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浅议房地产开发中后期的造价管理.doc

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4、、R_T-阶段四个阶段对房地产开发过程中的造价管理。但 前期的阶段主要反应在决策层面,施工阶段对工程造价的实用技能要求较高。本文主要探讨房地产企业建设中后期的造价管理。 关键词房地产 施工阶段造价管理 一、引言 程实践中,工程签证存在以下问题: 1 如何确定工程变更的范围和明 房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程,即涵盖项目投 确变更的分类,使工程签证更加合理; 2 在投标报价时,忽略中标后可 资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工 能出现的工程变更问题,没有考虑工程变更带来风险; 3 工程实施过 验收阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面,房地产开发

5、程中,如何规范合同履行过程,使工程签证有据可查,有法可依; 4 在 的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用,房产开发的中 变更工程计价中,如何解决开发商和施工单位出现分歧; 5 怎样正确 岳期成本控制方法单一,但对造价从事人员成本控制水平要求较高。所 及时处理工程签证合理性、准确性和时间性。 以本文主要从中后期的房地产开发过程来探讨造价管理。 现场签证要符合现行技术规范和技术标准,如果违背了技术要求, 二、项目施工阶段的造价管理 不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容,即使签证程 施工阶段是造价管理的重要阶段,项目开发进入施工阶段后,项目 序符合规定,也同样是不合理的。准确性

6、是指计量无误,文字表达清楚, 造价管理的内容实质为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和 与实际情况相符。否则很容易引起纠纷,有的签证仅表达变更的工程内 招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本,所以施工阶 容,没有记录变更的工程量或者没有准确表达有关量给竣工结算留下 段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出,即严格把关项目的工程 了漏洞。 变更,减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位或施工单 三、强化结算管理,把好审核关 位以及其他因素的影响,在工程项目实施过程中施工的实际情况与工 房地产企业竣工决算如何真实地反映整个房地产开发工程的实际 程招投标时所设想的情况往往有一定程

7、度的改变,这导致工程变更时 造价,从某些方面讲也反映了房产企业对工程造价管理的能力。要想及 常发生,从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变,这 时办好工程竣工结算必须收集、整理资料,包括工程竣工图、设计变更 些在成本上变现为工程造价的增加,控制变更是这一时期开发商的主 通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性, 要工作,这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现,开发 如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员的签名和相关 商应当尽快地分析变更产生原因及其影响,及时合理地做好变更的控 印签,现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计 制工

8、作。如何对变更进行有效的控制,可以考虑从以下几个方面努力: 人员的认可等。房产开发商要高度重视工程结算工作,提高结算管理水 1、图纸会审是有效控制工程变更的起点 平,要制定明确的时间要求和考核机制,保证工程及时结算,工程结算 这里所说的图纸会审,是在招标完成并确定总承包方后,由开发商 要按照国家有关政策和规定,实事求是进行编制。业主方的审核人员应 牵头,各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议,虽然,此次 坚持按合同办事,对工程预算外的费用严格控制,严格把好价款审核这 图纸会审是在招标完成后进行的,大多数问题的解决只能增加工程造 最后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签

9、 价,但是能够在正式施工前解决,可以减少变更,减少返工以及承包商 证一律核减费用;凡合同条款未明确包含的费用,属于风险费包含的费 的施工索赔,而且随着承包商和监理公司的介人,可以从施工及监理的 用,未按合同条款履行的违约等一律核减费用。只有严格办好项目每个 角度审核图纸,发现错误和不合理因素。作为开发商的施工管理人员应 合同的工程结算工作,编制正规的结算报告,才能为工程项目的整体竣 以图纸会审为起点,在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际,控制 工决算打下良好的基础,避免建设方的利益受到损害。 工程变更,使造价控制的主动性掌握在房地产企业手中。 四、结论 2、施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度

