租赁合同纠纷知识的总结.doc

租赁合同纠纷知识的总结 1、租赁合同的概念 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人交付租金的合同交付租赁物的一方为出租人接受租赁物的一方为承租人 2、租赁合同的特征 (1)租赁合同是转移财产使用、收益权的合同租赁合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权不转移所有权在租赁合同终止时承租人要返还租赁物这是租赁合同区别于买卖合同等转移财产所有权合同的根本特征 (2)租赁合同是以特定的非消耗物为标的的合同租赁合同终止后承租人必须把租赁物返还给出租人正是租赁合同的性质决定了租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物 (3)租赁合同为诺成、双务、有偿合同租赁合同自当事人双方达成协议时成立不以租赁物的实际交付为合同的生效要件故租赁合同为诺成性合同租赁合同当事人双方既享有一定权利也承担一定义务双方的权利相对应所以租赁合同为双务合同在租赁合同中任何当事人一方从对方取得利益均须支付一定的代价出租人通过转让租赁?使用、收益权而获取租金承租人则通过支付租金而取得租赁?占有、使用、收益权因此租赁合同是有偿合同 (4)租赁合同是一种具有确定期限的合同租赁合同是出租人将其财产的使用权、收益权临时转让给承租人因此租赁合同具有临时性的特征租赁物的使用价值是有一定期限的如果租赁期过长既与临时让渡物的使用、收益目的不符也容易就物的返还状态发生争执甚至使物的使用价值丧失殆尽因此合同法规定租赁期限最长不得走过20年 (5)租赁合同具有某些物权特征租赁合同本质上是一种债权没有对抗第三人的效力但为了保护稳定的经济法律关系平衡当事人的利益出现了租赁权物权化的趋势 一是确立了买卖不破租赁原则二是确立了不动产承租人的优先购买权 二、房屋租赁纠纷的调解要点 房屋租赁合同是租赁合同中最普遍的租赁形式实务中常见的房屋租赁纠纷主要有解除租赁关系纠纷、房屋租金纠纷、房屋修缮纠纷、侵害承租人优先购买权纠纷等 1、解除租赁关系纠纷解除租赁关系纠纷是指一方提出解除租赁关系而另一方不同意由此发生的纠纷 承租人要求解除租赁关系的包括以下几个方面： (1)当事人对租赁期限约定不明确或没有约定且事后又不能达成一致的视为不定期租赁当事人可以随时解除合同承租人提出解除租赁合同的应予支持 (2)租赁房屋危及承租人安全或健康的承租人可随时解除合同出租人以承租人在订约时期明知房屋存在质量问题为由抗辩的不予支持 (3)因不可归责于承租人的事由致使房屋人事部或部分灭失不能实现合同目的承租人提出解除合同的应予支持 出租人要求解除租赁关系包括以下几个方面： (1)对于不定期租赁当事人可以随时解除合同承租人在合理期限内通知承租人后要求解除房屋租赁合同的应予准许 (2)出租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的或累计6个月不交租金的出租人要求解除租赁合同的应予支持 (3)承租人未经出租人同意擅自改、扩建承租房屋或擅自改变承租房屋的用途损害出租人利益的出租人要求解除租赁合同的应予支持 (4)承租人以个人名义承租房屋在租赁期间死亡的与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋这是合同法规定的同居人的租赁权出租人在承租人死亡后剥夺同居人依原租赁合同的租赁权要求解除合同收回房屋的不予支持 2、房屋租金纠纷租金纠纷主要是双方因为租金的数额、标准和交付期限发生争执租金可由双方当事人协商确定出租人违反约定擅自提高租金出租人拒绝交纳的应予支持出租人应按约定的时间交付租金出租人拖欠租金的出租人有权要求其补交出租人累计6个月平交房租的出租人不仅有权要求其补交而且有权解除房屋租赁合同 3、房屋修缮纠纷租赁房屋需要维修时承租人可以请求出租人在合理期限内维修出租人未尽维修义务的承租人可自行维修承租人就此请求出租人给付维修费用的应予支持出租人未经出租人同意擅自将承租的房屋翻修、改建、扩建、拆除或其他使房屋受损影响房屋质量的行为不予准许出租人要求恢复原状或赔偿损失的应予支持 4、转租纠纷未经出租人同意承租人擅自将房屋转租他人的属严重违约行为出租人要求解除合同的应予支持 5、侵害承租人优先购买权纠纷出租人的优先购买权是指租赁期间当出租人出卖租赁房屋时承租人在同等条件下依法享有优先于其他人而购买房屋的权利承租人的优先购买权的构成要件包括： (1)出租人要出买租赁房屋 (2)出卖行为发生在租赁期间 (3)出租人出卖房屋的应提前通知承租人 (4)承租人仅存同等条件上等同包括买卖的价格、付款的期限和方式等 (5)承租人应在合理期限内行使优先购买权承租人在合理期限内没有购买的意思表示优先购买权丧失如果出租人在卖房屋未通知承租人或在同等条件下未将租赁房屋卖于出租人而侵害承租人优先购买权的承租人由此要求宣告该房屋买卖无效的应予支持 三、调解租赁合同纠纷应注意的几个问题 1、买卖不破租赁原则 买卖不破租赁是 租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的租赁合同对于受让的第三人继续有效买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现合同法第229条就此作了规定即：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”它的构成要件包括： (1)租赁物在租赁期间发生所有权变动这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等 以上合同仅供参考下面是其他合同范本推荐： 外销商品房预售合同 个人住房贷款抵押合同（二） 青岛市房地产居间合同 一、租赁合同的概念、特征