房地产开发经营与管理重点归纳.pdf

ImportanceImportance forfor AkiAki房地产开发经营与管理第一章 房地产概述房地产特性房地产特性位置固定性数量有限性用途多样性供求区域性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性保值增值性大量投资性长期使用性1011房地产业的特点房地产业的特点房地产业投资大、周期长、效益高房产、地产交易的不可分割性房地产业的产品保值性、增值性和地域性房地产业的发展要受城镇综合因素的影响房地产在国民经济中的地位房地产在国民经济中的地位对 GDP 的贡献6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业对就业的拉动建筑装修、物业管理、中介评估房地产投资类型房地产投资类型按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）房地产直接投资和间接投资房地产直接投资和间接投资直接投资投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券房地产投资特性房地产投资特性 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 流动性较差 具有保值增值性 受政府政策影响较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 投资具有相互影响性房地产开发的主要工作阶段房地产开发的主要工作阶段 投资机会寻找 项目可行性研究 取得土地使用权 项目规划与合同谈判 项目建设 房地产租售 物业管理第二章 房地产企业房地产企业的特征房地产企业的特征经营对象的不可移动性 业务形态的服务性 经营活动的资金和人才密集性不完全竞争性。房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势房地产企业资质等级的划分房地产企业资质等级的划分根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 20 万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 10 万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。房地产组织结构形式房地产组织结构形式职能型组织结构项目型组织结构矩阵型组织结构混合型组织结构房地产企业经营目标房地产企业经营目标原则可行性原则可量化原则一致性原则弹性原则内容战略目标成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积）营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等）竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值）战术目标市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略第三章 房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素房地产开发经营环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）自然地理环境基础设施环境法律环境房地产开发经营环境分析方法房地产开发经营环境分析方法道氏评估法SWOT 分析法综合评价法综合评价法步骤综合评价法步骤确定投资环境要素由层次分析法确定各环境要素的权重系数由统计分析确定各环境要素的得分分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策市场调研内容市场调研内容市场环境调研消费者调研竞争楼盘调研竞争对手调研问卷设计的原则和注意问题问卷设计的原则和注意问题原则目的性原则 可接受性原则 顺序性原则 匹配性原则 简明性原则注意问题避免提一般性的问题避免用不确切的词避免引导性的提问避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题问题要考虑时效性避免问题与答案不一致第四章 房地产开发土地的取得房地产开发的土地取得途径房地产开发的土地取得途径出让转让租赁划拨经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置城市房屋拆迁补偿安置补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书 p101)超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；第五章 房地产开发可行性研究可行性研究分析的作用可行性研究分析的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法投资决策的基本依据筹集建设资金的依据项目立项、用地审批的条件开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。编制下一阶段规划设计方案的依据2、房地产投资经济评价指标体系房地产投资经济评价指标体系：n0=tFt静态指标投资利润率静态投资回收期资产负债率、流动比率、速动比率动态指标净现值净现值率内部收益率动态投资回收期房地产投资静态分析房地产投资静态分析投资利润率投资利润率年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额100总投资额包括贷款利息。将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润率相比较。比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。投资利税率投资利税率正常年利税总额或平均 年利税额/项目总投资额100除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。静态投资回收期静态投资回收期按平均收益额 投资回收期项目总投资/项目年平均收益额 总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。按累计收益额项目投资总额其中，Ft:第 t 年的净现金流量，n:静态投资回收期即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房地产投资动态分析房地产投资动态分析净现值(NPV)NPV=n0=ttt)i+(1F0Ft:第 t 年的净现金流量(CI-CO 现金流入量-现金流出量)i0：贴现率应用首先，可行的方案必须使 NPV0；其次，方案间进行比较时，NPV 越大越好,NPV 越大，说明方案的盈利能力越强。不足：贴现率的确定比较困难；是一个绝对指标，没有反映投资的单位回报。