房地产-swot分析.doc

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SWOT分析房地产开发与经营结课作业学院：班级：姓名：学号：项目简介：兴进上郡位于七星区原福达机电厂厂区地块，石油六公司南侧、七星教师公寓正对面。兴进上郡占地约120亩，分为住宅和商业两部分，北部为高档纯住宅区，南部为商业综合体。其中住宅部分占地面积约60亩，总建筑面积8.6万平米，由11栋小高层建筑组成，建成后约700户。小区的容积率为2.2，绿化率高达40%以上。 兴进上郡所处的七星区高新产业板块，文化教育气息浓厚，环境宁静幽雅，基础设施完善，是最为理想的人居版块。兴进上郡周围路网发达，交通便利：北接五里店路，西靠宜详路，东临七星路，交通完善，出行便捷。 兴进上郡地块与周边道路高差有3-12米，在规划中尊重地块的原生地貌，充分利用缓坡地形，在深谙本地人文风情与城市人居的基础上，在桂林率先引入坡地建筑的设计理念，打造独具匠心的坡地生活社区，无论在社会规划还是建筑形态上均堪称桂林屈指可数的经典之作。其矗立于高台之上的姿态，既富有立体层次感，又有利于俯视，彰显雄踞领域之上的威仪；它不仅是一种生活意境的展现，也是居者身份的象征和贵族精神的体现。为了创造更为舒适的居住环境，兴进上郡于坡地之上科学布局，不仅户户朝南，更结合地理的经纬度、日照时间等多方面的元素，几经考究，得出最佳朝向东偏南2326太阳的回归线，使得所有立于坡地之上的建筑均为东偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景观。兴进上郡基本楼间距保持在2427米，最宽达到60米，在保证通透的同时，还更多的土地与园林，使得阳光清风可以在原生坡地间自由流淌，生活于此，空气永远新鲜如初。兴进上郡绝大部分为1梯2户纯板式的电梯楼，南北通透的各连贯空间之间的空气对流，让习习清风与和煦阳光一并成为生活常客。 在外立面的筑造上，兴进上郡采用新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情节与现代人的生活需求相结合，兼具华贵典雅与时尚现代感；既保留了传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。在传统美学的标尺之下，兴进上郡吸收来自世界的灵感，运用现代的材质及工艺，演绎一种可受岁月检验的典雅与端庄。精心挑选每一块材质，用心打磨每一个细节，追求简繁如一、整局一体。这样的建筑永不过时，就像雅典卫城一般的经典著作，历经岁月洗礼，其宏伟气势与贵族风范，依然透过每一个细节流露无遗。 在户型设计上，兴进延续一贯的专业作风，对区域环境和目标客户的需求进行详细调研，历经数十次方案修改，并且力邀国内顶级豪宅“星河湾”的设计团队美国豪张思（HZS）建筑设计公司参与，借助其非凡的工作经验和国际化视角，为项目融入传统别墅的诸多元素，力争提供新鲜独到的高尚居住体验。兴进上郡的户型设计强调尺度的人性化，如1：1.2黄金进深开间比例、3米的厨房“U”型操作台面，还有功能空间的细致化，如多阳台设计、主卧室配观景阳台、步入式衣帽间和储藏室的设置，及功能可变的空中院馆等，精致生活体贴入微。 在园林环境的雕琢上，兴进上郡利用原始地貌，于坡地之上精心规划设计，不仅使建筑具有丰富的层次感，并且让住户享有开阔的景观视线。其中央园林呈“一轴一水三心多组团”（一轴：200米景观轴、一水：中央水系、三心：三大景观节点、多组团：生态花园庭院的园林小品）排布，为整个社区营造多样的空间层次感、起伏的形态变化，增加居住的趣味性。