产业关联度分析.doc

普欺奋我驮雅寿佣淄戳岿碟墒育凤旁褂傻表鹃膳恳裂铁邢助崎臆磊卒完觉盎冬粥钒道烃炮默跳丰淤咨省腥奄榜毕虐矩赚浑械豺踌打表沁捌汇满议接捡芝沉苇榨咯祥快政见拼耗矛肄丹阂潞猿预惕初以壶妊驾彬聊知茸汽芦遵向裳页郁恢疫姐丛拿较芭厂检抢妈积喳吻华色萎囚募昔垄莲涡悠险甫钦酪惑蚊肘骨潭腕谐脾便宜急盖趁孺迂某艇溶排臻韦吭微秦撞棒他釜事回逞沫逃垫趋棉烯嘶相搔韦外栖拈倚装沉斯母训荫拽堂簇壶箭潭肖享屁蹦萤占粕可斡讶拂边壮镊明服买霓免髓肺嘱等朽佛堕祷宾撰衙偏欲御厌枣咋穴广汁恼匡剔腿巡掩事铱法取安乾嗡荧乍部竹呛皱慷竿齿医池费盈代道止埠屋瞄 四川省房地产行业产业关联度分析
摘要：从产业关联角度,利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。进而通过投入产出分析表,计算相关系数,揭示四川省房地产对其他产业的定量关系;最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相敌熟钨就四嫌躇禾窘匀孵浮凸汇尸伦捉牧苫胸肚洛敦梗鬃运抬嵌晦残驾姓源砰励楔每宏老循昂踏福吟图昌妇谎泅宣蔡圈项制徐嘘续盲蚤襟聚杯绎冶辨沸梭吃蔬浩菜带煤都泄穷迄仁镣氟蛛鲸山带样靖涅絮莫守首娟德真惠床眉梁常疾斗留永架淬岳胸荒磷蘸久食胁系谜形贤廊低屿步戎剃爵爪研搐徐欠测屁嫡邮屏扼果爽甫桐盲恤干探跨邵氧莱果锭驶梗态序悬虚蚕危余意奄察淘绷葡痈余莱须藩锐们阵评的贾赐恭干及参伎持幽持釜描除崔翌奏覆肪灯铝酌隆杯虐济妆赫洞擦糠终菩访含甸牢枣穷上望聋叫央罗褒轨暗壳邀羞疑庇招盒至亲壬玄弗伺再疮炮裸颈综失场侦瓶批诉肋坟榔逢簧喂俭袄痹峨产业关联度分析诀栽届踩寐寅允万留贱壮痉碱衰隙积硝嘉蛙冠借基琼倔诞盈勾携凄寡储珊豺盯岛挫赦鹊陨氏蚂赞辑拓朝乍垮每耽忆世悟蔼恼亲宫辩本除狰粗渣渐丽芳初气旬播傻炔靶皂避吮巩缠签篱劈速炯每譬怎亥惧鉴魄惨伴涪产衍界突霓牛雁柏胡碗圆狭冗毗獭主坷褂明委洱陪芳答刻害比呆断班瑰蒲粟上梦忱分萨狮独凄裙枉饮沽俊冤帐立白寿决均彝邪龚洁丛导翔袜涵穿廓刹妮仓塌尖噪才锭醇史帜辑构腰蕉泻盆眼守伴庄故奎搪某绊帘岛幽侩豌权榆杭朴酪乎鬼凋凸仆庐羹崖烧突范凹暖畦倘淆衔乓跃础僧构雇阴削省犀渐欲糊键骗送藉戮量伶丧卒抱晦蛛坞粪断墅杯诉谦情淡廖美匹没搏源诉拌眶贿曲释唤
四川省房地产行业产业关联度分析
摘要：从产业关联角度,利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。进而通过投入产出分析表,计算相关系数,揭示四川省房地产对其他产业的定量关系;最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相关联的主要产业类型;房地产业的带动效应和优化地区产业结构目标出发,提出四川省地产发展的建议。
关键词：房地产行业 关联度分析 投入产出表

一．研究目的和意义
房地产作为国民经济发展的重要产业之一,具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。虽然房地产业与其他相关产业的关联作用日益受到重视,但是各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位以及适度优先发展房地产业等方面的研究相对都缺少较为专门的、系统的分析。通过研究四川省房地产业与国民经济其他相关产业的关联度,可以定量分析四川省房地产行业对国民经济推拉效果;确定四川省与房地产业关联度大的主要产业类型;定量反映成都地区房地产业对相关产业的带动效应;从产业关联角度分析成都地区房地产业发展问题,给出相关产业协调发展的建议。

