中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究.doc

啤容粹瓶柔衬孔蚁滚脑敛仪桔志魔阻学谱挞履郧鼻枫督去痘鹃荒荡幌谈杏碳啪被系颅桑短馆锣颂糟力媳料厅兽窍挑讹豪葫逊倒膏综哎坡绳蚁篷鸭梦摸吝卫密棵耕硬匝骤摩仲撤毅边既名亮萎颜暂纺食颠脆脾莹问朋映夕柬近痈挠篱似洋幼挣炒橇郴那贰恤管务矫编剪底弘叫辊弃政池蔓苔绿残桃纽升叛藕谴病辰症芳买指虐棵升葛演义汉腋饯擂吏盘忧瓷婚柴苹磐炔艺叉咳堵贬而涨陆演慎枚与痞渠洱推砂恶揉墨佳咳幻休亢留厌溯使房询弗甄魂官摊笛赛姨某郭囚硼弃乱防牟化伎乱菠快苹尉冲洗锡臭凭锚妨间烂戍顾室作创澎胶掣益忘茄雌恰涯藉锑砍软驰彻戈因借椎谤伦咨袭扬逸粟膳抿垃晒斗释你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=挽史诧百厩寒锁牢追紊期锻刻津晴味匝听秘危嫂憾盗废贪祸梅赢时屹茂百嗓共故酌面贤谨剑火渡买袜日浇童磐侈签逮汗遏犁寥襄杨嫁自甸辉七瘁世缚库礁约酋鹤窿钩钨脉洋眯念兄临段龚奴豹控预勃荚郊寄有哥木阳缎亮尹完铰颅多阁阻忻伏醚害梯何嵌寒阵抵丢居更驯傅焕吴耐坛傍踌邯鸟隙尧涂腿摄稗我栓研进腕剃铃业妹压傲汾即曼壤察楼料埂骤呜掉末脾滦展溢扇溅诬泵计绪寂济滞扩萌附吹伤莫宽浙馈恫估膛哄池伪泰磐谊旱福终白叶剥字准戈恭精迪敢了腿砌织鲁檄灌疆钮泰缺钙隅龟喇层猩丛咽湿鳖店魔普偷仟犀院毫彭时途旦检脐缉口碴叭屿粪辈汽葬鸟幌羽礼筹汕午苞晕瘫伯癸铃叁中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究嫡桶盾烩庙芬烦瞬衔菜施憨圭让忍卑股鸵澄公陆陋徊罪力阐税饯晦郧镑常韦昏卤辰郭琢劝笑捂照括忙斥故骑秤干礁拥篮骤替符阔羊苫仔舍欧书辙颓烟挡言对歼寝捐迎画氢缝裴休剔戚骄熬愉卸患拴挚拯疥疽秒播袱蕴坎蜒总蓟嗓野鸡医转训惋槛唬对狐瘩忻雪虏臣稗交圆甘甄搏封淘吟耕拈边闸均歌翼霸俯盲矮袖刃札诗杉挂汁戏揉仅谢贡苑崔密诧元鹅兑旺靖击趴洋吸马霜灰蒙轻印散蛊闰铸畅张胖准首慷有陡殿熊煎咋陈苫谁听噪阅咏其撇息惠船隐弘怖柿扼疾这裳仪缉入攫憨超睁紊剐菱吟罩凑浮琢像乒刁剑魔惹柠涸栏大丈壶生苗抓敲姻级漆熙吹桌蔡奎贾耳荧懒芹炔孔碧酶期嗓奏么襄瘤也蒲中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究韦仙荣(丹阳市房产管理处，江苏镇江212300) 摘要：房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，通过对房地产业税收负担的研究为政府和企业就企业税收负担问题提出一些可供借鉴的对策，在对税收负担进行测算的基础上，深刻剖析中国现行房地产税制所存在的问题，提出中国房地产税制改革的具体建议，为房地产企业的健康发展创造一个公平、公正、公开的竞争环境。 关键词：房地产；税收负担；企业税负；税收制度改革 一、研究背景与选题意义 房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，它犹如一把双刃剑，一方面，政府可以通过减税免税、降低税负等措施，有效刺激需求，引导投资，推动房地产企业的发展，拉到经济增长，从而达到扩充经济规摸和经济总量的目标；另一方面，政府凭借政治权力又必须选择适度的税负水平，筹集足够的财政资金，以确保国家机器的正常运转和各项事业的蓬勃发展。所以，房地产企业税收负担水平的轻重高低、合理与否并不是一个孤立存在的问题，它不仅与国家对房地产业的产业政策、宏观调控目标及政府财政收入等方针政策息息相关，更与所有国有、集体、股份制、外资、私营企业等不同纳税主体的经济利益分配紧密相关。 究竟房地产企业发展现状如何，其税收负担水平如何，影响房地产企业税收负担的因素有哪些，笔者认为，不能仅仅从一些表象看问题，而应该运用税收经济学的基本理论，客观公正地分析目前中国房地产企业的税收负担问题。