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西安市市场调研汇报
目 录
第一部分：西安城市环境总体调研
一、西安概述
二、西安政治环境
三、西安经济环境
四、西安社会环境
五、城市计划及发展趋势研究
第二部分：西安市房地产市场调研
一、西安房地产市场宏观环境分析
1.西安市总体房地产市场发展概况
2．西安市房地产板块划分
3．板块基础特征
4．供给量现实状况分析
5．西安房地产总体价格分析
二、西安房地产消费市场调研分析
1．房地产主力消费层群体组成份析
2．主力消费层区域组成份析
3．消费意向调研
4．市场消费力特征总结
5．市场消费力发展趋势
五、地块SWOT分析
1．项目地块优势
2．劣势分析
3．威胁点分析
4．机会点分析
第三部分：产品定位及可行性分析
第一部分：西安城市环境总体调研
一、 西安概述
西安在关中平原北临渭河，地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东门户和交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是中国西北地域最大城市，在全国经济总体布局上含有承东启西、东联西进关键战略地位。
作为六大古全部之首，西安悠久历史积淀和丰富人文资源使其成为中国著名旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是中国关键国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术和旅游是其城市两大支柱性产业。
二、西安政治环境
1．政府办事效率和作风对城市建设和发展影响
城市发展速度和水平在内在原因很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到一般市民对于政府信赖程度和投资者对城市未来发展信心——曲江面临最大问题就是高速高质招商。
西安市近几年发展情况充足表明了政府对于西安城市建设和改造决心和为提升城市竞争力所做努力。同时经过这几年建设，积累了一定经验，对以后城市发展极为有利。
2．政策法规
在西部大开发战略实施过程中，国家将继续关键扶持房地产业，采取优惠政策，优化市场环境，深入激活西部房地产市场。
西安市政府依据国家相关政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序治理、整理和引导，表现为：
1 加大国土资源和房屋管理立法力度；
2 加强土地贮备管理；
3 物业管理立法；
4 加大住房公积金管理透明度；
5 购房契税减半激活楼市；
6 加强计划管理。
三、西安经济环境
1．西安在全国经济网络中经济地位
西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中二级经济增加级，陇海兰新经济带上最大经济增加点、关中经济区中心。所以西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强城市含有承东启西、连接南北战略地位，是中国政府实施西部大开发战略桥头堡和西部地域最具发展带动作用城市之一。
2.西安多年经济情况
市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增加14.5%，增速和上年持平，高于全国4.2个百分点，和全省持平。分产业看，第一产业增加值140.06亿元，同比增加6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增加18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增加12.5%。
（1）农业生产平稳增加，粮食产量再创新高
整年粮食总产量221.65万吨，单产356.5千克/亩，粮食总产、单产双双创历史最好水平，粮食总产量连续七年稳定在180万吨以上。蔬菜产量再创历史新高。整年蔬菜产量253.10万吨，同比增加4.4%；水果产量129万吨，同比增加7.8%。畜牧业保持平稳增加。整年生猪、牛、羊和家禽出栏数分别为135.96万头、7.63万头、22.91万只和1088.02万只，同比分别增加6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉类总产量13.65万吨，增加8.2%；奶类产量63.37万吨，增加2.5%；蛋类产量12.38万吨，增加6.1%。
（2）工业生产快中趋稳，企业效益稳步好转
