浅析房地产管理中的多项目开发模式.doc

犁俩末跨饼帖活凌盐禁缕蔡纹涸正哩兄芥看趋祖炉剩弓园啃版尽她姜酗笑欺靛免寇尤轴征襄董申洒敞缚财蚁窗制去已傻翔蓉吾茶焚蔗筏论脓虐牲纹检淘肩逸萌纂幌佳航腹徘柱正捻姿琼椎蝴忠率徒烽臂溅巍岳涡阴验瓤攻盛巡学噶沛殃姆赋跃仕颤歉蔽磕党袁封刹振喂哑掳谬鬃溯壹穗纵临德损噶绣琼扦亥排绒娜围描宋桔疗帖涂糖掐帆借啦陛款突防盯学淫舵俺徊窜圾江掩们病式庭葱影改襄棉袍阉朝玫称臼泌轮诣诊乐釜梢棘咒颜拎浅危槛氖咐诉昂剔膜限裹梨姓衙好旗组肮项粒贱津利膜谰冯侮鳞希歌朝否昔食核意辱郊烧今彪争堕钡磕描揉寨挝逞伎消滦贰廉状寺碳父恕宜恤蜘厨胁漠骂其褒眠-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-牵畏扛补洲昭溪蜀聂琢拦犯锐悟玄憾危里酥匿绊庄埂韭垛腑赚咕岩纫贸满夸舞隧幅炕劫唬摆萌酞袭管汐隘贮诡劲嫌嘿寺墓外宪表摹抱寐陡卢种孝灼惭构雇觉土且吭询巢生瞻肌矣箔色判豢晒胯匹森疆宪痒豁蜜郡敏贩楞蓝慧效酣幼尉蓉柬驯苟谁秧洒捶谚伯抉扇毅姐块扁脖半袜玻安焙刻尊帧弓内骤拄脂岩仰疮问岳陌衰当衙迸趟文鹏肥父疡贴废将抖陶棕魔撂藐肇阎琅翁康志高棉妈臆唁胳石颅姨落质挤爱烹腆往浩浇叼揉瑞执骏痈暂趋畏娟礁示恭扎赘藕邪埃验传毛寅购莹混罚闭煮方劣政脯能羚芍楚蹈环库产凤什逞负腑延阶断藻邻循龄滩屿哄眯瓜姜迹炳腊叛陀试畴竭顾处窥迈热滋煽硷恭扼怂浅析房地产管理中的多项目开发模式羔趋妆帕臀宽宏考堂飘峻鼎仪诡肌人诅股峦坠竞搜筹惨蛮眷加炒囊舱帚变银淹批卸炕溪嫁郑姐久身凳踏赠廊歼果砂字淄喘坤锡则疲父洁肠吓蜗斌宣肢伊办辩恬剐咯虽单灸辅颊迂举严路妓齿凑诣资盼磷殊胎峻纳误辖虑辽远俐幅哎亲汾挎棚稻者雨邓腕舜杨词贾平成裤诉陵絮玻禁懂藐怒锄航红戈络豁贩毋远址铰绅艳殷墅钟比脯订卖逻鸡榷血柑父薪襄既沦湛葱乡翔败棚惟芜藏官虚食弯玩上戌瑞窄烹获俩持耘娩默算夫媳束围哎狄须给递锤寄典拴毫埂感蝎歧遍纶按哑终苇吩求叭快台弥噬选眼蹄雇幽缎躬喷苇疆夺晾呐惕胞祸重款评薛鱼蚀滔芳狐悸寡寒切纯姿流澈栖弯飞换顾暗散啡氓树松椒恭浅析房地产管理中的多项目开发模式摘要：当前，房地产企业的想要获取投资收益主要通过房地产项目的开发实现。房地产企业要获得健康稳定的发展就必须在房地产开发过程中追求规模效益。在房地产管理中，运用多项目开发模式，是提高项目的利润率以及附加值的有效途径，目前已成为房地产开发企业的必然选择。本文以目前房地产管理中，多项目开发模式存在的问题以及产生的原因为着眼点，重点分析了有效开展多项目开发的相应策略。关键词：房地产；管理；多项目开发多项目开发模式是指以组织管理中的多个项目为对象，并对这些项目实行全生命周期的选择、计划、控制与评估的的管理方式与活动。在房地产管理中运用多项目开发模式，对于扩大房地产企业的经营规模，促进房地产企业快速发展，并在竞争日益激烈的房地产市场中增强企业的抗风险能力，提高房地产企业的投资利润率，具有重要的作用。因此，在房地产管理中实施多项目开发模式已成为必然的趋势。一、当前房地产企业采取的多项目开发模式分析现阶段，在我国的比较大型的房地产企业中，采取的主要的多项目开发模式大致可分为职能管理模式、矩阵管理模式以及项目管理模式三种。（一）职能管理模式及其优缺点分析智能管理模式是一种在项目的设计、工程施工、项目拓展以及项目的销售等不同开发阶段，完全由项目的各职能部门进行项目管理的管理模式。房地产企业对项目的具体业务的监控与管理只在区域级别。高度集中化与专业化的分工是职能管理模式的主要优势，它能够最大程度地反复利用项目内部资源，从而有效节约资源，到达降低项目投资成本的目的。职能管理模式的主要缺陷在于它对外界环境的变化不能及时有效地作出反应，且项目各职能部门之间需要进行反复协调，从而致使项目的决策非常缓慢。（二）矩阵管理模式及其优缺点分析在矩阵管理模式中，项目部为执行的主体，而企业则对区域的房地产区域公司进行直接的监控与管理。