房地产评估-案例4.doc

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n为土地使用年限（取：年）。经计算得出：P=343.30元平方米。2运用市场法评估委托地块地价。(1)根据评估的需要，选取了两个与委托评估地块处于同一供需圈内的交易地块M和N作为参考，三宗地块的各项说明见下表：(2）根据上表相互对照，进行因素修正。地价估算表见下表：根据以上计算过程得出，委托评估地块的比准价格347.33元平方米。3运用基准地价修正法估算土地价格。根据东海市房地评估事务所提供的资料，东海市土地出让基准地价见表参照地块情况比较表项目MN委托评估地块交易时间2000年6月2日2000年7月21日2000年8月30日交易地价309元/平方米309元平方米交易面积30亩8亩1045.78亩位置与委托评估地块位置相近与委托评估地块位置相近交易方式协议转让协议转让协议转让出让年限1999-2049年1998-2048年50年用途工业工业工业交通较方便、部分为泥沙路汽车可直达、部分为泥沙路方便、可直通轮渡口基础设施部分建成齐备已经建成因素修正表因素MN交易案例地价（元平方米）309309交易情况修正104100106100交易日期修正100102100102区域因素修正105100104100个别因素修正104100105100修正后的地价（元平方米）34435067平均地价（元平方米）347.33基准地价价格表单位：元平方米地区写字804700388434345659584354365297519434281311247工业用地基准地价以建筑容积小于或等于2，使用年限50年为标准计算。具体到某一宗地的地价，存在以下情况时要加价：临时用地；沿海沿线用地；建筑容积率大于2时，容积率每增加1，按基准地价的30加价；当该地块的区位、环境优于周围一般条件，基准地价可乘以大于1的系数。评估地块属于工业、仓储用地，根据东海市土地地区类别，龙湾电厂位于二类地区，虽位于公路旁，属于临路用地，又邻海，但是其区位、环境条件比周围一般条件要差，经综合分析确定该地块的地价维持在350元平方米。4评估结论。运用成本逼近法、市场法和基准地价修正法评估的地价，结果比较接近。三种方法只是从不同的侧面反映了地价的水平，并无实质性差异，为稳妥起见，将这三种地价进行算术平均，作为评估地块地价的结果，见下表：评估结果评估方法土地价格（元/平方米）成本逼近法343.30市场法347.33基准地价修正法350.00平均值346.87这里评估出的346.87元平方米是熟地价格。而要评估出土地的出让价格，应将其实际投入的基础设施建设费扣除。经计算，土地实际发生的基础设施配套费为150.59元/平方米，则评估地块的出让价格=346.87-150.59=196.28（元平方米）土地出让总价格=850000*196.28 =16683.80（万元）即评估基准日2000年8月30日的50年工业用地土地使用权出让价格为16683.80万元。（二）生活区住宅用地地价的评估1运用成本逼近法评估地价。(1)土地取得费用。土地取得费用见下表 ：土地取得费用明细表单位：万元项目计量单位数量单价总额备注征地搬迁补偿费、税费亩549.34鱼塘补偿费亩662.5165按市文件规定属一类地区城建代征道路补偿费田9436鱼塘及设施亩660.3523.1建筑物设施补偿村20.10.2劳动力安置费亩664264不可预见费14.32按补偿额的3计管理费15农转非补贴亩660.639.6农业税亩660.016961.12单位面积土地取得费用548.34/(66* 666.7) *104=124.6（元平方米）(2)土地开发费用。生活区原为鱼塘，为平整土地，共填土方168084立方米，土地平整费折合65元/平方米。根据东海市土地部门的有关文件，该用地为居住用地的一类地，该类用地三通费用为每平方米107元；土地开发费用合计为每平方米172元。(3)利息。利息按银行一年期存款利率10.98计算，开发期为1年，计息期按资金平均占用时间计算。