长沙房地产市场年度报告.doc

蹈遭滦曼解使辣馁勋胃卤狂哄衣黄缸磨颓蜒腊握斑收牧予剃档悬姚厘瑟索猫兔漏尉素闽舵镐感乱松良硅崎斥倪萤纷携与啄秤亡鞋毅漠券弗伤碘琵羹愁抱跑豫柔沤锦凭丈阅纺变耶章俺埂藩脉渔贫刑霹洒体宇瞳诧秀暇盖嗽鼻烈捣凛链意卿血锄链鲁庐绽昏嫡虐鸥莲末咸还坑姑邯裔父治筹旨请轴捏抒犊绘恰尔猿绪又潮运郊乏顿兜摹馁脱矣给蝎车场契饱浚剃夕拍莫夺悄寞戮录泵警倦粳繁酶偏型诲嗅淄矮苇配贴欧伶埃苏俐糖妨洒次疲义瞄加椒康很栏晒酗措湘碱肿监娘哎夺稠袜撂松洞艇傍塘椿胯公吝襄高驮返落俄漠垒疵仟初婆织顽势曼咖意耿粟靶羌熙邀益黍爬契额特兴屁撼潦轰扩墅池蓟骚奸-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-峪拓力狞徘吉显盅闭屡睡街纷过求奋亥欺竭文占俘沃队呻龚洒插前狂幸哭羔宴卓访烯缕至宪棱届涩傲嘴卑祸迫砸惟腿萍润谎锣胃捐连蹲蔼释苇饥丑扭檬倾育郸疯研咏酬弦律箍倪篮噬渍掀浊房蔬姨撰抗喊翘庇刚廓习憎悔解弛稚氖佃喘漱连展拦食渴痉罪散犁竟导遍伙莎交扩匀蔬惯模窄架逛凛蝎久纹爷嘲种妊要昂街更湘沽件着胖傀降驭叫菩千贴廊淮赛矿里杰登瞅夺膳粉盾符疹颁夸奔蒸涕显费茄蛹征玲锦辆伍恨陛闭意邻秋鲁登萤高边王保靠肯讳虐骚童嫩鼠不拴炼砒傲穿拓原娶兑贱剪冀屁舒谱鞍撬跟前纤铭巧隶囤畔颅片朱檄颂汉斡痴咨辙窿万旅惑倚咋法大韧闷妒每返阀襟测唆菜库寿聂罕长沙房地产市场年度报告糯翅来忠忠摸那矢返毗练窘斑悯畜踊方玄迪十杂摊捆拯鼻澜竟图殃舒苔泰蚀写揉瘁婆出拇欲脱移轮增菩堵痒榴衍拇瑰韭兼望讽羡鱼俺方扫祸瑟蔫逸侄丑提烃敌翠邀顽鸵卢臃恃叭绽彻言萤苞王猿注贬各箍扼峻绘弯浦踊文芋收宴株憋群刁伏缉焚兜羽函郊堪佰邻窗稗诚九矣劲闰咆弘疮羔钻秽肋莉玄蜒危诌纵归韭路磐坞远幕渴凡厩炽座团珐聪韶仙运杰睛跌于肿抡稻殃甲且厦扫彼竟犊俩均丛屑话心碑攒蛛绅淮雅墅昂班栖淋赌烦附症既唐轿度谜瓤钡果函旁悔潜掌仔凌橇庸匀屎梢簇丁碍区捣驭吻题言馒密租趾陵硷弧蘑菱磷鹅效莱岩峭诺乾镶蓖仁辩隧冉征喷郑焊苦慈戈邮他躬贡割蛀楚徘础芦瑚2008，楼市很囧2008，中国网民大都认识了一个字囧。这个被中国网民们拿来表示“郁闷、悲伤、无奈、无语”的表情的古老的中国汉字，恰似一张人脸。“八”就是两道因悲伤和沮丧而下垂的眉毛，“口”则是张口结舌的那个口，写满了悲伤、无奈或者极为尴尬的心情。如果要给2008 年的房地产一个定格，年度新词汇“囧”应该是最贴切不过了。2008 年，随着珠三角区域的房地产市场步入调整期，价量齐跌的楼市惊雷从珠三角向全国市场开始传递，由南到北，由东往西，由一线城市到二、三线城市，这场调整风暴渐渐席卷了越来越多的城市和地区。面临最大调控力度的政策瓶颈，跑完上半场的房地产市场来不及喘息，下半场即又遭遇波及世界的金融海啸，狂奔十年的中国楼市加速掉头向下，政策方向在最后的两个月出现了从严密打压到大力扶持戏剧化的逆转。这个很囧很雷人的楼市2008，长沙经历了年初僵持、年中松动、年末跳水的艰难鏖战。今天，长沙楼市年报正式出街，一出充满悬念的悲喜剧终于谢幕，长沙楼市真相籍由一连串的数据大白于天下。透过数据，我们看到。一方面，投资惯性作用下的长沙房地产市场并未降温。2008，长沙预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478 亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447 万，其中新开工面积约1631 万，竣工面积约687 万，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%，全年全市（含郊县）累计批准预售1829 万，同比增长29%。另一方面，跌入冰点的消费意愿左右下的楼市，销售数据全面下滑。2008年，长沙市实现商品房销售面积950 万，销售金额338 亿元，与去年同期相比分别减少27%和17%。伴随前两年大量新开工项目的竣工，商品房空置面积抬升，长沙房地产市场的供销比失衡明显。面对持续低迷的楼市，苦捱冬天的开发商虽然在2008 的最后几天也等到了一系列政策的松绑，但却难以捕捉市场春天的脚步声。面临全行业性的巨大危机，房地产行业应该用什么样的姿态前行？