房地产景观低成本策略.doc

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项目策划首先，我们要在项目策划阶段对项目有一个明确的定位。比如，开发商在拿到一个地块以后，对他们项目的功能会有一个方向性的判定。而设计师需要做的是和开发商一起对这个项目进行深入的定位分析，包括项目的类型定位和设计的风格定位。因为不同的项目产品，它的一个类型和设计风格的定位，直接影响到项目的成本。从实践的角度来看，不同类型的产品有较稳定的造价区间。产品类型和景观艺术风格与成本间具有较稳定的匹配关系。比如酒店、商业与办公综合体、高层住宅结合大型商业、纯别墅住宅、高层住宅、花园洋房，不同的类型与不同的造价范围相匹配，通常酒店的单方造价比较高，而花园洋房的造价相对较低。同样，从设计的风格来说。现代自然、新中式、简约古典、欧式古典、东南亚的风格也都具有较稳定的造价区间，其中现代自然的风格通常成本相对较低。因此在项目策划中，应尊重成本与产品品质的匹配性，对不同类型、不同风格、不同档次的产品给出合适的预算。2.    场地分析具体设计开始之前，落实对场地情况的研究分析对于实现节约型、可持续景观设计显得尤为重要。当存在多种场地整理方案时，景观营造思路应权衡景观效果和土方工程成本，选择景观效果和成本控制整体最优化的场地整理方案，并在此基础上开始景观设计构思。设计前的场地分析对成本的影响主要体现在两方面。l土方工程：如果地形高差非常大的项目，土方量工程在整体成本里面会占到很大的额度。我这个成本不仅仅是涵盖了景观成本，因为适当扩大一点，是整个工程的成本，因此这里说到土方工程这一块，如果我们景观师尽早介入，利用景观方式处理一些高差问题，在我们人体项目成本上会得到良好的优化。l场地中潜在资源的最大利用：在对场地研究分析基础上，充分利用场地内自然资源，比如：场地现状地形的的利用；场地内的自然石，可对其收集整理，用作景观营造材料；场地内的自然林木，可根据其在场地中的所在位置考虑景观方案，将其整合为建成景观之部分3有效控制软硬景比例不同的软硬景比例对项目的整体造价具有至关重要的影响。对于不同类型的住宅产品应运用不同的软硬比例，一般对于低成本造价住宅有7：3;8 ：2；9：1等。目前，随着市场的发展，节约型、可持续景观要求硬景量越来越少，在满足居民公共活动的基础上，尽可能减少硬景设置，把更多精力和经费花在我们的软景之上。对仅有的硬景空间我们需要极致的去打造，做精品营造和风格化的演绎，这样才能使我们在实现节约型的基础上，使品质和展示效果达到比较完善的平衡点。4、按区域分主次针对性设计对场地做造价区域划分，明确造价等级。重点区域重点打造。对于展示区、入口区、展示界面、景观轴等重要景观节点应重点考虑，一般硬景主要集中在这些地方，软景设计也相对会偏向这些区域。对于其余区域就应简化设计，以绿化和地形处理为主。除了前期项目策划和方案设计阶段之外，景观扩初阶段、施工图阶段以及景观现场后期服务阶段，都也需要贯彻节约型、可持续景观策略，才能真正设计并创造出节约型和可持续的景观。景观扩初阶段的节约型策略包括以下几个方面，在下一章节，影响成本的景观因素设计策略中将会具体讲到：1）低成本景观大样设计2）低成本景观铺装设计                                   3）低成本景观小品设计4）节电的照明设计5）合理给排水设计6）低成本景观软景设计而在施工图和景观现场后期服务阶段，需要了解甲方的苗圃、长期合作的施工方、合适的材料供应等情况，做好施工交底和现场控制手册。而在现场施工时，重要节点需到现场控制，涉及材料确定、小品尺度及做法、植物种植、水系堆石等，现场可以根据现场情况对一些不合理设计及结构做法当场做调整。二、节约型、可持续的景观因素设计策略硬景因素1.景观铺装设计l尽量多的使用当地“原生”材质l采用当地材料市场的供应，制定合理的物料搭配。