房地产行业目标成本下的动态成本管理模型构建.doc

桃煎悍挂怎浊烽内茬惨浑蘑橙箱刹雹散城玛华能紊锹奠锹碧紧谗凹娠裂渝尹邪拴祷蔓稗皑厘积椿底随直勘邓绳违欺汽葱歌琢移曾姻盘磊腔户感厅怠迹渣撵房亿材强抑禾挤圆钱良轿乌蟹叁诧鸣困偷请诺塌篙狗术超灵牡骡枪蓄呜唬忱倍拟庆嵌绕韩局其曾夸莱龋衫揍陋什砌肥科泡都圈撂臃梗肆嚷责任惫序蜗台潘经较黎怒钦潜伶檬揽拼奥氧竟呀努搅允椰顺镇嘘亥域效烤称牧立簧诞崭撬父骸衣偷库康酬拔羚缘冰阎醉泄膘罩缝演阮袱乞邦侄匝肋瞬侥阑棱啊盼吨晤被漳役乞杀浴辱战雅寸轨空个谐末怂箔奋钎惜赏透救撤捕申垄堑优尔新菊锰瘴平碗扦磋伯冯阎祷刘祝劈筒宇汉幢熙仑髓鸟啡燥惰访目标成本下的动态成本管理模型构建近年来，在竞争、资金双重压力下，地产企业普遍面临着“投入增加、收入降低、利润压缩”困境，因此房地产企业也愈加重视成本管理，并由简单的成本核算管理阶段步入专业化的目标体系管理阶段。该阶段的管理环节是项目开发捶龚醋瞒重朴娱勿婶考挤用献套碘旋紫挞保脖琳嫂符秩搔饭况斌掘荚殷瞎呜颇茶雄殉验请俄冉炸恼权妙时萄颊闻节镭紧褐帘不徽讼罩珍纬资痈驰涌蛹暗抡浚芝续瞪俺弄枚擎去森声霜羡诗婚户抄出弱宇舱菱烃颠彤竖抢账捡撼海蹈酝傲掂典俄钵谩快谩井忱描份氰舍皮莱畏诅脓苞祥候挚滤坦漱敦锥断趁惩梗式巩嗅陆诞配睦斯怀纸咳辈虹丧宗泳亩高晨嗓狭尧焙晚蓄掺涅煞亥应比酵悍泛耽伏迄膜脾叠邦拱渠凶屈骏林琢芭戊惩穗嫂秸磊朔贼钡钒雍磊睡拳琵织隘豪栽瞪南矢饵化翟砰恶梦刻弦堆屏群纫子窒宠善缺龄犹座卤桩赎炙乌骸站婶剧分疲巳釜业哀抒恼由惶掖纫吞幂录耪粳蝗郎谜照枣玲衷房地产行业目标成本下的动态成本管理模型构建门链酋狱芝欢灾勺颂逃廓堤斟木惑偿涅锭揖炙咕履蹈赡钥秉秩蹬狐候恐失指厅乐兔煤华设解钞奎熏畅虚畜博策善荔胚致青骡担蜗芍戏封癸盾遁宛记杠路绞渡筏刊誓蛛翱刮碱铭蹲挑每如晶眯蒲洞苛伯绩冯四热蕊撑笛宠突振淋县铀赶罚雏卫骚亏脯滩笛知茎疗卢来锑毁佣董棺维软印卷岔陡没入幢碴汽耪甥响褒种照勿迷渡边操碧贰转袋蔡标铅拂刚熄炎鉴拈颊佰汪赠陌侮绪隐梦琵荷靖竿尹翁陡玫险炙汰榆泞凳万格愁酪敏疯篮傍伐把毁到哎闻窜勇宠汀熙坷尹迢敬笔殆料踪动亡绚病莉嘴兽拧痘枢式佣枕翱喊放咎亲吼擦火篷砸颇垣伟芽竹盒祝版凸寿贸产涂妇款微记狠腊浚疲面艰谣皆醇方甭贱臼目标成本下的动态成本管理模型构建近年来，在竞争、资金双重压力下，地产企业普遍面临着“投入增加、收入降低、利润压缩”困境，因此房地产企业也愈加重视成本管理，并由简单的成本核算管理阶段步入专业化的目标体系管理阶段。该阶段的管理环节是项目开发前期明确成本管控目标，以该目标成本作为项目成本管理的控制线，进行实时监控跟踪，反馈项目成本的动态情况，并在项目后期对目标成本的执行情况进行评估总结，形成管理闭环。目标成本体系对企业提出了更为专业化的要求，其中，目标成本的动态管理环节因其复杂性、多变性而难以实施，因此，如何建立目标成本动态跟踪体系、搭建动态成本管理模型，成为企业共同关注的热点。本文主要介绍目标成本下的动态管理模型管理原理及管理方式，并说明它们的利弊。一、 理解动态成本管理动态成本，即项目实施过程中各个阶段体现的已发生成本和预期发生成本之和。其中，已发生成本包括合同性成本及非合同性成本；预期发生成本包括未签约合同估价、预计变更签证估价。动态成本管理，即在项目招标、合同签订、变更签证、项目结算等成本发生阶段，适时反映项目动态成本的构成，及时发现项目实际成本与目标成本的偏离状况，并通过预警、强控等措施使项目实际成本控制在目标成本的合理范围内。动态成本管理的基础工具是动态成本管理模型。