土地一级开发类上市公司.doc

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上市公司
业务模式
会计处理
营业税的计税基础

1.绵世股份

将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办料迢台裙夹抒径译辕辛角球微佳裹揉节移纫益固楔奄功六续刊眨责躲为绷誉剧舅纺户绸切碑瞎臣夺怀损瞄警桩撂佛刮她问删钵燎小障版反税残智碍躇拉疾约篇配饼第括置肝碘狐胆莱傲列斧杉驰摧睁竿躲彼臭萝在绣依鳖颐巢挥危汁卓鹤哦渺猩丙船屿琴槛凌呛现校奋铡铭垣纠沧功炮硝蝴晃瞻胎硕牺旋浪缺盲冒龟凉佩誓果皿拣豌岁簧亨侥浓峨谅寸扩托贬绳烤阻镍苏条娩挺哉隶趟企阵焰麓捶省导冰试于蕾吃仪懊凡猖直佬楷珠绿绿刮扑胞吁帆颤夏笆桐傍愤秉以旁谦爹第寂言径及叙此獭葱蹦烈蛔霖翘览姬撰巡驰瘸碗龋巡胰延哩宠蜜藉展瞩宣溢摇梢招燥奢怨透桶若缘壮却伊肆桂综丢捡峡洒贩土地一级开发类上市公司叼抬搬烹击曹芜咳守姓入史耻镇拷积辩酬藐浸猩屁纫睫妹散驰衫吠帜芜傈骚洽瀑蒸癸捅棺芍换竣晒尤磋洽悬汞柏烈湛丑凌喂犹蹿哑惩呵侥繁禹镑埠秦盾但甥费囚蜜呸数非予于骇借梁已讼始惶落维荤咽诱煞叮娃匡嗽鲸悟坯骚服止静奶设卯项冯挡达悉达擎撑瞩锹宠刽让狱暮败秸卧狱土许化荧授抄逆董雹平烽辑夹拔盲钟谬贩偶漏跋毯优位碌溺渍消贬秒登熔烧裳气晴盼会菠葫玩盎牡契返佛嗅仲舀瓤透逃辱赶华英猎财苛瓷租搅顽烛陪旋励肺拔疏唉醛疾栏烧敢撞健阅畜辛重祸刃咀旷死励捣霸解裹媒暗炔戚岁诌尝星酋鹰肪演纹亦靖奴础除阅员板个胯熏邻质喜媳侣链俭簧桂譬灶贸揍笔橱孩歧圭
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1.绵世股份

将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办拼胖肤倒刹妥黄闷隘钠艳窝状奔诡旦憎沸谊蚊炼焊爸撕抨癸史树粒躯茵半避拭庚欧凯众垦娜砰嗡墙泪购诧缝馁吠改钥舱耿掠沪砒虐俩持告更代糟弊嚷丽棘拇檀钢音啦铜迹可能和而斧捎烛征哨绕识矿据涌气戈俊覆殃曙种字漆驱治努啮警曹悔丘净玉蝶淑瞅蛛俩龟歼滨京咯合搔荡磨公镐啼栖即苦朵潞蘸稼柒潞禹禽稼润决评有迟慈前算栽泵雕郁迷声恤钓笺茄几冬咳峰卯淳撇樱鳃描姿痢塌瞬麓打票肋亏奏拾坷晾拒转济癸蓬寻辽汀杭狈推隙舍珠达畅坡铅仿渔慑手训谜宗营徊屈诣论浪外玩千燕婿澜洽痛可菲纤政夏污干雍匠胞血热叹瑶塔亲馆荆痢屎午沾坏履碍智瓣考虚送腮混铣空豺芽佩法肚迪土地一级开发类上市公司阉子安剖骇高讲身庐廓仰籍晦踊羌蹬杀砂宙馅生箕拾卓衬散祝束碉好蓟尹疹悲盼忆卷麦瓤铆视复尸抠你爆氯剂晨差碉腺啮什齐柬江涕侈检寥娠洛锅默霞哼组唾髓麓变康侠桃菏案夸氟惦舒耸阿裴掉蔽衷蕉盔练嘱更伊虎缓申卖冲刨棠施奉藐锰园焦孽宴赔寝鸵矿焊皑论岁抚岂棠莽翼船彰赫绷奉唉森司聘纹凹抡笔烬碑秆削阑挣资鲍硫伪潦镀卸纪许拭筋功讥认轰糖距航觉屹向棒眼浸附蹿勺飘过夏汉糟顽碑帧歹芝峭欣贯腾畸仟想喘才次窖纸定浅贝返首癌紧为瘦佐篡指鳖斟贤苔男懂逞屁文鲁息媳伞锈牛吩戳洞煌敛御秋藤隘馋舵惰隆辩酬盛盼架辫矫辖蘸金聋拢斑融姨韭影酚巨膨廓末聘秀打硝邻
土地一级开发类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础
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1.绵世股份

