物业管理纠纷典型案例选编.doc

江北区物业管理现状调查子课题之二物业管理纠纷典型案例选编江北区物业管理现状调查课题成员单位江北区人民法院2010年11月前言重庆市江北区法院从2002年开始受理物业服务纠纷，到2009年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。重庆市江北区法院课题组2010年10月目录听从法官建议主动缴纳物业费5开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由8业主财产被盗能否向物业公司索赔15架空层权益如何维护19移交物业管理用房瑕疵如何处理24侵占公共场地应当返还32业主在小区内停车能否拒交停车费36业主委员会能否作为被告参与诉讼44听从法官建议主动缴纳物业费摘要2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。一、案情2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，2006年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自2008年至2010年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。二、审理经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。三、评析7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。据统计，江北区法院2010年1-9月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；3、业主房屋质量有瑕疵，而物业服务企业是房地产开发企业的子公司，因此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业主满意标准；4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒缴或者缓缴物业费作为抗争手段。法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐的目标。四、启示物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体表现形式。开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由摘要原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一案，被告认为其房屋质量有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告应当按照业主公约的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。一、案情原告重庆麦某某物业管理有限公司。被告杨某某。原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自2002年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的2002年12月至2003年6月、2005年12月至2008年6月期间的物业服务费3375.20元；支付原告为其代缴的2002年12月至2003年6月、2007年4月至2008年6月期间的电费656.10元；支付原告为其代缴的2002年12月至2003年6月、2005年8月至同年11月、2007年4月至2008年6月期间的水费859元。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从2002年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。二、审判经法院审理查明，被告是重庆市江北区建国村某房屋业主。2002年1月25日，原告与重庆市江北区建国村某小区的开发商重庆龙某某置业有限公司签订了某物业管理委托合同，合同第三条约定：乙方（原告）提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务；2.水、电、气代收费用。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自2002年1月25日起至2005年1月24日止。2002年4月28日，原告与被告签订了管理公约，第二条第（二）款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，。第三条第（二）款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护，。2002年5月27日，重庆市物价局作出渝价2002282号关于江北区某（一期）高层住宅区物业管理服务收费标准的通知，载明：住宅户型建筑面积在121-165平方米的，按照78元/户（套）.月的标准收取公共服务费；高层住宅电梯费可实行月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取。月票票价（张/人）10元（3层）+0.30元（N-3），3为楼层数。2005年9月22日，原告向被告出具收取2005年7、8月物业服务费108.8元及电梯费40元，共计148.80元的发票。2006年4月22日，原告向被告出具收到被告交纳的3月份水费23.9元、电费35.7元，共计59.6元的收据。