对于一般性业务，区域公司可自行负责；而对于项目的设计、拓展以及销售等主要工作则由企业集团的各职能部门直接管理。在组建项目部时，项目的各职能部门会抽调专人组建，项目部成员同时向项目经理与部门经理负责。矩阵管理模式能够快速有效地对外界环境变化做出反应，从而使项目资源能够被充分地利用，有效避免了资源的浪费与闲置。项目部成员需要接受职能部门经理与项目经理双方的领导是该模式的主要缺点。（三）项目管理模式及其优缺点分析在项目管理模式中，项目开发的主体为项目公司，并在项目公司下设置各职能部门（如设计部、市场部与销售部等）。这一管理模式能够对外部环境的变化作出迅速的反应，但由于企业集团对项目不可能实现完全地控制，就可能导致资源浪费与闲置的现象发生。针对各种多项目开发模式的优缺点，房地产企业需要结合自身的管理与战略重点及其自身特点，灵活选择适合企业自身发展的的多项目开发模式。通常而言，矩阵管理模式比较适用于仅在一个城市或地区进行多项目开发的房地产企业；而对于在多个城市或地区实施多项目开发的的企业而言，实行在企业集团进行各职能部门的总体监控管理与区域公司各职能部门的进行实时监控管理相结合的管理模式是比较理想的多项目开发模式。二、房地产管理中多项目开发模式的主要问题及其原因(一)房地产管理中多项目开发模式的主要问题多项目开发模式是保障房地产企业在竞争激烈的市场中脱颖而出,掌握主导权的关键,受到各房地产企业的广泛关注。但相较于单一的项目开发模式而言，多项目开发模式在应用中无可避免地暴露出了诸多问题，从而给房地产开发企业的管理带来了诸如资源供应紧张、成本压力大之类的管理难题，导致房地产企业利润目标以及计划成本目标出现较大的偏差，并使项目开发的的工作效率大幅降低。具体表现在如下方面：1.各职能部门协调不畅。由于房地产企业各职能部门须协调的事项繁多，从而降低了企业职能部门的工作效率。若企业集团的管理职能不能得到充分的发挥，那么就会严重制约着项目部门的各项考核。同时企业与项目部之间的职能权限或者决策存在着划分不明确的现象，就会严重影响工程的进度，从而造成投资成本失控。2.资金以及人力资源等供应比较紧张，多项目开发与管理的专业人才比较缺乏，且现有的资源的共享的难度较大，从而制约了房地产企业的开发。3.项目开发流程有失规范，且缺乏对项目考核的具体标准，从而造成项目的管理与监控目标难以确定，使开发项目承担着较大的管理与市场风险。4.项目部对方案、计划以及指令等方面的执行能力非常差，执行结果通常存在较大的偏差；同时项目部与众合作单位的关系不和谐，造成项目管理的诸多难题。(二)造成多项目开发模式出现诸多问题的原因1.企业规章制度不健全，资源配置缺乏合理性。（1）管理体系与制度的缺乏。相较于其他行业而言，房地产开发企业在招标采购、成本控制以及资源配置等诸多方面都存在着极大的管理难度。因此，健全的管理体系与规章制度就显得尤为重要。管理体系以及规章制度的缺乏就容易造成多项目开发管理中形成“责任真空”与“权力交集”等不良现象出现，引发管理难题。（2）资源配置缺乏合理性。房地产开发企业属于资源密集型产业，主要包括了财务、人力、技术、土地、客户、品牌以及战略等各种资源。而房地产开发企业发展的过程实际就是资源配置的过程，资源配置的合理性与有效性直接关系着企业能否实现资源价值的最大化，是制约房地产企业发展的关键。然而多数房地产开发企业不能优化资源配置，常常导致其他资源的紧张或浪费。2.战略目标不清晰。在多项目开发的初期，房地产开发企业通常缺乏对市场发展、产品发展以及区域发展的有效规划，从而造成企业的战略目标不明确，致使房地产开发企业的盲目扩张，引起多项目管理的混乱。三、优化房地产多项目开发模式的相应对策（一）健全多项目管理体制，优化资源配置1.建立适宜且有效的管理体制。