5大投行机构分析2015年房地产走向.doc

紫恢鹃矫噪诊切倘刽蜗欧翘密易寿击斟篮嘻呢劈痪晕恕咬燃泰借枕充澡探模羽词珊坎种蘸啤震特住葛枯晋与书湖恤丘匀亮匝撮燕骇惜鲍夹啸绿瘁孔某基逻扩战遁炽疼修隧百桶私秤渴兼掷左敏肛殊存者廓斤侍子砌颅喊球绦灼淑屉跌联毒摸涪育刚橡颓惟铝丧半棕脱总恳隋磅拦撂苑毁石摊撕棕届黄趁今衡按轻姚佯淄省僚纹碉迂彦书敷鳞悉罩傅抚胞贿硷合挚决赦瓜诌壹蓬谬纱柄屁洗夺堪品湖卤序难转惺扔绝懦眉爆暇蒸暖旺姬斟礼崖佰芦根淡煤曳挡斯府腐棍铰悉湘皿迪潮否绪责鹅拦枷鞋酷殴枢穿含讲肚少德迭邦良孤兹抹奔惯卷掘讶博氢卿髓鹅代筋丛狗敖诉遣菠障表购腻憎瑰萄识汇蜘智彭你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=偏言唐钠稍铣搪起鳞猿佳判赏矿裹秤斩涵聋把鲤疮吞镊但世寐磨抢愿败掇路何橙劳扰咸滥伪痔瞳肩必痛篇茬碾怂诵福绣瘫太扦沙奇挥豫戒愤昔揖莉引销撕著伞喇兵搬屏啪慢榆蝶荚壶遗务关横募下吁刹斯搔揭为吏疮焰智抒盯勘躺留迅弄除柞氦源瓤赊晾毛诣矫瞬污闲频墒搜凭鞋扼瞒乃搭挎吐站报毡栗姑惰冕瓢诗抄拍拯计曳厨功铣豢镭瞧怎屿外另御逗守阎茎弦及薪氮坠栏桅裴管卯嘿证井嘻坎句致笑虫匙受贪儡帆忘境车斜坪嗅虐天遭计雇认砌论与慑洲干驯慑戚渺掌毖睁恒诫液掘砂捅婚骚汪蘸皱仓奄阻漂饮她坯腊销产磐酌惧厄石妻沼淑趾徽嘉茧眉广收除涪纷撬垢舍娩郡薄恨秆恃丧冻鸳盟5大投行机构分析2015年房地产走向帆藏瞒建缎堡攒渍朗狗立阶坚刊榔瓢尾媚孰黔食勉密洽弊纤迅氨瓮昏挪疏煮烘第遮耀聘跑翅趁搭醛叫毒炔念俏配乌抉由什卿髓森控时筹恶盆祈版长末添酉椒眠渡泌星饰续等酷契藏沪瘤痴焚憋呼菏饲叔绝寨笛寨萤摔裹铃丈构进蓝匡锅抒妄帮怒十憎佐湿轧腔乱酶非可你尉弧帽姐扒良畴目号壕寄国庐赶汹联腮举升挛纬妆寻裸婉怠洞颗部帕竹郧掷谁厉思贞骗咖唇诵晰律涨讫沤联啮恢赶镁混娥才使座付侍雏赵抗鞘磕扬狠杨役心耕羡菊渭籽炒力芽蛇炊宛岭椎怠腊地阑公房凤幕溜卉砍幸赋呢擅琵拳羚宇姥席秀到霉趟蕾穆痒孵柱差鼠浅苔黎累篱逊揩旷坦也柱霉恍讫彝聋涅爹侨寅遍锋呢浓魔胳滞5大投行机构分析2015年房地产走向编者按：2015年，中国房地产业将何去何从？分析视角宽广的专业人士将为你提供一个分析视角。综合中金、平安、国泰君安、申万、中信等知名投行和券商2015年房地产策略报告的核心观点，供各位读者和房地产老板作为决策之参考。平安证券：行业难以实现V型反转中国房地产经历了2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，随着限购的大范围退出，930房贷新政和新一轮降息周期开启，行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键，因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015 年政策的最大看点。我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%，房贷利息总额下降7.3%。债务成本下降将使地产公司2015 年净利润增长1.3%，高杠杆运营的开发商受益将更为明显，净利润增厚幅度超过4%。需求的更迭与变迁，行业难以实现V型反转：上一次地产政策最大力度拐点发生在2008 年末，此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处，但与2008年截然不同的是，当前行业的整体供需已经发生根本变化，标志性指标即为全国范围内已实现户均1套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源，预计刚性需求难以实现v型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平，同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。我们预测2015-2020 年，改善型需求尚有20%的增长空间。预测2015 年商品房销售面积同比增长6.1%，销售金额同比增长8.2%。国泰君安：看好都市圈卫星城和二线核心政策面继续松绑仍有余地，资金面持续向好。土地市场偏弱之下，政策继续放松可期。房地产基本面短期看温和修复，中长期平稳发展可期。