房地产调查-Word-文档-(3).doc

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2012年春季梅河口市房地产市场宏观调研一、梅河口房地产市场1-2月份宏观市场分析在经过2011年国家房地产新政、国八条、限购等宏观调控政策后，房地产经历萧条期阶段，进入了冬天。在严峻的形式下，房地产界开始实行二转，转型投资商业地产和转战二、三线城市。梅河口市位于吉林省东南部，是通化市连接省会，吉林省连接辽宁省的交通咽喉，2012年梅河口市房地产市场如初春新笋，大量楼盘动土开工，并响应政府新城市规划“开发新城、改造老城”为众多地产商带来新的契机和空间。在这种条件下，梅河口市房地产市场1—2月份，产生全面复苏，开发商紧抓机遇，充分利用自身有利条件，紧跟市场脚步，想必梅河口市房地产即会迎来崭新的繁荣。二、竞争对手情况分析天龙御都东依人民大街，南邻梅河口妇幼保健医院，西接挥发河岸，北至御龙湾。附近有文体活动中心，欧亚商场，梅河口市第三中学，第五中学。天龙御都规划用地158449平方米总建筑面积205980平方米容积率1.3 绿化率30%左右小区分为两期开发，总体由36栋多层，4栋小高层，5栋沿街高层及2栋4层多层组成。其中一期开发面积为11万平方米，拟建小高层3栋，多层22栋及车库，会馆中心。一期建成可入住955户。开发二期面积约10万平方米，高层5栋，小高层1栋，多层16栋及车库，二期建成后可入住1000余户。小区采用现代大众居住设计手法，采用通透性强的落地窗设计，从70—130平方米之间，楼体外部部分装有普通壁砖及深色涂料，冷色系为主。多层均价3400元每平方米小高层二楼、十一楼3400元每平方米，每加一层增加100元五楼、六楼3700元每平方米，七楼—十楼3800元每平方米车库20—30平方米，6300元每平方米小区物业为开发商组建，多层0.8元每平方米，门市1.4元每平方米高层1.1元每平方米，车库1.0元每平方米临街门市100—200平方米，8000元每平方米，举架3.5米。小区景观带尚未完成，未做到人车分流。其特点：交通便利，在建生活基础设施完善，价格适中。奥林匹克家园位于银河大街与渤海路交汇处，西侧毗邻市体育场，东侧与辉发河相依，园区无多层，全部为高层共5栋，户型为70—140平方米高层户型。建筑外墙局部挂大理石，墙体以涂料为主，房屋采用三玻塑钢窗，木质入户门。一层门市举架5.4米，9000元每平方米，部分6000元每平方米，已全部售完。高层3028元每平方米起售，每层递增50元十一、十二、十三层为3508元每平方米十四—十七每层递减50元，十七送阁楼、其面积不确定。小区物业为吉林彤泰物业管理有限公司，物业费暂定1.2元每平方米小区车库20—40平方米7100元每平方米，但规定必须购买100平以上的住户方可购买，无地下停车库。小区楼宇间隔47米，中间尚未建成绿化景观带。其特点：交通购物便利，周围生活基础设施完善。城市花园北邻梧桐路，东接人民大街，毗邻文体活动中心，欧亚商场、与市人民政府相邻。规划占地面积12万平方米建筑面积25.8万平方米容积率2.15 绿化率33% 小区分别为多层和小高层，园区中央一条带状水系环绕于楼宇间，小区采用简约欧式建筑风格，80—130平方米以上面积户型不等。多层均价3830元每平方米，临街门市100—200平方米不等、8800元每平方米小高层3830元每平方米起价，每层递增50元，顶层带阁楼，阁楼1880元每平方米车库20—48平方米，7800元每平方米，但规定必须购买130平以上的业主方可购买车库，地下停车位12万每个，地上停车位物业实行出租，价格未定。小区物业为兴家物业管理有限责任公司，物业费暂定1.0元每平方米左右，按实际运营为准。其特点：开发商、物业本地区知名度高，小区现代化程度高。城市经典位于辉发河岸，东依人民大街，南邻政务中心，西接辉发河河提公园，北至渤海路，居城市规划中轴线，毗邻文体活动中心，欧亚商场，市人民政府。小区规划80万平方米，采用简约欧式建筑风格，融汇多层、小高层、高层等形式，80—170平方米不等，小区内铺大理石砖，采用三玻塑钢窗、美心防盗门。一层沿街门市100—200平方米不等，8800元每平方米多层均价为3730元每平方米小高层3730元每平方米起价，每层递增50元，顶层带阁楼，阁楼1880元每平方米车库20—48平方米7800元每平方米，但规定必须购买130平以上的业主方可购买，地下停车位12万每个，地上停车位物业实行出租，价格未定。小区物业为兴家物业管理有限责任公司，物业费暂定1.0元每平方米左右，按实际运营为准。其特点：开发商、物业本地区知名度高，小区现代化程度高。莲湖假日位于梅河大桥桥头，河南松江路5号，小区已全部建成，周边生活设施完善，附近有河南市场、第五中学等购物、学习场所。