保障性房地产期末论文.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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保障性房地产期末论文

吴凯
管理学院会计系
学号：17520112200694
电话：[phone]
—开发商与保障性房地产

在整个保障性房地产体系中，开发商无疑扮演着及其重要的角色，开发商的工作效率直接影响到整个保障性房地产的建设，而开发商也是对保障性房地产具有实际定价权的人，除此之外，房地产的质量、维护、物业、周边环境也和开发商具有直接相关的关系。毫无疑问，如果政府能妥善处理好开发商与保障性房地产之间的关系，那么，对于保障性房地产的建设肯定大有裨益，以下将从几个方面对此问题进行探讨。
政策的制定
政策的制定和出台是保障性房地产的基础，从开发商的角度来看，政策直接影响着开发商参与的积极性、最终房屋的定价。
政府在此环节扮演极其重要的角色，在制定相关政策时，我认为应该遵循让开发商盈利的原则。因为开发商毕竟是带着盈利性质的企业，让它们纯粹做公益是不现实的。不但要让它们盈利，还要保证它们的盈利空间，在3%-5%区间较为合适，企业也容易接受，盈利空间少了，一是开发商参与的积极性会下降，减少了保障性房地产建设的效率；二是因为企业追求更大的盈利，可能会引发开发商偷工减料，克扣必要建房款，导致房屋质量不合格，这是更严重的问题。但开发商的盈利空间也不能大，因为开发商获得的利润最终都是消费者付的，利润空间过大会使得保障性房地产的保障性难以实现。3%-5%这个水平是商业住房利润30%的六分之一，看似比较低，但是对于拿地困难的中型房地产公司来说却很有帮助，大公司可能不在乎这种小工程，这时中型企业得到难得的发展机会，并且它们十分看重类似的工程，在工程质量上必然少有马虎。中型企业的发展能最大程度的促进就业，对宏观经济也会有一定的促进作用。
强制规定开发商开发商品房时按一定比例建设保障房的政策是明智的选择，对于政府和企业来说都是双赢的局面，政府完成了目标，解决了保障性房地产的来源问题，企业在盈利的同时做了公益项目，提升自身品牌竞争力，在此，政府需要提防的是企业有可能将在建设保障性房地产上产生的损失转嫁到商品房上去，保障房收益群众毕竟只是少数，若因此抬高了商品房价格，只会让更多的人买不起房，而转而争取保障房，这样一来保障房更是供不应求，引发更大的社会问题。政府应该在签订协议前就谈妥，以类似房地产项目作为参照，强行规定房价上限，这样能减少政府的风险。
开发商的选择
处理好开发商的问题，归根结底是开发商的选择问题，虽然保障性房地产对于开发商来说利润空间不是很大，但仍旧容易发生腐败问题，腐败不仅使房地产建设的效率降低，而且最终损失都是由底层劳动者来承担，所以政府应该对腐败这方面加大监督处罚力度，开发商参与保障性房地产建设盈利并不是主要目的，搞好与政府间关系，提升自身品牌优势是他们的根本目的，政府应该巧妙利用这点，提出一些相对苛刻的条件也是可以接受的，对于腐败的问题，应该加大惩罚的力度，使得冒险的成本加大，让官员不敢冒险。
因为保障性房地产的特殊性，不宜使用竞拍模式选择开发商，因为竞拍的价格最终还是要转嫁给消费者的，竞拍价越高，最后的房价也会越高，保障性难以得到体现。不仅是对于保障性房地产，如果政府铁心想抑制房价，那么就不能单纯用竞拍的方法来选择开发商，商品房也是如此。目前最好的方法就是采取资格审查，挑选出最有资质的几个开发商，然后与他们进行协商，现行确定日后建设计划、房屋价格、日常维护等细节，从中选出最优的开发商，这种方法从一个方面来说不符合自由市场竞争的原则，降低资源配置的效率，但作为政府“看不见的手”的一种宏观调控的具体措施，不失为一种较实用的办法。