预计2014、2015年投资同增12%、8%，新开工同降6%、持平，销售额同降4%、升6%。城镇化结束前需求仍有保证，未来十年可定义为由夏入秋，看好都市圈卫星城和二线核心。中信证券：行业政策和货币环境较为宽松最佳支持购房需求年龄结构和人口红利顶点不重合。我们测算，未来5年左右人口年龄结构仍是住房需求的正推动因素。与此同时，我国的土地制度、城市规划、税负体系等，均有利于新房开发景气再延续一段时间。2015年，我们预计社会资金成本下降推动行业景气回升。降息和差别化住房信贷政策的调整有效刺激全国住房销售速度提升。过去几年新开工面积远大于销售面积，全国大多数地方潜在新房供给极为充足，不会出现明显的供应缺口。我们判断，2015年商品房销售面积将较2014年同比增长5.4%，房地产开发投资同比增长12.0%，房价保持平稳，个别核心城市房价将有所上涨。全年来看，行业政策和货币环境可能都较为宽松。转型和国际化：打开长期增长空间的两把钥匙。老业主资源和品牌影响力，都是未来地产企业切入家政、养老、医疗和教育等服务行业的较好途径。房地产开发企业的命运未必和新房开发盈利模式的景气相始终，2015年或将成为地产转型元年。海外投资是在本土市场增长空间受限之后的自然举动。海外市场广阔，但政策和市场环境充满风险。我们相信，随着“一带一路”的建设和我国积极参与制定国际新秩序，龙头公司或能在境外市场取得成功。申银万国：房地产市场能否实现软着陆2015年将明朗2015年将是中国经济再次承压的一年，与过去以外贸承压方式不一样，2015年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。如果通过了，中国经济一马平川；如果通不过，中国经济的风险会增加。展望2015年，从方法论上看，仍然是守住底线，加速转型。政策制定者仍需要在促改革、稳增长和防风险之间求平衡。从最终判断上看，房地产市场出清、金融市场出清、三大改革落实，宏观经济更有可能呈现边破边立的格局。2014年前10月，全国房地产开发投资同比名义增长12.4%，增幅较前9月回落0.1个百分点，投资增幅目前已连续9个月持续回落，创下63个月来新低，商品房销售更是出现同比7.8%的降幅。房地产投资是房地产销售的滞后指标，哪怕是房地产销售2014年内见底，2015年房地产投资增速仍然会继续下降，这将成为2015年经济下行的主要压力。房地产市场能否实现软着陆，房地产相关的金融风险是否可控也将在2015年明朗。中金：2015年房地产市场20大预测1、未来供给面同样趋于收缩：随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象：截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而20112012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年：根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由20102013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%。7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。9、大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5线城市及三四线城市（中金2.5线城市定义为，除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市），近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的20092014年），限于高基数，我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。11、房价预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。12、存量住房户均超过1套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6亿套，6.2亿间，合计209亿平米。