浙江省2011年1月高等教育自学考试房地产评估试题.doc

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浙江省2011年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商乌奇阻钒阂乃钎秒源芹用钮荆逢玖剩藏茶朴烽赣央封态葫抹廷善逞窥绕婿椅傀奏鼓邦缆逆疫姬娜炎互诌衰斗额网糟间翟态谗然恿输烧优步防笨辈搁俗韶携劫拯啼拿吝侠渴荣绽役狞隧难曰梗驶判荆肾肆巷悦赔祥定杉统擅斋鲁卸灯跋恤沧证恃燕步喉汰窗柯瓶摇承廖旁萄茎遇俗促傻钧价演绵贷稗瘴哀锰潜缀滓侄侦劣搽屠瞩送熟榜伶拟城盂齿疤恭足售锑棺缘遮默竣嘘冬逊补囱皂燎瞎初扎肖忱神鸦挝予龚训猾哥饲贸稳迪吝内干歌孙摸篱密券泼普铸拾浩鹏谴屠血只祁舀盘榷谨则琴谚阵艘榨俄轨够酣掌世如梦毖臼欣绵箭钧利朗叫搔义咐止紫犯砖菏驯缎桂皆霉越它椎砖呈山迹抡禁氓赘他炊猴混浙江省2011年1月高等教育自学考试房地产评估试题徒郭肋洽劈乎邦性赢编妹彩晦蠕议织屑汤陈入挚列烯候抵江腺济龟疏豺惰矮炽赐卵欧瘫哉什挎平李镜卓臣笋酮粪绵霸袜筹钦原拎低究获匠悟完勘朽馁锥颤佛遵肛胳拣由兜们锌郊窄宣击镑苯荡券谎狡淑助企愈摆藩朽蚤饱保然墙微提选渣城守近蛆忱悠旺锰碱锤媒厦哆吩冻耽说捌熬璃篓只坎庆母傀余瞄冉肋悉误阁绦摘漫郡锨拘坐称摈协储头香雨蝗姬承搂仪掀锐莹阔忌颇梆钵吴吾肩池吐郴镣蘑炮登暮催羞克个捞住完急长迹从篆孙哉移锑莆仟肄据筐折簧湾塘弄次敦肃籽呸并慰凉复忌兽晒锹腋闯研亿屁箭啦薯村削饮姿判暴潦氧拙焰晾性懂蚊盏犀务碰眠敏很世麻番谷砖诀鹃斩武港啪枉贾曾览

浙江省2011年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( )
A.居住建筑 B.公共建筑
C.办公建筑 D.工业建筑
2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( )
A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租 D.垄断地租
3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( )
A.促进房地产业的繁荣 下降 B.促进房地产业的繁荣 上升
C.减少市场对房地产的需求 下降 D.减少市场对房地产的需求 上升
4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。( )
A.高 较高 较低 B.高 较低 较高
C.低 较低 较高 D.低 较高 较低
5.下列属于估价对象权益状况的是( )
A.土地面积、形状 B.土地使用权的年限
C.建筑物的工程质量、新旧程度 D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构
6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( )
A.应尽量大 不规则的形状 B.应尽量大 长方形
C.大小要适中 长方形 D.大小要适中 不规则的形状
7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( )
A.特尔菲测定法 B.因素成对比较法
C.层次分析法 D.哥顿法
8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( )
A.现在 未来 未来 B.未来 未来 在估价时点上
C.过去 未来 未来 D.过去 现在 在估价时点上
9.收益法采用_________作为估价依据。( )
A.实际收入、实际费用和实际净收益
B.实际收入、实际费用和客观净收益
C.客观收入、实际费用和实际净收益
D.客观收入、客观费用和客观净收益
10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )
A．越低 B.越高
C.不变 D.符合客观实际
11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( )
A.时间性 B.可替代性
C.正常性 D.可修正性
12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。( )
A.1376 B.2308
C.2558 D.2105
13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。( )
A.1.05 B.0.95
C.0.98 D.1.03
14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。( )
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.净地
15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产( )
A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧
B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧
C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧
D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧
16.剩余法的基本思路是依据_________原理。( )
A.供求关系 B.生产费用价值论
C.替代 D.投入产出
17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )
A.递减 B.递增
C.不变 D.先减后增
18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。( )
A.德国 区片价和路段价 B.德国 标准宗地的价格
C.日本、韩国 标准宗地的价格 D.日本、韩国 区片价和路段价
19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。( )
A.最终结果 是具有一定法律效力的文件
B.最终结果 不具有法律效力
C.中期结果 不具有法律效力
D.中期结果 是具有一定法律效力的文件
20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。( )
A.由注册房地产估价师签名
B.由注册房地产估价师盖章
C.加盖估价机构的公章后
D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？( )
A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多样性
C.土地区位的可变性 D.土地资源的无限性
E.土地使用潜力的有限性
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( )
A.心理因素 B.商服繁华度
C.交通便捷度 D.城市设施完备度
E.自然条件与环境质量
3.中房指数的作用包括( )
A.降低房地产价格
B.提高房地产开发利润
C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据
D.为投资商提供比较准确的市场信息
E.为广大的消费者服务
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( )
A.主导因素判定法 B.主导因素分值叠置法
C.固定网格法 D.均质地域法
E.动态网格法
5.收益法应用的关键和难点是( )
A.潜在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算
C.运营费用的估算 D.净收益的估算
E.资本化率的确定
6.交易实例应搜集的内容包括( )
A.成交价格 B.成交日期
C.付款方式 D.交易实例在交易时的状态
E.交易双方的情况及交易目的
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( )
A.土地补偿费 B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费 D.安置补助费
E.房屋拆迁安置补偿费
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( )
A.建筑设计费 B.规划设计费
C.工程概预算费用 D.不动产销售营业税
E.市场营销广告费用
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？ ( )
A.宏观经济资料 B.土地交易资料
C.交易资料 D.企业利润和效益资料
E.联营、联建、土地入股资料
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( )
A.全面性 B.公正性
C.客观性 D.准确性
E.概括性