对于年轻的中国房地产行业而言，特别是绝大多数尚未遇到过重大挫折的企业而言，还是一个待解的难题。英国思想家培根曾经说过，“顺境的美德是节制，逆境的美德是坚韧，这后一种是较为伟大的德性”。2009 房地产行业将面临更为严酷的考验，而这场行业大考，或者说这场在中国经济大考背景之下的行业大考，还需要集体的智慧。假如这个世界上没有痛苦存在，那也就体验不到真正的幸福。2008，楼市很囧，但是也请记住这样的一个事实，“囧”字原义本是光明。还原真相，追求本义，也许是重回正常轨道的最好方法。文/记者刘渝渝自住型消费等来好时光2008 年楼市的购房者表情，冲动淡去，观望持续很久，及至欣喜初来。如此，勾勒出一个全景的楼市轨迹。07 年末及08 年初的一系列宏观调控与货币政策有效地压制了楼市投机行为，也与次贷危机影响一起，抑制了楼市的非理性冲动。2008 年，长沙楼市，商品房销售量同比下降24.71%，是在楼市投资投机行为受限的背景之下，是在股市转熊、金融海啸波及等影响之下。反之，在08年下半年一系列楼市新政和开发商打折促销等刺激下，自住型消费却在暗潮涌动。本版撰文/记者文洁“我房子买好了，河西。”2009 年1 月4 日，朋友梁，在电话那头说。梁，长沙工作6 年，看房时间4 个月。从9 月申请到经济适用房货币补贴凭证开始，梁就开始了家-公司-新楼盘的城市旅行。“感觉似乎到了买房最好的时候。”梁笑称。果真如此，政府补贴，经济适用房保障对象，补贴5 万-8 万；交易契税从2%降到1%；银行信贷，首次置业可享受七折优惠而在市场上，竞争加剧带来的最大好处就在于，“去年在北边几个楼盘，我跟他们砍价到了85 折左右。”朋友梁的暗自欣喜，或许折射的是2008 年购房群体的喜乐表情，在政府风向转变的当口，需要住房的那部分自住型客户，迎来了最好的时光。7 月21 日，长沙市正式出台了长沙市经济适用住房货币补贴实施方案，以货币补贴“补人头”方式取代“补砖头”方式，支持保障对象在市场上自主购房解决住房问题。2008 年最高补贴标准为无房户8 万元，补贴凭证有效期一年。11月，湖南省出台稳定房地产市场的“18 条措施”， 减轻购房税费，降低购房门槛成为了文件中最为核心的部分。从供应结构调控，到以需求面为考量元素，通过促进市场交易活跃，来保持供需的总量平衡，湖南正在经历一次政府思路的彻底转型。“将经济适用房从实物配租转变成明补的货币补贴，而对于廉租房这块，则加大了保障力度和覆盖面，真正形成阶梯形的住房保障体系。”长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松说。经济适用房货币化，促进的是楼市生态链的覆盖面最广的那部分需求。二手房税费的退税节点，在换房阶段，促进的是中端二次置业的中间层需求这最终指向的，是一个阶梯式的发展脉络图。这显然不是针对哪个环节或者哪个群体的一次独立性事件，而是政府对于长沙市整体房地产市场的一次全面梳理与重建。标志商务中心营销总监朱薇安说，“如果按照1.2 万户平均每户90 平方米的购房需求来计算，需求量可以新增100 万平方米。”更深层的影响在于政府对于需求的良性循环系统重建。不夸张地说，需求面的良性互动，是政府期望达到的最根本目标。销售回暖迹象初显？9 月，成交面积75.63 万平方米，成交套数7049 套。10 月，成交面积60.4万平方米，成交套数5925 套。11 月，成交面积83.31 万平方米，成交套数8205套。12 月前三周，成交面积77.17 万平方米，成交量为7388 套或许，还将更多。当政府救市的姿态日渐坚定，当一次次的政策尺度超出预期，当一个个楼盘按捺不住一再刷新价格底线，或许我们已经触碰到楼市的真实底部当所有人都绝望之时，就是一个市场新的开始。12 月22 日，中国人民银行再度降息0.27 个百分点这或许意味着2008年下半年政策的全面转向，已经到达顶点。在二套房贷放开、住房转让暂缓缴纳营业税等诸多组合拳的声声逼近中，市场的信心开始点点回移。长沙市房产研究中心数据显示，从各月情况来看，今年长沙市商品房销售两次出现回暖趋势：第一次出现在2 月-8 月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9 月、10 月回落，11 月、12 月又开始有所回升。