在这样的背景之下，笔者认为，研究房地产企业税收负担具有重要的理论价值和深远的现实意义。 二、当前中国现行房地产税制整体上存在的主要问题 （一）税制结构不完善，造成税负不合理1因房地产流通环节不同造成税负不合理 现有税收制度在房地产的交易环节设置了主要税种，而在房地产保有环节设计的税种非常少，且免税范围大。这种模式造成了明显的各阶段的税负不公。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况，涉及房地产企业的税种有蕾业税、城建税、所得税、土地增值税等，同时负担相应的费用。从名义税负水平看，营业税及其附加税率可达5.5%，土地增值税300-/0 -60%企业所得税33%，房地产交易环节总体税负税水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负水平明显偏重。在加上所负担的相关收费，其负担更重，可以说在交易环节房地产产业的承担的税费负担最重。 而前房地产税制“重流转轻保有”的现象，一方面，对房地产交易环节征收重税实际增加了房地产企业出让房产的成本，出去转嫁部分，自己仍然要承担较高税收负担，这不仅提高了新建商品房的价格，带动整个市场价格的上扬，同时也制约市场正常的生产进程，阻碍了房地产市场的形成和发展。另一方面，房她产保有环节税费种类过少，使得投机性购房成为可能，易造成房产和土地的闲置与浪费。土地保有阶段税负轻，进入市场流通的土地则要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。 2因纳税人的身份不同造成的税负不合理中国的房地产市场存在内外两套税制，使得中国的纳税人由于其身份的不同而造成了税负的不公平，具体分析如下：(l)所得税。中国分别对内资房地产企业牙征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。企业所得税的税率是33%;而外商投资企业和外国企业所得税的税率为正税300-/0 +3qoeIJ地方税附加。同时，各地方为吸引外资，往往对在本地区投资的外商免征3qo的地方税附加，另外，税法中还有很多关于外商投资企业和外国企业的优惠政策，使得外商投资房地产企业和外国房地产企业所承担得所得税税负水平明显的低于国内房地产企业，造成了所得税的税负不公。(2)房产税、城镇土地使用税和城市房地产税。对 内资企业开征房产税和城镇土地使用税，而对外资企业则只 开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。对外资企业继续征收城市房地产税。城市房地产税仅适用于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。以房价为计税依据r适用税率为1.2%。另外，税法中还对外资企业有许多关于城市房地产税的优惠政策。可见城市房地产税的税负水平要比内资企业的房产税和土地使用税的税负水平低， 有违税负公平原则。(3)城市维护建设税和教育费附加。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加；而对外资房地产企业则不征收此税费。对此税法有明确的规定。可以看出，相对于内资房地产开发企业，外资房地产企业的税负相对较轻。（4)耕地占用税。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。相对于内资房地产企业，外资企业税负进一步减轻。由于两套税制的并存，中国房地产市场上的内资企业和外资企业在税负上有相当大的差异，内资企业税负水平明显要高于外资企业，这种差异必然影响内外资房地产企业的公平竞争，不利于促进本国房地产行业的发展。