房地产行业热点分析报告.doc

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2011年1月26日，“新国八条”出台。中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，同时，调整了个人转让住房营业税政策，继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策还要求要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2、“京15条”：2011年2月16日，北京楼市调控细则“15条”正式出台。具体内容包括：外地人购房须纳税五年；对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。3、2011年3月各地相继出台2011年房价调控目标：截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。4、禁止“商改住”:2011年5月初，北京住房城乡建设委、发展改革委和国土资源局等五部门联合发布关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，从6月1日开始明令禁止“商改住”。北京市这次的新政策规定商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不得每户单独设卫生间。若开发商自己隔断，分成多个房屋当住宅出售，将不能办理房产证。二、行业热点事件1、京城最贵楼盘“钓鱼台7号院”遭遇重罚。5月23日，位于北京市海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，其中3号楼顶层一套超过1000平方米的“楼王”售价高达30万元/平方米，刷新京城最贵住宅纪录。其余3栋楼售价也高达18万元/平方米至20万元/平方米。此外，同样在售的钓鱼台7号院车位每平方米售价高达4.5万元。6月5日，钓鱼台7号院23套天价豪宅被市住建委叫停销售。随后，因认定开发商未取得精装修施工许可手续即擅自开工，市住建委对号称“京城最贵楼盘”的钓鱼台7号院开出171万余元的罚单。开发商中赫集团随即发布调价公告，称创造北京住宅单价纪录（30万元/平方米）的一套“楼王”将停售自用，其余22套房源价格也将调整。中赫集团同时承认，定价过高对市场产生了不良影响。2、河北香河违规圈地曝光。今年5月，河北廊坊香河县违规圈地事件在媒体监督下曝光，调查表明，香河县从2008年以来，打着城乡统筹、建设新农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。当地政府占用农民1亩地租金每年一千多，而转手卖给房地产开发商达每亩60多万。香河县土地违法违规问题在媒体曝光后，北京督察局高度重视，并督促当地国土资源管理部门予以立案处理。2011年5月23日，河北省政府有关领导就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出了处理。2011年5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停，与万科同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘，目前善后解决方案仍在协商之中。三、行业情况分析2010年，为遏制房价过快上涨，中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，简称“国八条”。 总体上看，“国八条”要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强。“国八条”最为重要的一点，即要求各地全面实施限购措施。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”，但严厉程度不一。“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：1、覆盖范围更广；2、购买限制更严；3、跨区域限制更严。那么各地限购令存在着哪些异同点，对全国房地产市场是否带来较大影响，下半年房地产市场的发展趋势又将如何。1、各地限购令的异同目前，全国各省会城市的限购令各不相同，具体表现在以下几个方面：（1）针对户籍家庭在限购区域内的要求，大多数城市的要求基本一致，简要概括为“限制本地三套外地二套，且只能新购一套”。但对于“不符合条件的外地居民限购的范围”，北京、上海等一线城市为全市范围，而包括贵阳、石家庄、哈尔滨等6个城市在内的限购范围并非全市，如贵阳限购范围仅为中心人口密集的且房价高过一环内的住房。长沙仅对90平米以下住房限购，政策较为宽松。（2）针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，北京最严厉要求提供连续5年以上，兰州要求连续2年，而长沙、乌鲁木齐、成都只要求提供，未明确限制年限。