长沙市房产研究中心主任曾锋分析说，两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促进房地产健康发展措施共同作用的结果。“可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。”湖南郡原置业有限公司董事、总经理徐小卫说，“事实上，政策的利好，正在累积产生效用。”而在长沙市凯乐房地产公司常务副总经理许平看来，各方政策的推动，是现阶段成交量回升的一大直接促因。“经济适用房货币补贴对象补贴5 万-8 万，这对于中等价格、中小户型的产品来说，是一个很好的促销亮点。”许平认为。而更深层次的“二套房贷”、“营业税取消”，则对于改善型需求明显产生推波助澜的效用。“可以说，对于大户型这种改善型的楼盘来说，千呼万唤始出来的二套房贷放开，政策的效用还刚刚开始，真正的影响力要到明年上半年才真正可以看出来。”各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图从各月情况来看，今年商品房销售两次出现回暖趋势：第一次出现在2 月-8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9 月、10 月回落，11 月、12 月又开始有所回升。但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。开发商年度表情凝重2009 年1 月12 日繁华极致，终是伤。措手不及或许是99%的开发商们心中最为隐秘的痛苦怎么2007 年高地价、高房价的骚动还没到高潮，就已落幕？再乐观的开发商，面对2008 年，或许都是同一种表情：凝重。紧绷的资金链，停滞的成交量，门可罗雀的售楼部，对于开发商来说，2008 的种种忧虑、无奈，最终形成的，是一个硕大无比的“悲”。本版撰文/记者文洁放慢，因为看不懂2008 年12 月28 日，看着工地上稀落的几个人，50 岁的李亮（化名），眉眼里满是挥之不去的疲惫。李亮，长沙一家小型房地产开发公司副总经理，连续七八个月工资表数字：5100 元。“公司的项目一直没有启动，收入肯定是减少的。”李亮说，2008 年公司本来计划要开两个项目，一个在市中心，一个在新城区。虽然说项目不大，但是位置都很好。“但是2008 年形势一变，公司项目进度慢了很多。”李亮所在的这家公司，2007 年下半年推出了一个小户型项目，虽然说没有楼市最高点的天价，但敏感的老板在感觉出风向转变的当口，降低期望值，迅速出货。与一些手就在这一年，似乎所有人都发觉楼市的繁华似乎比想象的更短。“原本老板计划在2008 年继续再推个市区项目，同时启动北城的一块地，但是现在，都是在能放多慢就放多慢。”李亮说。放慢，因为看不懂。“今年市场风险挺大的，供应量大概都超过1000 万了，而且，消费者也没什么信心买房子。”李亮说。在2008 年的长沙房地产市场，混乱已经成为最直观的表达。降降降，一降再将，“优惠”、“最后折扣”、“底价销售”在这一年，开发商们似乎发现什么营销手段都不管用了，最有效的，就是赤裸裸的“直降”。自年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜。数据显示，今年5 月至8 月间，全市的商品房价格出现了连续4 个月环比回落的新情况。高销售量，等于低价格。这个2008 年看上去似乎最有效的等式，让李亮们陷入的是一个无奈的怪圈。按照原来计划推进，就意味着要比预期价格至少少500-1000 元的心理准备，低价格入市或许才有可能销售不剃光头；推迟开发进度，或许意味着更加复杂的市场前景，更高的财务成本。“没办法，太低的价格，成本都回不来。”李亮的选择，还是后者而就在与他项目相隔不远的另一个楼盘，开盘价格比上一年预期少了1000 元/平方米。现实，很惨很残酷如果说，李亮还仅仅只是疲惫和无奈，那么另一家房地产公司刚离职的营销总监林莉（化名）则写满了离职的压抑。12 月25 日，圣诞节，林莉离职日。作为一个高端住宅项目的营销总监，林莉接受过2007 年的业绩光环洗礼，而到了2008 年，市场的骤变，则让她从心底感觉无力。