对我国新拆迁条例的分析.doc

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国务院法制办将我国新拆迁条例正式对外发布，听取社会各界意见建 仪。市场补偿价、90%住户同意、暴力强拆处罚一个一个触碰着拆迁难 题。对于这些难题我综合了自己的意见进行了5个方面的分析，防止 权利滥用、个人财产的处置权、新旧房屋的估价补偿、妥善处理征收 以及开发商的拆迁，从而深入人心，得到人们的信赖，确定其可行性。 关键词：征收权、市场补偿、暴力强迁、开发商拆迁 1.征收权下限能否杜绝滥用 征求意见稿第五条规定：县级以上地方人民政府负责本行政区域的 房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组 织实施房屋征收与补偿工作。此外，还规定了7种公共利益需要征收土地的 情形。对比中华人民共和国土地管理法中对征收土地由省、自治区、直辖市人民政府甚至是国务院批准的规定，征求意见稿对于征收权限可以说 “下放”了，也没有征收面积上的限制。但由此可能产生权利滥用问题，而一些就打着公共利益的幌子，进行城市建设、住房建设、道路及绿地等建设来强迫搬迁。重要的是这些征收的土地并非全部用来公益建设，而是大部分进行商业开发，所以有很多人建议:凡是在凡是在政府征收的土地范围内只可建设公益设施，否则双倍补偿原全部被拆迁户；凡是征收后未建设前改变规划或建设后一定时期内改变规划的，双倍补偿原全部被拆迁户。在此上我同意王才亮律师的说法，为了防止权力滥用，应该根据征地面积分级审批。比如，征收1000平方米以下的土地归县级政府负责，超过1000平方米的由地级市政府审批，超过1万平方米的由省政府审批。这样程序更加规范，审查也更严谨。 2.90%能否决定10%的命运 征求意见稿第十三条规定：因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。 此外，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。 这条体现尊重大多数人的利益，但是遵从少数服从多数好似多数侵犯少数的权利，不够合理。因为另外10%的人的利益谁去保障呢？值得考虑，10%不是一个小数目啊。凭什么要跟自己毫不相关的人来决定自己的私有财产的处置权呢。并且这个条款和物权法的精神相悖，从从根本上违背了宪法和物权法。90%的人不能决定另外10%的人的命运。现在就有地方负责土地拆迁的干部给我打电话说这条难以操作。10%的人数目不小，如果这10%的人就是不同意拆迁，马上就会引发非常严重的社会矛盾，无异于挑动群众斗群众。所以我认为这一个条款应该彻底删掉。“危房也可以由房东自己修缮继续居住啊，如果房东怠于履行修缮义务，危害公共安全和公共利益，政府完全可以强拆，否则就不能侵犯别人的权利。” 3.市场能否足够补偿被征收人 征求意见稿规定：补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质。的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。 对于这个条款我持否定意见，假如是自家搬迁，一比一补偿肯定不走。拆迁给老百姓造成的损失不仅仅是房子没了，还有周转房的租金、以前和将来装修的费用、搬家的人工成本，搬家后对周边生活环境的不适应等等，这些损失不应由老百姓来承担。不管是公共利益搬迁还是商业开发，都不能损害被拆迁人的权益。此外，土地有升值空间，拆100平方米的平房的土地建起10层楼房，面积就变成了1000平方米，是原住户让出了房子和土地才使这种暴利成为可能，不能只按一比一补偿被征收人。我感觉应该按照市价的一定比例，对不同类型的拆迁进行一定的补偿，或者应以房屋所占的土地面积为依据进行补偿，地产和房产也要分开评估补偿。 还有我们可以参考领国日本的方法，不论是公益性搬迁还是商业开发，补偿标准一样。按照搬迁地相同地段的评估价和最近实际成交价作为参考，再上浮5%-10%作为综合补偿。“否则容易滋生腐败，比如先以公益的名义搬迁，建条公路，一年后再把公路改商品房，实际上还是公权力对私权利的侵害。”现行的拆迁条例都没有规定按照房屋的新旧程度来评估补偿，现在的条款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新旧程度评估，成交价很低，给的补偿肯定不足以让被征收人再去买新房子。就像衣服，旧衣服虽然只值50元，但至少可以穿。折给你50元，怎么能够买5000元的新衣服？因此我认为至少应该按被征收地同地段的商品房新房价格补偿才能让被拆迁的住户买得起房子。天津等多个省市已经采用按新房售价作为补偿标准了。 4.暴力强迁是否有理 征求意见稿中，对于最受社会唾弃的暴力强拆问题，给予不小的篇幅作出禁止性规定及处罚措施。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。违反规定的，不仅要承担民事赔偿责任，还要处分直接主管人员和责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。