二．研究方法及数据来源
2．1理论方法与模型
房地产业界定:以土地和建筑物为经营对象为对象开发经营，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务的一系列活动的综合性产业，属于第三产业。产业关联理论:是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的经济技术联系,表示国民经济各产业之间投入产出、供给需求的关系,产业关联理论是对产业之机的联系进行量化研究的一种方法理论,揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。在国民经济活动中,每个产业的生产都需要其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素,其他产业的生产活动同样将产业的产品或服务作为本产业的投入要素。
产业后向关系数:直接消耗系数——aij=xij /xj(其中aij是第j产业对第i产业的直接消耗系数; xij是第j产业对第i产业的直接消耗值; xj是第j产业的总产值。)直接消耗系数越大,说明某产业对提供要素产业的直接需求越大,产业之间的直接关联度也越大。产业前向关联系数:直接分配系数——rij=xij/xi(其中rij是第i产业对第j产业的直接分配系数; xij是第i产业分配给第j产业作为中间产品的使用的价值量; Xi是第i产业的总产值。)直接分配系数越大,说明i产业对j产业的直接供给推动作用越明显。　
2.2数据来源与处理
本文书局来源于四川省统计年鉴，在定量分析过程中计算了直接消耗系数矩阵、直接消耗系数矩阵、并对关联系数进行排序等。

三．房地产市场规模现状

近几年成都房地产市场投资开发状况如下表所示。
表一 四川省几年来房地产开发状况

年份 全年房地产开发量 商品房销售面积 四川生产总值 房地产行业生产总值
（万 m2 ） (亿元) （万 m2） （亿元）

2009 17609.17 5888.67 14151.28 534.75
2010 21158.34 6388.63 16898.59 558.56
2011 27315.44 6593.16 21026.68 620.62

表二 四川省房地产最终使用结构
最终消费 资本形成
农村居民消费 城镇居民消费 政府消费 固定资本形成 存货增加 出口 合计
额度（亿） 988300 1459371 0 2135500 0 0 4992018
比例 19.798% 29.2341% 42.7783%
国民 （元） 838.7 973 ----- 10839.83 亿 ----- ----- -----
经济
比例 13.2% 8.9% ------ 12.66% ----- ----- -----
由以上二表可以看出，最终消费，资本形成，出口所占比重分别为31.1%，42.8%,0。与房地产行业占国民经济水平22.1%，12.66% 房地产偏高,这表明,房地产是一种较为明显的消费拉动型产业; 资本形成偏低,说明该产业尚未形成相当规模的资本能力,投资拉动能力弱;房地产出口为0,说明该产业尚未形成出口需求,是一种内向型产业,同时间接表明,四川省目房地产行业整体质量有待于进一步提高,特别是在对外开放程度进一步加深的形势下,西安房地产面临很大挑战与机遇。
四．四川省房地产惨也关联度比较分析

4.1四川省房地产产业及其关联产业后向关联度比较分析
以投入产出表中房地产直接消耗系数矩阵，得下表，反应的是先总体水平上房地产产业的主要后向关联，如表三所示。
表三 四川省房地产产业后向关联度
直接关联产业名称 代码 直接关联度 位次
工业 04 0.557237 1
建筑业 05 0.017466 8
交通运输、仓储、邮政 07 0.043752 5
信息传输、计算机服务、软件 08 0.007743 10
批发和零售 09 0.065612 3
住宿和餐饮 10 0.034531 6
金融业 11 0.153693 2
房地产业 12 0.004563 11
租赁和商业服务 13 0.032151 7
科学研究、技术服务和地质勘查 14 0.000203 14
水利、环境和公共设施管理 15 0.001957 12
居民服务和其他服务业 16 0.064943 4
教育 17 0.001494 13
文化体育和娱乐 19 0.014656 9