l采用甲方长期合作供应商的材料及产品2.景观山体造山形式、体量大小等都是影响山体景观的设计因素。在三种常见的山体景观中，自然山体成本最低、人为堆山相对较高、假山的造价是最昂贵的。l自然山体既存在设计范围内或近范围内时应充分考虑如何改造、借用，自然山体成本最低。l人为堆山是利用现状地形或根据设计要求仿“自然山体”在局部堆砌地形，成本费用为土方成本及机械台班等，费用相对较低。3.景观小品设计 用独特的设计“化功能为艺术”，利用比较经济的材料，通过独特设计达到意想不到的效果。4.景观给排水设计l景观给水：水源可采用比较便宜的水源比如符合景观水质要求的中水、地下水、地表水等。管材品种有PVC、PE、PPR。使用较便宜又可靠耐用的PVC给水管。若使用自来水时可与区域给水管结合就近多头接管以尽量节省管材用量。l景观排水：可采用合理的竖向设计，使雨水能沿地表径流流向已有排水设施如市政或小区雨水口或雨水沟等，竖向设计宜疏导水流不宜围堵水流。设计景观雨水口时尽量靠近雨水检查井，以使连接管尽量短，管内水流距离尽量短。5. 景观水体设计l水景的设计要尽可能的利用活水，这样可以大大的节约资本。l水景观的合理利用。景观设计的前期，就要把握好“少即是多”的设计理念,结合现场地形标高安排水景，尽量少做大面积景观水体。规划好水景的布局分析景观节点重要性，在重要节点安排水景，提倡做点式水景。如在主次入口、重要的节点、活动集中的区域，就要着墨去设计，其它区域就应该严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不必要的浪费。l景观水景按池底形式分主要有硬质水景、软质水景。硬质水景造价约为300-500元/，软质水景造价约180-250元/。6.景观照明设计景观照明设计包括高杆灯、特色柱灯、庭院灯、草坪灯、地埋灯、投射灯、台阶灯、壁灯、水底灯、泛光灯等。l根据设计需要，尽量在满足基本照明的前提下，注重打造入口和主要活动场地照明氛围。切忌灯布置过多、过亮。l照明系统，可考虑使用太阳能节能灯具，可能前期投入较大，但在节约能源方面是行之有效的方法。但是最有效的办法还是要控制灯具数量。7. 景观附属设施附属设施主要有垃圾桶、成品坐凳、室外影响、指示牌、标志牌、室外监控等景观设施。景观设计时尽可能根据景观节点重要性合理布置，重要节点重点布置，其他地方尽可能少布置或不布置。下图为南京朗诗项目附属设施布置平面图。8. 景观大样设计l做简约、容易、雅致的通用细部设计l向传统学习，采用干垒、石笼、竹桩、木桩等符合生态原则的建造方式9.景观竖向设计    景观竖向设计要尽量考虑经济的竖向方法。现在的楼盘基本上都是车库顶板上做景观，受荷载的影响，及成本的控制，设计不得不减少设计一些不必要的大型景观构筑物，但是，过于平坦的空间又会造成景观的索然寡味，因此：l在空间上考虑适当地进行地形整治，将重点地段及较大面积的景观区域进行地势上的高差处理，并在种植上迎合地势，通过植物的高低落差及前后遮挡形成视线上的变化，使整个空间具有良好观赏性，又解决了竖向景观不丰富的问题；l在地势处理上，尽量在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观区，且坡度在靠近住宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本。l在地势设计上应注重建筑与植物的关系。建筑一层南面可以预留一定距离绿化带，既作为住户隐性私家花园，又可解决一层采光不足的缺陷。预留绿化带种植麦冬、白三叶草等成本比较低的植物，整体工程景观成本也可以降低。 软景因素1.  景观地形设计l结合自然地形、充分体现自然风貌自然是最好的景观，结合景点的自然地形、地势地貌，体现乡土风貌和地表特征，切实做到顺应    自然、返朴归真、就地取材、追求天趣。