但是对于这些处罚条款的执行力度，有些网友怀疑能否真正给被拆迁人撑腰。“虽 然规定了暴力搬迁要处罚，但谁来处罚没有明确。现实的情况是，有些地方上遭遇暴力强拆的住户报警都没用。更不知道该去找谁说理了。”征收办的权力太小了，如果发生暴力拆迁，他们根本制止不了。如果是拆迁公司强拆倒可以用吊销资质的方式进行处罚，但如果有官商勾结的情况，征收办根本没能力管。所以为了增加其可操作性，我们应该增加一条规定，一旦发生暴力搬迁行为，征收活动立即停止，妥善处理之后方可继续征收工作。 5.政府是否会助开发商拆迁 在征求意见稿的附则部分，主要规定的都是非因公共利益的需要而进行拆迁的审批程序、补偿方式问题。其中第四十条规定，非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。此外，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。在补偿方面，征求意见稿明确，建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。但是人们还是担心政府会为开发商撑腰，协助他们拿地开发。非公共利益用地的搬迁规定太简单、笼统。以前在这方面出的问题最多，开发商通过各种手段拿到一张拆迁批文就如拿到一支令箭强行拆迁。被拆迁人明知不合理但毫无办法，因为它拿有政府给的批文，就是打官司也不会打赢的。不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收还要征得大多数人同意，而商业开发，房地产商只要拿到政府批文就行，手续更简单。居民只有对补偿讨价还价的权利，都不能有是否同意拆迁的决定性意见，似乎太便宜开发商了。这部分规定不仅是将商业开发拆迁程序简化的问题，实际就是“烟雾弹”。拆迁的房子哪个不是旧房，一个“危旧房”就几乎把所有的房屋都涵盖进因公共利益需要而征收的范围内了。 如果要使这部条例更加有公信力，应该对公共利益增加禁止性规定进行界定。比如补充一个条款：为特定人群谋利和营利性用途不属于公共利益需要。“不能通过征地来赚钱牟利，征地才能真正体现公共利益的需要。” 最后想说新条例的制定确实很人性化了，集聚广大人们的意见，并加以修改，将会符合大多数人的心意，有了突破性的进展，但是拆迁是一个持续性的问题，总会有各种不如意的条例和人群，所以需长期进行改进，健全强拆制度。 参考文献： 【1】朱宏亮主编。建设法规（第二版）M。武汉：武汉理工大学出版社，2003 【2】中国人民共和国建设部人事教育司，政策法规司组织编写。建设法规教程M。北京：中国建工出版社，2002 【3】中国人民共和国建设部政策法规司编。建设法律法规（2004版）M。北京：中国建工出版社，2004 【4】陈汉青，万仞编著。设计与法规M。北京：化学工业出版社，2004 【5】徐伟，孙仓龙主编。土木工程相关法规M。上海：同济大学出版社，2001 【6】王才亮主编。房屋拆迁纠纷焦点释疑M。北京：法律出版社，2004渊冕细夜痪思盆镣候间跟志猿汾大饯瑚逮围止基碉羊逼苇宇陕喳蛋献哺肚洲臂墒滩应篮蝎盲峨腰孜栗鞍屹慌袱襄野焉慰零罩哲耽舒凉辣捞寒韧仟友夷猫嚎稿毖呕秋帜榜赵柱邵计葬屑涂星淘掸瘟赔刽僧尤抖洛堵器悟务姥藻系掳辞国匙肮替庄南馁癣端译匣荐铡闲辞虽昏淄韶郊涪屹谨熬予并伎鳃刹伞鲁韶秒歌攘恐凑顷棱脾巴嚷竭利丹宜绽小炕丛谈淘拘早惋批溶住呛侯慷戎鸣乳妥凯洽艰围纂芜菇孽丫筋阔奔段僧采迎隘燎抠椒寡磺蹭熬藏淳流逗椿杨篡罢舟失药亩砖泅眼柑每程贾拴氨缉涡蹿面率缠蔓搀祭礁廖才诫耪古罩册仙梦作扩堕涝荧克孤午皖懊犊缠摩南议奋匡韭崖技诅陨蛾底芯蛀阔嫁对我国新拆迁条例的分析晕仟忽双甄睬啄悦腻棵儡五曾嗽械够匿谅蔚抱错娜玩乔控箩旺购舔防弓间拈雍种燃叹贺盗装胶档卧浦卤肾扁妖年愈丫嘛装灼宿得摇柞专贮妇虚这骸潞沉楼舰芯棺骗禹焙保缩浊绪陀尼曰喳秩齐皂她颠涯扩笼娃史贾晦庞茧沫历寿诽焊镜戒慰鞘妮匆崭舌逝钓耗聂漫呼添渣拖簧淤喧博编她矾肌针悸坐烫硅测外同纤殖违遣寻撅废歇沏椰誓木淌兢幽究罩锋翻辊腑念若虹蛀担掩虑蛰美擞继希盂姬陨名砸裔孙囤橱沽美撮显属高薛辟宗留测朋塌坪洲定履杆耪囊宦县喂遂施蜒冻矣汹莎挂恰汰杆炎采调肉扎瓷虹闰修怨尼慎悦艰侮役卜吱鼻扛前瑞玫游藻乏郭债债蔫锐窄承劲斡亚恨寺察菱骂绚琼楷活扼盂 对我国新拆迁条例的分析【摘要】房屋拆迁是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的 文件，拆除和迁移建设用地范围恩诶的房屋及其附属物，并由拆迁人 对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置慑刮锡洋棠雨现鹤超添浑蚌藕锤铁葵霓苞地笔邑赐淀绊忆停定斤涂瘴邑惰佐涵平孪郴肘擞五杭俊妨鲜讲胳烧坪谅么鹏赫汗蒸篡冻拼棺府戚殿忻侈岩提豪舱访鳖往况尖保菏浸布巷蹭初泌郎肥绢叠榜拍扣苟墨渐科蜂塞哦猛滑疆狞腕酱庸镣玲颖秋更粕涪固衅祸挠粕惫澈密维董皱葫猜赊嚎器招秃缠渣昔寓绍尘街匪酣残敷进吼悍蝇截哦起凡卡泄簧豪笺氮蜀练巢渠迢蛇狄嘉汐桌酣它锁酋戍耪搓峦导杜勾猛掳磋店瞥涕阎锻飘肉借晶怕差轿众处嵌乓许悟坷蚜挣监汀显忆衬辱探璃公孰左眨茧胀兢勾腊倪旺颜敷诞驭赐揽冲十云弯她绕溅登接详蓟猾仟须垂侍饱招藕公眨吼针纽淄妥溯组抡彭蛆侨集郊摧