整年规模以上工业实现增加值865.09亿元，同比增加19.7%。以来，工业生产展现高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趋稳运行态势。1-2月规模以上工业增加值同比增加32.1%，上六个月同比增加24.6%，增幅回落7.5个百分点，1-11月同比增加19.8%，增幅较上六个月回落4.8个百分点，累计增速回落幅度连续四个月维持在1个百分点以内，增幅快中趋稳。
重工业增速快于轻工业。整年规模以上重工业完成增加值659.65亿元，同比增加21.9%，轻工业完成增加值205.44亿元，增加13.2%，重工业增速快于轻工业8.7个百分点。
在工业36个大类行业中，增加值实现增加行业为35个，其中增加较快有：电力、热力生产和供给业同比增加36.4%，黑色金属冶炼及压延加工业增加32.6%，通用设备制造业增加28.8%，通信设备、计算机及其它电子设备制造业增加26.8%。
企业效益稳步好转。1-11月，规模以上工业经济效益综合指数为228.1，同比提升25.9个百分点。工业企业利润、主营业务收入分别增加37.7%和26.9%。亏损企业显著降低、亏损总额显著下降。全市规模以上工业企业亏损面比同期下降了4.3个百分点，亏损企业亏损总额同比下降46.3%，降幅同比提升43个百分点。
（3）固定资产投资高位运行，房地产市场理性回调
投资在高增加基础上，展现高位运行、逐月稳增走势。整年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增加30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价原因，实际增加25.2%。其中，城镇固定资产投资3101.06亿元，增加31.0%，回落1.5个百分点，扣除物价原因，实际增加26.2%。
分全部制看，城镇固定资产投资中，国有经济投资1329.86亿元，同比增加42.5%；集体经济投资233.54亿元，增加14.6%；非公有制经济投资1537.66亿元，增加24.9%。
分产业看，城镇固定资产投资中，第一产业投资39.82亿元，同比增加62.8%；第二产业投资559.53亿元，增加16.0%，其中，工业投资501.78亿元，增加13.6%；第三产业投资2501.71亿元，增加34.4%。
房地产市场理性回调。为抑制房价过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，整年房地产开发投资842.34亿元，同比增加21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增加26.4%，回落36.6个百分点。
（4）消费市场连续旺盛，汽车类商品销售活跃
“家电下乡”、“汽车下乡”及“以旧换新”等扩大内需、刺激消费政策深入推进，有效带动商品销售，保持了消费平稳增加。社会消费品零售总额1611.04亿元，同比增加18.9%，较上年提升1.5个百分点，扣除物价原因，实际增加15.8%。
分地域看，城镇实现零售额1544.16亿元，同比增加19.2%；农村零售额66.88亿元，增加11.9%。
分行业看，批发和零售业零售额1431.23亿元，同比增加19.4%；住宿和餐饮业零售额179.81亿元，增加15.0%。
分类别看，汽车、石油及制品、建筑及装潢材料、家俱及金银珠宝等大宗商品是市场销售热点商品，整年这五类商品实现零售额达520.47亿元，同比增加37.8%，对零售总额贡献率达成55.8%，其中汽车类商品贡献率达成30.4%，成为拉动零售额增加主力。
（5）旅游市场接待量稳步增加，国际旅游高速增加
整年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增加36.4%，较上年提升14.3个百分点。
从中国旅游看，整年接待中国游客突破5000万人次，达成5201万人次，同比增加34.7%，较上年提升12.7个百分点。
从国际旅游看，整年接待境外旅游者84.18万人次，同比增加25.1%，较上年提升18.6个百分点。实现旅游外汇收入5.3亿美元，增加35.8%，提升27.2个百分点。
（6）出口保持高速增加，利用外资稳步提升
全市进出口总额高速增加，累计增速除6月外，其它各月均在40%以上，高于历史同期水平。出口各月累计增速均在55%以上，其中，10月份出口增速达71.1%，创历史新高。整年全市进出口总额103.82亿美元，同比增加43.2%，较上年提升40.3个百分点，其中，进口50.65亿美元，同比增加29.2%，较上年回落23.2个百分点；出口53.17亿美元，由下降25.5%转为增加59.5%。
整年外商直接投资项目82个，由上年下降35%转为增加26.2%，实际利用外商直接投资15.67亿美元，同比增加28.5%，较上年提升22.3个百分点。
（7）城镇居民收入快速增加，农民收入增速快于城镇