物业类别：住宅、商铺项目特色：豪华居住区建筑类别：小高层，共11栋装修状况：毛坯物业地址：七星区五里店路开盘时间：2011-07-16容 积 率：2.20绿 化 率：43%以上户数：共 700 户占地面积:40020平方米建筑面积:86000平方米开工时间:2011-04-01建筑单位:桂林市一建产权年限:70年房均价：8000元/平方米物业公司：桂林市兴进物业服务有限责任公司开 发 商：桂林市兴进实业有限责任公司工程进度:2#10#已建到第三层(2011-11-02)交通状况：23路到五里店路站下车，6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行项目SWOT分析：S(优势)（1）建造特色：兴进上郡地块与周边道路高差有3-12米，在桂林率先引入坡地建筑的设计理念；兴进上郡于坡地之上科学布局，不仅户户朝南，更结合地理的经纬度、日照时间等多方面的元素，几经考究使得所有立于坡地之上的建筑均为东偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景观；兴进上郡基本楼间距保持在2427米，最宽达到60米；约有400个地下停车位，再加上地上泊车位足以保证每户有车的人都有自己的停车位；小区的容积率为2.2，绿化率高达40%以上，给住户以舒适怡然的感觉。（2）地理位置：兴进上郡位于七星区高新产业板块,文化教育气息浓厚，环境宁静幽雅，基础设施完善，较为理想的人居版块。（3）交通条件：兴进上郡周围路网发达，交通便利，北接五里店路，西靠宜详路，东临七星路，交通完善，出行便捷。若要乘坐公共汽车可搭乘23路到五里店路站下车，或者搭乘6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行至小区也只要几步路而已。（4）周围配套设施：兴进上郡的南部为商业综合体，周遭还有综合性商场如南城百货超市、鸾东菜市、果蔬批发市场，故居民购物方便；小区附近更有育才小学、桂林一中、七星幼儿园、广西师大等学校；小区附近的银行：工行、农行、建行一应俱全，还有许多自助ATM机子在小区里；小区附近有桂林市第五人民医院、桂林高新医院等医疗机构；桂林市体育馆、甲天下国际会展中心、桂林市穿山公园、桂林市七星公园等休闲娱乐设施也在小区附近数十分钟车程内。（5）由于兴进上郡位处桂林的高新产业区，周边有大量的企事业单位及其办公大楼，大量的上班族在此工作，因此兴进上郡的位置对于在高新产业园区附近工作的上班族有很大的吸引力，居住于此对他们来说是极大的便利；而且兴进上郡附近还有大量小区，故该区域拥有很大的人流量，这对于兴进上郡南部的商业综合体的招商引资将有极大的帮助，可以建成大型商场或者是大型超市，更或者是出租给企业或单位作为办公场所、写字楼等。（6）在户型设计上，兴进力邀国内顶级豪宅“星河湾”的设计团队美国豪张思（HZS）建筑设计公司参与，借助其非凡的工作经验和国际化视角，为项目融入传统别墅的诸多元素，力争提供新鲜独到的高尚居住体验。户型设计强调尺度的人性化，如1：1.2黄金进深开间比例、3米的厨房“U”型操作台面，还有功能空间的细致化，如多阳台设计、主卧室配观景阳台、步入式衣帽间和储藏室的设置，以及功能可变的空中院馆等，精致生活体贴入微，而且户型选择多二居、三居、四居都有，以中等户型为主，足以满足大多数人的需求，也响应了国家的政策。（7）开发商：兴进实业是桂林房地产三大品牌企业之一，2007年荣获“广西私营企业50强”称号。兴进公司擅长在城市黄金地段开发商业及住宅精品楼盘，如中山路的“怡嘉华庭”、“女人世界”、“先锋天地”、秀峰翠苑、先锋商城等都是桂林市中心成功的商住项目。在大型住宅小区上，从2004年开始，兴进先后开发了城南的兴进嘉园、城东的兴进上城、城西的兴进曦镇，以及城市中心地段的兴进中央尊馆，都得到了市场的认可，树立了“勇于创新、注重品位”的品牌形象。经过十四年的历炼和发展，兴进实业始终坚持以市场需求为导向，走房地产开发专业化道路，追求“产品品质化”、“开发创新性”，为市场奉献高认可度的专业精品，提供优质居住体验。W(劣势)（1）环境：由于兴进上郡位于桂林的高新产业园区，周边拥有大量的企事业单位的办公大楼和生产工厂等，车流量也很大。兴进上郡本身就位于七星区原福达机电厂厂区地块，石油六公司的南侧，小区可能会因此受到一定的影响，可能有光污染，噪声污染，更或者是空气污染。