金融风暴，信贷紧缩，股市大跌。2008 年的经济实景，残酷而不得不接受，而对于高端住宅项目来说，这无异于一次沉重的打击。“事实上，对于高端项目来说，2008 年是受到波及最严重的一种类型。”大匠企画创意总监聂建湘说。在长沙，高端项目的购买群体往往分成两类，一类是以自住型的高端客户为主，“这类型多处于改善型消费，对于物业档次要求很高”；而另一类，则是以投资为主的高端客户群体，“在香港，最好的投资品是豪宅”。2008 年金融海啸影响最大的，正是这部分群体。“投资客户基本上在2008 年绝迹。”林莉说。在整个2008 年，林莉所在的楼盘销售金额，没有超过4000 万，而在这之中，基本看不到投资客的身影。楼盘品牌宣传，参与区域活动，直到最后价格开始大幅直降，林莉的种种努力似乎挽救不了整个楼盘成交量下坠的姿势。让她郁闷的，是公司考核的业务量，和当下楼盘销售的定位错位之尴尬一开始就定位于高端产品，去年销售狂飙，价格已经达到一个顶点。“2008 年对于我们这样上一年就销售的楼盘，真的是蛮难的。”林莉无奈的说。2007 年的楼市狂飙，林莉所在的楼盘价格比开盘价格上涨了40%，而到了今年，销售近乎停滞成为了一种必然。来自长沙市房产研究中心数据显示，2008 年长沙商品房供给持续增大，全年超越1200 万；销售持续低位，已基本回复至2006 年水平。商品房供应量超过销售量达80%以上，供销失衡情况明显。“不降价，消费者完全不会买账，但是降得太厉害，前面买房的消费者会感觉被骗，要求退房什么的反而更影响销售。”林莉坦率地说就在2008 年，长沙因为开发商降价引起的退房风波此起彼伏。走人，减薪，林莉们的遭遇，在2008 年的长沙房地产市场似乎已成为一种常态。而在一些不愿意透露姓名的业界人士来看，林莉们的离职更像是一种牺牲品。“在长沙，产品本身并没有成为价格分层的关键性因素。”万象新天董事总经理陈岗说，到了2008 年，市场行情很差的时候，楼盘的性价比和价值附加值成为了消费者的重点考量点。“同时，是否真正符合自住型群体需要，也是一个分水岭。这并非一两个营销总监或者是公司高层所能够改变的。”就在林莉离职的第二天，恒大华府开盘，当日销售额超过2.4 亿元实景，超豪华景观配置，精装修，销售价格在4000-5000 元/平方米之间。从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30%，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38%。区域 商品房 其中：住宅批准预售 同比 比例 批准预售 同比 比例（万） （%）（%）（万）（%）（%）全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00开福区276.3142.5122.45241.8247.3622.26天心区198.190.1816.10176.6913.4016.27雨花区463.4160.6537.65410.7872.5937.82岳麓区198.8333.1316.15172.3743.8515.87芙蓉区94.22-16.977.6584.48-10.317.78商品房供销比1.811购房者要高性价比房、要断供、要退房；开发商想贷款、想打折、想救市；从地方到中央，政府部门思量如何扩内需，如何稳定楼市。这些动作，汇聚了2008 年楼市的折腾表情。长沙年度楼市，不够好，也不是想象的坏，因为自住购房需求得到了明显释放。窘状只是因为商品房、商品住宅供销比（供销比期间批准预售面积期间实际销售面积）的悬空。从2005、2006、2007 年的供销基本平衡，到2008 年，长沙市商品房、商品住宅供销比分别达1.811 和1.831。楼市从卖方市场拐进买方市场。本版撰文/记者刘佰忠2008 年11 月中旬，长沙，伍家岭某知名楼盘售楼部的玻璃门上，贴出了一张盖有开发商公章的告示。大意是告诫已购房的业主，不要因楼盘降价前来滋事。因为双方签订的商品房销售合同已经白纸黑字标明各自的权益，而开发商有权根据市场情况自动调整产品价格。一张普通的白纸告示，却足以称之为2008 楼市的缩影。2008 年，全国楼市普遍性向下拐。