在稳增加、促就业、建立完善企业职职员资收入增加机制、加大社会保障力度等政策带动下，城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增加17.3%，扣除物价原因，实际增加13.3%。农村居民收入在农村劳动力转移就业政策、政府补助力度加大和粮食等关键农产品产量增加、价格上涨共同作用下快速增加，整年农民人均纯收入达成7750元，较上年增加23.5%，扣除物价原因，实际增加18.0%。
（8）财政收支较快增加，信贷投放逐步收紧
全市地方财政通常预算收入241.80亿元，增加33.3%，同比提升8.7个百分点，其中，工商税收收入181.12亿元，同比增加33.5%，占地方通常预算收入比重达74.9%。四大主体税种增加良好，整年中国增值税同比增加10.3%，营业税增加39.8%，企业所得税增加35.9%，个人所得税增加28.8%。
财政支出快速增加。整年地方财政通常预算支出371.53亿元，同比增加34.2%。财政促增加、重民生支出力度不停增强，整年交通运输支出增加59.9%，医疗卫生支出增加50.0%，农林水事务支出增加44.9%，城镇小区事务支出增加41.5%，教育支出增加35.3%。
末，全市金融机构人民币贷款余额6482.28亿元，比年初增加1001.94亿元，同比少增499.56亿元；人民币存款余额8933.23亿元，比年初增加1263.03亿元，同比少增521.43亿元。
（9）市场物价连续上涨，食品价格涨幅高居首位
居民消费价格（CPI）同比上涨3.5%。居民消费八大类商品及服务中，食品、家庭设备用具及维修服务、医疗保健及个人用具、居住、娱乐教育文化用具及服务、烟酒及用具等六大类价格上涨，衣着、交通和通信类价格略有下降。食品价格上涨是拉动CPI上涨首要原因，整年食品价格上涨7.0%，拉动价格总水平上升2.3个百分点。从各月运行走势看，上六个月各月居民消费价格同比涨幅基础控制在3%以内，7月份以后居民消费价格连续上涨，11月份上涨5.9%，创下28个月来新高，12月份涨幅有所回落，上涨5.3%。整年工业品出厂价格（PPI）同比上涨2.3%，原材料、燃料及动力购进价格上涨6.3%。
总体看来，，伴随一系列宏观调控政策实施和上年基数逐季抬高等影响，经济增加逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增加轨道。展望，经济发展面临内外环境仍较复杂，但稳健向好趋势不会改变，新一轮西部大开发战略实施、《关中-天水经济区发展计划》加紧推进、西安世界园艺博览会举行，全部将推进西安经济发展方法深入转变、经济结构深入优化、发展稳定性深入增强，实现全市经济社会又好又快发展，为“十二五”起好步、开好局。
3 西安消费水平
据国家统计局西安调
查队调查结果显示：西安居民消费价格总水平比上年上涨3.5
％，不一样分类项目呈全方面上涨态势，其中消费品价格上涨3.3％，服
务项目价格上涨4.1％。新涨价原因影响CPI2.2个百分点，占6
2.9％。
各月CPI同比价格均上涨，且涨幅逐步扩大。去年2月份，
受春节影响同比价格上涨3.3％，3月份节日效应消失，涨幅回落到2.
1％，4月份开始同比涨幅逐步攀升，7月份突破3％，8－12月份连续5
个月涨幅超出了4％，11月份达成5.9％，为整年最高，也创下了28个
月以来新高，12月份国家、省、市各级政府稳定物价各项政策措
施效应逐步显现，物价涨幅出现回落，CPI上涨5.3％，较11月份涨幅
回落了0.6个百分点。
，食品价格上涨7％，涨幅居八大类之首，拉动价格总水
平上升2.3个百分点，对CPI上涨贡献率为65.7％；家庭设备用具及
维修服务类价格上涨4.8％；医疗保健和个人用具价格上涨4％，拉动
价格总水平上升0.5个百分点，对CPI上涨贡献率为14.3％；居住类
价格上涨2.7％，拉动价格总水平上涨0.4个百分点，对CPI上涨贡
献率为11.4％，成为拉动CPI上涨另一关键原因；娱乐教育文化用
品及服务类价格上涨1％；烟酒及用具类价格上涨0.7％。
四、西安社会环境
1．历史文化对西安影响
中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国六大古全部之一。“自古长安帝王全部”，从三千多年前西周起，前后有11个王朝在这里建全部，历时千年以上，经历了秦、汉、唐鼎盛时期，发明并保留了辉煌古代文化。现在西安已成为一座“天然历史博物馆”和宗教文化中心。
从旧石器时代远古文明到西周、汉唐灿烂文化再到中国革命摇蓝，历史为西安旅游业留下了一笔丰厚遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西城市建设和发展特色。
2．西安人文环境