例题见 ppt内部收益率内部收益率(IRR)在项目经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。即满足 NPV=0 的 i0 就是内部收益率，即项目能承受的最高贷款利率,IRR.n0=ttt)i+(1F0计算方法内插值法1.假定一个贴现率 i1,求出以这个贴现率计算的 NPV1;2.若 NPV10,则提高贴现率,重新计算 NPV,直到 NPV0;反之,如果 NPV10。假定此时的贴现率为 i2,此时的净现值为 NPV2.假设 NPV10,NPV20,则内部收益率的计算公式如下：)i i(i iN NP PV VN NP PV VN NP PV Vi i1 12 22 21 11 11 1I IR RR R式中,IRR:项目内部收益率 i1：低贴现率;:低贴现率时的净现值绝对值；1 1N NP PV V i2：高贴现率:高贴现率时的净现值绝对值。2 2N NP PV V内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案评价时，一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率，同期本行业的基准贴现率，以及同期同类项目的基准贴现率相比较。在进行多方案对比时，若其他因素相同，则选择 IRR 较大的投资方案。例题见 ppt动态投资回收期动态投资回收期(N)指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。公式动态投资回收期 N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值)优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅是回收资本的投入量，还是按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响，只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标房地产投资不确定性因素房地产投资不确定性因素不确定性因素租售价格及租售率开发周期开发成本利率不确定性分析的方法不确定性分析的方法盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。线性盈亏平衡分析方法线性盈亏平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：总成本；CF：固定成本；CV：可变成本；CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量。S=PQ-tQ S：销售收入；P：销售单价；t：销售税金及附加求盈亏平衡点即求使 C=S 的点：CF+CXQ=PQ-tQ Q*=CF/（P-CX-t）Q*即为盈亏平衡时的开发数量。敏感性性分析敏感性性分析是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。敏感性系数评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为 0 的点)。临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感风险度量值风险度量值通常采用标准差来对项目的风险进行度量。iniiPKKR12)(niiiPKK1R：风险的度量指标Pi：第 i 个不确定结果发生的概率Ki：第 i 个不确定结果的数量值n：不确定结果的数目 ：期望值K风险应对措施风险应对措施风险回避 风险预控 风险组合 风险转移(如保险)风险投资组合风险投资组合狭义：由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。广义：将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。第六章 房地产开发前期准备前期准备前期准备：收入费用估算与资金筹措规划方案设计项目报建项目招投标开发建设投资（开发期成本费用）开发建设投资（开发期成本费用）1）土地费用 2）前期工程费 3）建安工程费 4）基础设施建设费5）公共配套设施建设费 6）不可预见费 7）开发期税费 8）管理费用 9）销售费用 10)财务费用 11)经营资金房地产开发经营全程费用房地产开发经营全程费用前期准备阶段契税、耕地占用税建设施工阶段建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税销售阶段营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税保有阶段城镇土地使用税、房产税资金筹措资金筹措：资金来源的渠道资本金(通常是自有资金)、银行贷款、预售款、也有承包商带资承包和合作开发又可分为内部筹资和外部筹资内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资外部筹资包括公司间的资金拆借(直接筹资)和通过金融机构来进行的筹资(间接筹资)间接筹资是主要的筹资方式 包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷注意问题严格按照资金的需求量确定筹资额认真选择筹资来源渠道准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定避免利率风险对项目的不利影响项目报建项目报建：申领建设工程规划许可证和工程施工许可证第七章 房地产开发项目管理项目建设管理内容项目建设管理内容投资控制进度控制质量管理安全生产管理影响房地产开发进度的因素影响房地产开发进度的因素建设单位的原因施工单位的原因其他有关单位的原因施工条件的变化意外事故的出现项目质量管理的特点项目质量管理的特点一次性时效性多方全过程参与难度大主要质量控制点主要质量控制点审核施工组织设计对原材料的检验对工程中的配套设备进行检验控制混凝土质量隐蔽工程验收工程监理主要内容工程监理主要内容设计阶段招标阶段材料等物资供应施工阶段（质量、进度、投资）合同监理其他委托服务竣工验收竣工验收申请人建设单位，申请对象相关部门和专业人第八章 房地产营销管理房地产销售的特征房地产销售的特征复杂性（涉及许多程序、环节、部门）区域性（大多数都在楼盘所在地进行）风险性（价值大、周期长，导致很强的不确定性）严密性（需要借助律师、估价师、经纪人等专业人员的服务）差异性（消费者的需求各不相同，典型的一对一推销）影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素(了解)宏观因素对所有地区房地产价格水平都产生影响的因素。如人口、经济发展状况、城市化进程、社会安定状况、利率、财政政策和货币政策等中观因素对某个地区房地产价格水平产生影响的因素。如城市的基础设施状况，城市规划，地区产业结构和主导产业性质，地区行业法规和政策等微观因素房地产自身状况或条件对其价格水平产生影响的因素。