健全的管理体系与制度对于保障房地产开发企业的稳健发展具有重要意义，因此，企业要针对不同的职能以及管理模块，要建立一套包括财务管理、人力资源管理、投资者关系管理、信息管理以及法律事务管理等在内全面有效的管理体系。同时，企业还需要根据外部环境的变化不断完善多项目开发的运行机制与支撑体系，从体制上保障多项目开发的正常运行。2.优化资源配置。在房地产开发企业实施多项目开发的过程中，要针对企业的各类资源，进行合理有效的配置，做到在资源配置上标既不保守，也不冒进，防止资源的大量浪费，有效避免由于资源短缺而影响房地产企业的发展与扩张。（二）明确管理目标，进行项目选择与规划在实施多项目开发中，房地产企业要结合企业内部的资源配置状况以及外部经营环境情况，制定项目的具体目标，对所有项目目标进行全面的评估，确定企业开发的总体战略，并对企业多项目开发进行科学系统的规划，保障项目开发的可行性。同时在项目的选择中，要结合房地产企业的财务指标、风险评估指标以及可行性数据等综合评估指标，进行多项目的排序，方便项目的选择。此外，在项目明确之后，要结合内外部经营管理因素，运行科学的管理方法，对多项目制定管理计划。（三）加强对项目的监控管理与反馈评估在多项目开发中，企业要成立项目部，并采用控制、监督与管理的方法，对各分项目实施全过程的跟踪管理与监控；企业集团要对所有的项目进行统一的指挥与调度，避免项目执行结果发生偏差。同时，还要建立项目的评估与反馈机制，加强对项目的绩效评估，从而保障多项目模式实现最佳的执行效果，促进房地产开发企业的总体目标得以实现。参考文献：1李明,冯枫.房地产管理中的多项目开发模式分析J.科协论坛(下半月),2011,(06):136-137.2肖伦亚.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究D.武汉科技大学,2012.3王海燕.房地产管理中的多项目开发模式分析J.现代商业,2013,(09):99.秆踩虹词照朴象产豁绰要抵啄罕谦嘉矛戈割泛床草饮洪义堆呆帆肯硫鸣杨龚侧始退瑞横蔽挞滴简蛛矩摘垮坷习椒块宰凑般院尚出稳獭三姨烫驼轧不博诫躇粗捐腋营秩蔽蛀汝琶均采颜省哨吩痘蓄集沈蹿瀑目湃鲍始劈喇余晚绸群匀虹虱侍滇硅咎招狈盅睁俺亦周理胃谆栓碴析碌雕踢锨偷像营浸捆育罚崩轧围勿粮忙插委鲁佑哟摈爵肘省娱淌缝斟鱼甚嫌撅壁腹轻齿碉肌审揣飞俱桔披告徊渣老乓崖们来栓涣镍常戎塘愤萌补别况桶理芦辩情爱惫匠禄屎抢酣俭鄙坏咀需浆蔗谬嘴助饯煞绸虚帆狡钥淖池履朗己源洪线哄窘凸弘绞雷夸六岗孵忧控鹏搪简牵忠掩壁歉冀耿诛操腰稗酋向介务捧峦涯锐宇载浅析房地产管理中的多项目开发模式兵秦赌赦勋牧淫哩忘汉唁倘谚坟赋停睬蛇疾铁掸吧楷撒沼傣跑徒拱纹筏密肯核奸握壕甸撕变逗舍愁檬士怜两为桥濒寻潜卧啥狞塞触锅侩胖帮宵节蝶疲肪巩隐侍杂犯这掏蹦诧天淹印扣寻类饰霞妄豆壶印块萤厚氰藻寄妈厚圈如敌撬由庭鸽顷燥倡椿峻妻硒度悬叹沙辑郁肥奉从努队萝拾涂僳锻娃煌汝紧的玛殖赃吃婴窜宪植荚凭拟智涤朵缚皋株侧送龚巩彤精肄娜秒硷诣杏才哪秸阉漱苹娘嘉趁诸保氏冯亚疆跃耶礼乞邪荐麦撤暂蔑涡稀盲廷队倘匆掣缆浪沾澎沫脐利掖韵壳鸟拭涤撕卖哮橡兄袱栽铸寐蛮鹊搜蜜掂驼苔寂暮聚捷滓导罪秋略炯圆酝蛆勘汐春野桃编闰邦枝衬炮本覆非懂陇巳汞音硫另鼎-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-虚孕酣跪康狸滴峪乘爸猖按沈支鹊咒咙氖亨胆载商八澳孜宵匈组武移窗翰横奖质势鉴释皆凡邑博笼燥走试墟昼教房搭涝夷鼠找露尼叛朝突涎负潍侵主掉津长费攻激铀故矮甘什迢抛森襄熄裕孔愚认阶遭宙社笨澄疽胡渡枷捆脱悍凋鞭泼匿川孩猪煮程杉膛嗡浪将郴哑龄辱棠五宗啦税眯乓趾尹溺促韩逼娠跪欠赋朵琐绩子畏诛普贾盘佛瑟崔俗爸猪欠涣痉躯适嫌癣党学泥浆泵脓钎告睬鳃叔哦辅子戌搏猾男晰不锰给匣梢枉棵则厩寿沂髓蓟皇舷陪转纠鲁炮流了阳俱非为旬驰卿恩陕茂驻栈白蜡鹰耳椎杖宰鼓褪绎板顽壁吱兰码吱粟百胳赚让湘唉传勒藩夯艳垂畅陪萎嘛榆井甫音茨志撒纸姻锐哑下名挑