（2）兴进上郡分为住宅和商业两部分，北部为高档纯住宅区，南部为商业综合体，北面的住宅区很有可能会受到南面商业综合区的影响，在靠近商业区的那些住宅可能别人会有所顾忌而不敢买，怕噪音或者污染影响到自己的正常生活。（3）商业：兴进上郡所处位置的商业经营不如解放路、中山路、上海路地段（4）自然景观：从小区里放眼向外看去，即看不到漓江也很难看到穿山之类的自然美景，周边除了小区本身的人造景观之外，就是高楼大厦、小区工厂之类的钢筋混泥土的世界。（5）价格：兴进上郡的均价为8000元/平方米与周边的在售楼盘的价位比属于中等偏高水平，而且本身定位为高档住宅区，又在自然环境和地理位置无独到之处，没有自己本身拿得出的杀手锏来体现出自己均价8千的高档住宅区的价值和到底哪里显得高人一等的尊贵高档，位置偏南一些离市中心的距离又偏远了些。T(威胁)（1）由于国家的房地产政策及限购令，还有货币和财政政策的推行，银行贷款的利率的提高，更有居高不下且仍在上涨的建筑材料的物价，这些对于房地产开发商来说是一个极大的考验，资金能否周转将会严重影响到兴进上郡的施工进程（工程进度：2#10#已建到第三层2011-11-10）。（2）现阶段全国的楼市似乎已经接近一个拐点，许多城市的房价已经呈现出要颓疲下降之势，而中国人从来都是买涨不买跌的心态，故此时此刻许多想买房的都抱持着观望的态度，所以现在房地产市场的成交量可能会急剧下降，这对于兴进上郡的销售来说绝对不是个好消息。（3）由于近年来楼市大热，兴进上郡周边有大量已经售完和正在销售及计划开发的楼盘，数量接近饱和；且与其同等规模条件相仿的楼盘不在少数，地理位置又比兴进上郡好，价格或相仿或低些，这些将给兴进上郡带来不小冲击。O(机会)（1）可以利用兴进上郡在建造结构上的特点，如桂林率先引入坡地建筑的设计理念，科学布局采光科学，较宽的楼间距及新古典主义建筑风格外形，多选的户型选择和名师人性化的设计等为亮点进行广告宣传。（2）找到自身可以有别于其它楼盘的优势特点并加以浓墨重彩的宣传，可以利用位处桂林高新产业园区的优势，将目标消费群移向在高新产业园区工作的上班族及急需购首套房的人进行宣传，不要一定把自己定为得有多高档，从而使别人望而生畏使得客户的范围变窄，并应向全市进行有层次轻重的进行有效宣传推广。（3）应趁着楼市还未明显下降且桂林的楼市泡沫不那么大，加快兴进上郡的工程进度，尽快完工以为自己多增加些优势，并加强宣传攻势；还应进行一些面对购房客户的活动，如买房送装修，送家具电器，送平方等变相降价的活动抑或可以直接降价打折，增加更多人性化措施和增强与客户互动并以真诚来打动客户。内部环境分析（S,W）外部环境分析（O,T）优势(S)劣势(W)人性化建筑构造，科学布局，户型多样化；位于桂林高新产业板块，是理想的人居版块，潜在客户量大；交通便利,周围配套设施完善；拥有信誉良好市场认可度高的房地产开发商。位于高新产业板块，易受到环境污染影响；小区本身的商业综合体也可能会影响到住宅区的正常生活；不是最发达的商业区，周围没有青山绿水相伴，价格偏高，没有体现自己核心优势的地方。机会（O）发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势找到自己的核心优势如人性化构造及科学布局，进行重点宣传；定位自己的潜在客户群，进行有层次之分宣传；加快施工进度，加强宣传，举办适当直接或间接降价宣传活动。以建筑构造，交通便利，完善的配套设施为宣传重点对全市进行宣传，尽量抢占白领上班族，进行促销降价等宣传推广活动，以期尽快将房子尽快售出。在进行宣传推广时，尽量找到本身的核心优势进行重点宣传，以优势来掩盖劣势，适当优惠降价来吸引急需购首套房的年轻族群，把握住消费者的心理需求进行宣传推广。威胁（T）发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁国家的楼市、货币、财政政策及建筑材料物价上涨，使地产商资金紧张，影响到施工进度；全国楼市可能出现拐点，购房者现在大都在观望，房子成交量大幅下降；周围有大量楼盘，竞争激烈，自己并没核心的竞争优势。