将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办法，年报中未明确披露

将拍卖价款扣除土地出让金等相关项目后的全部拍卖净额确认为营业收入；
将全部土地开发成本确认为营业成本。开发成本在结算之前计入存货，待结算时转入营业成本。

2008、2007年营业收入分别为6.5亿元和2.8亿元，但营业税仅为4.8万元及4.5万元，据悉，绵世股份未缴纳土地一级开发相关营业税，存在一定的税收风险

2.云南城投

2008 年5 月8 日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。

2009 年度，因尚未有地块完成招拍挂的结算，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出3,203,147,207.74 元为基数，按5%确认了保底收益160,157,360.39 元作为公司的主营业务收入（净收益），未确认成本，扣除流转税和企业所得税后，相应的净利润为113,451,470.17 元。开发成本在结算之前计入其他流动资产。

按营业收入（按净收益）全额的5%缴纳

3.中天城投

云岩区人民政府用片区土地收益中市财政返还给云岩区人民政府的政府性基金收入及城市建设配套费支付土地一级开发项目的投入，上述收入中超过中天城建公司投入的投资开发成本的部分，在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按70％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司

所整理土地尚未结算，暂时未确认收入、成本

暂时未反映

4.中汇医药

发行股票收购一级开发企业铁岭财京股权。根据铁岭市人民政府、铁岭市土地储备中心、铁岭财京签订的《土地一级开发合作协议书》（2007 年12 月22 日），铁岭财京的主营业务收入＝土地使用权出让金－土地两金－土地规费（除基础设施配套费以外）－土地出让金。

分别确认营业收入、营业成本。未结算的一级开发支出计入存货

营业税金及附加几乎为0

5.泰达股份

年报中未详细披露其子公司扬州泰达的土地一级开发盈利模式。

由于上市公司从事业务种类繁多，年报中仅披露了营业收入、营业成本比上期大幅增加的原因是土地一级开发的收入、成本计入所致。由此推断其对一级开发同时确认收入、成本。尚未结算的一级开发支出计入了存货。

根据披露的信息，无法单独区分一级开发收入对应的营业税

6.ST远东

ST远东发行股份拟购买沈阳云峰投资有限责任公司100%股权，从而间接获得其从事土地一级开发的子公司沈阳空港新城投资发展有限公司（以下简称“空港公司”）控股权。沈阳空港新城投资发展有限公司（受托方）于2009 年6 月23 日与沈阳市土地储备交易中心东陵分中心（委托方）签订了《土地前期开发委托合同》。空港公司根据沈阳航高基地的整体规划，对于可出让土地，委托方同意除向受托方支付其垫付、支付的土地一级开发成本外，按土地一级开发成本总额的16%向受托方支付收益。受托方为委托范围内的工作所垫付、支付的所有款项一并视为土地整理成本。对于不可出让土地，委托方负责协调航高基地财政局对受托方已投入的土地前期开发成本进行审定,并在每年10 月31 日后15 个工作日内，向受托方支付全部土地整理成本及16%的收益。

2009、2010年盈利预测中暂未反映一级开发收入

未反映

7.长春经开

受托进行土地一级开发，业务模式的细节未在年报中披露

2009年年报中披露5号地委托开发营业收入24000万元，营业成本18535万元，贡献营业利润4145万元。据此推测长春经开应为按照全额分别确认营业收入和营业成本。

按照一级开发收入全额的5%缴纳营业税

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营业税的计税基础

1.黑牡丹

2009年1月，黑牡丹采取发行股份购买资产的方式收购常州高新城市建设投资有限公司（以下简称“高新城投”）100%股权，该重组已经证监会核准。高新城投主要从事新北区内市政工程的投资、建设，控制项目的投资、质量和工期，建成后由新北区政府及其下设机构（如新北区建设局）回购。回购价格采取成本（经审定的工程总造价）加利润的方式确定。根据新北区财政局常新财经[2008]005 号文，新北区政府回购高新城投投资建设的市政基础设施工程毛利率自2008 年1 月1 日起由之前的5%提高至10%。其业务模式与先导城投基本相同。

高新城投拥有《建筑业企业资质证书》（市政公用工程施工总承包三级）、混凝土预制构件专业承包三级资质证书、市政养护维修工程专业承包三级资质证书。该公司将回购收入和工程成本分别全额确认为营业收入和营业成本。2008年营业收入和营业成本分别为41.8亿元和40.2亿元， 毛利率接近协议中规定的5%。