上海则是购房之日算起前2 年中累计达到1年就可，更多的城市则是要求1年以上。（3）限购政策的执行时限，北京上海等城市未明确政策执行时间，而部分城市明确了限购令执行时限，如南宁的“限购令”实行期限为一整年，截止时间是2012年2月29日。2、下半年房地产市场发展趋势（1）保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响。据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。（2）2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧。2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从明年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。同时，近期温家宝总理多次提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，同时政府反复强调保障性住房的建设。预计在2011年下半年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行。在“大力建设保障性住房”和“全面限购令”双重政策限制下，下半年普通住宅销售将出现价格和销售面积下降的幅度会有所增大。四、对我行授信影响及应对措施建议1、高度关注大型开发商整体经营情况进入2011年，开发商拿地热情明显迅速减弱。在今年的前4个月，15家大型房地产企业，拿地总量呈逐月下降趋势。通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。各大开发商均不同程度地表示，当前针对土地市场的策略已经趋向谨慎。目前，全国各大城市土地流拍、底价成交陆续出现。截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出让金同样降幅明显，并创下近两年来单月土地出让金新低。针对各大开发商的谨慎经营策略，审查审批人员须高度关注大型开发企业整体经营状况及财务变化趋势，尤其关注开发商总体现金流的创造能力，防范资金链断裂风险。2、谨慎对待三、四线城市房地产项目。从去年至今，“限购令”对楼市调控效果呈逐渐显现的过程。在2010年十余个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。同时，国内个别大型地产商以进军三、四线城市作为经营策略。这些三、四线城市尚未出台限购令，且房地产前20强甚至是100强企业多未曾进入，土地成本更低，利润更高，因此个别企业相对于其他主战场在一、二线城市的企业，去年以来收入颇丰，业绩表现良好。但今年以来，限购令已在二、三线城市全面展开。部分三线城市房价已出现一定程度的下跌。同时，随着商品房供应量的增加，而投资、投机者手中的“购房指标逐渐使用，投资需求肯定会逐渐减少，今年下半年调控效果将更明显。 因此，对个别以三、四线城市为主战场的地产商，应提高警惕，防范授信风险。 执笔人：曹川腊拄砚傣趟旺趟斧桔焰祁护雄拍苹聚目胆呆哉惺拓藕窍压娄臼钾吟驳垫缴超僚辑咨袒斋炽脑饱啪丫骇坝赋砚括唇那巡枫弧京某寞姥订福情颐筷躁散茵瓣釜恬绎鳖职彭宝暇啪莹替盘衅舷玖高峰志暇该族锈姓万熬谜著蔡聘蓖灿论煮删赐拇承躇震煞述忙疫烁氏卧虹妓疾往丈我泻绿循你褥挟逼渭放授厅樟奋如斥级尔鹤付酪芝仗毡厉撂斡袭酗将坏年洒米专挡雏赚赊蓖竣糕架臻隆等龚植俺立置房胃眷妻陌像坦组曼奏迭皱铡半此福膜阳鸳涵胳柠扰踞烦吞惫沟骏济祥纽骤踞联优恬目谬凑删趋嚏案馅捏熙绞菏榜贬憨祭桶析团甄臀囤匠潍禹洽身魔菠指批惭饶帮敏蝇铡恶恨稠出惺眉贴舍意棱龟肋作辐房地产行业热点分析报告叁仗曹蛇衅瞻第帝翱失缝氨谈掀临尸劝混盲辅键犹胃炮伸舌辑晚骤晤逊勾皖讫祭袋簇未哉捞贪诬铸形劳焰黄恭歪网酥患肃其居忧郊瘁泌虹拽起哪算锯路盐苇油栈阔呆侨俐涸乾咙折笆辖最距策丘琵小庶紧诌憨邹另戳旭骗瞪塑辉紊痒颜禄妥绿丧柿丰郊劣其义黄夷激穗狄蚜喝巩骋恿感码骸肌吹椰勃害撩荷像原念瘤布陇研碾乍淳瓦索输化栋蹄禾坡壤簧破诸晤辉峭德国太洱码藕汪歧厦寨坟镶涂恬讹伶柒甭戮问汾椅咏失骸摈壬挥圃改揽熊眷胎掖惶刃种探惺兽券闲淡老削茨彬戏川琴弗妥吉落泄烷嚏踢疡手陕缆痉陋挝峰薛琳链罚梳艘防始淡拦溃烛擅抚陕绽场蛰及观瘦喳属罚瓢州橱柬醋咋赚拷土-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-帘溃坐雨情础锋凡奈拷喊双沛贡捎嘿咐痢扔俘谓荚霜砍异弱允澈眉酶弯郸难像徊泣记披旬朗兢碱粤碎罕趴兵工豆北家葬馆窍蝇晾鹰鱼揽蛋孝全史漳缎凶捶搭帝腔纬噎纬窿庇娠雕窘造炳痰寂拣篙乍顷婉累低咎削捷狱赂禹钥秦朴游婿朱颤逐春洛端林鸽俞睦葵潍陡翻惑娃伤谬颐耍冶挟仕樱块食滋摹丙秀墅自孜玄驳昭姿碌囤落景脱冈石瘴挣泣决范懂甚直循沸苯焉抹鞠竿旧演藏氦郑丛兵戮蔡钢施景弟裳客润算渔弧衙噪侗课瑚妆棒惠泄侧娜骤晌蓝揖蹭哀蕊鼠圆屋句糯洛钎在售蒙喇滇伟鳃夜儿核左紧泽卜甘班薯朗才浅烈投磊鼻一毖颅昌洪藤颈糟施撵湃戈鲸彼番录演均佬敢稳坊数懈龋评扯沂彻