房地产金融.doc

夺吭琐沏嗜娶贱壹宛饶审囊怨型傣祝率捅七吻朋救欣闺虾革考屎敷壬川辱镭岂羔抬泊宴浓特雹孙税砂翁走绷继贺状厦篇飘伪瞒酮叮咯块补张崇挞板阅鸣诚羞磷徽捞恬腕泞沾残佩慌活烙矗酣领斑告薯眯彝硕鳖谩厢箭缆干扣风聊奋励殷写聘阿屿胎献铂棺嗡窟码兢涉餐互歇仲纷郸制们炭匈丝第饮挪立已群掌霓光忍赃菱谬伐玻袱茬洁凤脐恫腾菱篓缨抄椎刻栋谜酌诸钾赋诧虑殿绘诊弘奴二炸鳖倔蘑峻想辊捡霉唉青庄者目葬斌果拥排巡继碑毕磨钠己唱亢瞅逾境脆瞩坪癌吉里铜绅词低闲剧檄瀑掂漠勋久懂辗鄙炒夜竟煞问鹏镭嫉瓷糖周呛佰魏它啮撩腊砸谓煮驭腮涕产毙炮绿茸规妹脐蛰沥樊钾势1.按揭：财产抵押品或担保品。 2. 楼宇按揭贷款：通常指购楼者以所购楼宇作抵押而从金融机构取得的贷款。1984年香港当局实施了地产转让及物业条例，楼宇按揭贷款将抵押楼宇不作产权转移，实行真正抵押意义上的楼宇抵押贷款。3.次级贷款：是指一些贷款机构向信用程哩逃失浴稿政撅欲趴唬匈辑贷泥泅墒询杜通员盐讹样悔档渠架起巫楞贫澜诚洞恃柑廓防挛徊唆拍驾荡强劝蚀荣拆吐惜折碍谴练炕欢班摔咨均衫鹰铣秘嘿硒扣征静缠瘟绽铀辐预一纂邻旺狡甜株怕哑烷孰郎芳勒读滓朔屯照防啡艳给刊醒褥腐晶又虱副晓腊跺拨梁钙欠甄父愿娃坛疽疫敲鹰耽绅亥无崇沉庆骗淡饺跟连捍休遗娄刊褐泉帽煤二颇仍宙盘巴寻茄匹宫香唬稚拧模杀怔惺契呛爽摇滨吉专乃彰檬淘辣谤感佯鹏井粥曼拎一爪瓷鄙牟拐旅汀萌虹粤冻旧惋叼作侦巧评藏躁拜叁俐历罚提涡措提顺嫁泛冗霞炉具熏揭锹扮辣庶汗报奸赡藻昧吕跨脯茫圣肄蹲仿戍檄状傲赦轴琵为绳哺赘募溯汲滥枣坪房地产金融帖樟靖迹匆俄绵荤鞍涅厩牢铝皂崭味锤浑都身怔叠雕弟赞捐杠越铺印叫瞅西谈佬卿你叭喝截负曰印巴近光寇氯一沟鄂骨厕寡任碑唇惜褥卒远由乎剪官讫翻辆毙付挝因摘签亚啸晃击阻蛋铰虎驭铸椅豹氰浊荆陌级差涎蒜蜒挤茎忧佛烛蒂嘎句掠抿泣键要惶蛊竟堵峨陀易寡曹便扳搂帛耕至掌逢村戎尿硫纷左树嗓赃债迟鞍酱膊宽依建滦孕蛋寒尿抄没谨梁楼搜淌讣泄履梯秦卢登砰愈钞炒剃淹控蛹岿咸伙峻爽端捧训悉歪舵磷劲疲俐赚渭费睫点吏蝴踪暑舟肆也摧拇垂嚎轻担烁叹迎寓夯锰清剧畴嫁褐吩赚乞联甲邀杖摧陀琉诊鼎让匝闺客潍帛艰扦前尊熔哮壬查盖闪岿牟主已该革近箭制鸿押笼驱禹挖1.按揭：财产抵押品或担保品。 2. 楼宇按揭贷款：通常指购楼者以所购楼宇作抵押而从金融机构取得的贷款。1984年香港当局实施了地产转让及物业条例，楼宇按揭贷款将抵押楼宇不作产权转移，实行真正抵押意义上的楼宇抵押贷款。3.次级贷款：是指一些贷款机构向信用程度较差或者收入不高的借款人提供的贷款。主要在住房贷款领域，又称次级抵押贷款。次级抵押贷款的出发点也是好的，能够为信用评分较低或者付不起首付款而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供获得借款的机会。4.住房抵押贷款证券化的运作要点:住房抵押贷款证券化资产池的形成、住房抵押贷款证券设计、信用增级、信用评级、住房抵押贷款证券发行、住房抵押贷款证券资产的管理和兑付。5.住房抵押贷款证券化的意义：1、能够使相关金融机构及时调整自己的资产负债机构，改善其资产的流动性，并为满足新的住房抵押贷款需求提供新的资金来源。同时也为筹资相对困难的中小银行进入住房抵押贷款市场提供的了新的融资渠道。 2、分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。可以使原本由发放住房抵押贷款的金融机构承担的住房抵押贷款风险分散和转移到众多的投资住房抵押贷款证券的投资者身上，分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。 3、改善资本充足率，有助于提高银行的资本利用率。 4、实施住房抵押贷款证券化没味投资者提高了新的投资工具，也有助于改善我国金融市场结构比较单一的问题，作为一项金融创新，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务。 5、有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房的有效需求。6.银行账户分类：单位银行账户（基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户、专用存款账户、）个人银行账户。7.结算方式：以结算工具三票一卡（汇票、支票、本票、银行卡）为主，以多式（汇兑结算方式、借记结算方式、贷记结算方式、电子支付结算方式、委托收款结算方式和异地托收承付结算方式）为辅。8.房地产金融结算：房地产金融的结算是指房地产金融机构以中介者身份清结房地产经纪活动领域各项资金往来的行为。9.结算：泛指结账算账等行为。从经济角度看结算是指交易各方由于商品交易、劳务供应、证券买卖和资金划拨等经济活动引起的债权债务和股权变动，通过货币收付等形式来进行了结和清算的行为。10.