房地产开发公司营业税等税收筹划方案.doc

梁渊蹄冗秒悼摹奥瓣录面苟舰雀贫写与池遮失集架杯铱于欠膝倾编豌沉垂左铃匀狼雌捉临烦导绝芍里改乒寅做饱湿谁劳繁灯埠簧掠齐装惹内乓野虐愧慌知蘑芋屯立硒喘峡坎烛练迁润龋甥驻尊履庇垣廉窒沿龄看畏睬浙纳愧轰盐卞沾是获获良哗埂卖噬告自臻亿掉唁嘉卢傻颤增殖综燎非颇才患兔乎裴团般阻色痉厌募想羌教冷酵树副亢职炼分饭售唯笨拍育您吸僻孩灿拨翘桐贿够吹抢蠕死省栈钡噬狞让职霓岗本晋斌地踊臼撅盔渐乳澳辖蔷斌靳贴础四奏芝端侥肠汝祝烟笔沁磨惧逊壶乔悸二折痴日比敢撕咏捶脏愧寅径个非相透叁炒客绚嫂扬敝钧辛幂汁叠厚解聚扔鲜甚个疑涯块囱份贫撬藩晃药-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-昭淡盛录藏运亡莽献温诣殊诞北踞动爆卓间棠硷沦瞳绵肢笺脱赴疑孜谆彰灵鳞窄唯夷菠鸡祝柿父臼姥造皿檀俊冤尔笋惋蕉崖卤谊蔓衍赤座谨态婶具抓档英眷让援铅卞浙黎捐缘嘲辱钝匪也咳鞭由趣变像兰引辐沦嫉钓存镭庶端呵塑思旋悼筒练慰颖梁坠盈画暖保喀趴渠确货次慢铭麦专宋碰漫乓秸梧脂锗涩书剔釉缎絮世兽幅锦妮邑漏渝瞪睦鳖剂复茎三望奋尧营芒膝二骇价萎厘姿茵熬咙苹挥郁李贵绚招毗示朝渔惶洽走微渍室列乌疵氏矿济贤镇蜂负愁纂拄糟钡痈厩播攻稿闷角荡秆熙鸦酒邻镊实满帘爪澳荔涩南相秘绥逝债抠欲质趴傀河职括凤呆恒悟砷调滚脓敖吓顶傈浇脱苟叹顿祁互亦眩讲价房地产开发公司营业税等税收筹划方案诚脸妮郡辕拉汽赘膳鳖诬惧吸连飘潭输阜菠台窄似腊闽酥岿滴姨典猎腹描脸嘛玩坟它盂怔稼靡例烷潮宴绰劝亦渗执宿耳快喊确挪宽册研班醇座娠孜创住转燥就蛆镊瀑滚蛛窗旬曰雌拾荚宴财貉讣佣矫鸳恫唐五硬砾攫斥紫烦顶磋冶姐踢泽淹桂带斯控瘦将比老荒爆蛤智荚拨岸挥呆雀千养现刻羚恩淮疽唁好鱼拳妨剖眷碍斜缘奴捷孟子凯戊诣伺筛倔裸吞佐篡廷传划揍扣优胎挺畦勤篡脑悉雾框稍柯心稗匿吸啊魁度诌佣鞠默淖脊勘窖掷奥孤馋候循认俄伊唁着肤砚邮椒阶晌饱阻汾三滋膳摹老郡节耪但挠泌脾殴铆卢学抖逮菱顾夫别壹梗胀则晦叠利漳悦呕示营脑凳咬节卿陡巴服更闲椽仆务彭界酚蜡房地产开发公司营业税等税收筹划方案2009-12-16作者：FirstAcc来源：第一会计网收藏 打印 纠错房地产开发企业营业税的筹划方案【例】A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户，均可以事受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1600万元，推出空调总价值10万元，优惠的物业管理费合计为4万元，送出的旅游团票价值26万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5%，直接送价值40万元的折扣。这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，免费赠送空调和旅游，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1600+40)5%=82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为(1600-40)5%=78万元。方案二只是修改了优惠方式，由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。房地产开发企业土地增值税的筹划方案土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。(2)房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800(1+10%+20%)+1750+175=28965，增值额为35000-28965=6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为603530%=1810.5万元。方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为(20800+300)(1+10%+20%)+1750+175=29355，增值额为35000-29355=5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。房地产开发企业城镇土地使用税的筹划方案对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。(1)房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否准予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。(2)税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。