与产业下游企业的合作
我认为政府不应该仅仅压缩开发商的利益，因为房价高不仅仅是开发商的原因，政府的“土地财政”甚至是下游企业的不寻常的利润也是主要原因之一，要想真正控制房价，不仅仅要关注销售终端，生产过程也是关键的地方。
政府应该和房地产下游企业多多沟通协商，在保证他们有一定利益的情况下，尽量压低价格，作为回报，他们也享受到了与政府关系的加深，建筑也可以为他们作广告来帮助他们扩大影响力，水泥厂，砖厂，建材厂，木厂，钢铁厂，装修公司等等下游企业经常被人们所遗忘，但是我相信，要是能妥善处理问题，这些公司与政府同样能实现双赢，做得好，能为政府省下一大笔费用，把这些利益再用于保障性房地产，那么政府的问题会变得轻松许多。
这样一来，人民与开发商之间的矛盾，政府与开发商之间的矛盾，就部分转移到了下游企业中来，调解了开发商今年来在人民心目中尴尬的形象，而底层消费的住房得到了进一步的保障。
保障性房地产的长期可持续发展
由于前几年的保障性房地产建设开工率，完成率，使用率都很低，近两年来中央也是下决心改变这一局面，加大了对保障性房地产的投入，时下的住房供给市场正在发生变化，包括两限房、经济适用房与廉租房等在内的保障性住房供给量与供给比例正在加大。中央与各地签订了责任书，且年底时实行问责制，因此实现的可能性极大。而且可以肯定，伴随中央对住房供给思路的转变，未来保障性住房的供给量会继续加大，保障性住房供给在整个住房供给总量中的比例会继续上升，从而真正形成商品房、经济适用房以及廉租房等多层次住房供给体系，以对应多层级的消费人群。因此保障性住房市场容量正在上升，未来几年，正常情况下每年将达3500亿元以上。
这里我要提的一点是，保障性房地产的发展不能是一时兴起而为，在建设上也应该讲究长期的可持续发展。
现在中央主要是以任务分配，问责监督的形式强力推行保障性房地产的建设，这种模式虽然短期内见效快，执行力强，但从长远来看，是有风险的：
1、 各地的实际情况不同，统一划拨任务缺乏科学性。每个地方对保障性房地产的需求是不同的，这和当地住房总量，外来人口流动量，当地文化，居民实际收入水平，地方政府一贯政策等有关，这些指标都只有地方政府最了解，而由中央政府进行分配，显然是不科学的。
2、 建设周期过短，房屋质量难保证。中央政府的硬指标对地方政府而言是莫大的压力，情急之下很多工程匆匆上马，有的工程甚至只是老房新建这样的滥竽充数，房屋的质量问题难以保证，近几年来的“豆腐渣工程”层出不穷，甚至出现了很多建好就拆的现象，这些都值得引起有关部门的重视。
3、 未考虑到地方政府的财政困难。我国实行分税制后，地方政府的财政开始吃紧，土地财政成为地方财政的支柱，保障性房地产大幅降低了地方政府的财政收入，更加造成了地方政府的财政困难，这是地方政府不愿参与的主要原因。可以说，如果“土地财政”不能从根本上解决，那么保障性房地产的发展就会有难以逾越的障碍。
总论
自从居民住房商品化、市场化以来，房价就像脱缰的野马般疯狂奔腾，政府虽然极力想抑制房价的过快上涨，但总体效果并不明显，而“保障房”的概念也在政策出台之时同时推上了历史的舞台，经过了十多年的发展，形式仍然不容乐观，国家所称的“居者有其屋”的目标实现还有不小的差距，我们仍然任重而道远。
来自住房和城乡建设部的消息显示，今年全国保障性住房建设的开工任务已基本完成。明年开始，各地将陆续进入竣工和交付的高峰期，届时市场供应结构将出现更大的变化，“重构”或将正式开启。虽然业内普遍认为，保障房制度尚有很多值得完善的地方，尽管保障性住房在结构、供应、分配等环节仍有不合理之处，但保障性住房建设的影响将非常深远，整个房地产市场都必须正视这个事实。
要想加快保障房的发展，开发商的重要性必须受到政府的重视，所谓饮水思源，只有保证源头的水干净透彻，水流的渠道通畅，那么下游的人们才能享受到清凉的水。

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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