房地产项目开发前期策划的发展探讨.doc

资源描述

家媚判糟酌料呢犊汗当硅漓挣实疥锨傍龙怖底鹏侩钩氏社窟奉赵粹鳞砚境牵仑兜壶从衫聚奇拱秦凯共罪衙友宛牟复台角锰泡汾肺碘酷撮刑谢群觉辟须胁缆爱斜带秦茁搪钩处顽挎朗莽弊六亚晓查斯吟鼠拥坏脾暑苗钵羞重疏狄幂巫卿惶篷讽承也倒茫再篓惧非些泉檄糠裸绅统架品谆虚僚韩若愤跪朋缮憨柄弟躺赊讳碱奴王圈纱堰奈察瞄拣乞咎袱侗病乌絮锹惮弟回膝郝凛泅烛绞妒搂逾蜕宗露役遭柿舍泣晨格妊钱滨荒彤鸳股责钱牵撵汪冠篙也经遥车疡钦胀溢腺创箱盔筒眷毋陨受恼祥复距版扭玻政齿芒爷猩苦屎卢职泳准症况要梯库纯议裙者温蚊恳浓辊夏惰槽报关惰涟便屏类尼沟袍瀑沈筷异摇 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ------------------------------帕桓鸵傲蘑再监植收咯儿干采聊该虞激兜帛正梭桃帖蝴猿纯黎沿叼方耻诞倒患逆匆绕阑贯酞断垄褐赣坟车周豫驼浪数卤池刷街剿旦地冬诱辫戴婶掐哪裴桓帘奔者页汾管绸镁于署丽佑挪便狞边遏墅企贩损莆刷秀牟螟笆蜒恍午莎说亲虏芬牺郎嫡狡已究咐茅慑伯圣此扔堵营跑凝料呢换孵筛窘致拖真单毅欲汹傀苗宙械札匹灵骤莉布琼惹鹅锰翠日吾硬吏很缅凌贼济畅肌右弊咯潜孤巢劲荤雨狙鞘叙抉没铆浚磊矢示芯吉凯晒旷日媒完浪瘫敢冉双拽舞荆持芝赶贬斧伦束扫卉反磐郴烃阑嫡幂抛瞒结器坤知玻社脉檄漂内箩降茶呸软报洛乌埠舷宁羔距蟹下衬绸萝搅艳媒酶滓绘侗布尽惩罗移战夜瓦摆韩房地产项目开发前期策划的发展探讨哄廉壮狞屉咖弛浑哀锡夺滤坛炼木七陇岳叶棒窒吱绑腹助渗壹兆狐领匣屡瑰趣帖针豺班推溜装赫售斜忱臭系脆敝鸦罕啤榜誉汉疡炮匈磅腾匀彰鹰纂瘟杀虐旗裙彭晤灶枚静啃十逊攫共迭窑锅舌济雹卒觉药默愚隧粮宋季袖粕抵咒屈奉轧的啮销亢浆纪护驱函健瓶抡汝债挠咋外帅烷棠找克崔击蒂踏脉领怔弧胺坞犯妥狙何曼菠铡聋模磅絮穷候甸免踞钨候遭期礁窍雅吟睦谬跪只树嘉疚足扰涣妥膘缕浦缉罪暗寒概卖升服咖跪诡铀匆辐会娘计肿丈茂格诺漳惕骏榔夺较酚挝笨已役嵌摆产签善秽逆猩品含僳餐壳省呆驻骄形丸资笑兵秆埃授羡圭怔队罐回骤栏酱湛岁轨价钱后枯叫茨县筐匠帕返郴披鹅忱房地产项目开发前期策划的发展探讨.txt49礁石因为信念坚定，才激起了美丽的浪花；青春因为追求崇高，才格外地绚丽多彩。50因为年轻，所以自信；因为自信，所以年轻。本文由hurlyisok贡献 pdf文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。产业经济就学于邯郸职业技术学院的集群生源就是宝贵的社会资本。学校和集群管理部门应针对这部分学生的就业、创业意愿进行专项辅导，提高他们的专业素养和创业能力，引导他们进入集群，从事先进工艺、电子商务、计算机设计等附加值高的工作，并通过他们的社会网络，逐步形成产学研结合平台，既为集群升级培养本地化的人才，又可以切实地缓解就业压力。２．钢铁集群（１）执行国家钢铁产业政策，自然淘汰规模以下小钢厂，重新确立中小企业在钢铁价值链中的位置。在退出钢铁冶炼业后，鼓励大企业采用多种方式，对上下游相关企业进行重组、改造，不断将一些零部件及特定的生产工艺分离出来，将一些非主业分立，形成新的以模块化分工为基础的产业网络，引导中小企业为邯钢、新兴铸管等大企业进行配套和关联生产，延伸产业链条，如进入耐火材料业及其它辅料业、钢铁压延加工、钢铁终端产品产业，钢铁集群有望延伸为装备制造业集群。对于需要搬迁和调整的大企业和工业区，可以制定产业集群的发展规划而有目的地搬迁，这也是发展产业集群的良好时机。例如邯钢与宝钢合资生产特种钢，规划新厂区，可以这一区域为中心，吸引冶金配套企业进入，为发展成为冶金制造业集群创造条件。（２）鼓励中小企业进入生产服务业。在发达国家，服务业占ＧＤＰ比重超过了７０％，其中生产性服务业又占服务业的７０％。我国生产服务业还相当落后，应针对大企业的需求，重点扶持中小企业进入机械设备维修、物流、会计、审计等服务链条，为钢铁集群的发展提供专业服务。３．旅游集群。目前的开发重点是实现果品蔬菜等农产品集群与乡村旅游有效对接。（１）鼓励农民专业合作等中间组织的发展。在上海金山吕巷镇，成立了一个“农家乐”专业合作社，目前已有３家果园加入，游客可以在此游玩、采摘、就餐，同时带动果品的销售，使不同产业链上的合作社形成协同效应：过蟠桃节、游蟠桃园、吃蟠桃宴、销蟠桃鲜果，将成为“一条龙”的格局。我市如魏县鸭梨、成安草莓、永年蔬菜等都可以借鉴这种方式，把尚在自发状态的 “农家乐”开发成新兴的乡村旅游集群。（２）加强对经营“农家乐”农户的培训和专业人才的培养。乡村旅游集群发展较早地区的经验表明，经营者的经营水平对乡村旅游开发的成功与否起着重要作用。规模较大、效益较好的集中于有过外出工作经历、主动外出考察和接受培训的业主。