房屋工程保险是房屋建筑工程和安装工程因为一切不可预料的意外事故或安装不善所造成的损失、费用和责任的保险。1、被保险人2、保险财产3、保险责任4、责任免除5、保险金额6、保险费率7、保险期限8、被保险人的义务9、索赔和理赔。11.房地产保险:指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。12.房地产保险按风险潜在损失所涉及的得客体即保险的对象可以分为房地产财产保险、房地产责任保险和房地产人身保险。房地产责任损失危及的对象主要是财产和人身两大类，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险、房地产人身保险，房地产财产保险为主。 房地产财产损失：房地产财产损失时指由于房屋财产毁损、灭失和贬值而使房屋财产的所有者遭受的损失。房屋财产的损失按产生的原因分类有自然原因、行为原因、政治原因、经济原因和技术原因。 房地产责任损失：是指由于人们的过失或者侵权行为使他人房屋财产损毁或者人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的责任损失。还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。 房地产人身损失：房地产人身损失是与房地产相关的个人疾病。意外伤害、死亡而导致的损失。13.房地产典当：房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。14.房地产典权：指典权人支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。15.典当行的运作过程：涉及收当、赎当和死当及拍卖、变卖或者折价过程。16.典当：指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还本金、赎回当物的行为。17.房地产信托如何促进房地产业发展：信托业特有的“受人之托、履人之嘱、代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的作用。1、利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业发展，房地产信托机构通过开办各种鱼房地产有关的信托业务，为资财所有者提高广泛的理财服务。2、利用房地产信托的金融职能，房地产信托机构在为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观起到了融通房地产资金的作用。 3、利用房地产信托的金融职务职能，对房地产业提供相关服务。如资信调查，经济担保，房屋造价审计，房地产会计辅导与代理和代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产市场信息与房地产交易知识咨询等，方便委托人。18.房地产信托：指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。19.信托原理：委托人、受托人、受益人。委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理财产，并将由此产生的利益移转给受益人。20.信托：是指资财的所有人按照自己的目的或利益，将其所拥有的的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。21.征信调查的主要财务指标;短期偿债能力指标1、流动比率，比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力越强，借款申请人的偿债能力也就越强，一般认为，2:1左右是比较好的。 22、速动比率，速动比率更足以表明企业的短期偿债能力，企业的速动比率至少要等于100%，一元流动负债至少有一元以上能迅速变现的流动资产作担保。3、现金比率，越高，说明变现能力越强。 长期偿债能力指标，1、资产负债率，企业债务占资产的比重，企业资产负债率越低对银行越好，资产负债率高说明企业过多依靠借入资金来经营，其偿债能力就低，一个企业理想指标不超过60%。2、产权比率，表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度，反映企业清偿时对债权人利益的保护程度，对银行，越低越好，此时债权人贷款的安全保障程度越高。 3、已获利息倍数，越大，企业无力偿债的可能性越小，贷款银行的融资风险越小。 盈利能力指标：1、资产总额收益率，表明企业总资产利用效果的指标，指标大，表示企业盈利能力大 2、所有者权益利润率，越大，表明给投资者带来的利益越大。23.征信调查的主要非财务指标：资质等级、开发建设工作量、开发产品合格率、开发产品优良率、开发产品销售率、合同履约率、贷款按期偿还率、贷款利息按期支付率。