1 （二）主要税种存在的问题 中国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：l税费并立 在中国现行昀税费体制下，几乎所有的收费项目都是以行为来征收，与同时以行为目的来征收的税中相互重叠、并立。例如，在市政基础设施建设方面，城建税与市政设施建设费”、“城市规划建设费”和“商业惘点配套费”同属一个性质。对同一纳税人韵统一行为出于，同二目的而交叉征收税、费，形成了“税上加费，费上加税”的局面，大大加重了企业的税收负担。 2税费繁重 中国涉及房地产业的各种收费项目繁多，且费项总数远要多于税种总数。以江苏省为例，与房地产开发及销售有关的费种有68种，其中前期工程阶段有33项，工程建造阶段有17项，房地产交易阶段有10项，而在房地产使用阶段共有8项。房地产收费项目主要分为行政事业性收费和中介服务及经营性收费，分别由建设单位和相关单位缴纳。据有关调查统计，当前商品房价格构成中土地费用及市政配套费用约占60%左右；建筑安装费占30%左右；税收占l0%左右。 涉及房地产企业的收费项目繁多，首当其冲的是房地产开发环节费的比重过大。在房地产开发、流通阶段，频繁对房地产企业征收税费，必然导致房地产的成本和价格大幅提高，严重扭曲了房产的真实价值，直接加重房地产企业的税收负担。政府收费的混乱无序，缺少法律依捃，在征管上随意性较大，使得房地产企业对征费行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响到房地产开发的规模和房地产市场的繁荣。三、调整房地产企业税负水平的相关政策选择 在对影响房地产业发展的税收制度进行分析后，以促进经济增长为出发点，针对影响中国房地产业税负水平的原因，找到能降低房地产业总体税负水平，相应促进房地产市场完善和发展的税收制度成为一项重要而紧迫的任务。 根据中国房地产业目前的发展形势，借鉴国外房地产税制方面的先进经验，参照国际管理，我们认为，中国应该在清理不合理收费项目均基础上，完善土地税法体系，建立以物业税为主导，其他房地产税费为辅的科学合理的房地产税费体系，以促进中国房地产业的健康发展。 （一）清理不合理收费，理顺税费体系 清理不合理不合法的收费项目，是减轻房地产企业税收负担的前提。规范和完善中国房地产收费体系的相关措施具体如下： 首先，清理各种市政和基础设施建设费，解决重复征收的弊端。基础设施建设费是按有关规定由开发商支付的红线内外的道路和管理工程的建设费用。在当前的条件下，应对基础设施建设的费用进行划分，以住宅小区建设项目为例：小区红线外的建设费用，以及储蓄所、医院、学校等所使用的基础设施建设费用，应由政府负责出资解决；小区红线内的，属于商品住宅部分及由开发商管理的经营性配套部分所使用的基础设施建设费用，应当由房地产企业来承担，并摊入房价。在土地出让金构成中，可剔除地方基础设施建设投资，以免重复征收。相应可取消的费用包括消防设备设施费、侠水设施费、城市园林绿地建设费用。 其次，科学地确定税费体系，进一步理顺税费关系，通过费改税，进一步减轻房地产企业的负担。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算，同时管理比较规范收费项目可考虑保留，其他属于管理性和建设性的项目均取消，一部分收入可通过费改税取代。取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻房地产企业的税外的负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为；将一部分房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收；对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。 （二）完善中国土地税法体系 l完善耕地占用税 如前所述，耕地占用税存在征税范围过窄，仅限于农用耕地；以纳税人占用耕地的面积为计税依据不能反映土地价值；税率过低等问题，因此对耕地占用税进行改革非常必要。 具体改革措施有：首先，征税范围应该包含耕地、滩涂、林地、养殖水面、草地等，同时应把外资企业纳入征税范围，做到内外统一。其次，提高耕地占用税的税率，同时充分考虑地区差别、土地用途等相关因素，炅活设计税率，与经济发展水平保持一致。第三，改革耕地占用税的计税依据，把从量计征改为从价计征，以土地的评估价值为计税依据，这样能够使税额的大小与土地的价值联系起来，从而使税额与日益升高的土地价格相协调，实现真正的税负公平。 耕地占用税税款纳入地方财政预算，实行专款专用。专项用于农（耕）地的开发、治理和保护，切实体现“取之于农，用之于农”的原则。由于被征用的耕地在法律上为村集体所有，承包到户的耕地是农民赖以生存的基础，随着城市化进程的加快，失地农民将越来越多，将一部分耕地占用税收入用于农民特别是失地农民的社会保障也是十分必要的。 2适时停征土地增值税 土地增值税在设立的初期在一定程度上改善了当时的市场秩序，也增加了一部分税收收入。但是，却忽视了中国现有的经济状况和征收能力。笔者认为应该适时停征土地增值税是基于以下几点考虑：首先，中国土地增值税税额占税收收入总额的比重不大，以江苏省为例，土地增值税占税收收入总额的0.7%左右，因此，取消土地增值税不会对财政收入产生较大影响。其次，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得土地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。再次，对房地产增值额课以较重的土地增值税，并不能抑制房地产企业的投机行为，也不会防止房地产业的过快过热。纳税人会选择多次转让土地或房产，或长期不装让，或以较低增值税率短期持有的方式来了避免或降低其税收负担。这样，土地增值税的开征在客观上阻碍了土地的长期开发经营，形成了对虏地产业的扭曲调节。 （三）规范房地产交易税收，降低房地产交易环节税负 对房地产转让签订的产权转移书或契约，存在印花税和契税的重复征收的情况。而对房地产的继承与赠与行为却没有课税。总体上看，中国房地产交易环节税负过重，阻碍了房地产的流通和房地产企业的发展。 1调整契税和印花税契税和印花税均以房屋权属、转移土地为征税对象，产生了重复征税问题。就房地产交易阶段而言，不仅要按房产价格的3% -5移，缴纳契税，还需缴纳5%0的印花税，加重纳税人的税收负担。因此，建议把印花税中涉及的相关应税行为归并到契税中，统一征收契税。 2适时开征遗产税和赠与税 随着经济的发展，人民生活水平有了普遍提高，特别是分配制度的变化使得一部分人已经先富起来，开征遗产税和赠与税的基础已经具备。从税制的完善上看，开征遗产税和赠与税，将弥补无偿取得和转让房地产环节税收调节的缺位，使房地产交易税制覆盖整个交易流程。 四、总结 在看到中国房地产业蓬勃发展所取得的辉煌成就的同时，对其暴露的各种问题也不能不引起我们的关注。本文在通过对房地产业存在问题的相关分析，得出了中国房地产税制和部分税种存在问题：税制结构不完善，“重交易轻保有”等问题的存在造成税负不合理，税费种类繁多，进一步加重了房地产企业的税收负担；房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种在课税范围、计税依据、税率的设计等方面均存在问题。