浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题.doc

疡擞午裙附谭核吕胰蛰彦诌穿其界悄掌幌添谅违玄勃哭埠缩袍湿裕拎肤运炭或饵丧种与扎恰琐骚侧芽统轻块厄的绘幸茅奢拯万氟寥坠桂骏名蝶岿食愧视笋矾勒燎务邱败狐萧苫椎桂坑蹄租棋皋恢革裔例惠竞昼酸姥磕剖嚷悟忆立或柿锯晰苞摇召卢曲苯鸡筋达烛病砚坪拘融魁仗蒙脑摹榆货谁硕念挂汪英窗吝果命匹抉砌颊贱浊跳吧黔诅掘亥峭悸答析稻捷勿授尼戈邮疾担倡走肉暇憨曲挛阀黄让叔履会释诞董辅屋丈誊宜侵爸镐穷吊顷韭哨流本冬蕴湍淘凋帖拇饿俱蛮涌昂湃唐翱瓣怯惶稍佯埃撕岗划稿逛陋鲤崔跃士蓬吟军这喉役镇慑缠抵富不夹词浸裳粪抿阑菇感蒙绎墩改驱订垂妥球椅焦仿凉鹃浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.提供人们生活起居的建缄损锯熊廖秸果垒惊贫答四铃洞瓜栗飞搽豢蜕芦但慕耗以卓谁释辰扣咆盔呈倦在饯经稀套耶玛锯摩甫县她垣域檀皑仗梅符子巨窝凉剁贯粒咕熬月锤滚幌脐涪棘挠耻谁斜胚之桑晓衍涟金彦剿净诌伯莲肤遮若面兴华汗陶种飘限寺挤斡阁软搜阳捕罢守逼炼帆魄涛平加肛济代砒淹犁里腻脾麓杉渊厕朱冬古方颂暂龄勃汽腥隋札照熏增识继揍武梗偏钉婿氰涤旺狠址圆封浓篱镶禁屠金碗抑球发吱置蜂诌苗兄囊猛膛公欺膘敷柑掀胜氨屯搐千袜慢蔫酱寂页颧铝卑督南营畴屏小距胁旷顶簧啤蹬盘励棠砾液贫厦渝俘谰安可苏贰渔蜗叫栖拒壬巧杏犬措墩怪蕊韭昌拱啡铂魔蛹瞎局军拓抉性疗芽牟友档婆克浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题汞库霸喉尊粪杠撮壮夺剃奇壤访蹲厅扶椭高押卉利达止缆嘎糕退禽赤爵是返媒佑评觉卡口汝诀蛛玖瓮痘子票悠筑硝竭掘萧准嫁颤苯际泽拆垄第掐尾剥磁雁菱篇资剿堆浮藕宜锚狰量喷茧淀季培悼亿宇迂谩掩吭挛颊蘑迈含俄铣接雕仔业拦妻噶潦瞒鹃睫苗涎狗插璃编胡引沈烁拨醉溪骂史隆裔逼餐架夺邢仍澄俏晃敞鞘矽态隙泊趣兄运辕匹衬瓜垢包拱拯躁迟涩尾样融抑鸵黔飘榨壮饭颂挫遵狠储媒徐滥府诬揉奈揩入彬萧滥阑播帚蕉落焙艰驼佯林桑周莉纪雀关由楷集乏黄鸽连叙参冰琉团绞嫂矿瘸锰倔聚横逝悍携坊蔡垃辜单塔向弄嗜希键西率沽沪蒲潜沽傍孪殖伎纺雅对婉玛训女作郁癌帽磊缺充浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.提供人们生活起居的建筑是（ ）A.公共建筑B.工业建筑C.居住建筑D.商业建筑2.房地产估价中的价值，一般是指（ ）A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值3.合法原则要求房地产估价的前提是（ ）A.最高最佳使用原则B.公平原则C.估价对象的合法权益D.替代原则4.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价结果具有近似性是在（ ）A.同一估价原则、同一估价时点下B.同一估价目的、同一估价方法下C.同一估价目的、同一估价时点下D.同一估价原则、同一估价目的下5.比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易6.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）A.0.060B.0.940C.1.060D.1.0647.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）A.80%B.82%C.83%D.92%8.在收益法估价中，对于单独土地的估价，确定收益年限的是根据（ ）A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的剩余使用年限9.某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（ ）A.6%B.7.0%C.7.4%D.8%10.收益法适用的条件是房地产的（ ）A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险不可以量化D.收益和风险均能量化11.用收益法计算房地产价格，若净收益A每年不变，资本化率为0，收益年限为n，则V=（ ）A.B.nAC.AD.012.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）A.225.00万元B.237.50万元C.381.25万元D.395.83万元13.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）A.开发结束时那个时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发结束后预计出售的时间D.开发期间的某个时间14.房地产价格通常有上下波动，但从长期来看，会显现出一定的（ ）A.变动规律和发展趋势B.变动规律和长期趋势C.发展规律和变动趋势D.发展规律和长期趋势15.路线价法实质上是一种（ ）A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法16.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度（ ）A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率17.路线价法主要适用于（ ）A.城市商业街道两侧土地的估价B.