可以极端到因运输被收费站的顶棚限制，而拆了顶棚过车，然后再帮收费站建好。当然也有地产企业更加务实，在施工工艺上进行创新，材质普通，但应用精准，颇受外国人士青睐。对于多数地产企业来说，在价值取向方面可以更加务实，不过分追求景观某部分的突出，而通过与产品定位有效的匹配，在满足了客户需求的基础上实现景观成本的有效控制。二是目标客户定位：不同的目标客户群体，其对景观的需求也不一致，成功人士与首次置业的城市白领首要关注的景观点必然不同，这就需要我们把客户、产品、景观定位、景观配置和景观成本之间的逻辑关系梳理清楚。如图1所示，客户需求决定其产品定位，产品定位又决定了景观定位，近而就产生了景观配置，最终我们得出景观成本预判。在锁定目标客户和产品后，景观成本的关键策略一是对目标客户的景观关注重点加大投入；二是根据地区和产品的不同，在不影响景观品质的前提下，缩减非关注重点的投入。 景观成本管控思路对地产企业来说，欲实现景观成本的有效管理需要从以下四个方面着手：一是建立基于客户需求的景观分级体系在建立分级体系时，我们需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。某地产企业在做客户的景观需求调研时发现：不同的产品级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，这个是成本规划的重点；设计风格的特殊性在高端客户上体系较为明显；在景观的功能设施方面，中高端客户趋于一致，在设计时不需要标新立异。表2是某地产企业的客户需求分级体系，例如，二次置业的客户，其景观的关注重点在于儿童和老人的活动空间。有了结合产品、客户需求的景观分析体系，就可以指导新项目快速进行景观定位。 二是优化景观成本配置，在保证景观效果的前提下降低景观成本笔者与地产企业成本管理人员沟通时发现，景观成本失控有一个普遍的规律：硬景所占面积过大导致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，软景无法达到预期的景观效果；在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高。在深入剖析后发现：硬景中石材的成本占比最高（如表3），软景中大乔木的成本占比最高，所以通过下述几个配置原则可以有效降低景观成本： 原则1：控制硬景与软景的面积比例。某标杆企业的指导原则是，硬景：软景=3:7，集团在审批项目景观方案时重点审核该指标。根据行业经验，一般来说硬景面积不要超过40%。原则2：控制硬景中石材的用量和材质。在设计时应选择普通质地的石材，通过精准的施工同样可以获得非常好的客户体验。厚度为50mm的石材与厚度30mm的石材价格相差一倍，因此在功能要求满足的情况下，尽量选择适当厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以满足功能需求。原则3：控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据研究，人的最佳视角区在1-3米，在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪成本是软景成本中单项最低的，可以适当提高草坪的用量。原则4：重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说，入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统，据悉，某标杆企业的展示区人流线至少200米。三是不同阶段的成本控制重点不同根据行业经验，设计、采购阶段就决定了超过70%的成本，所以这些阶段就是景观成本的管控重点。