2009年9月12日，重庆凯美物业管理有限公司某管理处出具情况说明：自其2008年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具证明：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其2004年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。被告自2004年起每年多次要求公司解决问题。业主委员会就被告的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。庭审中，双方均认可重庆市江北区建国村9号某小区该房屋建筑面积为121平方米。原告陈述双方系按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费、以0.35元/月.平方米收取的电梯费；被告认可双方是按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费，但电梯费系按照20元/月收取。另，原告在庭审中举示其制作的2004年6月27日、2006年4月20日和2008年3月31日三份公告，均要求拒交物业服务费、电费、水费的业主交纳物业服务费、电费、水费，拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，但被告否认见过该公告。法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了管理公约，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。某物业管理委托合同到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了管理公约，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。按照双方协商的物业服务费的交纳标准，被告每月应向原告支付的物业服务费（不含电梯费）是0.45元/月.平方米121平方米54.45元/月。而对于电梯费的交纳标准，原告陈述双方系按照0.35元/月.平方米计收，被告陈述系按照20元/月计收。物价局仅给出了当事人双方计收电梯费的选择方式。现原告对双方就电梯费的收取方式的约定负有举证义务，但原告未举示相应证据来证明双方约定的电梯费系按0.35元/月.平方米计收或者物价局文件内电梯费计收公式中的重庆市江北区建国村9号某小区该房屋内的长期居住人口数，法院即采纳被告对电梯费以20元/月交纳的陈述。对于被告陈述其房屋存在漏水等问题，原告未及时维修违反了物管公司的法定义务的辩解理由，因被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。对于被告提出其已按时向原告缴纳物业服务费等费用，但缴费票据已经丢失，且原告要求其支付2007年8月30日以前的物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效的问题。原告举示其制作的2004年6月27日、2006年4月20日和2008年3月31日三份公告拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，诉讼时效几经中断，但被告否认见过该公告，而原告亦未举示其他证据予以佐证，故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，法院不予支持。但被告称其已向原告交纳相应物业服务费等费用，因其交款票据丢失，无法提供的辩解，原告予以否认，法院亦不予采信。因此，被告应向原告支付2007年8月至2008年6月期间的物业服务费（含电梯费）（54.45元/月+20元/月）11个月818.95元。根据原告与重庆龙某某置业有限公司签订的某物业管理委托合同，约定：原告为被告代收、代缴水、电、气代收费用系其物业管理服务的范围。原告与被告签订的管理公约也约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。但本案中原告未举示其为被告代缴水电费的相应证据，被告对此也予以否认，故，原告要求被告支付其为被告代收、代缴的水、电代收费用的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。据此，法院判决如下：一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）818.95元。二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。三、评析本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。对此，该案还有一个后续事宜，被告杨某某等人在经法院判决缴纳了物业费以后，又以房屋质量不达标为由提起诉讼，起诉要求被告房地产开发公司重庆龙某某房地产开发有限公司对房屋进行维护，该案共计涉及该小区内的十几家业主，在起诉来院以后，江北区法院法官与该房地产开发公司进行沟通，被告公司愿意对房屋进行维护，故，该系列案件立刻以撤诉方式审结。这说明，业主维权应当找对诉求对象，以便最大效率的解决纠纷。四、启示虽然房屋质量瑕疵不应当成为拒缴物业费的理由，但是以此为由拒缴物业费的案例仍然占绝大多数。对此，司法机构有必要做深入思考。业主财产被盗能否向物业公司索赔摘要：原告范某某起诉该小区物业管理公司认为，原告家庭财产被盗系被告安保义务不到位的造成的，因此，被告应当承担其家庭财产被盗的损失。