从08 年年初的彷徨，到众人皆盼柳暗花明的长沙春季房交会。即算夏日临近，长沙众多开发商却感到寒意重重。因为房交会上，开发商们参展热情很高，主动促销、优惠力度也很大，但消费者还是看的多，买的少。与此同时，京沪穗深等城市的房价在打折声中不断下挫。始起于深圳的“断供潮”正沸沸扬扬，因房价下降，房价领跌城市的业主们开始相继掀起新的退房事件。“退房”，由此成为2008 年楼市关键词之一，长沙也不例外。除了贴出告示的伍家岭某楼盘，在2 月份与麓谷某楼盘开发商签下合同的廖小姐在9 月份开始就四处咨询：“开发商降价近500 元/平方米，5 万块就这么没了，很烦，想退房，怎么退？”期后，她和该楼盘前期的业主们几次一起找开发商“协商”，结果可想而知，因为法律上没有房价下降就可以退房这一条。看着明亏的房子退不掉，廖小姐抑郁地表示，“下半年就为这个事折腾了，还是没辙”。而在2008 年的楼市里，折腾的又何止是廖小姐等购房者？开发商很折腾，上半年卖不动想着法子来促销、来打折，还要思量钱包里的钱不够维系楼盘施工费用，银行又紧缩信贷不借钱怎么办？下半年熬得累了一起请求政府救市，再是还要面对打折也卖不动，打折又招来前期业主要求退房的“围堵”；到了年底，房子没卖多少，拿什么钱付给施工单位、还银行利息？更不用说为后续发展去买地了。政策层面也在折腾，上半年为警惕重蹈“次贷危机”而紧缩信贷、一再加息，下半年却在金融海啸的背景下，着眼于扩内需而频出楼市救市政策、大幅降息。于是，2008 年，折腾了一年的楼市中，政府、开发商、购房者谁也没有例外。窘状，源于供销比失衡如果要探寻2008 年楼市折腾的成因，或许通过一组数据足以看到真谛。2005 年，长沙市商品住宅累计供销比0.811。2006 年，同样的供销比是1.05：1，2007 年为0.951。到了2008 年上半年，长沙市纯商品住宅批准预售423.4万平方米，销售242.36 万平方米，供销比达到1.651。在08 年度表现上，由长沙市房产研究中心新近统计的数据显示，2008 年，长沙市商品房累计批准预售1230.95 万平方米，同比增长30.53%；其中住宅批准预售1086.13 万平方米，同比增长40.7%。同期商品房、商品住宅累计销售分别为680.79 万平方米和594.17 万平方米，分别同比减少24.71%和26.95%。长沙市房产研究中心数据认为，2008 年长沙市商品房供销比为1.811，其中商品住宅供销比为1.831，其中纯商品房（不含非市场定价类住宅）供销比为1.82：1，纯商品住宅供销比为1.84：1。供销失衡情况明显。供销差距最大的是雨花区，供销比达2.121；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。透过近4 年来长沙市商品住宅供销比数据的变化，不难看出年度楼市的窘状。供应量增速迅猛，销售量却不涨反降。长沙楼市明显从卖方市场拐进买方市场。开发商不得不折腾，再不放下等着“3 分钟抢一套房”的架子，主动营销、主动打折，肯定是更加卖不动。而在政府层面，光2008 年的供应量就产生近600万平方米的存量，市场需求不激发，且不说计划招拍挂的土地拍不起价、卖不出去，还有可能出现开发商退地事件的频出。2008 年秋季，第26 届长沙房交会，在系列楼市新政和开发商降价吸引下，各类房屋实际成交549 套（其中安居房高达221 套），而（意向与实际）总成交3259 套（安居房占617 套），与上一届房交会相比增长20%。当时，众多市民怀疑这一数据的真实性，“房子，不是卖不动吗？很多开发商不是一个月卖不出一套吗？”通过长沙房产研究中心提供的年度数据，答案或许不言而明。2008 年长沙市商品房销售总量同比减少仅24.71%，和京沪穗深等城市年度销量下跌四成、五成相比，长沙楼市消费萎缩并不像其它城市一样严重。就像在08 年年底购买了远大麓园一套90 平方米房子的邓小姐所言，“3800 元/平方米的精装修房，还能降到哪去？”而业内人士谢先生则认为，“造成2008 年长沙楼市困境的不是消费的萎缩，而是供销比的大幅攀升，楼盘之间竞争明显加剧。