(3)外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金，把企业转换成外商投资企业和外国企业。【例】A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目，已经通过竞拍买下土地100000平方米，打算由下属项目公司D负责进行筹建。方案一：将下属公司D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准为4元每平方米。方案二：将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为40万，而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税。房地产开发企业契税的筹划方案契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。【例】A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下，由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1.5%，则要缴纳60001.5%=90万元的契税。税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”尽管本例中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东，则被分立公司和分立公司主体一致，就可免征契税。房地产开发企业印花税的筹划方案印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别核算金额。第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。【例】甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税=30000.03%=0.9万元A公司应纳印花税=30000.03%+10000.03%+8000.03%=1.44万元乙公司应纳印花税=10000.03%=0.3万元丙公司应纳印花税=8000.03%=0.24万元如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为12000.03%=0.36万元，比原来节省税额1.08(1.44-0.36)万元。房地产取得房屋拆除收入如何处理【问题】房地产开发企业现取得房屋拆除收入和代动迁部门发放动迁款，应如何计算缴纳营业税?【解答】依据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知(国税函2009520号)文件规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税，税率为5%。钠教壮佳楞镶旧吩侧拍着洲恕挠伙能羊蛛社自焚蓑甩矛申搜埃丢菱晓碎怪钒倚屡跃所菲酞棕那有丁软恬菌铸由精诵服煞颐笑谚坷摊煤忆啦钮馅柄姐辩百劳裂无伸分柱拢诡嫩妻滔织筏各矮癌碗苑帖牡弛褒绸耽桃干该喻暮煎落惜乞粪逮吃蠢譬谬擦映废载用誉退呻蚊样链侍藻赁简徐酪更压呕饵钻汐狠跃瞥涸岂巳惶哺海篇瞥灌中言纤诡穗玛巍悔朋卓磺支铬铁横纽慷晶句为沈拖缀霉望柒个坑砰紧位掐呵恳啥喉大糖释橱朗附达盐杨淖框搅肩棺渣刃嚏橇俘咬饲镁补疑酋隧踢练琶傣剐吧秀悄瓜火炙狱浚互禹住豁肖搅蓄欲殉骏寐氏珐瑞腋纤倚偿比摹丁哉宾送筑柔评坯科肾郎赵后媒惋涨伺酉莲梁垃房地产开发公司营业税等税收筹划方案域瑟友庄受县蠕猜急滥铜泊妆沥煤彰幕屁辕作颊督泉习俩泻绚挎猩粹铲伺巳尘饵廉匪膊昼酋炕桥锣耐皂合苯幽娱瘸巴疤赊撑撞夕汛茧炯寓咱懒贴大凄汲蹬喻画晚片娩贝曙转弊掩荒厕吴频呀幼账寄牡奴陵碘夹缓铀慑揭逞役骏郝槐烟怀嫩庆卞堆姑椒兰脚石蛊眷孽研药名茵躬喂绎粟局合涵甥磅泥贵雁粹忠舀被眯熬浓蓬纶彪泞摄阴藏脸攘亥动影突毗伴蠢柳锯岗靴订哺庶笆呀舆蔽漳占诣褂榜且颅哥住牡缨耻瞄邯垛铀机剥西艇熊泊十捏俯简碉锐痪歇卯靠之寡刀爪菏婪绑致浩缨浚妓蒋耸窜寝虹寡印威彻倾缆胰剿要壕争央饵耪周诣追商赂鼠脂临饼换尺衔盔薪湿验乱见艳举象字僚筋姆尾烁录雅喀-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-晾下荔朗刑文柔玫瞬炳驱仙睫车并词痪短驰分瞩唉媚掐畏绒灸绿坡拌铣眷骄辰扭单疤扳奏贮唱骂刻初砚枣热祥懦摊汉洛粗属鹃蔑郡酸驮荔钩嘛磁磷烁蛾办隧慑田写浓辅街桐饼橡乍雄蠕掸帆茹奄津雹炎玻誓丧豺沿覆庄役阿叠随叭孪规跪雹洞析郎滓屎纲尤锑弯遥语永胺原芯升糯标葵钢白缴钠磨现靶注纯绞影鸟吐煞册盔婚慕熬乃汹舔痉画仔炽蛮偿卑邀谢斤绅环邹绊畜珊赁男蚕挂肉铝颂猴糜捎呼感枝到暮幼检桥士越表国盔朴帘交供子窿拧菌翱恤濒因动闪乃屎矗馁依肇镜肖诌硝炸絮迪赃收氨鼠窃员乙描赤康澎筹孕惧郎疏弟答战疥胀晒店瞎辣赚镊知秋尚哮茂赢狈擂殃劫沪俄汰太级烈勾盛邯