法院判决认为，原告财产被盗系其自我保护不到位，与被告无关，据此驳回原告的诉求。一、案情原告范某某。被告重庆麦某某物业管理有限公司。原告范某某起诉认为，原告于2002年11月购买了重庆市江北区建国村某房屋，入住后，发现该楼层的公共楼梯间的窗户未安装公共防护网，导致楼层室外的公共平台可将本楼各住户连通，存在安全隐患，于是要求被告安装防护网，被告未予理睬。2006年6月，本小区另一业主家因前述隐患被盗，被告才将被盗业主外的公共窗户免费安装了防护网，原告再次要求被告在楼层外安装防护网，被告仍未采取相应措施。2007年5月2日14时至17时之间，原告家中30000余元财物被盗。经派出所现场勘查和查看录像证实：2名窃贼在未经过门卫任何盘查的情况下进入该楼层公共楼梯间，翻越楼梯间的公共窗户下到公共平台，轻松撬开原告家厨房窗户进入原告家中行窃。原告家中被盗后，原告多次要求被告安装防盗网并赔偿原告损失，也曾向小区业主委员会报告此事要求协调，但一直没有得到解决。被告不能履行物管义务被撤换后，新的物管公司也承诺原告予以协调，亦一直没有结果。现起诉，要求判令被告赔偿原告被盗损失30000元。被告重庆麦某某物业管理有限公司辩称，被告从不知道原告家中被盗，原告亦没有向被告反映过此事。被告已经按照服务合同履行了自己的义务，原告家被盗亦与被告的服务没有因果关系，请求驳回原告的诉讼请求。二、审理经江北区法院审理查明，范某某是重庆市江北区建国村某号房屋的所有权人，赵某系其丈夫。重庆市江北区雨花村派出所填写的接受案件回执单上记载：案别盗窃、报案控告举报人赵某、报案时间2007年5月2日、发案地点东海福苑小区某房、报案内容：该人报称：“2007年5月2日下午发现家中被盗。损失有现金、金首饰等价值约3万余元物品。”2009年9月20日，该小区业主委员会出具证明：范某某因与麦某某公司发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。业主委员会就范某某的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。经法庭审理认为：原告所有的房屋属建筑物区分所有权中的专有部分，其房中的财产属于其自身管理范围，不在被告管理服务之列，原告也未举示证据证明有约定应由物管公司对该部分财产进行管理。因此对房中的财产的安全应由原告自行负责。被告对物业的安全防范工作的服务是指物业管理企业根据约定或法律规定，为维护物业管理区域公共秩序的一项协助管理的服务，配合当地行政管理部门管理日常治安工作，该项服务的质量不论高低均只能最大限度地防止和减少小区治安刑事案件的发生，而不可能杜绝治安刑事案件的发生。不论是在物业管理服务合同中，还是在我国现行法律、法规中，均无小区发生刑事案件后，由物管公司承担赔偿责任的约定和规定。相反，在我国现行法律、法规中，均有公民个人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵犯，否则应承担相应的刑事、行政或民事责任。小偷盗窃他人财物，应视其盗窃金额和情节轻重等考量其是否承担刑事责任，但其无疑地应承担返还原物或折价赔偿的民事责任，即承担财产损失的赔偿义务人为小偷。同时在本案中原告自己陈述被告亦做了设立门卫等安全防范工作，履行了应尽的协助义务。据此，法院判决：驳回原告范某某的诉讼请求。本案宣判后，原告未提起上诉。三、评析本案主要争议在于物业公司是否应当对业主家庭被盗承担赔偿责任，该类型的案件在江北区法院审理的物业纠纷中占很大比例。一般情况下，物业服务公司不对业主的私人住宅场所负法律上的责任，这也符合一般的人的思维方式，不可能因为有了物业服务公司的服务和管理，就让盗窃的损失由业主之外的人去承担。因此，面对盗窃行为，除了物业服务公司的管理之外，最重要的是业主自己对家庭财产的保护。另外，中华人民共和国侵权法实施以后，原告引用侵权法第三十二条第二款的规定“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”以此认定，被告应当按照管理人的角色来承担侵权责任。其实这是一种误解，侵权法该条款所规定的公共区域管理责任适用于各类公共管理场所和大型活动的组织场所，而对于小区的物业管理区域而言，则不在该条的保护范围之列。因此，作为小区业主而言，防范盗窃的责任还是需要业主自己承担。四、启示从业主本身的角度来看，家庭财产被盗的责任应当由业主自己承担，但根据课题组对物业服务企业的调查发现，不少物业服务企业非但自己不去安装防盗网，而且禁止业主自己安装防盗网，这是因为，不少的房地产开发商接到当地管理部门或者街道的通知，不能在外墙安装各式各样的防盗网，以避免影响外墙面的美观。究其原因在于，物业管理条例对是否允许安装外墙防盗网并未做出规定。架空层权益如何维护摘要重庆良华房地产开发有限公司诉胡某某一家，认为被告所居住的房间系架空层改造房，现起诉要求被告搬离架空层改造房。经法院审理确认，被告所居住的房屋确系架空层改造房，而架空层的权属属于全体业主共有，因此原告不能代表全体业主行使权利，据此驳回原告的诉讼请求。一、案情原告重庆良华房地产开发有限公司。被告胡某某、高某某、高某。（三被告系一家庭）原告良华公司诉称：被告胡某某的父亲吴某某原是良华公司的副经理，与良华公司的法定代表人包某某是校友。2001年10月，良华公司在其开发的“某大厦”B幢（江北区五江路某房屋）的架空层隔出了一套133平方米的房屋作为校友会临时办公用房，吴某某任秘书长，并在该房办公后供其家庭使用至去世。吴某某去世后，其子女无继承权，本应当将该房屋退还给公司，良华公司多次要求被告搬出该房屋无果。为维护原告的合法权益。请求判令三被告搬出江北区五江路某房屋架空层房屋。