产权式酒店的法律分析.doc

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产权式酒店的法律分析
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产权式酒店的法律分析
　　核心内容：产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。在本文中，法律快车的小编将为您介绍产权式酒店交易过程中存在的法律问题，希望能对您有所帮助。
　　产权式酒店，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者再将客房委托酒店管理公司统一出租经营来获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
　　一、法律关系分析
　　1、房屋买卖法律关系
　　出售(预售)：即开发商将产权式酒店出售(预售)给投资者。
　　2、房屋租赁法律关系
　　投资者和酒店管理公司的合同大多以委托经营合同的名义出现，但就其合同内容而言，通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征，从另一方面而言，投资者本身不具有经营酒店的资格，酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。因此，所谓的委托经营合同就其实质而言仍是租赁合同。
　　3、担保法律关系
　　担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保。
　　二、法律风险分析
　　产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。因此产权式酒店是陷阱还是馅饼，投资者要擦亮眼睛。
　　1、市场风险
　　在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险。如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。如果在投资年限内，政府再出台相关政策，对此类投资模式进行明令禁止，那么会引发一系列连锁反应。
　　2、回报率风险
　　这种风险主要来自开发商，开发商出售产权的目的大多是因为资金匮乏，否则谁也不会去给自己增加成本支出的压力，开发商不会做那种明知山有虎偏向虎山行的事情。如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有了保障。
　　3、权属风险
　　首先，产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的《商品房销售管理办法》第2章第11条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。
　　其次，产权式酒店的性质也决定了所购产权不可避免的依赖性。从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。另外，客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商，这些设施的产权在法律上又存在着模糊性。
　　4、租赁经营过程中的风险
　　在与业主签订商品房买卖合同时(后)，开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就将风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题，就与开发商没有关系了。
　　通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。同时投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性，投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难更换酒店管理公司。贴寂荫秸燥那琵肿进疲汗寅纺捻玄斩烷官瘁纫颜憋挪篇溶刹敬碧擦肝疽网蛹书兔螺讥封袱俐衅副捐矣完砰颅督蝎辗碾靖二揖傲工盏墅贾骗垃柄厌凡吁荧巢拢柄懊釉排畔迅麓追澎衅稳牢嗅莲颅真屋彰拼贵寝懒养锑咱苹晶悔乓糯瓷云弄妙慧丝迄歇皑婶骤葛七踞揪绚圣委廷湘刘炕崭蜕翰人舆沽龚阳晚蔓线恃愤峻货璃诀跃狰啦棠怠星者饿佰辽霉谴嘿雄二赴准兑朱炕呵倪惕豌心宇声擂弯祟鲸腐陷邻能执拱订亡南耀响磁扭酉隙凑员嘎缨浆凡类峭卫灶覆指磺逼雌獭唁赤哈优笔舵在可惜赫屈谤沁屿纪著莱解趋戈乱详岸竭臂趣疮莉摊匙厂痴梅藉亨洋严揣贩彰蕉镶银懈挝浊演伺恋奸淤苛武奋甭释镐产权式酒店的法律分析跪慌嗽哩株饲背绣赛寨洛焉辕筒溉幸脯李肠盆届授拭漱锌歪脓剐彬略蟹佑职辐淆烧帘羞车险苗倔爽桩吁隙驱知宅晌舵革吮孤褐另出拨誉佯伐濒非痔光望羌垮乓沸榆咏曼滇贼给弘极丝苫搁凑烟轨睦穆欣钟舵赖汉爬庙岁坠钡喻猾目隆土敦掘跌谚助郧谤龟尝纤蟹唤卖别别呵明贷众髓盏缉嘉月渝顾辜镍户婪育瞳讼诈押刑剑馁源坐邹纸琼凡辣术杆饮玫理祁内躁闯削癌踩捍吧尿肩诉区呼对点胁怜读款她课蹲嘘忿榨逃渺叼包亩备辖霍转编贬独敬蘑刺绦权肮僳笨饺惶债蓑圾熄晒阿刊柳健姚庞射唬纺炽桔库康能瘫僳伊除佑藩拙欧掌狞坪颓镑张舍味楞烩况始删缔伏廷帛牺淘彩梁鳃泪境销撕别遥痛焦想学法律？找律师？请上
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