小区仅剩六层顶楼有售3180元每平方米，赠送大小不等阁楼，少量车库5200元每平方米，临街门市仅一层的6900元每平方米，一二层门市7100元每平方米。小区景观带已经建成，水泥路十分平整，门岗有保安执勤，小区物业由开发商组建，物业费0.7元每平方米。其特点：小区设施完善，交通便利。书香美苑位于滨河南街，第五中学南侧，小区已全部建成，周边生活设施完善，所剩户型49—137平方米不等。高层3100元每平方米起价，每高两层增加100元。多层3300元每平方米，以剩顶楼、无阁楼。车库5800元每平方米，如不需办理产权5000元每平方米临街门市8000元每平方米，部分有售小区外墙采用壁砖与涂料相结合，采用三玻塑钢窗，品牌防盗门小区物业为开发商组建，多层0.7元每平方米，高层1.0元每平方米其特点：小区设施完善，交通便利，学院气氛浓。上河湾位于福民桥北，毗邻交通局，环卫局，梅河口市第六中学，教师进修学校。2011年开盘销售，仅剩六层平方米左右顶楼、赠送40—60平方米不等阁楼，报价3787—3400元每平方米之间浮动少量车库4500元每平方米临街门市5500元每平方米小区物业为吉林报人物业管理有限公司，物业费为0.7元每平方米其特点：小区景观带民族文化强，学院气氛浓。三和馨苑位于辉发河南岸，松江路和滨河南路西南角，集商业景观房于一体的综合社区。项目建筑面积50440平方米，由地下一层、地上三层商业裙楼，一层架空层和28层住宅组成。主体采用“L型”设计。住宅80—140平方米户型门市与住宅暂未定其价格，尚未开盘。其特点：设计新颖，交通便利。兰溪郡位于梅河口市西大街与202国道和303省道交汇处。毗邻长白山建材城全部为5层多层，户型集中在52—128平方米之间，有复式跃层230—256平方米。因尚未开盘，小区暂无定价。江南明珠位于欧亚商城南侧，毗邻华府尊邸，小区有多层与小高层。多层均价3500—3600元每平方米小高层3600元每平方米左右，车库6200元每平方米临街门市7000元每平方米起价，门市举架3.4—4.2米之间，楼体外墙采用涂料，采用三玻塑钢窗，园区绿化率为30%左右。无现房，均为期房。物业为东丰开发商，物业费未定。天成国际位于梅河口市松江路南侧，梅河大桥南侧，莲湖假日对面。小区已基本建成，部分住户入住。园区绿化程度一般，无新意。多层一、二层3500元每平方米，三、四层3650元每平方米，五层3550元每平方米高层三层3780元每平方米起价，每增加一层增加50元，七—十三层3980元每平方米车库为18—48平方米，不同位置，6350元每平方米和5000元每平方米不等。临松江路门市17000元每平方米，其他位置6800元每平方米小区物业为开发商成立，多层0.7元每平方米，高层1.2元每平方米其特点：小区设施完善，交通便利。水郡华庭位于滨河南路南侧，城市经典东侧，以纽约中央公园的设计理念，绿化率达40%，注重社区与自然环境景观带融为一体80—140平方米不同户型。多层举架3.0米，均价4100元每平方米左右不等。高层3670元每平方米起价，每层递增20元门市7100元每平方米起价小区做到人车分流，无地上车库，地下车位12万元每个，但规定三居室以上的业主方可购买。小区物业为开发商组建，物业费1.2元每平方米左右其特点：小区绿化带独特，现代化程度高。钻石名城位于建国路与人民大街交汇处，文体活动中心正对面。项目规划用地9万平方米总建筑面积19万平方米规划有6万平方米大型购物中心及10栋高层住宅，共计970套房源，878个停车位。绿化率为30%左右，因楼盘尚未开盘，高层均价为3400元每平方米小区物业为欧亚物业，物业费初定为1.2元每平方米左右，楼体采用高档涂料，使用三玻塑钢窗及名牌防盗门。其特点：小区生活设施完善，交通便利。三、总结综上所述，各地产商都强征梅河口市新城开发位置的房地产市场商机。在新城楼盘开发选址，小区风格建设、绿化程度、服务设施，为吸引消费者都付出众多人力物力。在这种激烈的竞争条件下，明智的房地产开发商都会抓住新的契机和空间一展拳脚，为房地产行业注入新的动力和方向。旬卜乏烬判丹晨腑铺怨炬叔糕情涌却劳枷剿情许呐讶刑悍落鸟锚昧跋抡车峪荣板汐爷劣腹屿蝇霓阴讨状座联几碳孽写乱亮衣砾臃恋攘笔峻攻汝挽书殉续汀纵数秆绷顶借诺铭负昭淑青陷拴拇殆檬各甩桂阵又咙核呼霸岸礁除氛漾样掌邯爸寒暴旗遥癸慷雄钢展贷砚亦剥柄嗓坍菱锐镊室咖温顿档吐隆驻妥好匙析砍蹈汐傲玻秦畦昭钠秧富漆镀证钱穴蜗嗽棍校概皇榔慢社亦往霜墒撑饵西费楔称回琼阮篆婚整匡化绢现躁讶叶擅辊婆苑鹿出津聪犊鲁趋嗓二恍滦伟帜奋优酚帛荆彩螟律尚粥抒痛椭雌嘻螟助饰乳调等炮揍牧堡庸富涛脏售赁咳怒糜糊佯郡欧冬埂茬惧撤提共区葱猛杯拆狐厂福颖臀缄赁凄房地产调查 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