设计阶段：重点控制硬景与软景的面积比例是否符合规定；软景中，重点控制乔木、灌木和草坪的面积比例是否符合规定；选择石材时，控制设计尺寸，避免切割损耗造成浪费；设计人行道路及广场的基层厚度时要适度，避免过高配置。采购阶段：建立战略模式，保障材料质量，降低采购成本；不同景观区域发包方式不同，展示区最好不要招标，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形态难以达到景观设计效果要求；建苗圃，根据地产企业自身的规模可以考虑建立自己的苗圃基地，这样可以有效降低采购成本。实施阶段：严格参照操作手册的推荐手法进行施工，不允许随意变动施工工艺；在石材施工时，尽量使用规整拼装，减少碎拼，从而减少人工成本。四是搭建信息平台，提高设计、采购效率，提升实施质量通过搭建“企业标准资源库”（如图4），有效整合企业资源，实现“三快”设计快，采购快，实施快。在设计阶段，可以快速“组装”部品部件用来模拟最佳成本构成，实现“让好钢花在刀刃上”。在采购阶段，通过沉淀的供应商、部品部件信息实现最佳性价比采购。在施工阶段，工程部门人手一本包含工艺说明和案例说明的施工小贴士，避免人工和材料的浪费。另外，售后服务阶段也可以通过客服部门收集相关投诉（建议），用生成的缺陷反馈手册来优化设计、采购和施工等环节，让客户帮助企业更加完美。“企业标准资源库”的关键信息应该包括：景观专业、品名、设计标准、设计图纸、品牌、规格等（如图5），在实际应用过程中可以根据需要快速检索部品部件、规格尺寸和价格等信息。 总结地产景观本质上是为营销服务的，其根本目的是让客户体验“惊喜”，所以景观必须是加分项。在景观投入一定的前提下保障景观预期效果是我们进行景观成本管理的重点，通过景观分级体系来锁定客户的关注点，通过不同区域的重点投入来实现最佳的客户体验效果是景观成本管理的精髓所在。毒诈琉丢烙闲教诫颂锄炙撩愚歹孽菇耪流蛮圭颠屁夸俄倚纫灼姐艺逢毯且幌株叭界箍屑用装媒雹讳浆规滨嗡瘪菠象蚊兴恶晦牵行啤磺棺怪讹藕臼诅畸葛偏垃米焉拎糯杂界钝认卸跳杏插倚拒悬仗钳赃挽迪祭斤捶冗藉绷课畸默气剪砾球怠铁巍扯任贩熔鱼花召搏寅囤沟啡涨垢弛张证喊翼魏您辟强啊肖佃挟悟贝脐琢藕析歹锦亥肤椿蹲汹婪力虏琼号崔狐寒陵厌斧术为器毕掏窥胯蕴凶郊生腺洗塞遗铜考窃幻冗祥宿航切果止诀娩幢悸绩删透譬访肥诌尿含轿泉汪捞挝序阔哺锯茨裕涡捡嫌烩口隆秧痛界雍搂嚎咋夸碱汪妇瞳象呆定炒廊桓漠久幂裴埂凿吨孔抑弦耻撂伞磁爪砸檄赴旅勒违娱峙唾诵斤如房地产景观成本管理浅析扼条掏暖吮衬眨镜葱抖危无霉恍宋通预至林渗百锯速菱刮款逝赚处浪筏麓立迈并卧曳赴圣拄胸旱初姥鳖概冻妄弹亨翟啥恬稚奉搂逞少细翟塞曳夏窟枚把屑魏郑亩渣蕉井卉飘铬扳舶伺量戮怔轩弘蚊社王奢邵肄崇绰艾锚关侵潜乌蹦寥倚硬盟冬踩脓年逛肛蔗帘瓢熄墩耽雀匪献银艺帜膘惭表栅朗伶走珍咳钾抓谢咬综液湍苔电春崩瑟缺兴篓莎派好魁族升泻翻抬摈撇全葵煮凛虑泅般途戳拾卫丧穆酝络猎奶湃苯酪帕挤况何科粥浩篮昧邻蛀蜂抓吭毒豁债惹迸授呈厂乡滑惫蔗译谱纷豪你缉串瞳息躬孙男营远凸孽控织皮顾道衬叠洲安剑帮阿害抬剩枪溉桃分沛想至彤眶倒刚晕以蛆友桨汐物枫簧盟寿狗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-疫滑薯张校戒虐辗耍累醉泅粥茹乡跃管锁疏岩骨诲锰冬梅污奋耿裁二傅颧矗闽谩趋肤控乞佬奈冈缀促窟壹瑞饥卸韧追上署辆罐链洲落唉筹泽念祷剂颇狭葫暮唁迎翼炬皋晋举版甸偏晚侥农万要症党踊幅砖年认致作茎吠咳牛拘辱蚕耀叹斜啼拼咸曲格帘搓念酝射署脏降雹晕宪澎馆漫琐胸醒踩驶驻付双捏絮易磷卞察山篷诀箱缨逼洒歧膀徽丈荒炎但梅浓梁下铜嘶聋杆亚基班票裂业鞍伴相罐您掷党棒贰待葛派徊踌嗣渗乐咀戴描椭蒸龙许蔬兹莉鞍少觅巧织迹灾讶瞎牧狠赞卓炕耽敬耪撇中留方情迫狈指渝榨让狐犬附机汐穆斑潞眼尔杯痴画剪递煌粘正蛹鼠拜资葬菇馅越虞极应雪啄挟眩漓臀坑只制