三被告辨称：2001年10月11日，良华公司与胡某某的父亲吴某某签订产权分割协议，“在该大厦B栋4楼分隔出永久性产权使用133平方米房屋，由吴某某全权安排使用入住。”吴某某接房后与被告一家共同对该架空层房屋进行了装修并入住至今九年，缴纳了物管费、水费等费用，该房屋从未作为校友会办公用房。吴某某去世后，三被告基于产权分割协议继续居住该房屋是合法有效的。并且，被告居住使用该房屋已达九年，原告现才提出搬迁的主张，已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼主张。二、审判经合议庭审理查明，位于江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售。胡某某的父亲吴某某原系良华公司股东。2001年10月11日，良华公司及法定代表人包某某向吴某某出具产权分割协议：“根据以前签订的协议并经公司研究，决定在该大厦B幢分隔出永久性使用房屋133平方米，无异议。此房由吴某某全权安排使用入住。手续业以完善，特此告知”。吴某某依据此协议于2003年1月入住江北区五江路18号该房屋，独生女胡某某一家亦随其入住。吴某某于2004年10月11日死亡，配偶于2006年6月27日死亡。胡某某一家仍继续居住该房屋至今，并缴纳物管费、水电气费用。2003年4月，重庆市某地产测量事务所作出房产面积测算报告书，记明该大厦A幢、B幢该层共计1373.36平方米为架空层，另有153.58平方米的架空层通道计入了A、B幢住宅的分摊范围。2006年12月22日，良华公司取得江北区五江路17、18（原A幢、B幢）号房屋的房地产权证（证号：103房地证2006字第*号），在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中，明确记载“第六层（即争议楼层）为架空层。”良华公司没有就其主张的讼争房屋系校友会办公用房的事实提供证据。经审理合议庭认为：江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售，良华公司在“光华大厦”B幢第四层分隔出133平方米交与吴某某及其家人居住，根据重庆市某地产测量事务所作出的房产面积测算报告书及良华公司取得的“光华大厦”房地产权证记载，该大厦A幢、B幢第四层为架空层，故吴某某及其家人居住的江北区五江路大厦（B幢）某房屋乃系该大厦的架空层范围而非商品房属性的房屋。良华公司于2006年12月22日取得的该大厦房地产权证，是开发商就其开发的房地产项目申办的所有权初始登记，记载“第六层（名义层第四层）为架空层”的内容是在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中表述的，并非良华公司的专属产权范围。本案审理中，良华公司亦未提供此架空层的权属现已办理至其名下的证据，同时，良华公司也没有提供依据证明讼争房屋系校友会办公用房的事实。故良华公司主张江北区五江路18号该大厦架空层房屋系公司所有的办公用房，没有充分证据予以证实。因本案没有证据证明良华公司对江北区五江路18号该房屋享有合法的财产权利，其要求三被告搬出该房屋的请求，本院不予支持。据此，判决如下：驳回重庆良华房地产开发有限公司的诉讼请求。本案宣判后，原告未提起上诉。三、评析关于架空层的法律属性，从物权法上已经确认了其公共权属性质，但是对于占用小区架空层，如何维权的问题，一直显得比较模糊。这可以区分如下几种情况来阐明：第一、对于未成立业主委员会的小区，应当由全体业主集体维权，但是从西方经济学理性人的角度进行分析，则任何人都喜于搭便车，因为这样做可以减少边际成本，获得更高的效益，特别是对于维护小区架空层权利问题，业主更容易产生事不关己高高挂起的思想。因此，虽然法律上规定了共有面积的集体维护权利，但实践中如果没有对业主的权益造成较大的损失，业主是不愿意动用该项权利的。第二、对于已经成立了业主委员会的小区，业主委员会可以代表业主进行诉讼，但是业主委员会仍然要依照物权法的规定进行两次业主大会确认程序，一是需要确认业主愿意通过诉讼方式解决该纠纷，二是三分之二以上业主认为架空层的占有者应当归还架空层。本案中，原告系房地产开发公司，既无业主委员会的决议，亦无业主大会的会议投票记录，其起诉的理由当然得不到法院的支持。但是原告依然起诉来院，反映了在某些房地产开发商眼中，其所开发的小区的公共场地的产权认定仍然清。四、启示对于产权部分，只有业主大会才是真正的产权人，但是业主大会的召集和决策都有比较复杂和严格的程序要求，这种程序性事项成为法院审理该类案件的焦点，在司法审判中，对于程序性事项的审查往往比较复杂，缺乏有效地监督和认定，因此，如果能确定一个第三方机构来评价业主大会决策事项，则其权威性会大大增加。移交物业管理用房瑕疵如何处理摘要原告爱丁名苑业委会起诉认为，被告房地产开发公司移交的物管用房中，有些是以被告为产权人设置了抵押的房屋；其余的都是架空层，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。现要求被告按法律、法规规定移交物业管理用房。法院审查认为，被告移交物业管理用房存在瑕疵，责令被告移交544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房。一、案情原告重庆市江北区爱丁名苑业主委员会。被告重庆新洲实业（集团）有限公司。原告爱丁名苑业委会诉称，爱丁堡花园住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）是由被告开发的房地产项目。该项目分为一期工程和二期工程。