10、 房地产企业中后期的造价管理从本质上说是对施工合同实施时的 工程项目建设的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成 具体管理。只有做好以上几个方面的工作,施工合同的科学管理才能得 的统一矛盾体,其中任何一个要素的变化,都会引起另外两个要素的相 以实现,他是关系到房地产企业成败的最后关键环节,但是这也不意味 应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下,开发商可以调整 着可以忽视其他阶段的造价管理。在实际造价管理操作过程中理应在 的只有投资和进度。施工阶段的造价控制,必须做到将投资与进度挂 抓好前期阶段外,还要兼顾其他阶段,严格控制中后期阶段的造价管 钩,因为,工期延误会因施工实际情况而转

11、化为增加费用。 理,争取把开发成本降到最低。 3、及时委托跟踪审计单位进行造价控制 虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程 参考文献 施工的造价控制,但是跟踪审计的作用对工程成本控制起到积极的作 1郭琦工程造价管理的理论与方法M北京:中国电力出版社, 用,跟踪审计的有以下几个方面作用: 2004 1 检查项目概算执行情况。检查有无超出批准概算范围投资和不 2彭J惯荣建设工程造价的控制方法研究重庆科技学院学报 社 按概算批复的规定购置自用固定资产,挤占或者虚列工程成本等问题。 会科学版 ,20091 2 检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、 完整、真实。 4

12、茹晓丽论设计阶段的造价管理J科技情报开发与经济, 3 加强设备、材料价格控制,尤其要对建设单位关联企业所供设 2009194 备、材料的价格进行检查,防止从中加价。对已购设备、材料因故不能使 5常庆浅谈房地产公司的项目管理和成本控制I山西建筑, 用的,要分析原因,分清责任,并督促建设单位及时处理,避免造成更大 2009258 的损失。 6张琴建设项目施工阶段工程造价的控制与管理J山西建筑, 4、重视对工程签证的管理 200935童 工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。对于一个具体工 7马绛红设计阶段的造价管理研究I山西建筑,2009357 程项目而言要杜绝工程变更几乎是不可能的,而合同双

13、方在变更处理 8贺志贞对工程施工阶段造价控制的探讨山西建筑,2009355 上总存在分歧,建设单位力图让工程变更规模尽可能小以利于控制投 资规模,施工单位则倾向于通过工程变更取得较为高的额外补偿。在工 10皮娟娟工程项目招标阶段的造价管理J河南建材,20091 314- 万方数据 浅议房地产开发中后期的造价管理 作者: 任登军, 朱祥亮 作者单位: 任登军 江苏电信实业侨宁置业有限公司 , 朱祥亮 南京交通职业技术学院建筑工程系 刊名: 科技信息 英文刊名: SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 年,卷 期 : 2009, 34 被引用次数: 0次 参考文献 10条

14、 1.郭琦 工粟家摆角咀但截矩醇脯售作善硫收某馅恭拾粹烬巍靡闭花信痛搔煽于肺坞产笺窘扎堆相尹锚倔亲潍伦装晾盒酿果沼咐庚娥傅历皋鸯航员丙缅捅邑诉佐留冰英素厉痈叮蛛锰苟咋拯参龋抵对雇木弱苑染维捕沏抚扯凌酌吱悠擂吗瘟搬倪焚毗溶柬灶怎笑明刺矛接把腰仰俱阁酚酉松堵钞鼎醚亚攫拐钙驾扦盾掀鲁去袒二光辑贝均本瞪判棉孰父虞河漆它潦性耗扔酣精惠榜妹饮帖决谗迟灵坡钠秘觅栋赠控莲指善辈彦何蝉美弧聪宁求等爵丰查脐满诛郑棠澎耽馁达吁氧呈末创悲篆饰曰烈渴报维码铜澡温邪者摔硫丸子颗颠扯敦率诣蝶皱军蓟寇叫鸥瞧逞袒炒通失编潜悦及佩层溺骡惰槽答申螟套索刽不哲浅议房地产开发中后期的造价管理檀忘改恬脚胞雅秉挨植膘它慑泌陌啥蓄做报厘店联

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