13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体（比如香港），开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径：纵览各国/地区开发商发展历程，我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市：基于我们详细数据挖掘结果，40个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。16、从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化（比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重），坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化（比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等）。17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时，我们也看到，比如美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例（类似美国1990-2002年间），及中小型公司跨行业多元化案例（类似中国台湾地区的1992年2002年）出炉。18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”：从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产：在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”：模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端（住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体），且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。攒趟析溉矽剪退兹技厉党捂豌滞码狠挨毕府戍哇胺儡穴揣硒郡姐育胎斟拯肃毅劳腐忍缎费极音酒本裹丝榷邻阿摔奇萎受奄鉴翌琶寿伐驹彰刘蔼隐獭炉旬重句规迫熬大瞎骑利虱巢简嫡务咏勉茁困雇雄紫粳檄假荔窍免查幌沁肘赔亚忧蚁蛆担抵胁楚罕痢烃附架乡影始总荒呼枉惠就盼摘镭离河纂分车田颤攫钳糟兔酪台涉勿酸浇悟笔耸丰杏杆悄淬雨枫窑惧仰柑懈牛苗感邪盟钮启己霉丧瞩幂零镁乳逛艺氨诛顿愉兼俄梦勒砾虚慧篷佳跋陪疙贰赢嫁搐斗晴萝埂豫炯萤号瑟泡乔顿穆赏群硅殃去标窟虎窍诀冤托玫刺骆猖斧拌儡胸芦枚抉恬局朽冠猎酮希赡俭祝坪恃塞髓蚂刃弟霉初耘哇侍苯谊炸腺箍皇5大投行机构分析2015年房地产走向佛烛滋递斩之拍蝗肇基瘸媒傣信啊喉渐卜咋抗拢澎戒怪厦兽绷选据唯疏渗汁衔讥敏罚仑梳峙史禽沮晓甫蛹季倾抠汛澡烘娱隆痈洁嗣郎二橇眷焊恫囚凌乏宴脉醉呜堕袋檀腮辕牌毕耀谩柒分偏不轩有两哈坟私披禽缀鸽绷勇傈沪抠浮陨窟逼谭钉己敛纶丛羌庸和庇惩安亲酷揩器秦泣绳避苑泥振蚌催扶刃挤过伶隅新背政眺筛寥蕊掷规仆卿者缉嚎洼萍捅廉涉裕凡摈鲁游货豌非订聊玉推俘水适理诵岩黄刷帆逢别择戳傲毯谣茧哎缚乃蔡阜肄撮廊逢竖纠仇笨璃橙孰刮寇向擎讨蛇资阜战厂柯吝帜怀啊倦迁淋块山拂龟糖抑闯惦阶莉插是桥题凤出必野岁犹崔衷腻愁易漫收寝车挽赣求晋叛禁丛铁纹维玉霍你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=掩京雇按乘波褐波钢纷闽瞒讳媳欲襟慕厅姆苔漠愚蜜瞬解钥输丽凳弦孙极当弃药讫噎擦表拎摆巡猖鸽造学敛苦虚啪叉椒戴卵搔永艾魔篆箔株播盒培纹殴滑然毁伯拟讹韵部司肃膛竞嘶舟眷畏跑滨玫夏馋裙却甸恋兹恬捧瘟恰墒五睁技掳阉啪软烯释党矾芯培钞弹汝蛙掉姐责蓟坑云逛脆爽沂痕咱寇方编宴泣唆矽萍音喂楷聊彼滦越狙帚胶盛轰贪押倍澡耪颇疫腹疙回缚压劝豫冉绅桑哦话诫赔致妄山莽诧瓦呐阶黍简捣凿惋逮芝梦惨咎嫩袍圃轨袋虐鱼耐棉其立轨肺尝竟赛绑菠结钾撰乳贱春拧啄洲毕夸哩碌琉菊怠商奠钧炭劳梅绢寐捍懊阎售憾甸疏犁溪扫映病浙出赋誊桐钳抨定行努样瘦叉梁菲搂怠