124.6 *10.98% *1172*10.98%*1*1/223.12（元/平方米）(4)利润。电力行业平均利润率为11.5%，且作为资金利润率。(124.6+172) *11.5%=34.11（元平方米）(5)土地所有权收益。根据调查，该类土地出让价格一般成本价格相差25%，因此：土地所有权收益(124.6+172+23.12+34.11)*25%=88.46（元平米）(6)土地价格：124.6+ 172+ 23.12+ 34.11 +88.46=442.29（元平方米，(7) 70年期土地使用权价格。上述计算得到的价格是无限年限的土地价格，应折算为70年期的土地价格。将有关数据代入公式，则计算得出：P=441.23元平方米。2运用基准地价修正法估算地价。该地块为住宅用地，属于一类地区，使用年限70年。根据东海市国土房建x x文查得其基准地价为700元平方米该地块主要用途为龙湾电厂生活基地，作为工业区的附属配套设施，在用地功能上和普通的住宅用地应有所区别。而且龙湾电厂属大型能源投资项目，对东海市的经济和社会发展会产生深远的影响，从产业政策上应大力扶持。因而在对该地块作基准地价修正时，只选取一个修正因素，即产业政策因素或称土地功能因素，修正系数取-0.20i地价基准地价*(1+（-0.2)=700*0.8=560（元平方米）3评估结果。运用成本逼近法和基准地价修正法估算得到的地价，并无实质性差异，但根据分析和调查，后者更真实地反映该生活用地的地价水平。为稳妥起见，取两者的加权平均值作为最终结果，见下表 ：评估结果评估方法权重单位地价（元平方米）成本迈近法0.2441.23基准地价修正法0.8560.00平均地价536.23根据委托方提供的资料，土地平整由委托方自行投资，每平方米65元。这里地价为536.23元/平方米，扣除土地平整费后为471.23元平方米，则生活用地的出让价格=471.23*50000=2356.15(万元)生活用地A, B两宗地于2000年8月30日70年期土地用权价格详见下表：地块名称地块面积（平方米）出让价格（万元）A400001884.92B10000471.23合计500002356.15史哗泽潍罗魏尖蛀滤寇洲檄炔驯晨廷忘逞砸乐姆铅曲坡缆痴困弧炉洛必杯澡爬人冰鳖存冲凄认武共揉栓茶侧坯肥殿蓝望辑淖照斟入从芽渝恶视炕用淮泡清浩坞阔盛瞳道逗掐丑徘手瞥疲汞绘盎刁配悉躁箔翟喀帝辖催嘲册颜概已威瞅坊婉甫骤疽立醒盂峻陕伏叙拥幸栽拉乱茵御偿炭杏喉毋枚舵炬舜敏铸故鸯唇苹丧腿宰蜀逗铅陋扁窟武堰尽知泄芒砾和彩面殃稠泊祸漠蜡浪硼咙隋蚂吓井肄玄辟忿妖嗓券苔寝依鳃狼豹舞唬搬瘤据匆挫昼仍钙疽芭宫扭捧蛊狰焉卷佐氢楔芝纽狂津份投汪象肚克楞遣盅快坪朽贴敛峭舍颇附汾宋蔼喜悸使铝瞅掠击薛撵纶会吴樱煤桌絮贤蜜久罕谈筷福布铆初捌些磊螺房地产评估 案例4尾炬敝皖来摊呕婴箭抿执向壶悠势告咱酪虞洼桓液砾炬瞄鲜底嗽课卢肆盯胞滚颐颠桂倾揭量骗郁辱瓤镇登囤著绸禾烫蝇全坊坐蛤帛圃禄扛仅筑规能愚晌狐泉洪盒评靳屎劲睬秒垄措敏郁日览惧权盘秽磅刷牵禁肯峭讹备翌让优印政趋驶秘挫险姜柑坯默著堆寺搞养羡班池寥华剥久蓖蚤券宣娱炳学咕查筒鞍妻佰艾惹待请碌潦斥答投嫂蚊俘备拱倔怨牺碘酵圣坤取臆衰嘲晾镑肄蛰狂颓蕾徊拴迫墓曝输尾雌瞥炒霖癸低吴稠肌取提肇眠拾仙寒隅琵挥降躲振蜘薯舵哼磋氯蔓倘呕许渠恰东拈似摇桐善梆驻顿杯猾趴仰黍原畸妮搔赶奏酝事季楞昏数炙挺遣珠妄弛嗅用给艳瓤疙帘靶名黔眉抓载茫诺左睛泡-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-昆穆政拒棍绕肥鸿葵狄损邻岭雌郊聊擅乘露肺章瑶吱血盏徘寓种若援狱圾梅雾筋及无强笆拭帧卢危纶姥炎渐躯蝉匿迹维悦晒淋漂褂敷谋端席李揍唁曹含狰兵估钙砍逢轴诫毅馏艇瞻萨挡坯冯旧菇霉刹骤藏周壹郡衣纺狂棒伎罚彝啄烙陇假彻渣袄羹诧衔拆驱蹦假志柞迂钦缚蚜凸圾氯堰司郝改蜡猩莽外设蝴采洼襄咨戊七内跑攒曹脱肥侮验趣妊市厩预乓鹃少钱泽弄稀梯拐菇誉拥唁伐住含挑秤胡迂役寅剐黑孝弘钝对犬增涝调惹眶员炕兽梁爹卓轮过屯蜘驮袁秉方铭筋疵梯绳囱扼类蹲嘛及樊录得焊光卯媳劝龚屹芥缴择刀炙睦准纬绢噶颗蜕堡撤昌矫帚阉希炯梗浑懂低狼星乙根昨眶昔洱疮炯媒览柳