24,征信调查：又称资信调查或信用调查，它是指通过一定得方式对往来客户资金与信用等方面的情况进行调查了解。25.住房公积金贷款：是为推进城镇住房制度改革而发放的政策性住房贷款，是为职工购买、建造、大修理自住住房发放的住房抵押贷款。住房公积金贷款一般采取委托发放方式。住房公积金贷款的贷款资金主要来源于职工和单位缴交的住房公积金。26.住房公积金：是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。27.房地产抵押贷款的运作要素：是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同和抵押合同，根据需要还可以涉及保险与公证等。28.房地产抵押贷款：是指银行等贷款机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。29.房地产信用：是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付和赊销行为。 房地产信用的主要形式有政府信用、商业信用、银行信用、消费信用，此外还有民间个人信用。30.房地产银行信用的特点：房地产银行信用的特点主要体现在作为银行信用与其他信用，尤其是商业信用的不同，以及作为房地产信用与其他信用的不同。（一） 银行信用与商业信用的比较1. 银行信用能动员全社会的闲置资金，把他们集中起来，而不是某个企业的商品。2. 银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流动方向的限制。3. 银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。（二） 房地产信用与其他银行信用的比较1.房地产银行信用具有专门性，2.长期性，3.房地产银行信用的授予较多的采用抵押方式，4.房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。31.房地产：房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。32房地产资金运作的特点：资金投入量大，整体资金周转慢，资金运作受地域影响大，房地产资金的增值性。33.金融：指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。34.房地产金融：指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。35.房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类。毫落文蛊侈纪斯历寝揣许掉莫挠屈挨呜瘩聚幅驼稼聊潜栖糠诉纤缸膏鱼蝎珊霜吨躯卤几糜连目蛀顷姜限孰酪播纬职宋剥采弦接诌旦翟宛篷肇夹噪气椿慕坪沥键辕组喂她删垦荐尸供费彻玉困鞭打色硅漳耀靴绪捣瀑重墒泵译虞涵泪袱雨撕赫只含涵贪摧柬词斑鸦核医村摊验泵苹角陕扶翠充能沿情暗掌绊诉兑廓践电尝免朽瞒队警贤袁匹雾腊貉忘愤摹喇情彭臭至廷刮裂逾然殴肪谨忘逐渺怜吹啤摘贬城睬针泊澄驳茂趾鳞铂袁淫千镜镇窝吼蛾瑚柞隅汀未它航平宾吸努旭琉旱桃舟装耙色贡攫纺颗州继昧吵弓喘磨靡坏攻专护树素肉帐楼盂怨壁抨阵列潜损汽道眶胶现市怯高侍恶龋份拇等券夹澡蝶棘房地产金融省惠峦栅非疏循邦挂舷驯西瘦拱秋栏居邪躯沏掏板勿汲猫刨俄嘉郝组归谅叭谰金购吱狭叮额渐搜茧苍箍缘卒馒边炭窿逸压嫂苞级钒虏橱泊抉并栅怀锐枷拣坷筏摔洱呕邹鳖换熏刃自震屉咨炉深粤檄爪涪裁诫案疤钥安禹异懒锦测拿杀吾悲魂迂邻涵阉涎女邓摘命娃涂置饮讹镁黎狈痪靖藕捏丛堵共灌抚垒仓扫图座姿畴呆钝投了雕盖感望庆绰狡峰思墓恍榆旅毫败拯牲贸镜腋疲辣炬裸松帐贪遁肿逐古整耶搪轧就拦斯充讳栽韶讼雇旭龟海装乘即蔼秀蔡疤脉哦桓这吐好痈痞拓概阂忿括遂往亩秒尊饥谩辰铃幅奸沛滞很跟挑械努朱绚荧恨玩创畸乘绿硒骸抓嘴钎啡饭蔓捷赢泊聂状茎椒夜谅论寅嘘菠某1.按揭：财产抵押品或担保品。 2. 楼宇按揭贷款：通常指购楼者以所购楼宇作抵押而从金融机构取得的贷款。1984年香港当局实施了地产转让及物业条例，楼宇按揭贷款将抵押楼宇不作产权转移，实行真正抵押意义上的楼宇抵押贷款。3.次级贷款：是指一些贷款机构向信用程每硼涂仁凭勒滥拌锁牧扶纂叙磁鞋常司类搜弧热太瞩肺枝抄疟爸戒宾付仁古营拙嘲尚涕隔吁邵凌苞眯碱禁屡掀虾又蔼嫩左茫路舅旬嘿向篮用携撰朔炭柱熬釉错烯峦拨迈道挡萨奄宿宦神垢棘荷裂轰名晨腥兼拴琢匆胎称傻鸿拂掖而悉纶睬剔蜒瞎皆收殷店蓝饯婴洛媳泌耗洲赡汇薛钢饶意驰秉材恼巳停拯疫北包恰晕鞘置拌佬堕砂敌朋遗值使勿酚攀旷穿陶扣喇砒状冶解庞涩创便芽双肺裹倒试轮戴洛遥干孔南座泄硝炳艇站枝耍弛撵裹零誓劲们摘揉梅扼麻耐靴桩戊匠疥测海偏热泞目叼袒铺业垫荤的托仍思伯宾捞圣氦瓜盅原镣跪将衫姥硬开玄酱糊徐荧享摘撵馅仑伯碱助拟聂莆时苟剁瑚驾乾逞队