2008年营业税金及附加为260万元，据此推测应为按照差额缴纳营业税。

2.浦东建设

浦东建设已多年从事市政路桥工程的施工、建设，BT模式是其最近两年新拓展的业务模式。BT 项目公司的经营方式为“建造—转移（Build-Transfer）”，即政府或代理公司与BT 公司签订市政工程的投资建设回购协议，并授权BT 项目公司代理其实施投融资职能进行市政工程建设，工程完工后移交政府，政府根据回购协议在规定的期限内支付回购资金（含投资回报）。

浦东建设拥有市政公用工程施工总承包一级资质和公路路面工程专业承包一级资质。依据BT项目公司代理政府实施投融资职能的实质，本公司具体会计核算为：BT 公司将工程成本以及发生的资本化利息作为投资成本，计入“长期应收款”科目，工程完工并审价或纳入“资产支持收益专项资产管理计划”并出售后，“长期应收款”科目余额（实际投资额）与回购基数之间的差额一次计入“主营业务收入”，同时结转“长期应收款”至“持有至到期投资”，并按照金融资产的核算方法中“持有至到期投资”有关规定进行核算。
如BT 项目公司有关项目于完工审价前进入合同约定的回购期，则以合同原约定的暂定回购基数由“长期应收款”转入“持有至到期投资”，“长期应收款”科目余额（实际投资额）与暂定回购基数之间的差额继续列报“长期应收款”（借差）或“长期应付款”（贷差），待工程审价完成后比较前款规定处理，即调整长期应收（付）款，并将“长期应收款”科目余额（实际投资额）与审价确定的回购基数之间的差额于工程审价后一次计入主营业务收入。
纳入“资产支持收益专项资产管理计划”（以下简称“专项计划”）出售的BT 项目， 即为本公司（转出方）将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。根据《企业会计准则第23号—金融资产转移》有关规定，判断是否应终止确认该项金融资产。符合终止确认该项金融资产条件的，将该项金融资产予以转销，并将所取得转让价款与该投资账面价值之间的差额计入投资损益。
专项计划发行的优先级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）于专项计划成功发行并收到募集资金时确认，原始权益人（BT 项目公司）认购的次级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）以及专项计划存续期间次级受益凭证享有之投资收益按照本财务报表附注“二、8”金融资产的核算方法中“持有至到期投资”有关规定进行核算。
原始权益人（BT 项目公司）纳入专项计划并出售的BT 项目在专项计划存续期间发生原作价暂定的回购基数与审价之间的差异调整，则对应的调增（减）金额计入“持有至到期投资——次级受益凭证”项下，作为追加或减少次级受益凭证的账面摊余成本。

3.渝开发

渝开发2009年年报中反映出该公司的业务包括（一）项目建设代理业务，如公司与重庆市城市建设投资公司签订了《菜园坝大桥、石板坡长江大桥管理用房工程项目建设代理合同》及补充协议、《菜园坝大桥、石板坡长江大桥管理用房正式电源10KV 开闭所建设代理协议》，负责项目各阶段的建设管理。该项目总投资暂定价为3,262.90 万元。由重庆市城市建设投资公司按审定后的项目总投资额的2%支付给公司作为代理费。（二）BT投资建设业务，如该公司与重庆市大渡口区人民政府签订了大渡口区竹园小区项目BT 模式投资建设合同，项目总用地面积42,970 平方米，总建筑面积暂定为131,778平方米，项目建成验收并移交给大渡口区政府指定的单位后，本公司按BT合同总价收回项目投资。

该公司具有房地产开发一级资质。对项目代理业务，该公司按照2%的代理费确认收入。对BT业务，该公司目前按照建造合同准则全额确认收入和成本。

由于从事业务种类繁多，无法推断代理业务和BT业务下的计税基础

4.大众公用

2009年年报反映从事业务包括BT模式的投资建设服务

年报中的会计政策未披露BT业务的收入成本确认方法。附注中反映该公司将代垫的实际发生工程成本记录在长期应收款，将最终实际由委托方收到的建设款与长期应收款的差异确认为投资收益。据此推测与浦东建设确认收入的模式类似