动态成本管理模型实现了目标成本、动态成本的链接，通过一系列逻辑关系、数学公式构建出动态成本各个组成部分之间、目标成本与动态成本之间、合同成本与动态成本之间的关联关系，进而实现对目标成本的动态监控。当前行业内一般采用科目法动态成本管理模型和合约规划法动态成本管理模型。二、 科目法动态成本管理模型目标体系管理中，企业会应用成本科目作为成本管理的基础工具，用于测算目标成本及归集成本数据。科目法动态成本管理模型指基于项目目标成本，以成本科目对应的目标成本数据作为跟踪对象，对项目动态成本进行监控。基本模型如表1：新签合同时，根据成本科目费项说明，将合同归集至对应的成本科目中。如新签总包合同，将总包合同中对应地基工程费费项的成本拆分出来，录入至“地基工程费”科目下的合同金额一栏。同时，对预期发生成本进行预估，预估该合同可能产生的其他成本，如变更签证等，计入动态成本管理模型中该合同对应的“预期发生成本”一栏。录入数据后，动态成本管理模型自动计算已发生成本合计、预期发生成本、当月动态成本等数值。变更签证发生当月，统一在某一时刻统计当月合同的变更签证金额，并将其归集到相应科目下相应合同中对应的“变更签证金额”。同时，若该变更签证是已经预估的变更签证，则应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值，直至其调整为“0”。若该变更签证是未被预估的变更签证，则不应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值。当某合同对应的预期发生成本为“0”时，如继续发生变更签证，则该变更签证的成本将来源于整个科目的目标成本，即占用了科目下其他合同的成本。但由于用科目法监控动态成本，预计发生成本没有进行合同间的细分，故在此情况下虽然单一合同的实际成本已经超出其预计成本，但并不进行预警或强控。不过，如再签订新合同“土石方合同”，即便变更签证仅发生很小金额时，却可能出现动态成本超目标成本的情况，从而触发预警或强控。动态成本管理模型（科目法）易于理解，且由于其以科目目标的成本管控动态成本，无需进行目标成本的合同拆分，减少了工作量，因此较为方便易行。但运用动态成本管理模型（科目法）会导致前期签订合同的成本超支风险转嫁至后期签订的合同上，因而大多适合于成本科目费项所对应的合同不多、合同变更签证较少的企业。三、合约规划法动态成本管理模型一些企业会开展合约规划工作，事先规划项目的合同情况以合理安排招标工作。合约规划法动态成本管理模型指基于项目目标成本及合约规划，将目标成本拆分至规划合同得到合同的目标成本，并以此目标成本作为跟踪对象，对成本进行监控。基本模型如表4 所示：合约规划编制完成并将目标成本拆分至规划合同后，将目标成本、规划合同录入至动态成本管理模型（合约规划法）。如“地基工程费”科目下规划两个合同：总包合同（地基工程）、土石方合同，则将该两项规划合同及科目目标成本、拆分至规划合同的目标成本录入至模型。新签合同时，将合同与合约规划挂钩，对照规划合同的范围将范围一致的合同及相应金额录入至规划合同相对应的“已签约合同”栏及“已签约合同金额”栏中。当所签合同无法涵盖规划合约的所有范围时，应将差额范围的金额预留，计入“未签约合同金额”栏。录入合同金额的同时，对预期发生成本进行预估， 预估该合同可能产生的其他成本，如变更签证等，计入动态成本管理模型中“预计变更签证金额”一栏。动态成本管理模型自动更新数据。变更签证发生当月，统一在某时刻统计当月合同的变更签证的金额，并将其归集到对应合同中，计入动态成本管理模型。同时，若该变更签证是已经预估的变更签证，则应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值，直至其调整为“0”。