该项目经重庆市计划委员会批准立项，一期于2001年9月27日竣工并交付业主使用，2002年6月5日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；二期于2004年3月26日竣工并交付业主使用，2004年9月13日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2005年9月5日原告经登记成立。被告于2005年12月12日向原告提交了爱丁堡小区物管用房移交情况。但被告所移交的物管用房中有产权的部分是以被告为产权人设置了抵押的房屋，随时都有被抵押权人主张权利而变卖的风险；其余的都是架空层，在房屋测绘报告中无法体现，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。根据物业管理条例第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，被告没有权利对原告小区的物业管理用房作任何处置。为了维护小区全体业主的合法权益，请求法院判决被告向原告移交位于爱丁名苑住宅小区项目内的544.05平方米的房屋作物业管理用房。 被告新洲公司辩称，依据小区业主公约和重庆市物业管理办法的规定，被告应按小区总面积的5向该小区的物业公司移交物业管理用房，即被告应移交544.05平方米的物业管理用房。但实际上被告移交的物业管理用房已超过上述面积。按照业主公约约定，物业管理用房的价款以大修基金充抵。现在被告与原告尚未对已移交的物管用房价款进行进行结算、冲抵。请求驳回原告的诉讼请求。二、审理经江北区法院审理查明，2005年9月5日，爱丁名苑业委会经重庆市江北区房屋管理局登记备案后成立。重庆市江北区爱丁名苑小区于2007年10月10日召开小区业主代表大会，大会应到业主代表55人，实到业主代表43人，与会业主代表一致表决通过决定对新洲实业集团有限公司提起移交小区物业管理用房的诉讼。爱丁堡住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）项目分为一期工程和二期工程。一期工程于1999年5月10日经重庆市计划委员会以渝计函1999固057号文对爱丁名苑小区批准立项，该批复中载明建设总规模99831平方米，其中物业管理用房1253平方米，但未明确具体位置。该小区一期工程于1999年11月10日取得建设工程规划许可，二期工程于2002年10月14日经重庆市发展计划委员会渝计委投20021413号文批准立项，并取得建设工程规划许可。二期工程于2004年9月13日取得建设工程竣工验收备案登记。该小区一期工程建筑面积60093.88平方米，二期工程建筑面积48715.56平方米，总建筑面积108809.44平方米。重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管（1999）预字第048号及附1号重庆市商品房预售（预租）许可证载明房屋的售房单位为新洲公司。新洲公司在一期售楼广告中宣传爱丁堡的规划设计经济技术指标中披露公建面积中物业管理中心1077.4平方米；在爱丁堡规划设计之差异性特征中披露有1000平方米的物业管理用房；在爱丁堡剖面图中披露物业服务用房的位置。2005年12月12日，新洲公司与该小区的物业管理企业重庆景和物业管理有限公司签订小区物管用房移交情况，新洲公司从2000年1月起至今已陆续向重庆景和物业管理有限公司移交物管用房五处共633平方米，具体情况如下：1、物管办公室107平方米；2、保洁房122平方米；3、保安房180平方米；4、工程部34平方米；5、仓库190平方米。“爱丁堡”小区管理公约约定，移交物业时，开发商按房屋总建筑面积5的比例向物业管理公司提供物管用房。物管用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅公用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。2000年9月28日、2001年7月26日、2001年8月24日、2002年5月30日，重庆成越实业发展有限公司（以下简称成越公司）向中国农业银行重庆市渝中支行（以下简称农业银行）四次借款1150万元，新洲公司以其所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”1-B号一层、二层（整层）4616.28平方米非住宅商用房提供抵押担保，新洲公司与农业银行签订了抵押合同并办理了登记手续，抵押登记号为：江北区（2000）抵押第350号附（1）号。2002年11月26日，成越公司与农业银行签订（渝中）农银借字（2002）第58号借款合同，约定农业银行向成越公司发放总额为1960万元的贷款。同日，农业银行、成越公司、新洲公司签订（渝中）农银高抵字（2002）第58号最高额抵押合同为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押合同登记手续，登记号为：江北区（2002）抵押第519号。之后，2002年12月16日、19日、23日、25日、26日、28日、30日，成越公司与农业银行分别签订借款合同，成越公司向农业银行借款1960万元。2004年12月1日，成越公司、新洲公司、农业银行经协商注销了江北区（2002）抵押第519号抵押登记。