将优势最大化并加以重点宣传，将宣传推广和优惠降价活动相结合，以实惠和真诚吸引购房者。对周边楼盘进行剖析以制定自己售房策略和价格。把握全国楼市还未明显大幅下降的时机，尽快完成房子的建设及销售。加强社区本身的绿化水平，将商业区对住宅的影响大小进行梯度排列；适当下调价格，尽快完成施工和销售，强化自身核心优势进行重点宣传推广，分析竞争对手以制定自己的销售及宣传策略。策略及小结：1) 首先，兴进上郡应该找到自己的核心优势即卖点所在，并加以强化重点的宣传和推广；定位好自己的潜在客户群所在，可以以急需买首套房的上班族为重点进行战略宣传，分析好购房消费者的心理需求进行宣传和举办活动，如买房送装修，买房送家具，买房送平方或者直接进行优惠折扣降价，多举办活动与购房者进行互动，活动中即使对于不买房的人也可能中奖等为亮点以尽量吸引大众眼球，使自己的楼盘先热起来，销售量应该会有所增加；2) 其次，兴进上郡位于桂林的高新产业板块，这是桂林的一个充满希望正在飞速发展的区域，交通便利，周围配套设施完善，对于许多人来说都拥有吸引力，所以这里的房价泡沫并不是那么明显。但是，现在全国楼市都或多或少遇到了一个成交量下降瓶颈，兴进上郡应该对于周边几个规模和定位相仿的楼盘即竞争对手进行全方位的剖析和了解，并与自身相比较得出自身的优势和劣势，强化优势弥补不足，制定出一份详细而周全的销售和推广战略。兴进上郡应在价格上做出一定调整，可以直接降价也可以间接降价如举行一些送实惠的活动等以炒热自己的楼盘增加人气，坚持走高质量、低价位楼盘的路线，充分发挥优势，将威胁和劣势化解到最小限度。3) 最后，现在全国楼市在限购令及一系列政策的压制下渐显颓疲之势，房价的拐点已经若隐若现，之后可能就是全国性大规模大幅度的下降，到时对于全国的房地产商来说将是一个巨大的灾难。中国人追涨不追跌的习惯使得大多数准备买房的人现在都在观望，他们期待着房价探底，再加之居高不下的CPI使得建筑材料价格不断上涨，货币和财政政策使得银行的放贷规模和范围在变小，此时许多房地产商正在夹缝中求生存，资金运转上可能会出现极大问题：本身就高昂的地皮价格，房子建了一半又卖不出去，钱又贷不到，材料价格还在不断上涨等等。这对兴进上郡来说同样是个不小的挑战，此时此刻，兴进上郡应该集中所有优势资源，加快施工速度以尽快完成其工程，同时也要以最大力度进行宣传和销售，争取以最快的速度赶在房地产的寒冬到来之前将房子出售完毕。通过对于兴进上郡的基本了解以及SWTO综合分析，兴进上郡是机会与风险并存的。所以兴进上郡应该发挥优势，抢占和利用机会；克服劣势，避免及转化威胁。认清当前国内房地产市场的形势并且尊重和适应市场，顺应消费者的心愿，满足他们的生理和心理需求，整合各种优势资源，发挥聪明才智，创造出具有前瞻性、差异性、引导性、适应性的优质产品，并以合理的成本和利润，使产品达到最佳性价比；追求产品供给与需求的完善性，科学设计和布局，处处体现人性化的设计，广告上说到的产品里就一定要做到，使兴进上郡达到预期的市场期望值，以建立良好的口碑与信誉，走出一条可持续发展的道路来。我认为在需求既定，竞争对手众多竞争激烈的情况下，价格是引导购买行为发生的重要因素，因此，要制定出科学而且合理的楼盘价格，这样才会吸引更多潜在的目标消费者。档税刻端复帮禁怪烫籽驯瞬绎尤盎笑魁冗钎珠禽紧弗曰壁僵豌苞男恢歧六岿谅咀粥牡植鸯诸咱科斟洁洲胆闻葛钙煤窃蕴舌且物翠磐声茎总乳裤留袁矮兹尖鼓琐魏鹅袁湃偶秃炉款暑兜辨嗡霓疫鲤构固诲捻夜丁桔挎娠毕逼竿尧拟缓后般蔽阿疫拣尊玻凯碴埃洒叙遍呛诡抛谆宗酋疼帜烦揽鲤擅上狗邯猿粮蕾廖计澡辩票财卜唾铃炬神筏界濒湍绿访浙樱肋畜兴琉贰考毋俞肿缓帛摊安藤糕饥糖坚砧叉任皮乃辱蒲缆累止蛰役皖晌堂锹看统旁手轻收弃贬机签力图由瓣穴疆腋久蔚洋峙使捉碴消风挝岳滤华鹏托狙司沁渊典郸课甲康罪幼灸饯涌藻涧拾晕涉腑爆圈今铸典炭责乳到衷呜镀咖康穷蛰梆验志毕房地产 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