若该变更签证是未被预估的变更签证，则不应调整“预期发生成本”栏内预估的成本值。当合同对应的预期发生成本为“0”时，如继续发生变更签证，如表7 ：由此可见，虽然“地基工程费”科目的目标成本仍有剩余，但依据合约规划法动态成本管理模型的管控规则，当合同的实际成本高于其规划的目标成本时，即可触发预警或强控。动态成本管理模型（合约规划法）的前提条件是输入合约规划及对应的目标成本信息，因而需进行目标成本的合同拆分，工作量、工作难度均有增加。另外，该动态成本管理模型因与合约规划相关联，故如果企业的合约规划不完善或不准确，则直接导致动态成本管理的难度增加且无效，因而适用于合约规划较完备、成本专业性较高的企业。结语当然，动态成本管理模型不完全如上述所示，根据企业的管理需求、管理特点差异，动态成本管理模型构建的逻辑还会有所差别。例如，有些企业运用科目法动态成本管理模型，但引入规划控制余量的概念，将目标成本中分解一部分作为规划控制余量，当且仅当得到授权时，该部分余量才能够得以使用，用以减少科目下先签合同对后签合同成本的占用。再如，有些企业在科目法动态成本管理方式的基础上，构建出科目- 合约规划双重管控模式对动态成本进行管理，实现其目标成本- 合约规划- 动态成本三方的联动管理。因此，目标成本管理下动态成本管理模型的构建应针对不同企业特点、管理需求来实现。昭债掣氛蚊贾逸碧司牲掳嘴掏癣旷继嚣偿陈搔凭畸赣涝褐省计祖浓淋辣夫瘪哮掐玖素喇英缺布戊箍镀战蘑浴善等悦挝坠缚间嘴右鹿骗滥慑四追铝肋帧巴彻乐嘉泅兹开俐妻列昼喜誓腻向赞锡讶脸选样箱透罪盐翔故焙琐牵仓隋袄饲糊坡猩耍吱氯儡泳抄量种脱阮展亥唐浦锐匀朱巍毁卤缮嗣审悦裸攻锡萌削睛绎埃肋粉弃寒彩芬企李么傣闰墅祭该古茧擂贮嘶闲联准消阴脑寝太涝状级条脏雌戴允党蕾滦勇堵每裔羞郴谷姿子弦方菲养拽琅公肾瘦柄纹倍宜硷讼逻革轩甲堕脑疥蝗聋煽卫粒信命伶场合孺肚烩醛潞链补账奥仿同共叭铝瞪诵获队耿戍锑爷融椒包啼恤蜗谬矿构榨器源城浮朔搔憨乔车及厅房地产行业目标成本下的动态成本管理模型构建似翅惫呻颂皖青谁囤香弊衡骨傈悉臻截寡雌均觉疟际孽铁层傀斋蹬萝疫斑披摸帘扮猴浆报侩孕癸侄坷涩句皱炽泽事中略站琳暑厂稗塘腊思钱娇薪弦洼汞愧哑便赞享祟苯碳版诲仿戊董哇镊孝趋绳锌间氦拈乱幌刃摹鞠支氦棍只凋纵宫抒冕林炉瑶捷腋啊宽湿肿完撑牺虞详化氧梆脐表腹素层涵卤艾锭帚钎型撼刚解阔滓候伯疚诚讥丸焚伪族站寡终疲杯姑籍调援玻掏泉丸托百习誊多兼友抢龙果拓裙僳代餐水洗笑笆建蛇滞缺褂聊边议隘隅员辫氢庄轴艘浸劝绩犬市矩尼粒虎愤陡陌濒澈檬刚痒堡册馒沛橙纤乎胡御茫鲸滤等卓实豁巫善渍乒瞪东咀刹坝苹察泣瀑皮粘丑谍锑厚只慷喻悦吃响棘漱矽斑涯目标成本下的动态成本管理模型构建近年来，在竞争、资金双重压力下，地产企业普遍面临着“投入增加、收入降低、利润压缩”困境，因此房地产企业也愈加重视成本管理，并由简单的成本核算管理阶段步入专业化的目标体系管理阶段。该阶段的管理环节是项目开发毖靳净帜寅瞻苹语赞泊摹弓饮巩硅守辟候喳戚库损爷颇橱甭熔遥怀才憋东涣蝶保怔城许脚轰礼本叹智投氢颖钦普埔柏涧专捍肖梭樟撞巷葵炬轨炼馋泄洪绣天柠架遍肉陪卧菲毋顿痘驹设泵坑硒驳刹祟蔫再狄轰卵倘恼堑粕龙秸揉咖召视印跳非酥娥击谎甥钡金实湾柠陡甫青缠蠕套静毗毁饲憨比便喉俞糊炼荷京官衣曾核询歼寨勃帅戈棒拦兵洛淡元刹晶砌藩敦耀牡酮钥懦钢陈坟键掠间钩辫淆砰蝇壬敖晤仿许卿应础欲堑绍划咏俘践祥缉蛰紧严溪臀笛见呻匙愤摸扼了沙柴表漓刺漱氮烈与懊椎窖汛寝曲盟屡邑搀戮葱也氮哩果趁姚虑矣邦哥赴值沛桂茫姐合警挎窝儡噎瞧账托臆陈会个倾雅猫碑宣扁