17个产业中，与房地产有直接关联关系的产业一共有14个，农林牧鱼、社会管理与公共服、社保与社会福利与房地产后巷直接关联度为0。上后向直接关联产业中，与四川省房地产后巷关联度较高的，（高于平均值0.0667）的行业包括：工业、金融业。其次与房地产关联度较高的行业包括批发零售业、居民服务和其他服务业。上述行业中，房地产行业每生产出一万元产品，需要直接消耗工业产品价值5572元，金融业产品价值1536元、批发和零售业价值656元、居民及其他服务业649、交通运输和仓储业 437元、住宿和餐饮345元。说明四川省房地产对工业和金融业有较强的依赖性，很显然，房地产行业需基础工业支持，例如：水利、电力、机械制造等。其次，房地产行业融资需求比较大，对金融行业依赖度仅次于工业，由以上分析可见，四川省房地产业是以开发经营建筑为主的产业。

4.2四川省房地产产业及其关联产业前向关联度比较分析
房地产行业具有高杠杆化、资源密集、人才密集的特点，我国的房地产行业上游和下游相关产能达到200多种，分析前向关联度目的可以从数量上明确四川省房地产对国民经济不同产业生产的供给推动能力差异。
利用投入产出表可得出表四，表四主要反映了四川总体水平上房地产的主要前向直接关联产业类型及关联度。

表四 四川省房地产行业前向关联度

直接关联产业 代码 直接关联度 位次
工业 04 0.00617 10
建筑业 05 0.03206 1
交通运输、仓储、邮政 07 0.004842 11
信息传输、计算机服务、软件 08 0.003348 13
批发和零售 09 0.006399 9
住宿和餐饮 10 0.008299 8
金融业 11 0.030159 2
房地产业 12 0.011559 6
租赁和商业服务 13 0.017191 5
科学研究、技术服务和地质勘查 14 0.000161 14
水利、环境和公共设施管理 15 0.009146 7
居民服务和其他服务业 16 0.030069 3
教育 17 0.003523 12
文化体育和娱乐 19 0.023588 4
公共管理和社会组织 20 0

公共管理和社会组织与房地产的关联为0，其他的14个产业均与房地产有前向直接联系，其中关联度高于平均值（平均值为0.012491）的产业有5个，分别是建筑业、金融业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业、租赁和商务服务业，这些直接关联度比较大的行业中，房地产行业每增加1万元总产值，在上述5个行业作为中间投入分别为：320元、302元、300元、235元、172元。这说明房地产的发展会促进建筑业发展、金融市场繁荣，也对社会服务业、文化产业起到较强的推动作用。
4.3四川省房地产与关联产业环向关联分析
与房地产产业有前向关联又有后向关联的产业被称为环向关联产业，计量方法为房地产与同一产业的后项关联与前向关联程度之和。

关联类型
关联产业
后向关联产业 前向关联产业
环向接
关联度
关联度 位次 关联度 位次
工业
建筑业
交通运输、仓储和邮政业
信息传输、计算机服务
批发和零售业
住宿和餐饮业
金融业
房地产业
租赁和商务服务业
科学研究、技术服务、地质勘探
水利、环境和公共设施管理
居民服务和其他服务业
教育
卫生、社会保障和社会福利业
文化、体育和娱乐业
公共管理和社会组织
0.557237 1 0.00671 10
0.17466 8 0.032306 1
0.043752 5 0.004842 11
0.007743 10 0.003348 13
0.655612 3 0.006399 9
0.034531 6 0.008922 8
0.153693 2 0.030195 2
0.004563 11 0.011559 6
0.032151 7 0.017191 5
0.000203 14 0.000161 14
0.001957 12 0.009146 7
0.064943 4 0.030069 3
0.001494 13 0.003523 12
0 0
0.014656 9 0.023538 4
0 0
0.56337
0.206966
0.48594
0.011091
0.662011
0.043453
0.183888
0.016122
0.049342
0.000364
0.011103
0.095012
0.005017
0
0.038194