西安是中国关键科研基地和高等教育基地，西北地域高新技术产业中心。就综合科技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安作为内陆城市，多年来远离了沿海城市所经历猛烈竞争和经济快速发展，又承袭了千年古全部古老文明影响，这些表现在西安人身上就是一个和世无争心态和随遇而安生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来新生事物接触较少。表现在城市建设尤其是房地产建设上就表现为和省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符滞后。
3西安人口情况
调查全市常住人口为8467837人，同第五次全国人口普查11月1日零时7411411人相比，十年共增加1056426人，增加14.25%，年平均增加率为1.34%。
全市常住人口地域分布以下：
地 区
人口数（人）
比重[6]（%）
全市累计
8467837
100
100
新城区
589739
7.24
6.96
碑林区
614710
9.60
7.26
莲湖区
698513
8.68
8.25
灞桥区
595124
6.80
7.03
未央区
806811
6.33
9.53
雁塔区
1178529
10.93
13.92
阎良区
278604
3.24
3.29
临潼区
655874
8.79
7.74
长安区
1083285
11.87
12.79
蓝田县
514026
7.70
6.07
周至县
562768
8.21
6.65
户 县
556377
7.56
6.57
高陵县
333477
3.05
3.94
4 西安交通情况
西安自古以来就是交通要道，是中国东部通往西北、西南和西亚各国咽喉。现在铁路、公路、航空交织成网，四通八达，把西安和全国连成一体。
西安拥有全国五大微波通讯之一干线和枢纽终端站，可和国外190多个国家地域、中国全部市县直拔通话。邮电通讯和其它城市公用设施建设和现代国际旅游中心城市标准接轨。
西安地处中国地理中心，作为连接东西部关键交通枢纽，西安已形成了以航空、铁路、公路为主现代化立体交通网络。9月28日将开通地铁二号线（南北方向），终点线离培华长安校区很近，新建地铁三号线也经过高新校区。西安咸阳国际机场和68个中国城市，11个国家和地域通航，航线108条。旅客吞吐量636万人次，货邮吞吐量7.3万吨。西安火车站不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内关键站点，现在西安铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架交通枢纽。公路建设形成了一个以西安为中心，贯通全省、辐射周围省市高等级“米”字型辐射状干线公路系统，有公路2800多公里，有5条国道干线经过。绕城高速、机场新线建成，二环路全方面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区和所辖区县全部开通高速公路。全市拥有以市区为中心通往各旅游景点道路40多条，其中旅游专线9条。全市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者大中型豪华轿车近千辆。
五、城市计划及发展趋势研究
西安城市计划及发展趋势将由三个方面原因共同作用结果来确定。
第一层面：地理原因
从城市发展需要来说，西安作为西北部经济、文化、交通中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济发展作用，这就要求西安本身必需加紧经济发展速度。只有不停扩大产业规模才能达成这一需要，需要占用更多土地资源，原有城市规模不仅难以满足需求，还会限制经济发展，所以城市向外拓展成为肯定趋势。
西安中心城市计划方向：形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功效组团为实体，生态林带为间隔城市空间格局化布局结构。发展外围新区，降低中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸发展。
第二层面：经济原因
从城市经营角度来看，土地经营是城市运行关键一环，怎样使土地利润最大化，前期城市发展计划就尤为关键。西安中远期计划表现了对城市土地经营战略构想。
第三层面：生活原因
从城市运行方一直看，现在城市运行成为各城市计划和发展最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地全部权和经营权，所以和含有实操能力房地产开发商整合，使其提升为城市运行商，加入到城市运行行列。于是，地产项目计划和分布成为城市计划直接表象。
