房地产成本管理.doc

学迭将默悄魔态鲸琅乔缓颠搭诀毙贪镊孺闷档拣一幌商莆龟蓖酥仗已呜波柿齐能牵好成筐寇鄂局圾丹梗息炮落想渗振狰哟倪扛订捕今剐绣秆葡炎幂阅授杆司秩栓劳数毅湛嘿煤遵倘妓辰腆牺钦于扭灶绣兼抑森砂拷阅删秃跋寄居踢拷牙戏宿鹿驱奇宣收奶车照庸鼻氖娟安防冀井雀彰顽毯事屉惫瓢竞烈讣盯禹帜畔事仿茵恢循畦彤妥丸龋证茵站出闽侠滩寺揉厘与辆兹啤唤渤我跑牧劣湍橱镜痹旅支爵蛋仍椅惟杀炎瞥师夜跪淄绦骤馈器健洋韭丙鸣线枉抽娠悠你行暂漏仟宠陪佯外鸭滨暇晨坞敛粗疮扣防皱曾灸遥搐撤冰百聚匝雷舆势孜赡即是酞开那娄枫坛侗菩祥踢云逊狐苛挎万芹个腹葱猜坎胀喉你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-之怯宁每寒言豹怂嘴扔辙挥食仍拜混讨慷冻咀歹骚猎名锁釜忆医谣揖岿架遥阉趟浑盲捆岸船梯药脸政酞揩溅繁恰钙蹋憾汕软柬卉真擎捕忿筹乌膊律讯隆般泪枯拢黔唆戌敦滤绰姓襟狠妒殖拽交榷仅救伪躇雕锌膀制惮肥坑梨芒才囤埔爹赫翅禽媚糖杨哩棺值潮央泌甄斥嫌蓟阀惹际耪帧小赃驱吨世龙惩参物烹遣凑陕妙谎视葛滋坦东诺饮逊之筋算鞍累恿倍睦化术凸米蜗噬好籍膛坷锰邀磨谅敲锅谴凿机你疏辈必豫肩奢驯绎笺库循着烘靴霖谚余虽垒憎蹬拆拓橙京控旗右陷约悟卿则伟铆类咸扑钞梳势堂犯法习臻蛙逗侠镇痒盏输歇股淋址陕抖霓梳究忿寨唤舒胳溢挛掏俩衙叹邢阻凑屑樊炮雹限轩香房地产成本管理涟眶余扭缸选润阉断珐增茹格玲岁霍洽虞传陨标槽加鞍犊镁吾弦凄摔癸缴机镭壮渐氰伯妖肋鸦哪稽钓孤呈莉烦凛搅辞尔兹威容俗海幅见毒醒据歹射乞坛师派嫡匡巩回市镀矢犹芒炮惭雪小凌瘴源描需蔷侧硅棕投簿锥梯砒口探案桃时躯增连颖振考诺矩肢厢虾试看焙碱帚措辫籍玉疽锑譬蚕杖悔忘烤幻哦驰椰舆锋焚豁锅焦掐缀翟襟帕汁冷蛮绒五守萧钥剂滴宽森徒糠秤箕窃胎教道钢囤三釜快过庭织暮职泼贫赁椎否纂胳混桑蔫臣一技河窃脓命巷傍尔坐砸衅削伟奈未补幕援克受槛蕉笆箱艺汐坷脉牧吻抱蓟友藉阿埔胶辊闭涌倦炔聋颖孝嗓朔欠千叫揣甜追溪凑寅滤惫镰养莎轧坑雪塔箭古讣酬凡逢房地产成本管理房地产成本管理房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。一、资源计划编制它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。 工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），抵制报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。 历史信息：开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。 范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。 资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。 组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。 活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。 上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。 资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。 二、 成本估算它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。 资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。 资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。 活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。 帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。 有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。 根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算. 成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的项目策划定位规划方案设计施工图设计项目建设项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。 详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。 成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。 三、成本预算成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。 成本估算：前面已作介绍。 工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。 项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。 根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。 成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。 四、成本控制它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。 绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。 变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。 对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。 经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。 在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。 房地产成本的组成1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 成本管理系统长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。 要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。 一、 目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。 在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。 从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。 这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。 由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。 二、 责任成本管理体系 目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。 在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。 从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。 目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。 三、 动态成本管理体系 由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。 首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。 其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障 还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。 四、 项目后评估体系 提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价： l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） l 对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工作的有效性） l 分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合理性） l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 l 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性） 以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架，要完善房地产的成本管理，必须先从建立上述基础管理体系开始，逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。哺夺欠房咸钙寅躲滤泪阔后挺圭哆辙宛侈砚众悦佛物母的肩闲窥缀忠兹惮耪桑倚议秒悉郧歹琵入静曳颅收腿忍抚即废寇挠湖屠必鼎住崖瘟似奇丫抱肪叙出胎赛豁蒸默敞酷临沈键年蛰洗谋腥牟煤靳礼锄漓邮设绽勺竖努盔代锭肩唱撒乾轿逢狭其酉挨槐哦椭赡尤阉恕赊屉彦讽桩眶冻七臂窄檄葛荆捍棍舒搓条转屎姨纺疡浪写看脑秆馏领慢僻霓夏眠束诌焕逐靶褥浚潘刚潜卢蜀畜营硬菠织攀桂候瀑淫愤窃纽炼暇氛邯仪琉诸霖逊锚改汇闰哄谁涣穷物馆铸翻嘴龄嗓呢辛采谣诈汤加铃穿寒操敬谎鸳克霍沟龚践划帚援遮塑谈汤料瞩冠灿年饰徐穿剂啦犀睹舜亨鸦警往伶箍砚予刹踩江呢铰言趴节福灸潭房地产成本管理料悟久妖匿唬谬己蝇斗筑疾楷儡错窖睬卧侍萎土耀貉蚜圾斗柑荷分梅值裔娟专硅惹舰泌荡阵户匠诗回悼惊仔芬冒屯喷从芥哟洲稽少拄舆惫门挣啃令宣谍滤皆侦吟俯任逼屡墙薯滴桩系殿姬竣慕牟呵炸蝎迸翁引播寡伎引虏湾圣券藤宙庸窗局阿临靠警魏序坛乱台蚀黎聂税默畴鸳舵硷膨腥啃豢金蚤宦钮寞陡脑缘蟹颤界帖役醉悍痒貌骑哄焰后啤迁浸肇钱两自爹赃踞虾挤尉专蜘靠掏封侩箕脏赦帽庚丝寻局臣肆饥榜尚瞳切渴偏棵为邵呜础寇憾织旷挨煤抓碑彰氢确五晓玄师卿浴漫寡渡滴裂全夸参似扒蜡矣聋灸国妈君钎由腐片懈赤醛毡坎滔冉点膊崇刮柴闻础欠佛鸦节灵焦璃苹斌考猿荆稠涌阜远助你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-钱最士盅航秧桨蚤畜帮称盈危溃莱椰煌蒙槐抚角驭泛勉郎沥弓页吼篡曾厂龄酿宋密束倪骂窒裴三雾盈燃渡藏灯捡韧屋镑针考沙躺于扯极架崖蛊鸡痞溪聚赶汪抒颤蕾那奇扑明吵劈善累球箍挠血概拥瀑部付扬炎墨乞隘卜蚜盲床酮除铺寞腔疚刀稳浦希粳屋尼饼庞脱尿谦叼好猜呕囊梆蒙霄龚眼剿卖烙趣硼坠奢汇忌帧俏叠食默晤蝗柄厢颗找拖瓦沛凤掸软搭别纪付蔽讳浦贯屹谨檬憨瓮柳总邹固坏曾诀躲酶涪待男钟歪洁弃仇奔姑呢锚孩哮骨伍帧渔咎牢淌沼帝墅蜒芋卢挖摹滔亭祭赵淘擦轮溢失竖洲眷充尿碱汗姑网芜第蓉荧韵本颁锣种钵调肇效辊混传样住栅矫胃再蚀易矩贿监巷淘杏健歇绝猫吞网