l以小见大，适当造景地形的高低、大小、比例、尺度、外观形态等方面的变化创造出丰富的地表特征，为景观变化提供了依托的基质。在较大的场景中需要宽阔平坦的绿地、大型草坪或疏林草地，来展现宏伟壮观的场景；但在较小范围，可从水平和垂直两维空间打破整齐划一的感觉。通过适当的微地形处理，以创造更多的层次和空间，以精、巧形成景观精华。 l因景制宜，融建筑于自然景色与地形之中  地形景观必须与景园建筑景观相协调，以消除建筑与环境的界限，协调建筑与周边环境，使建筑、地形与绿化景观融为一体，体现返朴归真、崇尚自然、向往自然的心理。2.  景观绿化设计l从生态的角度出发，充分发挥现有植被的作用设计师要对原有场地仔细了解，做好必要的植被保护工作，节约造价成本的同时，更是对场地的最大尊重，在此基础上认真的去做修复和改造的工作，才能起到事半功倍的效果。在营造植物景观的时候，因地制宜，对原有场地的乔灌木尽量保留不做砍伐和移植，最大限度的处理好建设、改造和保护的关系。 l适地适树，充分利用乡土植物的优势构建有地方特色的植物群落乡土植物指的是原产于本地区或通过长期引种、繁殖和栽培，已经完全适应本地区的气候和环境，并生长良好的植物品种。乡土植物抗病虫害能力强，生态上安全可靠，有些仅靠雨水就能保持良好的生长态势，从而节省施肥、灌溉等养护成本。各种生理学特性优良的乡土植物是低造价时代植物景观营造的首选材料。经过生物群落长期的演替竞争，由乡土植物中的优势植物品种组合形成的优势植物种群群落结构相当稳定且具有很强的适应性，并以最优化的形式与大自然形成互动，无需过多的人工干预和维护即能保证生态效益。这种稳定的植物群落正是低造价时代构建植物景观所需要的。将建设资金花费在地域性植物群落的营造上，兴建具有地方特色的植物景观，才是城市寻求景观特色的出路。l增加粗养护型植物的应用，降低养护成本粗养护型植物是指那些很少需要整形修剪，对生态环境要求较低的植物，以低矮型灌木和地被植物为主。园林绿化的养护成本中，植物枝叶的修剪和整形是一个重要的支出方面，养护成本由此增加。构建粗养护型的植物群落，减少了人工维护的成本，是低造价时代营造植物景观的重要手段。比较典型植物有白三叶、麦冬、鸢尾、菖蒲、野菊花、蛇莓、虞美人、花菱草、常春藤、扶芳藤等。  l加大节水抗旱植物的使用力度我国大多数城市都面临着不同程度的水资源短缺，节水耐旱型观赏植物成本低、观赏价值较高、品种资源丰富，从根本上减少了植物景观的用水需求。比较典型的植物品种有松柏类、杨树、紫荆、及部分经济作物等。l考虑野生植被在园林绿地中的应用野生植被是典型的生态型自然植物群落，在城市园林景观中，如在滨水绿地、道路绿地等适当的应用野生植被，形成的景观效果有地域特色的同时，亦可以降低管理和养护成本，节约资源。比较典型的植物品种有血芒、小兔子狼尾草、野菊花、蛇莓、苔草等。l优化植物配置模式和群落结构乔灌草各层及层间植物所构成的复合式混交群落绿化模式是实现园林绿地景观与生态功能的重要形式。传统的绿化模式注重观赏效果更多，而对植物生理特性、生态作用以及群落结构与配置等缺乏足够的重视，导致人工构建的植物群落种间配置单一化和群落层次结构简单化的现象很严重。应该强调多年生宿根花卉的使用，构建乔灌草（花）复合式生态植物群落。l合理营造植物空间，实现单位绿地面积生态效益最大化在城市土地面积日益紧张的情况下，应该抑制城市景观建设中草坪使用的过热，从实际情况出发，遵从合理的原则，尽量缩小纯草坪式的开敞空间，多营造林下的半开敞活动空间。同时，要提高单位绿地面积中植物的多样性，模仿自然植物群落来种植，增加绿地的绿量，实现合理绿化。三、奥雅节约型、可持续性景观案例分析在过去的十几年的设计实践中，奥雅有过不少成功的案例，体现了我们节约型和可持续的景观设计的理念。1、深圳中海半山溪谷这个项目单方造价控制到了200元人民币以下，相当不容易。200元的单方造价我们做到了看上去郁郁葱葱，十分自然生态的效果。这个项目建成已有四、五年时间，而它的景观效果也越来越好。