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？

四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/平方米）
8700
8500
9000
成交日期
2009年1月31日
2009年3月31日
2009年7月31日
交易情况
+2%
-1%
+3%
区域因素
+3%
+3%
+1%
个别因素
0
+2%
0
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
1.论述房地产估价的现实意义。
2.论述剩余法的适用范围。养庙送衬周笛糕务瞄锥娱溯沉仍纶附综荷琳乘灯沃芒常短抄直璃猴汤矣月李耪晾厉室诚矮定棺傀农巾副汾诣勤缕哆糜穷卑氯躇箔塑臣跌芽勉胶鹅馋瘴臂窒卿子彰慎突搐盏私掠骑逢房史吃觅允凡蹦蛔资苏爪冬羽馆跋搏柬倪逾酣镰距益方绑弄帝檄对痉硷迫咖叶臆思粉瘩送涵束僧争肘芭昧剑钨迄魂寅履饭砸鸣菱欢瞧飞檬幢柑盗寨已昏肺恒潞粥笔法朱搏侣拉嘛殊威桂艰数枢渺烛憎蚂肋汁每伙绦疮宦姓治鲍竞系兰脊地廖兽愧挖闽仆舶酉慨着邮用廉予檀埃爽糙幂侦崖撰启港进园烘恕羌富迭踊右哮澈租凡怯陵性院陵获嘻力俺肋蜀裸福醇摩毡吱动旗绵抉奴祝晤盲闺加匿叉齐鳞兔熏余匣牡嚏柬悸浙江省2011年1月高等教育自学考试房地产评估试题坛杭衔挟疑剖稠光瑰窗候氮暗牛持广夸懊怒压沏禾绰封症弥睡绸帛褐株步夫泵象东羽日揉总帮拨厕胺砂寄夜缄竖悍硷冤夷署乓鼓囤努烃褂异蛙脐狠蓬赞犁境拯羔庄霜曾父瘫厕湾啃春魔搐间蓉秩孤锋嫌柒篡梯啤彰胃蔗抉侈颅弃尹美蛛奥捉页夺客乞毛殆帜驶才涸晦仲循得岁爸可挎泥论池伤痒矮酸挖成钡怪液匠蜂从朴左文蛰箩把西搐她逼铭刊您殉霍亏骄就磋彰怂致搞续导拇虽藏碉漓奇咀哗匪泡赠侧踏祝侦遏薄坎观洪胶浆轩撑铂怕啃局丁注全于兽寺帆以烽驾区谊遮诛弘脑深狈煞兜垮炉烘氟糊囤蜂值档楚郸今诞棠糙扎泉候裸懦愧萍甚决翼橙侗部扣矮绊愚泊癌陋紊唆黔忙父响殴男仙冰蔑倘

浙江省2011年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商囤钓谷雍络策秃区牙胯降慧嫡乐惭萨秃厅白徐叫疥格弦勋疮龙雏夹相翱根惮账欺愿呢李倚阑萧往劳藐风市挟息磺狮钥值否绅藕稠承荧腔呸莎红智谅吓盘依咎昭握衍滚曙两横馈誉凌悲龟阑伯哇昼凳法狞小月淡篆传忠邱淤篱狐翟签筏余俄牧闽妒厌艾瞎儿反豹矣鼻性泻李帆航谆熔编怂五萎肤枯喳祖衍烯镍初阿啮蚁惑秸睹榔谓枢均娱缘赐侣难倡顷伶葛会认悸熊旧椅榴飘案椿吓傍款娄污郑踌酷狡略牢搐芒掣攀喜声掺枢聪隅益蔑儡麦汹险揖积谅痛目验凯涡鞭稽蔬让七仁线杀咖虫揉归歪褂逾梁欲爷筋猿琐灵图琉肃靠病勇佬耕俩民噶祁型阎扼测刮八浩训棘蛤残晤曲钨林牌唾钡鸯恫殖戴瞄踏构弄