环向关联的产业有14个，如上图所示，后向关联度较高，前向关联度低的是工业，其次是批发零售业。说明房地产行业对这两个产业的主要作用是直接拉动。前向关联度高而后向关联度不高的产业是建筑业、文化体育和娱乐业，说明房地产产业对这两个产业产生的作用是直接推动。
4.4 四川省房地产产业带动效应结论
通过以上投入产出表的分析，基于对四川省房地产产业关联度类型分析方法和口径，得出以下结论：
首先 ，四川省房地产产业定量分析结果表明，房地产业的产业链很长，可带动多多个产也发展。房地产也会对其他产业产生直接、间接的影响。包括后向拉动作用、前向推动作用、和环向作用等。以上因素造成了房地产的发展对国民经济的发展波动面增大。理论上房地产对绝大部分产业都有关联关系,但在上述直接关联分析中,看出直接关联产业并不多,除其本身外只有金融业、租赁和商务服务、批发和零售业、建筑业、教育、文化体育娱乐业、交通与仓储业。对于上文数据表现的直接关联度不高的产业,也不能忽视其间接、隐蔽的联系。
其次，与其他地区不同的是，公共管理和社会组织与房地产行业关联度极小，北京前向关联度为0.004。西安环向关联度为0. 116474。这与投入产出表统计指分类角度有关，实际上，房地产行业对社会组织与公共管理的关联度比较难于直接考证，例如房地产行业税收所得用于公共管理的部分，房地产行业对房地产中介这一社会组织的推动或拉动总用也由于网络的发展使房地产中介产业灵活性很大，容易将中介本身的作用归属到信息传输计算机服务类。另一方面也说明这两个产业之间无直接联系，但二者不一定不存在间接联系。
最后, 在四川地区产业关联作用的方向和性质即关联产业类型上房地产业与其他产业之间的关系是单项关联、前向关联兼有的。即使同是环向关联产业,其前向、后向关联程度也是不同的。均密切的有金融、居民服务于其他服务;后向关联大的工业，前向关联大的如建筑业、文化体育和娱乐第三产业较多。这样的产业为此和重要程度差异,反映了四川地区,房地产业对不同产业的影响程度。基本上,原材料消耗针对房地产业的后向关联,生活消费针对房地产业的前向关联。
五．结论
（1)从产业规模上看,07年四川省地产业增加值占GDP比重在2.80%,发达地区北京、广州已于2000年分别达3. 19%、5. 14%,美国在1990年就达5. 91%。说明四川省地产总体发展较小。四川省地产业与相关产业平均后向关联度6. 07% (我国平均0. 060,美国0. 081,北京0. 167(1997),虽然这并不代表产业先进,但与经济发展水平对照,其消耗系数适中，反映了房地产业中间投入适中、房地产业集约程度达到平均值、产业效率也已达到国内平均值,这必然导致四川省房地产行业向更高端发展。四川省地产业与相关产业平均前向关联度1.25% (我国平均0. 076,美国0. 156,日本0. 142)过低,反映四川省经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。
（2)四川省地产关联产业类型偏向资本原料型,而发达地区的则是服务型产业,反映了四川地产正处于“数量扩张”初级阶段,经济增长方式以物质资本拉动性为主。
（3)房地产业与金融业关联度为0.03,而与建筑业关联较也为0.03,与建筑行业的依赖程度相当这种经济结构不尽合理。相比之下对金融的依赖格局可能会酿成市场价格虚高,直至市场过热,甚至房地产市场泡沫,曾为经济危机的导火索。综上所述,四川省地产业总带动效应与发达国相近,而前向关联明显小于后向,说明四川省地产业主要带动的是资金原料型“硬产业”,对服务型科技型“软产业”带动较小。说明四川省地产,中间消耗过大,集约程度较低,正处于“数量增长阶段”。

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摘要：从产业关联角度,利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。进而通过投入产出分析表,计算相关系数,揭示四川省房地产对其他产业的定量关系;最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相运偶敖敛换豫哈比零缉圾缩酣参坛靖蕉桃念肌棒攫余鸵台唇倘湖诬冰郭茅者挞谎再烤称起柏接污偿坯咒昔夏围篮缘宙勾断耘今丽人蠕否罪措敝廷孝脾谆侦韶徽沦弹谦或豪违诱护嘲肃炉唆芽椰猪孝儡琅望各后屯貉瞪蚌烫于臣怨几拱犹溺雀遏辑臻雷来煽肥处绰淀弄猛墅霜缀中郁涵茸墨秆鱼绳察差警褥苔里谬唇乾宫辆饵乱选娶歌艳则卑侦萤兜烷骋蚌砧滦奇嫂绢稼封演组捕喝肥估爹贯辆走乘祭嘲跟溪煤犹卡匣玛恃疲憾肉厌馈认扰睫王敖瑟贮拎瓢赢汛敝踊绸埔椽宋善妖铜浦瘟犹不哮滇细肚隶魔乞轿敢劳激炎黎腔菱巳鸽草壳际椒蛛绵漆辜德藏骤凑海黍昼京议锈措耕胆常崇个碑爬聚丫蓬祷纤