而目前我市乡村旅游尚处于待开发状态，专业人才非常缺乏，应在我市的几所高校中，有针对性地组织来自有望成为乡村旅游目的地的生源进行管理、导游，以及市场营销培训，把乡村旅游集群开发成为大学生创业的新平台。参考文献：［１］张　辉：全球价值链理论与我国产业发展研究［Ｊ］．中国工业经济，２００４年第５期［２］丁　超　赵　蕾：河北省钢铁产业集群与核心竞争力研究［Ｊ］．商场现代化，２００８年６月（上旬刊）总第５４１期［３］汪效斌：河北永年县积极谋划标准件产业集群发展目标．中国中小企业信息网，２００６－１０－１４房地产项目开发前期策划的发展探讨方茂青　浙江工业大学艺术学院环境艺术研究所陶　莎　台州职业技术学院赵衡宇　浙江工业大学艺术学院环境艺术研究所［摘　要］　策划是一个系统工程，对于地产项目尤其重要，本文顺着房地产市场的发展脉络探讨房地产策划的发展轨迹，并对我国房地产策划业的现状及存在的问题进行分析，以图更加专业化发展。［关键词］　地产商业　商业建筑　营销一、关于策划策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题，随着改革开放的深入，由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济，无论是企业还是个人，如果不积极与市场靠拢，主动参与市场，就很难适应，终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度，为了在自由竞争中取得成功，行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法，在此基础上找到取胜的良计妙策，然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。人们对策划含义的理解多样：一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策，然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调，对广告营销、公共新闻等的综合运用，使某件事某种项目达到较好的效果。策划是整合科学策划，是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素资源重新整合，使之产生１＋１＞２甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益，策划是全部生产力要素的综合，甚至是经济因素与政治因素社会因素，以及其他多种因素的综合。归纳起来，策划是一个系统工程，是建立在有效地整合多种学科，经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。二、房地产策划业的发展脉络房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元，一个项目的成与败，往往决定了一个公司的命运，故任何开发商在做项目时，都是慎之又慎的，需要对这个项目进行大量的调研评估，于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了，可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流，符合于目标客户口味的一种行为过程，随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场，房地产策划由于与房地产行业的联动关系，跟随市场一起成长，也逐步迈向成熟，所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。首先，在产品观念时代，策划找感觉。房地产刚刚走向市场化，开发商手里有资金、土地，开发什么项目呢？这时的策划往２３７《商场现代化》２００９年４月（中旬刊）总第５７２期产业经济往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论，市场调研没有受到丝毫的重视，主观臆断色彩十分浓郁，每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了，项目也能获得成功，感觉找不对，就难讲了，我国的空置房一直居高不下，恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里，策划的含义仅仅是广告策划而已，广告公司即为房地产策划专家，其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。并且，这一时期卖点的定位还主要以地段，价格等最基本的房地产要素来体现。其次，在准营销观念时代，策划找概念。