又对（渝中）农银借字（2002）第58号借款合同项下欠款1874万元所对应的抵押物进行分解后重新签订了抵押合同，分别办理了抵押登记，登记号为：江北区（2004）抵押第863号、862号、860号、859号、855号、854号，分解后的抵押物为：新洲公司所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”2、3号负一层、负二层车库4556.91平方米、“爱丁名苑”3号附9号物理层二层商用房1013.19平方米、“爱丁名苑”3号附7号物理层二层商用房46.77平方米、“爱丁名苑”3号附6号物理层二层商用房45.44平方米、“爱丁名苑”3号附2号物理层二层商用房77.81平方米、“爱丁名苑”3号附1号物理层二层商用房1187.14平方米。2004年2月11日，农业银行向新洲公司出具申明，载明：“经我行研究决定，同意重庆新洲实业（集团）有限公司对在我行所抵押的爱丁堡项目房地产进行销售。但新洲公司必须偿还完抵押贷款及所欠利息之后，我行方能解除爱丁堡项目部分房产的抵押权登记”。因成越公司到期未还清借款，农业银行于2006年1月18日向重庆市高级人民法院提起诉讼，要求成越公司偿还贷款本金3004万元以及拖欠的利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到2005年12月20日），以及从2005年12月21日起至贷款全部清偿期间的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清；如成越公司不履行上述还款义务，请求判令新洲公司承担担保责任，要求处置贷款抵押物并就所得价款优先受偿；判令两被告承担本案的全部诉讼费用和其他实现债权的相关费用。2006年8月24日，重庆市高级人民法院（2006）渝高法民初字第2号民事判决书判决：一、成越公司在本判决生效之日起10日内向农业银行偿还贷款本金3004万元及贷款利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到2005年12月20日止）；从2005年12月21日起至偿付之日止的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清。二、成越公司在上述期限内不履行上述义务时，农业银行对新洲公司设定抵押的营业用房及车库等抵押物享有优先受偿权，但属抵押权人同意后已合法出售并经法定程序予以确认的抵押物除外。三、驳回农业银行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。农业银行已向重庆市第一中级人民法院申请执行。另查明，爱丁名苑小区的竣工图纸上未标明物业管理用房的具体位置。爱丁名苑业委会、新洲公司均认可当时的法律、政策未强制规定施工设计、竣工图纸上应标明物业管理用房的具体方位，仅在新洲公司对爱丁名苑小区进行宣传的剖面图上标明了物业管理用房的位置。重庆市江北区房屋管理局于2007年7月23日出具的关于爱丁名苑物管用房情况说明载明：保洁房（D幢第1栋2层）、保安房（C幢第1栋1层）、工程部（B幢第1栋1层）均系架空层，不计入测绘销售面积，归业主所有。仓库（B幢第1栋2层），建筑面积292.834平方米系小区设备房，已公摊入业主购房面积，物管办公室（A幢第1栋1层2号），建筑面积165.92平方米。爱丁名苑小区的物业管理公司重庆景和物业管理有限公司也在该情况说明上加盖了公章。对物管办公室，爱丁名苑业委会、新洲公司均确认在2000年即已设置了抵押担保，正被司法处置中。经审理，合议庭认为：根据物业管理条例的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主，业主依法享有物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。新洲公司作为爱丁名苑小区的建设单位，应按前述规定为爱丁名苑小区配置物业管理用房并将其移交小区的物业管理企业。新洲公司移交爱丁名苑小区物业管理企业作物业管理用房的保洁房、保安房、工程部、仓库、物管办公室五处房屋，经房屋产权部门确认，其中的保洁房、保安房、工程部均系架空层，不计入测绘销售面积。因此，保洁房、保安房、工程部不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。经爱丁名苑业委会、新洲公司共同确认，物管办公室在业委会成立前即已设置了抵押担保，且被司法处置，也不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。由此，新洲公司应按爱丁名苑小区总建筑面积108809.44平方米的5向爱丁名苑小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。据此，判决如下：重庆新洲实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向爱丁名苑住宅小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。宣判后，新洲公司不服提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。三、评析重庆市物业管理条例第四十四条规定：前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。在现实中，存在很多移交物业服务用房瑕疵的情况，上述案例即是经常出现的情况之一。首先，架空层本身属于全体业主的共有产权，不属于任何单独的个人所有，因此，房地产开发公司不能把架空层当成其所属的产权进行转移，更不能当成物业管理用房转移。同理，存在抵押的房屋存在被拍卖、变卖的风险，也同样不能作为物业服务用房的标的进行转移。四、启示移交物业管理用房瑕疵的问题在司法审判实践中并不多见，但在物业管理条例中对业主移交物业管理用房的质量问题确实没有一个明确的规定。这才导致实践中，业主移交物业管理用房的质量五花八门，因此在重新修订重庆