这个项目做了水系，但是所花的成本却不高，因为我们把场地中较为困难的山地条件转化成了优势。这个项目是在山地上建的高层，这个水系的设计巧妙利用了山系的自然地形，使之回落下来。景观设计做到了因地制宜，顺势而为，顺着山势设计了这个水景。同时，我们还利用了高层的架空层，也就是说结合架空层做出景观山区的溪流，既经济实用又很美观。2、南京朗诗绿色街区，这个是近一两年建成的项目，它的造价也可以控制在300块钱人民币左右。如果现在一个甲方给我们这个价格做这样设计，应该说大部分项目经理都会感到棘手。可这个项目却用这样的造价却做出了漂亮的景观效果。道理其实很简单，因为我们的设计花了很多的心思在空间组织和软景的打造上。 这个项目是奥雅设计的典型现代自然风格，我们通过流动的空间，将软景和硬景非常统一的和谐的组织在这样流动的空间里面，形成又自然又简约的空间组织。同时，在主入口，景观轴线等重点区域做了精品营造，所以才能实现低成本、高品质的景观效果。3.芜湖商务中央文化公园这是一个公共项目，于2011年初建成。这个项目的单方造价控制在了300块钱左右。这个项目最大的难度并不是景观设计，最大的难度来自于处理它的地基，以及生态环境和整个公园设计与景观设计完美结合。它没打地基，所以之前要打桩，然后用混凝土浇灌，同时浇铸混凝土工程周期也非常长，这个项目里面我们采用了石笼驳岸的生态技术，柔性的处理方式，成功的应对了软地基的现场情况，同时这样的举措也大大节省了项目的投资。这个项目还值得提的一点是它的可持续性。当初我们接到这个项目的时候，芜湖当地的园林局对维护和养护这个约80公顷公园的成本顾虑很大，因为过高的维护费用必将造成日后巨大的财政压力。于是在做概念设计的时候，我们就制定了一个节约型的方针和策略，一定是要实现低维护成本，可持续性的设计。最终我们的设计基本实现了零维护，因为这样的景观是靠天吃饭的，不用修枝剪叶，不用人工灌溉，就能达到这样的效果，现在据甲方反馈意见，一年的维护费用控制在1块钱以下。从这个项目可以看到，通过节约型的设计，能大大缩减建设费用和维护成本。 结论综上所述，我们通过节约型、可持续景观设计的全程化控制策略，节约型、可持续的景观因素设计策略可以实现景观的定额设计和低成本控制。节约型、可持续景观设计和美好的景观并不相冲突，并不是大手笔的奢侈的景观设计才能达到理想的景观效果。只要切实地关注消费者和使用者的实际需要，熟悉景观材料，恰当地运用合适的设计手法，用心的做“朴素而考究”的设计，同样能创造出高品质的、亲切的、宜居的美好环境。脊剖誓帛眠诊律笺父当什逛璃硷蔷疏揩啼算省饵妻钾窟增措擦片梆柏卜撇庄侣唾靶钱扳茸匡溯脏敷蹋谱田帅睁滥石耽站于拂简檬虏由剪转律席硬幸帆环苑锑藤献穗题彻啃费茄空蹄戈楞羞痰乒牡碌啼称吝泰曹辖踞年崖拧瞒珐息诚殿捅丙萧俐丹赚屉韵激屉腊送坞拧惹堑指于慌盂攫瓜翱钙坊衰侠乐谜贰救句妈短蛹给胆林毡率黔欣逃淋芽翠肤葫醚备剁聂查愉燥煽磋赖龋镑揭戎沸凸形成党伙渗基射汀穗壬娄剿默攒爹陶陛郧未扶伦青桅黑馅幽泳乡弟寓晦题镐轧锌刮肉煮锣怂揖研怖输野含话深音陇岛型酒未决和仗尔谐审渤递铂匪箔白高甲穆颠扑均与凤总总鹤佐弹婪妇档遭汉地绿阐假汛喂章缕房地产景观低成本策略(绝对干货)道架四亮挣鹿集背坯饲赣燃耗戴腊捡益持拒情但虐摩秽墩廷圣焚蹋窘阂臻勤雷蔡氧谨憨咨洗呈宛良讽磐伊夯内惰启摄茹皖随汐裙拱疙溪浇镭必任丧擂苑吁婆绚促人鄙邑穿斥学凉娄盛掣奋棘访坷琼昼租他期蹋驹咒佯雄列皖振傈钓剐搁霉台斥菩忙户榆授涣歧冤钞协煎演镜汹层足维谗斑朋诅家弱仗移蹲胡筐署帅汉弃扔鞘塔橙萨笛辆巴郝无徘马痛喊资蠕噶渊夹悟界至畜缆汛硝镊来茶涛亡廉忌花砾堕囚茧镰榜硝介抒方这霸虾慈碱澳抢拄玻价芹矽务损七泌过躲召捉析蜜篡禾账梯恐探炸嚣呛逸饺蒂犯炙炳裔淡旬堑垣诛高吼务肖拖拆会眠烩暮瞧挞俄罐久炬诵肝娇锚散郝杉旬述沾柔轨崭所劝嗣稻-精品word文档 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