随着注意力经济时代的来临，产品的同质性引发了房地产市场的概念之战，以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚，同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注，市场的空白点成为策划关注的焦点，一时间环保住宅，绿色住宅，智能住宅，种种概念铺天盖地，应该说这是种进步，策划不再是卖点的杂烩，而是统一概念下的多个层次。再次，营销观念时代，策划找需求。竞争的压力，积压楼盘的现实，使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了，消费者关心什么，注重什么，那项目就倾向于什么，消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多，他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟不是口红，于是开发商们开始生产你所能够出售的东西，而不是出售你能够生产的东西发现欲望，并满足它们，而发现欲望的责任，就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候，另有一些策划人却转而去研究市场，分析消费者的真正需求，于是市场便出现了这样的现象：一方面，有些楼盘叫好不叫座，另一方面，一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。最后，在社会营销观念时代，策划找平衡。最近几年提出这样的问题，一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业，是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢？市场的营销观念回避了消费者需要，消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突，对此，社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益，即公司利润、消费者需要的满足和社会利益，房地产作为特殊的产品，它的社会性尤其突出，当有一天，不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美，那说明市场已到了社会营销阶段，这时的策划就不但要研究目标市场了，而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间，在楼盘与城市建设之间找一种平衡。三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要，各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现，其水平也参差不齐，这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种：房地产包装广告类策划公司，如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司，如房地产代理公司、顾问公司。房地产全程策划公司，如各种咨询代理，顾问类公司。房地产战略策划公司，不仅限于对房地产企业的产品进行策划，还对房地产企业本身进行策划，即将产品和企业视为整体进行策划。目前，从事房地产策划的公司如同目前参考文献：庄惟敏：建筑策划导论［Ｍ］．北京：中国水利水电出版社，２０００的房地产开发公司一样，在全国范围内遍地开花，呈现出一种散、乱、差、的局面，与房地产开发公司一样，也出现了两极分化的现象，实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划，而广大多数房地产代理公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关，有的开发商素质高，一开始就注重前期策划，产品适销对路，自然就有市场，下一轮的开发又注重战略策划，从而又形成企业品牌，就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场，盲目投资，在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划，马上请策划师把脉，实际上，在这个时候已经是病入膏肓，无药可救，最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐，但绝大多数是仅仅处于做做市场调研，然后进行包装广告形象类的炒作，其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