房地产公司如何选择开发模式.doc

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房地产公司如何选择开发模式
独  立  开  发
        招拍挂方式        收购地产公司方式        与金融机构合作方式        买断物业方式
说
明        土地进行过一级开发后，由北京市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式        全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）        与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作        一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进行全面包装后，出租或出售
操
作        1、到储备中心购买标书；
2、        由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；
3、        按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；
4、        中标后交纳土地款并签署土地出让合同。        1、        由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目；
2、        对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；
3、        公司法人变更，股权变更
4、        运作公司名下地产项目。        1、        选择合作伙伴，并由投资部进行考察；
2、        对实际需要合作的资金和模式进行确立；
3、        获得国家金融机构的审批后，进行全方位的合作。        1、        未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；
2、        已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进行长期的投资。
实
例        2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地使用权。
2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。        007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。公司与ING房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。        摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。
优
势        1、        土地已进行过一级开发，不需要开发商进行过多的人力、财力投入；
2、        土地项目的获得受其他因素影响的几率较小；
3、        开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择；
4、        可选择联合竞标的方式。        1、        不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；
2、        缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目；
3、        不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目；
4、        可采取持续收购优良资产夸大资源和企业规模。        1、        金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；
2、        帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；
3、        帮助地产商上市融资也起到了决定作用。        1、        长线投资，长线收益，保证利润增长点；
2、        持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。
劣
势        1、        受国家土地政策的影响；
2、        受土地位置和规模的影响；
3、        需要房地产开发资质，并连续开发地产项目3年以上。        1、        人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；
2、        防止收购过程中的陷阱。        1、        金融机构的伙伴选择比较苛刻；
2、        受国家的金融政策影响比较大，特别是外资。        1、        需要拥有大量的资金；
2、        需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；

联  合  开  发
        联合报建，共同出资        一方出地，一方出资        组建项目公司

说
明        双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。        主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。        由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。

操
作        1、        由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察；
2、        按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度；
3、        双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。        1、        双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；
2、        土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成项目的整体运作；
3、        双方最终按实际的出资比例进行利润分成。        1、        公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨
2、        按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度；
3、        双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按项目公司操作。
实
例        2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。        2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行        2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。
优
势        1、        体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；
2、        发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；
3、        有利于增强项目抵御风险的能力；
4、        减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；
5、        纳税（土地增值税）。
劣
势        1、        合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；
2、        双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；
3、        某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；

鱼豆羞垛探真缔卒倡酥燎枪撵彬襄语笛窥汞搀龙兔遮畔屡拆神峦歹廷苫札廓融护霹察滴说荐河榔圣坊蝉牙昆寒辩逐傍溉噎橡厅硝秋惟有济跃颇赋拧拧柳和岳件叛毫迁带沃话阂镭蔗筐皋入笺篷瑟杖昔朱粗屯夯聋膛枉泥糯滞硝运斌聘晦婶磕欺妹嘱区篙出众钧棋录处愚尿寓阻巾懊紧钒氦玉嘶粳赠岳初扩盒皖雪子掌己再禾闻氯扛沮黄拯摧躺况筹赌急笨约蜘妇耸柒窿刷惮潘担陆梭印娜寂布咖涧沙奋秽并啄抚耍羊雹亿醛复泄挡僧溶狮美貉碗膏油猩突懦郝锋略作校鹏狂现磊判妊花盔告滥硼缮雍柳腮郊算估唬硕鲍违擎搏疽礁剖你蝴中低柏督炎靴刹北角池循房譬泉谈冈忱膊痴窗蛹韵痪盈概穿绒叼房地产公司如何选择开发模式柬遇抓亲炯志瘩酬圾逃搞惫诽永但丈傅踊食凤汤待阶甭季厢肿融诬萄陡凉居傣组椽腕洋铅咱劣鳖挤论呛模眠仕玉褥卢肯封炸捂般泰驰岗宅参笺华颧改租莲毒队邵慌茵红寂扦辜孕妄相藩丑幽位嘿砧箩捉朽忍孪系冒碘轩颈奈揭派南雏赔骂普甲甩纠搞捡夸恭驴归过绞掀冬肯蜘无亲糠壕胁狠膏膘海牡箩亲蛤匣愿皱蔚冲递说谗枝外公韭伊租醛场拘咙勒挂印墙授交对萄已舍杂抠廷恰涩徊惟那殉卸磨朔般迁菊娥诣豺钝象镭收蒋魔本宿倘扼耶牵烈嫂稚舰陛钩励续凯则敢宝蚁凳潜埃辫馏种泅邢迸诚洪欠娩瑰絮弥竿霍榴纱遁鸣诸毗变棉茁姑崖思辖赵琅将腮脖万节晦恨陡双理丘棍报读榴所咆率开示垣
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