城市远期计划：西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。城市发展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为关键形成工业产业发展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展经济发展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸高新科技发展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸旅游度假发展轴。
结论：
西安城市发展计划将直接影响到当地房地产行业发展方向、开发和经营；城市范围扩大将带来大规模造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展主力军；
在未来西安城市建设和城市发展中，房地产开发无疑先行。当地和中国外部分实力雄厚大企业掀起新—轮圈地运动，以求未来发展。
第二部分 西安房地产调研
一、 西安房地产市场宏观环境分析
1. 西安市总体房地产市场发展概况
西安总体房地产市场发展情况良好，两大开发区发展对市场支持强劲，城市重心南移，北城发展势头讯猛。总体市场关键发展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速发展基础上开始进入大盘时代，商业地产市场需求量大，发展前景看好。城西和城东市场也在快速发展。市场供给量和消化量百分比合理。
西安市总体房地产市场发展概况特征以下：
特征一：城市南扩战略，促进南部房地产市场大发展。
特征二：新北城运动，使城北进入全新发展阶段
特征三：浐灞河开发，开启城东及城北大盘开发
特征四：西咸一体化，为城西发展和提升带来机遇。
特征五：城中村问题，集资房问题是制约商品房住宅市场发展瓶颈，尤其是对于城西及二环以内。
特征六：大盘时代来临，促进西安总体市场郊区化，规模化发展。
特征七：长安撤县改区，刺激房地产板块市场形成。对大南部发展提供新动力和互补。
特征八：高科现象出现，表明总体市场起步晚，发展空间大，部分品牌发展极快，品牌市场垄断性强。也促进发展商意识到品牌发展，开始实施品牌系列产品开发。形成优势群体推进市场发展。
特征九：现时消费市场主体在于高中收入人群，造成销售量和总人口百分比较低。中低收入人群市场还未释放，现时较高水平价格水平将有下调空间。
特征十：房地产市场存在一定泡沫，各区域价格水平靠近，目标用户群面向中低收入人群项目缺乏，这个档次市场基础被城中村项目或集资房垄断。
1． 西安市房地产板块划分
现在西安市房地产项目关键分布于在建三环路<外环>内，发展方向基础和城市计划发展方向一致，基础上是以古城墙内市中心为圆心，往四面辐射发展，其中关键落于南部和北部。就房地产分布和城市计划布局来看，西安总体房地产市场可划分为六大板块，分别是南部板块，北郊板块，东郊板块，西郊板块和城区板块，长安板块，其具体划分见下表
房地产板块
城区板块 莲湖区东部及新城区西部 古城墙以内
南部板块 雁塔区及碑林区西部 包含高新技术开发区<开发区一二期及长安科技园区>，曲江新区，城南
北郊板块 未央区 包含西安经济技术开发区
东郊板块 碑林区东部及新城区东部 包含浐河开发区
西郊板块 莲湖区西部
长安板块 长安区 长安科技园,韦曲科技园
2.1板块基础特征
n 在六大板块格局中，城南部板块和北郊板块南北呼应，成为西安楼市热点板块，不管是开发量或消化量全部为西安市最高房地产板块。而大南部市场在加上刚撤县改区长安区板块，和原有城南一起和北郊板块相呼应，共同组成了西安楼市主动脉。大盘项目和新上市项目大量在这三个板块集中。南北三个板块市场反应了西安楼市发展和改变。
n 东西两个板块中，现在在售项目全部集中在二环以内，是住宅区发展方向。城区板块在售项目不多。关键是商业物业发展较快。
n 西安楼市热点地段和关键地段均在城区外，针对本案，关键对南部板块，北郊板块，长安板块，西郊板块和东郊板块进行分析。
n 长安板块因为是在南部板块发展基础上，在西安市向南发展城市发展战略方向背景下形成。又是新兴板块，含有特殊性，将其区分于南部板块进行分析。
2．2供给量现实状况分析
西安市房地产起步较慢，但发展速度较快，现在房地产供给较为集中于城北板块，城南板块及西高新板块此三个板块，其它板块现在供给量相对较少。据调研所得从起未来三年现已开发房产项目标市场总体供给量是800余万平方米，而西安市房地产去年销售量只为150万平方米左右，其供给量已超出市场消化能力。
板块市场 大约供给量
城东板块 66万平方米
城南板块 104万平方米
城西板块 55万平方米
城北板块 99万平方米
西高新板块 338万平方米
长安板块 156万平方米
曲江板块 9万平方米
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