如项目的区位、景观、公共服务设施的完备程度，建筑物本身的特征等房地产价格制定的理论依据房地产价格制定的理论依据生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系供求理论：供给需求的变化与价格之间的相互影响房地产价格制定的方法房地产价格制定的方法成本导向定价法成本加成定价法；目标利润定价法；变动成本定价法需求导向定价法理解价值定价法；需求差别定价法；最优价格定价法竞争导向定价法随行就市定价法；主动竞争定价法房地产价格制定的策略房地产价格制定的策略新产品定价策略（撇脂定价、渗透定价、满意定价）折扣与让价的定价策略（折扣、让价）差别定价策略(质量、朝向、楼层、面积)心理定价策略（尾数、整数、声望、习惯）房地产直接销售和间接销售房地产直接销售和间接销售房地产直接销售房地产企业直接面对消费者进行销售，而不通过任何中间环节的销售渠道，简称直销。直接销售优点：了解市场，降低费用，加强推销，控制价格，提供优质服务。缺点：对房地产企业的开发和营销能力要求较高；分散了房地产企业的人力物力和财力，增加了企业的经营费用；不利于房地产企业分散经营风险，一旦市场发生变化，企业必须独自承担全部风险和损失。房地产间接销售：是房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品，而自己并不承担销售业务的销售方式。主要包括两种形式房地产中间商或经销商房地产代理商直接销售和间接销售的地位直接销售和间接销售的地位在我国房地产业发展的初期，房地产市场处于卖方市场，直接销售是主要的销售渠道。随着房地产市场竞争日益激烈，间接销售正在逐渐取代直接销售成为房地产企业更加依赖的销售形式。然而也有一些有实力的大型房地产公司仍然保留自己的销售队伍进行直接销售。房地产促销策略房地产促销策略（房地产促销包括人员促销和非人员促销两种方式）：房地产广告策略房地产销售促进策略房地产公共关系策略房地产人员推销策略房地产销售促进策略的利弊房地产销售促进策略的利弊（运用各种短期诱因，以刺激和鼓励消费者购买房地产产品和服务的促销活动）能够在短时间内对产品销售发挥较强的刺激作用，但这种效果持续的时间比较短，对建立长期品牌没什么帮助。如果频繁运用销售促进，还会让消费者对产品质量和品牌信誉产生怀疑。第九章 房地产物业管理物业管理的特点物业管理的特点物业管理的社会化物业管理的专业化物业管理的企业化物业管理的经营化物业管理形式的规范化物业管理企业的权利和义务物业管理企业的权利和义务（了解）权利根据有关法律法规，结合物业实际情况，制定物业管理办法，如制定住户手册、管理公约等。依照物业管理合同对小区实施管理。选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘保洁公司负责清洁卫生，保安公司负责安全保卫。依照物业管理合同规定收取管理费用。制止违反规章制度的行为。可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。要求业主委员会协助管理。义务以服务业主和住户为宗旨，正确处理物业管理公司与业主、住户之间的关系。根据有关规定，履行物业管理合同，依法经营。接受物业所在地人民政府及有关主管部门的监督指导，依法注册登记，领取营业执照之后方可开业。组织或协助有关部门组织社区生活服务，开展社会文化活动。重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可，接受业主和住户的监督。写字楼的物业管理营销管理 前台服务 安全保卫服务 设备管理 清洁卫生服务零售商业的物业管理选配承租客商做好安全保卫工作做好消防工作做好设备设施的管理工作做好环境卫生和车辆管理工作ExampleExample forfor AkiAkiEg.1Eg.1有一项投资，投资者投资 1,000,000 元购买一栋住宅用于出租，共租出 10 年。租约规定每年年初收租，第一年租金为 100,000 元，每两年租金增加 10%，租约期满后，将物业出售，预计售价 900,000 元。贴现率为 12%。运用NPV 方法来判断该方案是否盈利。年期投资额 租金收入 贴现率(12%)收入现值1 -1,000,000 100,000 1 100,0002 100000 0.8929(1/1.12)89,2863 110,000 0.7972(1/1.122)87,6914 110,000 0.7118 78,2965 121,000 0.6355 76,8986 121,000 0.5674 68,6597 133,100 0.5066 67,4338 133,100 0.4523 60,2089 146,410 0.4039 59,13310 146,410 0.3606 52,79710 年末售出 900,000 0.3220 289,776 NPV=租金收益现值+售楼收益现值-投资额=100,000+89,286+52,797+289,776-1,000,000=30,177Eg.2Eg.2某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为 7000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元/平方米，项目建成后预计平均售价为 6000 元/平方米，销售税金及附加为 500 元/平方米，开发商拟获利 5000 万元。试求项目盈亏平衡时的开发数量及实现目标利润所需开发量。CF=7000104，CX=2000，P=6000，t=500Q*=7000104/（6000-2000-500）=20000 平方米要获利 5000 万怎么计算？Eg.3Eg.3假设投资者有一笔 1000 万的资金，其投资方案有甲乙丙三种。甲方案是全部投入住宅房地产，乙方案是全部投入写字楼，丙方案是一种投资组合，将一半的资金投入住宅房地产，另一半投入写字楼。三种方案各种不确定性情况及其概率如下，请对三种方案的收益和风险进行分析。0.455=0.7*0.65；230=100+1300.245=0.7*0.35；25=100+(-75)0.195=0.3*0.65；70=0.105=-135=丙方案期望收益=2300.455+250.245+700.195 +(-135)0.105=110.25风险度量值=122.2比较分析结论：丙方案（采用投资组合的方案）收益介于其他两个方案之间，但风险比其他两个方案都小。Eg.4Eg.4某项目有甲、乙两个投资方案。两方案的费用支出及收入情况如下表所示。设基准贴现率为 10%，项目经济寿命以7 年计，项目建设期 2 年。试用净现值法进行方案评价。Eg.5Eg.5设贷款利率为 8%，基准贴现率为 10%，试用内部收益率法对前面例 2 中的甲乙两方案进行评价与选择。计算甲方案的 IRR假设 i1=15%,通过计算得 NPV1=-358.77假设 i2=12%,计算得 NPV2=83.46则 IRR甲=0.12+83.46/(83.46+358.77)(3%)=0.1257=12.57%计算乙方案的 IRR设 i1=8%,NPV1=159.83i2=10%,NPV2=-90.63则 IRR乙=？