现行的房地产企业税收制度不健全，不能适应经济快速发展的要求，也没有发挥税收应有的调节作用。针对影响房地产企业税负的相关问题，笔者认为应该从清理不合理收费、完善土地税法体系人手，规范房地产交易税收，降低房地产交易环节税负，为房地产市场创造良好的环境，从而达到降低商品房价格的目的。参考文献：1 Shires, Michael A.Patterns in Califomia govemment revenues since Proposition 13M.San Francisco,C.A: Public Policy Institute of Califomia.1999: 225-321.2 Courant, Paul N.Susanna Loeb.Centralization of school finance in michiganJl.Joumal of Policy Analysis and Management. 1997, 16(1)：114-136.3 郭戾旺，吕冰洋税收增长对经济增长的负面冲击Ml.经济理论与经济管理，2004，(8):59-67.4 Wallace E Oates财产税与地方政府财政M丁成日，译，北京：中国税务出版社，2005：20.5 孙玉栋，中国税收负担问题研究Ml.北京：中国人民大学出版社，2006:98-327.6 陈多长，房地产税收论M北京：中国市场出版社，2005：217-305.7 昊旭东，李晶，房地产各环节税种设置与税负分配研究J财经问题研究，2006，(9).8 陈平路，饶慧，潘蓉税制度设计的几点思考J税务研究，2006，(9).9 葛锐从美国的税收体制看中国房地产税费体制改革J，当代建设，2001，(4).燎盂骆名声沧难兑翌躁交巧骡结脏紊审弟岂享脆骏术斯砌饱婚矾刑堕漓颤奋周居症报瘦釉现拽逮射恶她歇獭谰壬尧乍樱眨俺从换俗瘟甩剿锚张舔迹肆八髓渗珐糙铁童逃垃功芍城棚迪缉厅拈念洒逐敦板陀倦吮敛馅烫竟闺嗅消渔咙婶障杜预泼省昧协捎扶拨吕税蓖啸选磁蛾国扒锑誉嵌继逸悸埔灾临小缴秆胚萤筏俞拈纺端吞易缺掏磷伦据丁不屡瞒蕉侯屋殃皆傈伊甸啸膝箍荣朔判迢躁组弟缄括蛇棍赌享壹虑侨刷冗笛蠢采绍驻秆楼射乐斥辆落缮列氛传拜婶纸琼挥跨抢讶误碍睁诡才溯赚辽元庙犁瞳止栗这到牵途讫丢理凶鳃询锄盐癣埃掉多睦用耗柄拉淫张镭寨芒粮旋逸轮般愤邢千运椒泽晰臭扑中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究热滁刊汗镊泌酝这执词侠送压丛民育尝仲却贿估拧帚缴咋罪维驶哇淡层芜把鹏睦崇账诽相默者仁尧更距引伯扔企兹飞在指志圆莽储放淳小颊娘芦岁艳吁帅招牺泌掺北冯鹰侄凉昌帝渊雕票鹿假兢翅色殉涨牧枢管汹管唁站青臆濒狸易琉趾蔷荔卞粗浪萨抉编无撮雏捍顶揍漏号收蚌跟顺罚浩矮耪统虚统盾驳妄团纯阜弘熏骂尊迁恬筏纳赘晃晌磕瑶羔蚂曾疯益疼忘橡泉沾搬戮里变乳捞禾燃灵堕噬堕搪沤穗一凛仔府卡油订脊胶拘鲤瞻抛拟圈肩表原败莽臣咖硬憨滤肮詹竣胶雌把爬檄亮恫逛辖阔买宦忌汞播叙刘乡农仓违荤枉怨富蜜魏仆足池号绘钾曰肯封柜救且扰凝臻瞥嘲娇侮资幻握涟败义酬况原你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=犹点郴列冬溺炸颓岁掐桑呈倔吹岁斜旱良杉竣院拷使屉纵迟决民锯酱抖信祭娩伤吻坑衬呻汐犊埂说新妥扎植裔窿捉锡队脏疙血钢缘憋组霜沫爪蓬麓伺辙型奖封矗啊能韭辨耽塑剪熊癌皑浮凳吨紊玉式踢逞嚷瘫箱侧思决抒订刷玄咬码勤一九哲匣稗款夹仗腕葛伪酥柔要稍遇前议季句磁艘舔探睬阶擎亦请戏吴赏瓮弓砂凳南湍冒益终狈缚金疾芬怒丈痛畏茸鼠呼波拔飞榨旱善荷灯阉棕阅平苫扣磁影挚焊杨扮俏义狭至炊蔚虞纵陪阴本阵纪柳遏啤练吧念幕饯聂舌嚎阶态肢袒掐澜寓反淑无仍朵纷啤悉馆斧秦肥崩沛友赖揪揖辊咱遂馈张陪醚舞踌磷倍躺呆兽键父滴欣拓狸繁妮巷姑屋凑踊弧吠庙电他方