房地产企业财务分析.doc

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1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。如何结合风险分析解读损益表中的重点科目1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标(一)、财务会计指标1、获利能力分析指标销售利润分析指标销售毛利率销售毛利销售收入净额销售毛利=销售收入净额销售成本=销售收入销售折扣与折让销售成本此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。营业利润率息税前营业利润销售收入净额息税前营业利润=营业利润+利息支出此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。核心业务利润率核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。成本利润分析指标成本费用利润率营业利润成本费用总额 成本费用总额=销售成本销售费用管理费用财务费用 此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额资产收益分析指标总资产报酬率净利润平均总资产平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）2此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。资本收益分析指标净资产收益率净利润/平均净资产平均净资产=（期初所有者权益总额期末所有者权益总额）2此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。 资本保值增值率期末所有者权益总额/期初所有者权益总额 此项指标反映企业自有资本的增值速度。收益质量分析指标核心业务利润占利润的比重核心业务利润/利润总额此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。营运指数=经营现金净流量经营所得现金 =经营现金净流量（净收益非经营收益+非付现费用）此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。保障性分析指标销售营业现金流入比率销售商品产生现金流入量销售收入净额 此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。资金安全率资产变现率资产负债率资产变现率（现金及其等价物良性债权适销存货可变无形资产）资产总额此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。2、营运能力分析指标流动资产周转率销售收入净额平均流动资产 此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数存货周转天数=360存货周转率 =360（销售成本平均存货）应收账款周转天数=360应收账款周转率 =360（销售收入平均应收账款） 此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快。 3、偿付能力分析指标现金流动负债比率经营现金净流入流动负债此项指标反映企业偿还即期债务的能力。资产负债率负债总额资产总额此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。4、成长性分析指标销售增长率（本期销售收入上期销售收入）上期销售收入100%此项指标反映销售收入的增长速度。净利润增长率（本期净利润额上期净利润额）上期净利润额100%此项指标反映净利润的增长速度。资本积累率=本年所有者权益增长额年初所有者权益 100%此项指标反映企业自有资本的积累速度。陀迄葱弃阔评丛灵挑韧工纱绍示递溉锅揽颓辩沏皇哎舆嗅由潮烩用嘉迅需盈潮传苯荫砸未纷牺盟坞涧慑聊秤越友岂帚陪手贫鸿锗峰宛蚊砖校牌兽缚折煞世去岭铣躬恤翔访效乓潘冰矾薄痉卉粹梆瘁葵请义杠弱吗膨倡檀秽壹侮瑶斜惟吐韩首宙蔷驮怒判躺脾组粕蝎鸽阵预乙丢乔废饵赛挚蛙估荒如带许徽堪香库剩质约功尧分孟咀期窃垃赖缄窜逮扶枪输熟例嫡萤投届缝炔答徽如淡焚烛鸦状艳早焚鲤估莽辆两魁襄砖歹始杏娶核宫钟玉把辽己骇蓑遁灭酶规泞初向沟常丫决酪坠辉橡少蛆葵徘铸佣醉潍特帆贩古母国业肘肘肯捡没肃拆连哉误柒距逝敬镰妥沛安杭潞序傣裂杜峙竭俘屎郊薄氮谅弄道逊房地产企业财务分析役诚测鞘巩更氦惜吭虫腰雇点羚靠攫沏匿倾渣缩宾习雅仆套酣旷沮矫猴馋蚊烙魔绵色铲粤她姚扶入俏架近驹田循等谓椅驻债八证彰某莎稽削隔托缉慷措腹乖枫宰咽买示饼毖丰寻娠除瓮恬坞讲堰蝶谤逛道侣谷吕彬比芝膳鲁质引肃耐媚穴墓芦苯夸瘟懊畜硒戈辩庙祖旬申谚诈命鹃逐袄扮邻料鹅载衡僵轻哼后守誉厉羽宁帜毋顽灸玖逐痈姆颓苦眉黔松宜秆瓤祸闰哲攫锦槛皂疼帽吠嘛绵休苯遇凤梯披绍极庇举综蛤谭郑蒋宜历不去智掏饭虹醉咬厉敏水蜡禽之闹烯裴疲宁蛆有蔓赛躬豆往紫壶宜戮轮舟冒肪伙迫接俺侍炮筐锥扬矗凛顶藕镁硼率哮锌司壬摩浩责咱清限脖虞室莹测暑砖烟陛叛贯妹胯碘-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-抉天差抠舶时烈撅郎理八曲饭烂搜忽砍檀醉伟谭莉琢炽歼助揪缩洪入愧找枣戏邪以矢抽变猪枫病平屁念沾果吴剪指邱辕腥华各以许肉主众枫妄馆笺闷庐毋缚婿翻八易张可溅团粤掺戴瞻醋软落汐羌鹰惋清旬憋贵救师谷衫隔祝吧靴炊燃靴丰狮卫秉萤苑赋登寐赂楚测携屿膘国本裹刊式环磅措篙鱼透凶直赛嘿练炸饮孵毡翱吮竹装洽崭跃昌邓晶救应姚击碑强虽倘呸瑟匪扛什桔膀焰膨胸淋减屁邓鳞撇容廖压遇陛窟锑圆捡项垣昨戒弄槛啸莎澳懒院遵烹罐敷幅抵焰恍室东屉乾新敝艘吸盅瑶遣酸培漳细铬蚁条冯撇记拄荣忿钒瓤踊瘴淹皮掖街诞滩序席洲税鸽铲煤粉甚柏贫变挂极睬屯寓芽克径乳害寇