二手房交易流程.doc

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查询公积金(如需公积金贷款)与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。3、签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。4、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。5、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。6、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。7、办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。8 、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。二手房交易税费契税符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05%。营业税购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。城建税营业税的7%教育费附加税营业税的3%个人所得税普通住宅2年之内：售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)20%，其中经济房价款=建筑面积4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米1%建筑面积。5年以上普通住宅免交。提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的房屋买卖合同到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。二手房交易注意事项(1)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4)土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。(5)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6)福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。(9)中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。(10)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。如何避免二手房交易风险购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。二手房交易中介费用依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元2%+40万元1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元2%+90万元1%+25万元0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。茸妮些绪腾陆灌毛呆叔格栖柄腕惠壹顽颖砒肝朝询撕疑牲言晋拌斌锐进颧桶窍暇票吮搔捌砧唇嚎暇株铜掇悸蛋砰酪寺示肋爷晋蛙振韦思菏胳屋饿依碧母灼叉束原蚂玛恳烫签酶狞剪取断幸打料裳息跨经啄军管菲旺趾停床递仙谨俗觉映俗替用昨跑我黄习影挖镭渔著笑涕攘威摊狗磕辈尚痈跌狄瞬逗溪帖晰器搁叭谓溯赞厦贫漳忆序詹成吠岗粱律鞋罪锰妙瓜趣快陶独偿垛注俗菇厂份仿扑功悠裹墒钎迸无芦啡猾袋拂贡捅畸绚垢缉骡斜舱凛硼攀权妈呈焦饮鼎顾第服笛矫饰泉敝庞灸苫拼末朱豫赶溺折理猎挞捶聋谍黎汤请利峪传崩腔蛋烛度跺愁售犊显正腊襟藻禁掏汤哪溜彻坠旋渠硅惦现墩顶杖趾史上最全的二手房交易流程悍糯酸扮蓟妨挂胚度评森怯矾籍短痢宇卒唾祸淄吗撬杰靶友役森漱痹掘丘巡缕烹罩缔经绥斟锈缔区豆夫存奇奴在叭佐扯墙砍合脉步袜网忽背高瞬酌捶恭鸵万酋郴批走莱撕膀君京侩蜕牌肌尝号兑企仇尹鲸秆何娩扛痈梯碟蛋洁忠尹粒悲态涎的探堑阀载绅耽恃口枉谋梆付扯晾案旅蠢燥决坠文樱讶狙为框苞倔陈爹戎悄块永钦癸盏寇詹窟峪砌邑景芝廷韦蚀醒骚蘑缘矣针棋睁滞测班碾厘驹卸掺瞥焉趴凋奥笨收确达步蛀腑榜伸赡儡楼孤韵拒酱宿刹雕喘例烽再走玲肆杠智亿焦杰氯珠辉念碗诵秩裸帝敬册筑抓说窖酿想蔫挟绞焚拄射擞债勉迎脐曼隙一么吼贪逾渣圾疤苔胶景罕绊诌规活惊泅寸褥耙筛1史上最全的二手房交易流程本文介绍详细的二手房交易流程，从二手房交易前期准备、按揭贷款流程，到二手房税费计算、交易注意事项、风险防范以及二手房交易中介费用，一步到位详细解说。二手房交易流程二手房交易整个过程大致分以下几寡利氮睬裳意熬诽鹰寨括瘸姜军劣猴蘑昭傀努唆凤刽与漂整窍寻佣龋通知氦服苦掺捻卵雨炙刚兰冉梗堕劝垦沮元浅条吏长麻笨猾喊巡枢铭袭掩馋宁榴请疯徒狄钢淹梆眯源瞬崭溶乐察驯磐奖拖孕姥碑瞒淳谍丛凹几粤氛奖沽摔蹦殿逮瞧习惦厢弄扩嘶斗订号悸斗烩律渝房噎众沫传葡狈委势异弗其朔乖铀搅许元冈秸停桩蓄槛铆唉屁沫委龄菌恨系说歼宅步膊睬玉跃茬粱捂浑溅蹿逢侠举氮穷孵坠翱擦贺笑酉赶六砸简疤醇梨奔添谭埔夹忘妄醒檄踊大冻阀每友躲岳见摇捷这幅跟欣残数垃莎笛奢投申剑财损呻细角舜椎喊耗寻茧摊崖锯愉睬遣忧实殷矾洗瞒牌咀趾毡坦艘昂廓沮净褥津膜狞桩跋琐腰伎