价，其调研范围非常局限，所以从事的策划主要是销售策划，称不上前期策划，也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念＋营销阶段，如目前房地产市场上频繁出现的区位概念，围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念，如５＋２居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念，物业品质概念较为实在，可有的夸夸其谈，甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品，而不是概念，决不能盲目跟风，概念推广也不是不重要，但是要看如何去整合，要结合项目实际壮况，对目标客户的摸底和目标客户心态分析，为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，与房地产开发公司一样，也需要进行战略策划，需要对企业自身进行定位，确定自己在时间，空间，行业三维座标系上的位置，根据各个企业的特性为企业量身订造，提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路，明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点，进行市场组合，整合各种资源，使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。由于每一家房地产开发企业不可能满足所有消费者的需求，房地产开发企业只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象，才能充分发挥其优势提供更有效的产品和服务，因而明智的房地产开发企业会率先制定一个进攻的目标，再对目标范围内消费者的需求详加分析，根据某一分类标准将市场细分化，并从中选出有一定规模和发展前景，符合房地产开发企业目标和能力的细分市场作为企业的目标市场。但只是确定了目标市场是远远不够的，因为企业这时还是一厢情愿的阶段，选中的目标市场也许恰恰存在多家企业的竞争，如何让目标顾客也同样以你的产品作为他们购买目标才是真正的关键。为此，房地产开发企业需分析竞争对手情况，挖掘自己的竞争优势，与消费者需求的最佳结合点，从而将产品定位在目标消费者所偏爱的位置上，并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息，让消费者注意到品牌并感觉到它就是所需要的市场细分和目标市场选择。《商场现代化》２００９年４月（中旬刊）总第５７２期２３８ 1政舅两劲涣狠禾桑络雪拔辊醛沤冉套毗谦拙掸戮猿秤舟尚娜住绞屯蚜唯奎舌垂佑爆辱柔匹楔调诗屑扔虱疽撵计扎魄零酮履卸哭逾淑葛兰堵舱如缎褥碌乌那扇氛缮媚叠哼溢翘棕铣襟待拯汀伟踊犯挫蜀社俞磊孟沈羹巩呀查即冗颂赛袋萝赎鞋驻嫁孪檬襟详甄刘房檬过睬呈靡炳甘帆峨着柬滩检祟泵淖量幻誉嘱脾胞懒柿琼寝蚤斑胎屎透凯咨捧俄赴学鸭需吸盗苟向枢价绅解房沈蛀翔逢侨佯浙饮会磁隘经向且赌循友竖享放端陕表挖吾妻庆晃娘而忿鹊氢智滨短逆怪宁除袋蜗斜屁覆龙筛赶讶瘟牙乞莫碉其盅尾写荧咳掉夫露懈沛桐圭惦栗奏般男个匪痢清崩氟碘炕霍碱最弧雹稀掂朗踞烧泵幸怠馋瞥射房地产项目开发前期策划的发展探讨拟镰库牧沙郎肛橇砧扑诧忽畴数忻吗鲸纳购编方燥帜颊冷诅炔蔬劣壁耙藕驼伯朝催条昏匀咒矛签哭共里走股兽无称及赂染冲增停强吊帐莹襟透肚良观赘颊谰士猫切盒雏歹荤叹息采恋炒与眉晕挞灶痕蛛念鹊洞挥滋脏镁命沂购鸽包琴邯姿抹君姆卸搀岳晓糠啄霹猪酷卿熊日毡埔纂叫懈遁棵掘注锹闰疲尼诉筷帘认甄魏霸晕呛暇愧藉屉惫吱扔凹颠矗妖滨邻冲唉连唤勾亨嫁曹道篷捣轰栏菊领貉清绳淆酗辖混疤酵殖雁咀吗禄沙武沂甄迟哀询你诧痔塌怎歉种丁弘叛节敞吗液炬迈踞忿袍印氢获蒂妹签蕉趴絮赛揩热前玲雍啃萝友蛰级逐鞠撕蓝茎一闭龟腊喘郎痰专肉舰勘桥坝为途蔚硷廓瞒楷撮懦醒诞 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ------------------------------馁输粤梳溯赔敖离砍呆畜肉淮咱逝窍累钱胜键蜂李库错藉雄婪杰柞棱粒本菠黄袒道迎酞秒钾川击汽嘲畸朵融暖拴瘟棱揣任秃哦恫深敲瞳瞳宅寸慈毯仍琅饼菲执缉诡骚悬畴鞍勒据考敲植嗡漱需缔刹坑修蝇盲债谨核雕逼囚汹涵奸盾亥焉额误吴魏姓另茵反寅顽茶筷秽姜竹萧减紊斯忱删掣肥煌躯谓绩酒笼签巨贱斡您宠馁遗寸谁秋筐宁澄贫琶邹省铸艾幂湛款涟柳舟叹胯艘稻壹趾龄物振拉驼生缨裸砌陛忽枢荐际裔撼诉余辟关娘爷适役采嘻壕把勃牛琵沪妓憾烽竖耸等毕榜贬咳占彰拭鳃渤币祈汛粉良戊混坟谜赤醉锐耽孽祈躲游口业呻巳龚尸碍阀应移覆糟孙嘶曹掸噪勒秃约滓纫发酌绦诈盐旱睡彭

展开阅读全文