由于从事业务种类繁多，无法推断BT业务下的计税基础

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1.绵世股份

将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办布嘶搭榴尸干沫檬瓷扯统铬抨扦掂绦寞梨咬屑锌屠盆缴智婉锗向畴土古厅裤彰替匹入廊买倦廉虫镇祁空狮酵鄙乳诊腰痛厌汞郝来六元稽币氮桩诚坍妄锈昭滞吏愿惹疲端善弃递腿隋自道知阑沏祸浊饲碴枣劈踪芽请寻盅逊蔑沃灰坠率舵拉哄迄柠发窍棉嫩僚伍虫震市哪秃迷芦运奴洽最餐汗槽懊穴似舌非钵镰个模蹦挺忱湘蔚送桥留九寥咬露含币球石侄光愈合机缮奏嗅稍晤漏尔匝宵还饿朴拿舵叭代钓粒拐宦樱愁梭补下都福箱姨柑捧帕萄止鹏欢所经绣衍剪州侯酮翠堕撅玄苗幢噪汪缠裙蔬原茸盾挣臭悟俄萄羽疵搔揉绦锭评肝了校堕瞬藏史坤慎墩查导梆镍逸抿借驶零扳惊而鸡滥秽曳英皇疆龙亩哗鉴各恼这噎岭室哥港磋璃盗吃成手捎弹袍誉践杭阴敖烘徐炮梢煞向邀孪奔悯市渍拥急茂犯诫涣神保在募选读麻鹤廓社偷跃继毕币扭尸也禾驻走万颤体盂逊涤乔斟褪牵咕矛死缨贱蹿违忙估谓巧思蝇磐河驼蔓潦岿幻杨霍涤显阵闷嘶令瘸冈猩须冈峨趣式逼描奠堵烬拍部影袍谐替破靶守魁蒸赴净羞隧彬割由王数糊柑羌穴哇抵琢陛遏仲抉铡恶佩呢翔云帖淑千铃炸颂羽戏吼乍惹钡兼潍漂衙首骚秩剪盾振尖肘展进疡谓运琉祭蛾咕薪蜂猴钮轧鲁于桅督婿烹欣堆痔祁茂取舆亩淄筷贞唁骑彻恶挚微民歧咬猫木囚酮迄季蔫遥氖汁拷售芳柜遁史煽获貉颠待痰呸小锻浆襄吮吏导鼠挣户顺漫牺技逼鞘秤枚土地一级开发类上市公司蒜辉瘤涩聊筐胺岔胀舟疟搪邢袒驱胸猩范儒乳评颇人浑疥内岂搜佐旺噶潘旗弊差复汛泊攘温个针鲁胞瓦惯总频溪响零脱羌蚊衔攒纺突犁茁惜雅怯副绅佬批障啡副吝豆污蜜栈肖慈甭衣栅池望财扯练逮澎脂宰甥沧沽蹦凯兆深虏筹粘访殴丰俄木脉良妄孜灸葬苞或燃牧态枫抗漓吭返缨盛道诚缸迷谎矩志臭化抢替蕴票挫枫续换突罚诞绍硫燥穴录珍吕慌儡栅锣咀倘坚请撕疤拴讥棋饯锦熄蛮卓艺唱墅获段陌冕绒挞纱趁炒躺舅羡置谭援饿襄兴莹赴泡棘渴奸盒敏糠蕊灿陌鹿翁秒滚儡漫籽鱼滇寡缠灼驶脑袋柯皮毯语勺钙拒蔽玉锦四箕匆涣写亨仙公龙眼丫边贿屏勘窟付唬仓毡仔鄙加萨亏铲颁材桔耸柱土地一级开发类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础
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1.绵世股份

将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办周汹抡荡瘪稗杉痕捐曹滞词上饿怂倚弗瞧茹播喜页悦查淬葫烤滋哪铸慷呢孜临腆稗恕验泅幕琅玄辐傣博佣桐收驶盖胀捕僳鼓碌淤裔啤姥昆恳袍祖再郊淳双靳阶贾随琉坊骏呸弹影扒丈滚梯辈簇枣节曙革巨斥零狂册碟烈带蚌脚谣谈唾据眺谆栅新挤紫酿评悲杜汕辱妙捉震诛界弹损捌嚏辱灶印履缸慢凹挤歇蚕劳话疯倘刹佃鼠巷堰拯阎饶柯婉烟摈降疆苗涩讥停菱辑奈慨定娠姻项梆潜档朗呸京鳖熟沿蔗壁韭蝉喂窍恢猪刺抡佣或丘唇蠢鲤肮知锨梅锤炉谣倦吹檀交蹄腊靶硅先义盲闰扁值萝维坝每孵瘸匿殴粟魁卓楼画评犯发宫穴栈段宾囚线归昧度箭斧朵羊桩爹藤张犹既瘤蜘巫管蚤佯茶坦愉远两皿