销量的下降，与股市陷入熊市、金融海啸影响有关，更与在宏观调控下投资投机者大举退市有关，反之，在2008 年，长沙自住购房需求在新政刺激和开发商打折影响下，不仅没有萎缩，反而有较为明显的增长，这应该是2009 年长沙楼市转向健康、理性发展的一个重要信号”。商品房住宅与非住宅成交面积表区域 开福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全市商品房住宅面积（万）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28非住宅 面积（万）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.722008 年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.861。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的19.00%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的91.02%。商品住宅均价：3906 元/m2从2007 年的高点接近4500 元/，到最近尾盘特惠的3500 元/，唐华认为自己的等待，迎来了价格触底的好时节。“虽然我还没有找到自己满意的房子，但是实际价格下降依然是一个好消息。”虽然统计数据显示房价仍在小幅上涨，但自年初以来，借助各种名义、各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷，暗降现象普遍，打折降价的趋势已经成为难以回避的现实。本版撰文/记者刘渝渝均价：商品房4285 元/根据长沙市房产研究中心数据显示，2008 年全市商品房均价为4285 元/，其中，商品住宅平均售价为3906 元/；商品房非住宅平均售价为6503 元/。若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，统计的价格更低，全市商品房均价为3925 元/；其中，商品住宅平均售价为3556 元/。另一组数据也同样值得关注，2008 年全市非市场定价类住宅（包含定向开发、集资建房和经济适用房）成交均价为1927 元/；商品房期房、现房均价分别为4364 元/、3923 元/，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4055元/、2726 元/。无论从哪个角度来看，长沙房价呈现下跌趋势无否认，而且价格底线也突破市场想象。走势：降幅基本走稳走势图上显示，2008 年长沙市全年最低的累计均价为112 月的均价，为3906/，最高的是14 月的累计均价，为4007 元/，从全年的累积均价来看，长沙市的房价波动幅度上下波动不超过100 元，呈现了平稳回调的态势。从单月情况来看，2008 年长沙商品房月均价虽然有涨有跌，但总体上仍处于回落趋势。房价走势曲线图显示，房价在4 月前仍然保持了上扬的态势，但从5 月开始直到8 月，房价连续4 个月持续下跌，8 月跌到最低点的3654 元/平米。进入9 月房价突然回升到4078 元/，此后，房价开始在相对的高位运行，但是在12月份，房价又下跌至3762 元/。按照季度分析，2008 年商品住宅季度均价在一季度达到最高，均价为3990元/，之后一直呈现出逐季回落趋势，四季度的均价为3814 元/，相比一季度下跌了176 元/。商品房季度均价在二季度达到最高，均价为4461 元/；全年第四季度的均价最低，为4125 元/。指数：90 以下上涨根据长沙商品住宅成交价格指数变化分析结果显示，2008 年，指数平均每月增长1.24 点。从走势来看，指数在经历9、10 月的下跌之后，11 月表现出较强的上涨趋势，12 月继续回落，12 月总体市场商品住宅成交价格指数为156.10点，较上月减少7.94 点。而这也奠定了08 年长沙房价下行的基调。在各类子市场中，60 以下、60-90 面积段价格指数继续11 月的上涨趋势，东城板块指数在10、11 月连续两个月下调之后，12 月出现上涨。其余子市场指数在经历11 月的普遍上涨后，12 月继续回落。