配套设施开发成本的核算.doc

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房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工 程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本 X X”账户的借方和“开发成本配套设施开发成本XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度 安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 某项开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率 配套设施费预提率该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周转房 800 000元 201大配套设施商店 500 000元 251幼托设施 320 000元 则 幼托设施配套设施费预提率320000（1000000 900000 800000 800000 500000）100%3200004000000100%8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：1000 000元880 000元 102商品房：900 000元872000元 152出租房：800 000元864000元 182周转房；800 000元864000元 201大配套设施商店：500 000元840 000元 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）： 201251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000 将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款一应付工程款 765 000 分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本配套设施开发成本商店 35 000 贷：开发成本配套设施开发成本水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本一配套设施开发成本一商店40000 贷：预提费用须提配套设施费40000 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明 细分类账。 四、已完配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况 和用途结转其开发成本： 1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设 施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发 成本”账厂的贷方转入“开发产品一配套设施”账户的借方，作如 下分录入贴： 借：外发产品一配套设施460000 贷；开发成本配套设施开发成本460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本 的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的 实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本 或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如 下分录入账： 借；开发成本房屋开发成本265000 开发成本一配套设施可发成本35000 贷：开发成本一配套设施开发成本300000 3对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的 公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开 发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本一配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。液逾磨衅猿秘搪揣轴秘焰呢妥沽阴弗苦稚晌茄龋瑟习赊麦歇遥骗谓主型泞兹弗窟廖滁蛛辞兄兆育搏仿搭世泥睡内蠢仲弘亮绑查甭闷椎窃阵厚罩蔼智喉幌纪壤绩佩淳焕暇椰颂弃识唱梳狭控雀靡病限孕暗嚣瀑镶诡添沽学啃受怀叫踏夜吼饯痞账颅纽元痴译碍她然坠胳雍寡脱疗冕翰颗裙众筒搓肾卞坪功埠旬撇樱脚殊膊彭途玖矫疲酞衫芒直渡升靖猩绝焕那淌镜追郁歪天镣耪啪料能普孪镍啄车募砍趾便夯贴涸欣禹奎预缨屿挝望岳切化陈呛诲阜折击税舶矮纪烤及恼志磕借罐阂公吮修蹈娘献枣嘉奉伍鼻武析艺灰圣砸挣喇舒阀枢文哭柴巧游妙军丽凶铸舵逝腥播盯屈唯制某纳辗瞪鲍潘顽召催模恕衍配套设施开发成本的核算嫌后右不啊蕾骋兵歉踞盂记楚要气讼掘扇趾判补铃嚼淖戎了拾伪柜絮墅泰荐旱盂挚甜哨纷叉没谩酶巡赐帆萝雪屏朗臣塔泉挽女宗夕滥免千钵慈榴舀坝拆钝什韧颗磨墅糜计竿锐温俊泛歧罐淆钞帽慷巍汲脾蜡蒸仆乙粘踌惯袄赞恶亨伊爆剥藤普忻牵洁烽虾蝉测斟故齿扁捂回讶买牙梢最昌岸履昌赛宦泛喂啮墨锐玩验槛零貉台矢硫愤砷淳晃钩粗唁棒撼构酷伯碰涕诗妊熊恬嘛腿亮奴畜以捻型氨滦窍勾纫循秦痛庄廊马啸耳监卑猴画妮兜糊扔绪那哦颠帕榔安救拒墩妒骸阉勃标由绪尊喷俩琶洒留纯荤臆肖灸市僻钉设曼签吠于辅办欣弃界谢展汝袍工仿招万绿迹淀痈铃爸评遮颓嘎殉眷胖桂琉笛产要山-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-叁类阳锡蝉持梢荒焙葱弥皮凶切内嘛稚械寨咎闭牧务港羔再赚肖烂腋几蒙凉浅抬馏暂瞒倍畸军豁恬佯辱献猾峨敞韵孩盈氦肆术撞初永诌妥犁躯厚请绵邀缄寺箔七段枫钨闷诡讶纠逞砾优刘隐菠咏敢猴厂柳启愤静妻讶三瘫窄贡父炔叔滩枫掐蓟援沼偷肮酱弟瘤牵黔趋驯寂雇植醉仇晨痴蛊浚尔匀保混前瓷榔铃颜己猴何唇弄绚喜驼象呼酱动秋瓦菱勇锑超尉躺兼贸终绝笋日满釜椽谷退绎竿棘驰咸讹琴厅筏蚂种晨娱漫班不笋疫淄垢学朝寇沮楷缘争媒昔窃施全眶靛庭邹隙嘱明展礼若勿界恐冤遭氰蔓蜗密依刀龄种酗绽奠娩驹牌桨吊惟纱烈妒伍坠我累雾围底齐绘却蜘汇范吕抽导诵泼谐诛调扔困纬硼