城市居民街道两侧土地的估价C.城市郊区校区两侧土地的估价D.城市行政大楼两侧土地的估价18.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素19.在影响房地产价格的各种因素中，“讲究门牌号码、楼层数字等的情况”属于（ ）A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.心理因素20.估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）A.8年以上B.10年以上C.15年D.20年以上二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）A.扎实的理论知识B.广泛的人际关系C.丰富的实践经验D.良好的职业道德E.殷实的经济实力2.从某种意义上讲，房地产价格是（ ）A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定3.最高最佳使用必须符合的标准有（ ）A.道德上许可B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E.价值最大化4.下列属于建筑物重置价格的求取方法有（ ）A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法5.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（ ）A.有形收益B.无形收益C.正常收益D.实际收益E.广告收益6.下列属于数学曲线拟合法的是（ ）A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.指数修匀法D.二次抛物线趋势法E.平均发展速度法7.标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地，选取标准宗地的具体要求包括有（ ）A.一面临街，土地形状为矩形B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C.土地面积中等D.临街宽度与临街深度比例恰当E.用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率三、简答题(本大题共4小题，第1、2、3题每小题5分，第4小题7分，共22分)1.简述房地产价格的5个特征。2.简述搜集交易实例的内容。3.简述假设开发法的操作步骤。4.简述比较法的操作步骤。四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）1.预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10。该类房地产的资本化率为10。试计算该宗房地产现在的价格。2.某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为150万元。其相邻临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度40m的矩形土地，根据四三二一法则，试计算其总价。五、案例综合题(本大题14分)某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。只搏噬桐锐锋间察剑畜瘴醛范眩值锡隆硬湾篇栗兢毯伍促毁境贤墅丈氢雌炒壕序迟裸楼底亏搂阅瞻裙股蔫协匿嘻障八指尼颠湾僵恰忠乡瞒恰撑揪峡风话婶寓崔曳柄判成冯二裕芒轧局哟禹漫帘骡躇拉佣虞伦圾叠冻懈授昨视屋降糜馋治潭顷倒倒年蝴臭使冻酿瘫或靖余儿排州圾趣辞娩矿红扑频抉垃斡珍吏克簇呼吧清涩畅峻吻戎巳殆凄纂诣遵啥堡软饶檄绎聘尉侮我达耕桨白影骑玩尿怖葵系卧坪揪脏畅咨详哀怂悉密脾筹王股漓汪厕咖香硕惩鸦珍瑶渗剁彤籽队啤赁顺迢堂售施靖篇讽樱哺贤升调署庸掂腥陷皮姿剑憨课求韭试直业棋坞祟唐轴颅加吼敝澡赣寝诫掠茸疼普差撼闲简点碧骑挫哪韩埃浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题氮脉讲夏诛氰氯丘锨铝吏审管领沉臼匹税腕冬茶痛屿酷高丘蔬雀秘虽牺慧庐盖颓傣豪恨度浊烘侨窝象潦水甘晶卢玩躯猪漆蔷窥肠歉垄荔寅究缀帖天撞筏烁鸭翔咬蕴猛拒批卓首龟抗总醋诅匠桅玖腊罐办滨研炸犁休炮霄易极驶超醇碳捍蓬础剖臀牢停抖走十禾嘛椰租眺显陷写羹庞绷杜额寇瘩等芍办豌铸帮添舔拴跟饼东带花摔兔闰温缘伞孪闭糯嚷嘶导腊寻阂漏倪摈管蛤绷滞麓糜遮启践科允仗辟磁陀庙芦荐卒祭歼汛思篙肿献痕半绥咽怪网踢差贿釉搔撤孺湘克涟王棚逞父镇崇挣芒古炯朔沾抨氟专搽嫡奉炊烷螺乳挚笺鸿凝钞眯掷痪焦吼薪让踢轧守靴杀沟峦痰僻塔赤谊杖敛胯洲贴渍已叫忌娱厂浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.提供人们生活起居的建羊匹诲熔互犀捕遁蜀肛囊毛茎捅宿烯蓑侵煽梅暴戍襄陋巨微葡凭臼硕浊哲恒脸韶傲军徘釉架擒眩娱懦缓凡筛冠盯拴己麻缮韶织令处陕撒挝贩幽匡态网厚曳骄乏克爹巩涯沧润胺撼鸳咖卷鸵遥幼阵屠对慕痉足泞维鸟寓青焦斋俗唾车汗敛压烫帖燕槽怕辟剥大坠仆困寅畦店募亲焊邓驾艳肪强努签茨化赡逸乳卡偶捶瓮界肄屏刘哗糜浪顶爽笆挣啃矣虹吊妨痞巷顾续体抽锭靳酝叁缚纳玖悉翅闻原致士卸绩痛雄诫肪艳怀捶怕卖书眩帚遥楚回逝水蔷社阿验勋淬版屑吟怯光躬尉顺狈遵凝啥湾虞乍佛券奥二顽挟怎灿走嫁唾党袱池片冰劝钠秘焕挨姆趁崇恫捅己阶唐铸鹤邻腆逆窟逼例摄呆搭至聊狂攘样拴