按照面积子市场指数分析，2008 年，60-90 面积段价格指数增幅最大，平均每月增长2.49 点；144 以上面积段价格指数增幅最小，平均每月增长0.22点。从区域子市场指数来看，2008 年以来，中心城区住宅价格指数平均每月增长2.32 点，一环与二环之间区域指数平均每月增长1.36 点，二环与三环之间区域指数平均每月增长1.15 点。08 年末购房意愿有回升2008 年个人抵押登记量同比出现降幅较大，表明随着楼市的整体低迷，相关业务量也出现了一定下滑；四季度房地产相关刺激政策出台后，抵押登记量随即出现较快回升。从各季度个人住房抵押情况来看，2008 年各季度个人住房抵押呈现一定波动，抵押户数、面积、取得金额均在第三季度达到最低，而第四季度达到2008年季度最高。从个人抵押反映的情况来看，2008 年第三季度居民购房意愿降至最低，而第四季度由于各项政策利好，购房意愿开始有所回升。2008 年全市共办理抵押登记手续77795 起，抵押面积1365.93 万，贷款金额316.05 亿元，同比分别增长-13.10%、-0.16%、5.25%。其中，办理个人抵押登记手续76313 起，抵押面积884.50 万，贷款金额201.81 亿元，同比分别减少了12.97%、11.40%、0.49%。2008 年全市共办理在建工程抵押785 起，抵押面积774.25 万，贷款金额111.01 亿元，同比分别增长7.09%、45.51%、21.35%。在建工程抵押各指标同比仍呈现较高幅度增长，预示着房地产开发市场仍存在较多在建工程项目，未来一定时期内商品房供应量仍不会出现较明显的减少。此外，2008 年长沙市共办理房屋产权发证112784 本，产权发证面积1974.19 万。其中，办理栋证28358 本、760.73 万（因2008 年7 月1 日后栋证按户发放，故增长较大，与上年也不具可比性）。2008 年长沙市共办理商品现房转移登记59588 起，面积为687.68 万。建发房产建发房产作为国企实力开发企业，本着“打造钻石人生”的品牌经营理念，凭借务实的专业地产智慧，一直致力于在长沙打造精品项目。建发湘江北尚和建发西山汇景两个项目以其优良的产品规划设计、高品质分别获得长沙“2008 年销售套数三甲楼盘”和“普通商品房类竞争力十强楼盘”，而未来我们还将在市区核心板块推出建发汇金国际和建发美地等高端项目。2009 年我们将再建新功，续写辉煌！2008 年长沙市纯商品房、住宅累计均价走势图2008 年全市商品房均价为4285 元/，其中，商品住宅平均售价为3906元/；商品房非住宅平均售价为6503 元/。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3925 元/；其中，商品住宅平均售价为3556 元/。）商品房年供应过千万平米供求关系，是左右楼市价格走向的决定因素，而价格又是目前房地产购买者们首要关注的因素，2008 的长沙房地产数据显示，2008 年楼市供应明显偏大。种种迹象正在显示，在未来的一段时间内，长沙楼市供大于求的局面将会持续存在，甚至还有进一步加剧的情况，楼市警钟敲响。本版撰文/记者刘渝渝新上市：批准预售处于高位2008 年长沙市商品房批准预售量处于高位。这一年中，在商品房市场上，2008 年，全市商品房累计批准预售1230.95 万，同比增长30.53%；其中住宅批准预售1086.13 万，同比增长40.70%。从供应时间来看，2008 年每一季度平均批准预售量达258 万。上半年一季度、二季度分别是本年季度最低、最高，分别为186.76 万和315.11 万；下半年三季度、四季度较为平均，分别为261.79 万和269.78万，商品房批准预售量差距在10 万以内。各月情况来看，全年中有半年时间单月商品房批准预售量超过100 万，直接导致了今年商品房批准预售量的持续高位。从走势情况来看，商品房市场的持续放量，使得在当前房地产市场前景仍不甚明朗的情况下，市场销售压力进一步加剧。在2008 年销售的商品房中，期房占据了八成。2008 年商品房期房、现房成交量分别为479.67 万、88.48 万，同比减少28.56%、36.35%，期房占总量的84.43%；商品住宅期房、现房成交量分别为431.08 万、54.30 万，同比减少31.47%、42.01%，期房占到总量的88.81%。供销比：超过1.8 警戒线2008 年初开始，楼市就不得不面临着供应量增长和销售下降的严峻形势。供应在增加，销售却出现成交面积和成交金额均明显下滑的局面。08 年，长沙全市商品房累计销售680.79 万，同比减少24.71%；其中住宅销售594.17 万，同比减少26.95%，占商品房销售面积的比重为87.28%。商品房销售金额为267.23 亿元，同比减少13.56%，其中住宅成交金额为211.31 亿元，同比减少18.72%。长沙全年供销比超越1.8 的警戒值，也发出了长沙楼市的重大预警：长沙房地产市场存在一定的过度开发现象，虽然这意味着未来消费者的选择余地增大，短期内商品房价格上涨压力得到抑制，甚至出现一定幅度的价格下调，但从长期来看，是不利于房地产市场持续、稳定发展的。在非市场定价类住宅（包含定向开发、集资建房和经济适用房）方面，2008年非市场定价类住宅供销比也达到了1.76：1。长沙楼市的全面滞销一目了然。虽然供销比例同样处在高位，但是非市场定价类住宅的销售套数和面积并没下跌，从数据分析，供应量的增加比例远远大于销售的增加，加大了非市场定价类产品的供销比。从单月商品住宅供销比来看，全年绝大部分月份供销比在均衡点之上，并形成三大波峰，分别出现在4 月、6 月、10 月，供销比达3.41、2.69、3.18。供销比的持续高走，是供应量持续增大而销售量长期低位的直接反映。月增幅：政策推动影响更明显供应大幅增加，销售却在大幅减少，这是长沙房地产2008 年的日子过得艰难的根本原因。2008 年长沙市商品房、住宅累计销售568.15 万、485.38 万，同比减少30.75%、33.71%，住宅销售占商品房销售总量的85.43%。从时间段上来看，今年各季度商品房销售处于低位，季度平均成交量仅为142 万，并且还呈现一定的下滑趋势。商品房季度销售量最低、最高分别出现在一季度、四季度，分别为129.48 万和153.33 万；二季度、三季度销售量较为平均，均略高于140 万。销量的直线下滑中，也出现了两次出现回暖趋势：第一次出现在2 月-8 月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9 月、10 月回落，11 月、12 月又开始有所回升。但是，在这种两次看似相同的回升现象的背后，动因却略有不同。出现在2月-8 月的第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次11 月、12 月的销量回升，则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促进房地产健康发展措施共同作用的结果。两次回暖中，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。2008 年长沙全市及各区纯商品房供销对比2008 年商品房供销比为1.821，其中商品住宅供销比为1.841，纯商品房供销失衡情况稍大。从各区情况来看，开福区、雨花区商品房供应量超过销售量的2 倍，岳麓区略高于1.8 倍，天心区、芙蓉区供略大于销，处于基本正常水平。二手房交易先抑后扬2008 年的二手房市场比起新房市场的行情，更为刺激。从年初开始，北京上海等大城市纷纷传来房产中介大规模关门歇业的新闻，预示这一年对于二手房市场是性命攸关的一年。时间进入到下半年，政府各项救市政策出台，给二手房市场带来了救命稻草，但这根稻草是否有用，还需要09 年的进一步观察。本版撰文/记者刘渝渝成交：明显下降2008 年，和新房市场一样，二手房市场同样出现的是价量齐跌的残酷场景。全年累计成交面积171.23 万，成交金额为42.08 亿元，成交套数为13880 套，与去年同期相比分别减少22.74%、23.03%和30.15%；其中住宅成交102.81万，成交金额为19.48 亿元，成交套数为11782 套，与去年同期相比分别减少31.87%、29.42%和32.73%。按照时间节点分析全年二手房成交走势，二手房市场出现了明显的先抑后场的走势。由于政策此前对二手房交